Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Арманшиной Э.Ю.
Салихова Х.А.
при секретаре А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе В., А. на решение Ленинского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
взыскать солидарно с В., А. в пользу Акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (Открытое акционерное общество) сумму задолженности по Закладной в размере ...... в том числе: основной долг - ... срочные проценты - ... просроченные проценты - ... просроченный основной долг -... пеня за просрочку процентов - ...; пеня за просрочку основного долга - ...
Обратить взыскание на предмет залога - квартиры находящейся по адресу: ..., ..., ..., состоящей из ..., общей площадью ... в том числе жилой площадь ...
Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость предмета залога в сумме ...
Взыскать солидарно с В., А. в пользу Акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (Открытое акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины в размере ...
Заслушав доклад судьи Салихова Х.А., судебная коллегия
установила:
АКБ "Национальный Резервный Банк" (ОАО) обратился в суд с иском к В., А. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на имущество по следующим основаниям.
... года между ответчиками и Обществом с ограниченной ответственностью "Городской Ипотечный Банк" (далее - "ГИБ") заключен кредитный договор N ... - N ... (далее - "кредитный договор"), согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере ... сроком на ... по ставке ....
В соответствии с условиями кредитного договора, ответчику был предоставлен кредит на приобретение в собственность однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., общей площадью... в том числе жилой площадью ... Квартира приобреталась ответчиками по договору купли-продажи квартиры от ... года.
Предмет залога был оценен в соответствии с закладной в размере ...
... года между истцом и ГИБ был заключен договор купли-продажи закладных N ... (далее - "договор купли-продажи"), согласно условиям которого, истец приобретает закладную со всеми удостоверяемыми ею правами в их совокупности с произведенной на закладной отметкой о новом владельце.
В связи с состоявшимся переходом прав по закладной, от ГИБ к истцу перешли права кредитора по кредитному договору. Ответчику ... года было вручено письменное уведомление о смене залогодержателя.
В соответствии с условиями закладной, ответчики обязаны ежемесячно осуществлять аннуитетные платежи в размере ...
С ... по настоящее время ответчики перестали производить ежемесячные платежи по погашению ипотечного кредита и уплаты процентов по нему.
В соответствии с пунктом 18.3 закладной истец воспользовался своим правом потребовать полного досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и пени (письмо за исх. N ... от ... года).
До настоящего времени ответчики не исполнили требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. В соответствии с пунктом 18.4 закладной указанные обстоятельства являются основанием для взыскания задолженности по кредиту и удовлетворения имущественных требований путем обращения взыскания на предмет залога в порядке, определенном в закладной.
Задолженность ответчика по состоянию на ... года составляет ... в том числе:
- основной долг - ...
- срочные проценты - ...
- просроченные проценты - ...
- просроченный основной долг - ...
- пеня за просрочку процентов - ...
- пеня за просрочку основного долга - ...
Указанные суммы истец просил взыскать с ответчиков и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость в размере ..., а также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере ...
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе В., А. просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Определением от ... года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков В., А. - Ш. апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить; при вынесении нового решения снизить размер пени за просрочку основного долга и процентов согласно представленного им расчета; начальную продажную стоимость квартиры установить в размере ... согласно заключению эксперта.
Представитель истца АКБ "Национальный Резервный Банк" (ОАО), ответчики В., А. на судебное заседание не явились, хотя и были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения. Ответчики представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель истца представил расчет, согласно которого задолженность ответчиков по состоянию на ... года составила ... в том числе:
...
...
...
...
...
...
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчиков В., А. - Ш., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
При этом судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.
Как видно из материалов дела, оно было рассмотрено в отсутствие ответчиков В. и А.
Однако данных об их надлежащем извещении о месте и времени проведения судебного заседания в материалах дела не имеется.
Судебные повестки, направленные В. и А. по адресу: ..., возвращены в суд в связи с истечением срока хранения.
По адресу ..., сведения о котором имеются в материалах дела, ответчики не извещались.
Из изложенного следует, что ответчики были лишены гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на доступ к правосудию, что является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены решения суда.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что решение подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Как следует из материалов дела, ... года между В. (З.), А. (заемщики) и обществом с ограниченной ответственностью "Городской Ипотечный Банк" заключен кредитный договор N ... - N ... (далее - "кредитный договор"), согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере ... годовых на приобретение в собственность однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., общей площадью ... в том числе жилой площадью ... Квартира приобреталась ответчиками по договору купли-продажи квартиры от ... года.
Согласно п. 1.5 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры в силу закона, удостоверенная закладной.
... года между истцом и ООО "Городской Ипотечный Банк" был заключен договор купли-продажи закладных N ..., согласно условиям которого, истец приобретает закладную со всеми удостоверяемыми ею правами в их совокупности с произведенной на закладной отметкой о новом владельце.
В связи с состоявшимся переходом прав по закладной, к истцу перешли права кредитора по кредитному договору. Ответчикам ... года было вручено письменное уведомление о смене залогодержателя.
В соответствии с условиями п. 3.6.4 кредитного договора и п. 11 закладной ответчики обязаны ежемесячно осуществлять аннуитетные платежи в размере ....
С апреля 2008 года ответчики перестали производить ежемесячные платежи по погашению ипотечного кредита и уплаты процентов по нему.
На основании п. 4.4.1 кредитного договора, п. 18.3 закладной истец воспользовался своим правом потребовать полного досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и пени (письмо за исх. N ... от ... года). До настоящего времени ответчики не исполнили требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно п. 4.4.1 кредитного договора, п. 18.3 закладной, кредитор (залогодержатель) вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит и суммы пеней в случае просрочки заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 4.4.2 кредитного договора, п. 18.4 закладной в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов на кредит, кредитор (залогодержатель) вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение исполнения обязательств квартиру.
Согласно расчету истца, который судебная коллегия признает правильным, и в опровержение которого ответчиками доказательств не представлено, по состоянию на ... года задолженность В. и А. по основному долгу составила - ... по просроченному основному долгу - ...., по срочным процентам - ... по просроченным процентам - ...
Данная сумма задолженности на основании приведенных норм Гражданского кодекса РФ, условий кредитного договора и закладной, подлежит взысканию солидарно с ответчиков В. и А. в пользу истца.
В соответствии с п. 5.3 кредитного договора, п. 15 закладной при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере ... от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с этим условием, согласно расчета истца, пени за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита по состоянию на ... года составляют ...
В соответствии с п. 5.4 кредитного договора, п. 15 закладной при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере ... от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с этим условием, согласно расчета истца, пени за неисполнение обязательств по уплате процентов по состоянию на ... года составляют ...
Расчет пени по основному долгу в размере .... и по процентам в размере ...., произведенный истцом, является арифметически правильным. При этом судебная коллегия находит неустойку, затребованную истцом в указанных размерах, явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, считает необходимым снизить пени по основному долгу до ... по процентам до ... согласно расчета, представленного представителем ответчиков, составленного исходя из ставки банковского процента в размере ....
Снижая размер неустойки, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08 октября 1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что при решении вопроса о возможности снижения применяемой ставки процентов суду следует учитывать изменения размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в период просрочки, а также иные обстоятельства, влияющие на размер процентных ставок.
Расчет пени истцом произведен исходя из ... от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, что является чрезмерно высоким процентом, значительно превышающим учетную ставку Центрального банка РФ на день предъявления иска - ... годовых.
В данном случае, судебная коллегия полагает, что пени по основному долгу в размере ... пени по процентам в размере ... соразмерны последствиям нарушения обязательства ответчиками.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Таким образом, законом предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека приобретаемой квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., в силу закона, удостоверенная закладной.
Согласно заключению эксперта от ... года, рыночная стоимость заложенной квартиры составляет ...
Поскольку В. и А. не исполнили обязательство по кредитному договору, обеспеченному залогом, при этом нарушение является значительным, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Федеральный закон) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 51 Федерального закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Согласно п. п. 3, п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При составлении закладной ... года года стоимость заложенной квартиры в размере ... была определена заключением ООО "Лаборатория оценки от ... года. Исходя из данной стоимости, были заявлены исковые требования. На момент апелляционного рассмотрения дела сторона ответчиков возражала против указанной стоимости и по их ходатайству судебной коллегией была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, заключением которой от ... года рыночная стоимость квартиры была определена в .... От истца возражений относительной данной стоимости не поступило.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым определить способ реализации заложенного имущества - продажу с публичных торгов и установить начальную продажную цену квартиры в размере ...
На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины, уплаченной истцом при подаче иска, - по ... с каждого ответчика.
На основании ст. 103 ГПК РФ в пользу ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" подлежат взысканию расходы на производство экспертизы по 2 500 руб. с каждого ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года отменить и принять новое решение:
Исковое заявление акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) к В., А. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с В., А. в пользу акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) сумму задолженности по закладной в размере ... в том числе: основной долг - ... просроченный основной долг - ... срочные проценты - ... просроченные проценты - ... пени за просрочку основного долга - ... пени за просрочку процентов ...
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, находящуюся по адресу: ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью ... в том числе жилой площадью ....
Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость предмета залога в сумме ...
Взыскать с В., А. в пользу акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины по ... с каждого.
В удовлетворении остальной части исковых требований акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) к В., А. - отказать.
Взыскать с В., А. в пользу ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" расходы на производство экспертизы по .... с каждого.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Э.Ю.АРМАНШИНА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 17.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9137/2012
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 октября 2012 г. по делу N 33-9137/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Арманшиной Э.Ю.
Салихова Х.А.
при секретаре А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе В., А. на решение Ленинского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
взыскать солидарно с В., А. в пользу Акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (Открытое акционерное общество) сумму задолженности по Закладной в размере ...... в том числе: основной долг - ... срочные проценты - ... просроченные проценты - ... просроченный основной долг -... пеня за просрочку процентов - ...; пеня за просрочку основного долга - ...
Обратить взыскание на предмет залога - квартиры находящейся по адресу: ..., ..., ..., состоящей из ..., общей площадью ... в том числе жилой площадь ...
Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость предмета залога в сумме ...
Взыскать солидарно с В., А. в пользу Акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (Открытое акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины в размере ...
Заслушав доклад судьи Салихова Х.А., судебная коллегия
установила:
АКБ "Национальный Резервный Банк" (ОАО) обратился в суд с иском к В., А. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на имущество по следующим основаниям.
... года между ответчиками и Обществом с ограниченной ответственностью "Городской Ипотечный Банк" (далее - "ГИБ") заключен кредитный договор N ... - N ... (далее - "кредитный договор"), согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере ... сроком на ... по ставке ....
В соответствии с условиями кредитного договора, ответчику был предоставлен кредит на приобретение в собственность однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., общей площадью... в том числе жилой площадью ... Квартира приобреталась ответчиками по договору купли-продажи квартиры от ... года.
Предмет залога был оценен в соответствии с закладной в размере ...
... года между истцом и ГИБ был заключен договор купли-продажи закладных N ... (далее - "договор купли-продажи"), согласно условиям которого, истец приобретает закладную со всеми удостоверяемыми ею правами в их совокупности с произведенной на закладной отметкой о новом владельце.
В связи с состоявшимся переходом прав по закладной, от ГИБ к истцу перешли права кредитора по кредитному договору. Ответчику ... года было вручено письменное уведомление о смене залогодержателя.
В соответствии с условиями закладной, ответчики обязаны ежемесячно осуществлять аннуитетные платежи в размере ...
С ... по настоящее время ответчики перестали производить ежемесячные платежи по погашению ипотечного кредита и уплаты процентов по нему.
В соответствии с пунктом 18.3 закладной истец воспользовался своим правом потребовать полного досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и пени (письмо за исх. N ... от ... года).
До настоящего времени ответчики не исполнили требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. В соответствии с пунктом 18.4 закладной указанные обстоятельства являются основанием для взыскания задолженности по кредиту и удовлетворения имущественных требований путем обращения взыскания на предмет залога в порядке, определенном в закладной.
Задолженность ответчика по состоянию на ... года составляет ... в том числе:
- основной долг - ...
- срочные проценты - ...
- просроченные проценты - ...
- просроченный основной долг - ...
- пеня за просрочку процентов - ...
- пеня за просрочку основного долга - ...
Указанные суммы истец просил взыскать с ответчиков и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость в размере ..., а также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере ...
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе В., А. просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Определением от ... года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков В., А. - Ш. апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить; при вынесении нового решения снизить размер пени за просрочку основного долга и процентов согласно представленного им расчета; начальную продажную стоимость квартиры установить в размере ... согласно заключению эксперта.
Представитель истца АКБ "Национальный Резервный Банк" (ОАО), ответчики В., А. на судебное заседание не явились, хотя и были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения. Ответчики представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель истца представил расчет, согласно которого задолженность ответчиков по состоянию на ... года составила ... в том числе:
...
...
...
...
...
...
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчиков В., А. - Ш., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
При этом судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.
Как видно из материалов дела, оно было рассмотрено в отсутствие ответчиков В. и А.
Однако данных об их надлежащем извещении о месте и времени проведения судебного заседания в материалах дела не имеется.
Судебные повестки, направленные В. и А. по адресу: ..., возвращены в суд в связи с истечением срока хранения.
По адресу ..., сведения о котором имеются в материалах дела, ответчики не извещались.
Из изложенного следует, что ответчики были лишены гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на доступ к правосудию, что является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены решения суда.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что решение подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Как следует из материалов дела, ... года между В. (З.), А. (заемщики) и обществом с ограниченной ответственностью "Городской Ипотечный Банк" заключен кредитный договор N ... - N ... (далее - "кредитный договор"), согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере ... годовых на приобретение в собственность однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., общей площадью ... в том числе жилой площадью ... Квартира приобреталась ответчиками по договору купли-продажи квартиры от ... года.
Согласно п. 1.5 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры в силу закона, удостоверенная закладной.
... года между истцом и ООО "Городской Ипотечный Банк" был заключен договор купли-продажи закладных N ..., согласно условиям которого, истец приобретает закладную со всеми удостоверяемыми ею правами в их совокупности с произведенной на закладной отметкой о новом владельце.
В связи с состоявшимся переходом прав по закладной, к истцу перешли права кредитора по кредитному договору. Ответчикам ... года было вручено письменное уведомление о смене залогодержателя.
В соответствии с условиями п. 3.6.4 кредитного договора и п. 11 закладной ответчики обязаны ежемесячно осуществлять аннуитетные платежи в размере ....
С апреля 2008 года ответчики перестали производить ежемесячные платежи по погашению ипотечного кредита и уплаты процентов по нему.
На основании п. 4.4.1 кредитного договора, п. 18.3 закладной истец воспользовался своим правом потребовать полного досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и пени (письмо за исх. N ... от ... года). До настоящего времени ответчики не исполнили требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно п. 4.4.1 кредитного договора, п. 18.3 закладной, кредитор (залогодержатель) вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит и суммы пеней в случае просрочки заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 4.4.2 кредитного договора, п. 18.4 закладной в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов на кредит, кредитор (залогодержатель) вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение исполнения обязательств квартиру.
Согласно расчету истца, который судебная коллегия признает правильным, и в опровержение которого ответчиками доказательств не представлено, по состоянию на ... года задолженность В. и А. по основному долгу составила - ... по просроченному основному долгу - ...., по срочным процентам - ... по просроченным процентам - ...
Данная сумма задолженности на основании приведенных норм Гражданского кодекса РФ, условий кредитного договора и закладной, подлежит взысканию солидарно с ответчиков В. и А. в пользу истца.
В соответствии с п. 5.3 кредитного договора, п. 15 закладной при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере ... от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с этим условием, согласно расчета истца, пени за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита по состоянию на ... года составляют ...
В соответствии с п. 5.4 кредитного договора, п. 15 закладной при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере ... от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с этим условием, согласно расчета истца, пени за неисполнение обязательств по уплате процентов по состоянию на ... года составляют ...
Расчет пени по основному долгу в размере .... и по процентам в размере ...., произведенный истцом, является арифметически правильным. При этом судебная коллегия находит неустойку, затребованную истцом в указанных размерах, явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, считает необходимым снизить пени по основному долгу до ... по процентам до ... согласно расчета, представленного представителем ответчиков, составленного исходя из ставки банковского процента в размере ....
Снижая размер неустойки, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08 октября 1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что при решении вопроса о возможности снижения применяемой ставки процентов суду следует учитывать изменения размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в период просрочки, а также иные обстоятельства, влияющие на размер процентных ставок.
Расчет пени истцом произведен исходя из ... от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, что является чрезмерно высоким процентом, значительно превышающим учетную ставку Центрального банка РФ на день предъявления иска - ... годовых.
В данном случае, судебная коллегия полагает, что пени по основному долгу в размере ... пени по процентам в размере ... соразмерны последствиям нарушения обязательства ответчиками.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Таким образом, законом предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека приобретаемой квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., в силу закона, удостоверенная закладной.
Согласно заключению эксперта от ... года, рыночная стоимость заложенной квартиры составляет ...
Поскольку В. и А. не исполнили обязательство по кредитному договору, обеспеченному залогом, при этом нарушение является значительным, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Федеральный закон) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 51 Федерального закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Согласно п. п. 3, п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При составлении закладной ... года года стоимость заложенной квартиры в размере ... была определена заключением ООО "Лаборатория оценки от ... года. Исходя из данной стоимости, были заявлены исковые требования. На момент апелляционного рассмотрения дела сторона ответчиков возражала против указанной стоимости и по их ходатайству судебной коллегией была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, заключением которой от ... года рыночная стоимость квартиры была определена в .... От истца возражений относительной данной стоимости не поступило.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым определить способ реализации заложенного имущества - продажу с публичных торгов и установить начальную продажную цену квартиры в размере ...
На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины, уплаченной истцом при подаче иска, - по ... с каждого ответчика.
На основании ст. 103 ГПК РФ в пользу ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" подлежат взысканию расходы на производство экспертизы по 2 500 руб. с каждого ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года отменить и принять новое решение:
Исковое заявление акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) к В., А. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с В., А. в пользу акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) сумму задолженности по закладной в размере ... в том числе: основной долг - ... просроченный основной долг - ... срочные проценты - ... просроченные проценты - ... пени за просрочку основного долга - ... пени за просрочку процентов ...
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, находящуюся по адресу: ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью ... в том числе жилой площадью ....
Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость предмета залога в сумме ...
Взыскать с В., А. в пользу акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины по ... с каждого.
В удовлетворении остальной части исковых требований акционерного коммерческого банка "Национальный Резервный Банк" (открытое акционерное общество) к В., А. - отказать.
Взыскать с В., А. в пользу ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" расходы на производство экспертизы по .... с каждого.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Э.Ю.АРМАНШИНА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)