Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бурмакина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Головиной Л.Н.,
судей: Абрамовича В.В., Гаус Т.И.,
при секретаре: Ч.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Абрамовича В.В.
гражданское дело по иску ООО "Велес", П. к А.Г., Д. о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему
по апелляционным жалобам администрации г. Лесосибирска Красноярского края, К., представителя П. - С.Е., представителя ООО "Велес" - С.С.
на решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 12 июля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г., признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему ООО "Велес", П. отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
ООО "Велес", П. обратились в суд с иском к А.Г., Д. о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля 2012 года по 29 февраля 2012 года, признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему; взыскании судебных расходов в сумме руб. Требования мотивировали тем, что в период с 20 февраля 2012 года по 29 февраля 2012 года по инициативе А.Г., Д. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования. Однако ООО "Велес", П., являющиеся собственниками помещений N и N общей площадью кв. м, что составляет 21,89% от общей площади жилых и нежилых помещений дома, о проведении общего собрания и его результатах информированы не были, в связи с чем, нарушены их права на участие в управлении общим имуществом дома, а также на защиту своих прав как во время проведения общего собрания, так и своевременного обжалования в судебном порядке. Истцы узнали о проведенном собрании и принятых решений 5 апреля 2012 года из письма сторонней организации - ООО УК "Ваш партнер плюс". В повестку дня собрания включены пункты и приняты решения, не входящие в компетенцию общего собрания собственников помещений. Принято решение о регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему с целью экономии средств на отопление дома, ответственным за исполнение которого являются Р., А.Н., также принято решение отключить торговый дом ООО "Велес" по окончании отопительного сезона от системы холодного и горячего водоснабжения дома, а также от системы отопления, поскольку торговый дом "Велес" является отдельно стоящим зданием, к дому N не относится, с собственниками дома подключение к коммуникациям не согласовывалось. Данным решением прямо ограничиваются права ООО "Велес" на пользование и распоряжение своим имуществом. ООО "Велес" имеет юридический адрес: г, помещение N. Принадлежащий ООО "Велес" магазин является частью дома, построен и сдан в эксплуатацию в 1979 году одновременно с домом, в 2002 - 2004 годах проведена реконструкция помещения, 31 августа 2004 г. введено в эксплуатацию с соблюдением всех норм.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе глава администрации г. Лесосибирска Красноярского края - Х. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, а также с неправильным определением обстоятельств, которые имеют существенное значение для дела. Указывает на то, что при проведении общего собрания собственников помещений дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля по 29 февраля 2012 года, нарушены требования ЖК РФ по порядку проведения собрания, ООО "Велес", П., Администрация города Лесосибирска не принимали участие в голосовании, решением нарушены права ООО "Велес", П. - в нарушение компетенции собрания принято решение об отключении помещения N дома от внутридомовых инженерных сетей водо- и теплоснабжения, а также публичные интересы Администрации города Лесосибирска в возможной потере рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет муниципального образования.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Полагает, что действиями ответчиков нарушены ее права и законные интересы по управлению домом. В связи с чем, просит удовлетворить требования истцов ООО "Велес" и П., чтобы иметь возможность участвовать в проведении общего собрания собственников помещений дома, выбрать способ управления дома, избирать и предлагать кандидатуры в Совет дома, в том числе из собственников нежилых помещений для равноправного соблюдения интересов собственников как жилых, так и нежилых помещений дома.
В апелляционной жалобе представитель П. - С.Е., представитель ООО "Велес" - С.С. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, а также неправильным определением обстоятельств, которые имеют существенное значение для дела, ссылаясь на доводы искового заявления.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителей ООО "Велес" - С.С. и С.Е., также действующую в интересах П., А.Г. и ее представителя С.Н., Г., А.Н., представителя администрации г. Лесосибирска - Г.Г., представителя ООО УК "Ваш Партнер Плюс" - М., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Как следует из абзаца 3 статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило принятое общим собранием собственников дома решение об отключении торгового дома ООО "Велес" по окончании отопительного сезона от системы холодного и горячего водоснабжения дома N 6, а также от системы отопления, что расценено истцом как наличие препятствий в пользовании Обществом принадлежащих ему на праве собственности помещений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ООО "Велес" является собственником нежилого помещения общей площадью кв. м по адресу: г., пом. N, а также собственником земельного участка площадью кв. м по адресу: г. (том 1 л.д. 15, 16). Истец П. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. (том 1 л.д. 13 - 14).
Из справки комитета по управлению муниципальной собственностью от 9 июня 2012 г. следует, что в реестре муниципальной собственности числятся квартиры N, N, N дома.
В период с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г. по инициативе ответчиков было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования. Из протокола общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме следует, что общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет кв. м, суммарная площадь помещений собственников, принявших участие в заочном голосовании, составила кв. м, что составляет 67,2% (том 1 л.д. 181 - 183,193 - 250, том 2 л.д. 1 - 53).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме приняты ряд решений, в том числе решение о регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему с целью экономии средств на отопление дома при повышении атмосферной температуры, ответственными за исполнение решения назначены Р. и А.Н. Также принято решение об отключении торгового дома ООО "Велес" по окончании отопительного сезона от системы холодного и горячего водоснабжения дома N, а также от системы отопления.
Разрешая заявленные требования ООО "Велес", П. и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что здание, принадлежащее ООО "Велес" не является нежилым помещением многоквартирного дома, поскольку изначально оно было пристроено к жилому дому, впоследствии здание было реконструировано, значительно увеличились объемы и площади здания, расположено здание торгового дома на отдельном земельном участке, граничащим с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, что свидетельствует о том, что это самостоятельный объект недвижимости, и собственник указанного нежилого помещения ООО "Велес" не может быть признан собственником помещения в многоквартирном доме. На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что инициативная группа в лице А.Г. и Д. не должна была извещать ООО "Велес" о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома в форме заочного голосования.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, поскольку судом неправильно установлен характер правоотношений, неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также суд не верно применил нормы права к возникшим спорным правоотношениям.
Как установлено судебной коллегией, помещение N дома является и являлось встроенно-пристроенным помещением дома, что подтверждается технической документацией и другими материалами дела:
- Так, в соответствии с технорабочим проектом привязки объекта жилого дома N от 1975 года, магазин был изначально запроектирован как встроенно-пристроенный магазин по типовому проекту 4-32-4. Отвод участка домам 6 - 6а принят в соответствии с генпланом 5. Встроенно-пристроенный магазин промтоваров привязан к жилому дому в соответствии с решением микрорайона. Магазин, типовой проект 274-32-4, с перепланировкой двух торцевых квартир для служебных помещений. Согласно имеющихся чертежей, тепловые сети, сети водопровода и канализации запроектированы единые, подводка в магазин осуществляется через жилой дом;
- На основании Акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 30 сентября 1980 года, предъявлен к приемке в эксплуатацию законченный строительством 59-квартирный пятиэтажный кирпичный дом с магазином на 7 рабочих мест.
В соответствии с проектом реконструкции, разработанным в 2001 году Краевым государственным унитарным предприятием Краевым территориальным градостроительным институтом "" (альбом N 1: архитектурно-строительная, технологическая; инженерная части), магазин также является встроенно-пристроенным помещением дома.
Согласно Акта проверки от 1 июня 2012 года N, проведенной Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, по указанному почтовому адресу (г.) находится пятиэтажный кирпичный многоквартирный жилой дом и пристроенное нежилое помещение N. В соответствии с выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 31.03.2005 года N, составная часть объекта является нежилым пристроенным помещением N, представляет собой двухэтажное кирпичное здание.
Проведенная в 2004 году реконструкция нежилого здания ООО "Велес" (увеличение его площади, надстройка второго этажа) не привело к тому, что здание перестало быть нежилым помещением многоквартирного дома, поскольку здание магазина и многоквартирный дом изначально были введены в эксплуатацию как единый объект, с одной системой инженерных коммуникаций, в том числе, по сетям водоснабжения и отопления.
Право собственности ООО "Велес" на указанное нежилое помещение и земельный участок под ним зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", недвижимое имущество (недвижимость). До настоящего времени ни кем не оспорено.
Доводы ответчиков о том, что здание торгового дома расположено на отдельном земельном участке, граничащим с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, что свидетельствует о том, что это самостоятельный объект недвижимости, кроме этого, реконструкция и оформление права собственности на здание и земельный участок была проведена без согласия других собственников помещений многоквартирного дома в нарушение ст. 8, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку выделение и оформление в собственность земельного участка под спорным зданием, также как и его реконструкция произведены в соответствии с нормами действующего на тот момент законодательства и были завершены до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, положения вышеуказанных норм Жилищного кодекса, введенного в действие с 01.03.2005 года, на отношения по выделению земельного участка и реконструкции здания не распространяются.
При таком положении, с учетом указанной технической документации и установленных фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что здание ООО "Велес" не является нежилым помещением многоквартирного дома, что свидетельствует, в свою очередь, о том, что на инициаторах общего собрания лежала обязанность известить всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, собственников нежилого помещения ООО "Велес", а также администрацию г. Лесосибирска, как собственника жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела ответчиками не было представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о соблюдении установленного законом порядка извещения всех собственников помещений дома, в частности, ООО "Велес", П., Администрации г. Лесосибирска о проведении общего собрания путем заочного голосования.
В ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации императивно установлена обязанность инициатора общего собрания персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчики пояснили, что сообщения о проведении собрания были развешены на досках для объявлений, которые специально расположены рядом с дверями подъездов на стене дома, причем решение о таком способе уведомления собственников о проведении собрания не имеется.
Таким образом, судебная коллегия считает, что ответчик доказательств, подтверждающих извещение истцов, а также администрации г. Лесосибирска, как собственников помещений в многоквартирном доме, в установленные законом срок и порядке о проведении общего собрания ответчиками не представлено.
Нарушение указанного в жилищном законодательстве порядка извещения о голосовании и проведения заочного голосования, привело к нарушению прав собственников жилых и не жилых помещений, не принявших участия в голосовании ввиду не извещения их о проведении общего собрания.
Судебная коллегия, соглашаясь с доводами истцов, при решении вопроса о законности или незаконности решения собственников помещений многоквартирного дома, не находит оснований для применения положения ч. 6 ст. 46 ЖК Российской Федерации в части возможности оставить в силе обжалуемое решение собственников помещений, если голосование собственников, в рассматриваемом споре ООО "Велес", П., администрации г. Лесосибирска, не могло повлиять на результаты голосования ввиду незначительной доли в многоквартирном доме, принадлежащей указанным собственникам, поскольку при определении на общем собрании кворума, а также при подсчете голосов, инициаторы собрания исходили из общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в размере кв. м, однако без учета общей площади здания ООО "Велес" в размере кв. м, и соответственно количества голосов, что существенно могло повлиять на результаты рассмотрения вопросов, поставленных инициаторами собрания. Кроме этого, принятым решением собрания об отключении здания ООО "Велес" от систем водоснабжения и отопления прямо ограничиваются права Общества на пользование и распоряжение своим имуществом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, исходя из существенности допущенных нарушений при созыве, проведении собрания, пришла к выводу о том, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, проходившее с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г. (протокол от 29.02.2012 года), а также принятые на нем решения, являются недействительными.
Доводы ответчиков о том, что ООО "Велес" пользуется общим имуществом многоквартирного дома, однако расходы на его содержание и ремонт распределяются только на собственников жилых помещений дома, указывают на наличие спора о праве между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, обслуживающей данные объекты, которые вправе его разрешить в судебном порядке путем избрания иного способа защиты; разрешение указанных ответчиками вопросов не входит в предмет заявленного иска.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением норм материального права (п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) повлекло за собой ошибочный вывод суда об отказе ООО "Велес", П. в удовлетворении исковых требований о признании решения общего собрания недействительным.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное постановление, принять новое решение об удовлетворении исковых требований ООО "Велес", П. в части признания решений общего собрания собственников жилого дома недействительными. При этом судебная коллегия полагает, что требования о признании решений общего собрания, проходившего с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г. (протокол от 29.02.2012 года), недействительными включает в себя и требования о признании недействительным созыва общего собрания.
В удовлетворении остальной части заявленных требований о признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему, судебная коллегия полагает необходимым отказать, поскольку каких либо правовых оснований для удовлетворения таких требований не имеется.
Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома определена в ст. 44 ЖК РФ, в которой в п. 5 ч. 2 указано, что к компетенции общего собрания собственников помещений относятся и другие вопросы, но отнесенные настоящим Кодексом к его компетенции, в том числе, связанные с исполнением обязательств по предоставлению коммунальных услуг, по содержанию, текущему и капитальному ремонту систем водоснабжения и отопления, входящих в общее имущество дома, которые могут быть разрешены при соблюдении действующих норм законодательства, регулирующих данные вопросы, и согласовании с соответствующими службами и организациями, в ведении которых находятся вопросы эксплуатации и содержания единой городской инженерной системы коммуникаций.
Кроме этого, удовлетворение заявленного требования о признании не входящим в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, в указанной редакции, фактически поставит запрет на неопределенное время на разрешение общим собранием указанного вопроса в отношении здания ООО "Велес" и по всем иным возможным основаниям, в частности, в связи с не внесением платы за услуги по водоснабжению и отоплению, изменение системы инженерных сетей, ликвидация здания и т. п., что является не допустимым и противоречащим положениям статьи 1 и статьи 10 ГК РФ, предусматривающих равенство всех участников гражданских правоотношений.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 12 июля 2012 года, отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Велес", П. к А.Г., Д. о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему, удовлетворить частично:
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля 2012 года по 29 февраля 2012 года.
в остальной части исковых требований - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 10.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8007/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2012 г. по делу N 33-8007/2012
Судья: Бурмакина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Головиной Л.Н.,
судей: Абрамовича В.В., Гаус Т.И.,
при секретаре: Ч.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Абрамовича В.В.
гражданское дело по иску ООО "Велес", П. к А.Г., Д. о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему
по апелляционным жалобам администрации г. Лесосибирска Красноярского края, К., представителя П. - С.Е., представителя ООО "Велес" - С.С.
на решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 12 июля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г., признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему ООО "Велес", П. отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
ООО "Велес", П. обратились в суд с иском к А.Г., Д. о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля 2012 года по 29 февраля 2012 года, признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему; взыскании судебных расходов в сумме руб. Требования мотивировали тем, что в период с 20 февраля 2012 года по 29 февраля 2012 года по инициативе А.Г., Д. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений дома в форме заочного голосования. Однако ООО "Велес", П., являющиеся собственниками помещений N и N общей площадью кв. м, что составляет 21,89% от общей площади жилых и нежилых помещений дома, о проведении общего собрания и его результатах информированы не были, в связи с чем, нарушены их права на участие в управлении общим имуществом дома, а также на защиту своих прав как во время проведения общего собрания, так и своевременного обжалования в судебном порядке. Истцы узнали о проведенном собрании и принятых решений 5 апреля 2012 года из письма сторонней организации - ООО УК "Ваш партнер плюс". В повестку дня собрания включены пункты и приняты решения, не входящие в компетенцию общего собрания собственников помещений. Принято решение о регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему с целью экономии средств на отопление дома, ответственным за исполнение которого являются Р., А.Н., также принято решение отключить торговый дом ООО "Велес" по окончании отопительного сезона от системы холодного и горячего водоснабжения дома, а также от системы отопления, поскольку торговый дом "Велес" является отдельно стоящим зданием, к дому N не относится, с собственниками дома подключение к коммуникациям не согласовывалось. Данным решением прямо ограничиваются права ООО "Велес" на пользование и распоряжение своим имуществом. ООО "Велес" имеет юридический адрес: г, помещение N. Принадлежащий ООО "Велес" магазин является частью дома, построен и сдан в эксплуатацию в 1979 году одновременно с домом, в 2002 - 2004 годах проведена реконструкция помещения, 31 августа 2004 г. введено в эксплуатацию с соблюдением всех норм.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе глава администрации г. Лесосибирска Красноярского края - Х. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, а также с неправильным определением обстоятельств, которые имеют существенное значение для дела. Указывает на то, что при проведении общего собрания собственников помещений дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля по 29 февраля 2012 года, нарушены требования ЖК РФ по порядку проведения собрания, ООО "Велес", П., Администрация города Лесосибирска не принимали участие в голосовании, решением нарушены права ООО "Велес", П. - в нарушение компетенции собрания принято решение об отключении помещения N дома от внутридомовых инженерных сетей водо- и теплоснабжения, а также публичные интересы Администрации города Лесосибирска в возможной потере рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет муниципального образования.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Полагает, что действиями ответчиков нарушены ее права и законные интересы по управлению домом. В связи с чем, просит удовлетворить требования истцов ООО "Велес" и П., чтобы иметь возможность участвовать в проведении общего собрания собственников помещений дома, выбрать способ управления дома, избирать и предлагать кандидатуры в Совет дома, в том числе из собственников нежилых помещений для равноправного соблюдения интересов собственников как жилых, так и нежилых помещений дома.
В апелляционной жалобе представитель П. - С.Е., представитель ООО "Велес" - С.С. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, а также неправильным определением обстоятельств, которые имеют существенное значение для дела, ссылаясь на доводы искового заявления.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителей ООО "Велес" - С.С. и С.Е., также действующую в интересах П., А.Г. и ее представителя С.Н., Г., А.Н., представителя администрации г. Лесосибирска - Г.Г., представителя ООО УК "Ваш Партнер Плюс" - М., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Как следует из абзаца 3 статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило принятое общим собранием собственников дома решение об отключении торгового дома ООО "Велес" по окончании отопительного сезона от системы холодного и горячего водоснабжения дома N 6, а также от системы отопления, что расценено истцом как наличие препятствий в пользовании Обществом принадлежащих ему на праве собственности помещений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ООО "Велес" является собственником нежилого помещения общей площадью кв. м по адресу: г., пом. N, а также собственником земельного участка площадью кв. м по адресу: г. (том 1 л.д. 15, 16). Истец П. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. (том 1 л.д. 13 - 14).
Из справки комитета по управлению муниципальной собственностью от 9 июня 2012 г. следует, что в реестре муниципальной собственности числятся квартиры N, N, N дома.
В период с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г. по инициативе ответчиков было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования. Из протокола общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме следует, что общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет кв. м, суммарная площадь помещений собственников, принявших участие в заочном голосовании, составила кв. м, что составляет 67,2% (том 1 л.д. 181 - 183,193 - 250, том 2 л.д. 1 - 53).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме приняты ряд решений, в том числе решение о регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему с целью экономии средств на отопление дома при повышении атмосферной температуры, ответственными за исполнение решения назначены Р. и А.Н. Также принято решение об отключении торгового дома ООО "Велес" по окончании отопительного сезона от системы холодного и горячего водоснабжения дома N, а также от системы отопления.
Разрешая заявленные требования ООО "Велес", П. и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что здание, принадлежащее ООО "Велес" не является нежилым помещением многоквартирного дома, поскольку изначально оно было пристроено к жилому дому, впоследствии здание было реконструировано, значительно увеличились объемы и площади здания, расположено здание торгового дома на отдельном земельном участке, граничащим с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, что свидетельствует о том, что это самостоятельный объект недвижимости, и собственник указанного нежилого помещения ООО "Велес" не может быть признан собственником помещения в многоквартирном доме. На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что инициативная группа в лице А.Г. и Д. не должна была извещать ООО "Велес" о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома в форме заочного голосования.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, поскольку судом неправильно установлен характер правоотношений, неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также суд не верно применил нормы права к возникшим спорным правоотношениям.
Как установлено судебной коллегией, помещение N дома является и являлось встроенно-пристроенным помещением дома, что подтверждается технической документацией и другими материалами дела:
- Так, в соответствии с технорабочим проектом привязки объекта жилого дома N от 1975 года, магазин был изначально запроектирован как встроенно-пристроенный магазин по типовому проекту 4-32-4. Отвод участка домам 6 - 6а принят в соответствии с генпланом 5. Встроенно-пристроенный магазин промтоваров привязан к жилому дому в соответствии с решением микрорайона. Магазин, типовой проект 274-32-4, с перепланировкой двух торцевых квартир для служебных помещений. Согласно имеющихся чертежей, тепловые сети, сети водопровода и канализации запроектированы единые, подводка в магазин осуществляется через жилой дом;
- На основании Акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 30 сентября 1980 года, предъявлен к приемке в эксплуатацию законченный строительством 59-квартирный пятиэтажный кирпичный дом с магазином на 7 рабочих мест.
В соответствии с проектом реконструкции, разработанным в 2001 году Краевым государственным унитарным предприятием Краевым территориальным градостроительным институтом "" (альбом N 1: архитектурно-строительная, технологическая; инженерная части), магазин также является встроенно-пристроенным помещением дома.
Согласно Акта проверки от 1 июня 2012 года N, проведенной Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, по указанному почтовому адресу (г.) находится пятиэтажный кирпичный многоквартирный жилой дом и пристроенное нежилое помещение N. В соответствии с выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 31.03.2005 года N, составная часть объекта является нежилым пристроенным помещением N, представляет собой двухэтажное кирпичное здание.
Проведенная в 2004 году реконструкция нежилого здания ООО "Велес" (увеличение его площади, надстройка второго этажа) не привело к тому, что здание перестало быть нежилым помещением многоквартирного дома, поскольку здание магазина и многоквартирный дом изначально были введены в эксплуатацию как единый объект, с одной системой инженерных коммуникаций, в том числе, по сетям водоснабжения и отопления.
Право собственности ООО "Велес" на указанное нежилое помещение и земельный участок под ним зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", недвижимое имущество (недвижимость). До настоящего времени ни кем не оспорено.
Доводы ответчиков о том, что здание торгового дома расположено на отдельном земельном участке, граничащим с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, что свидетельствует о том, что это самостоятельный объект недвижимости, кроме этого, реконструкция и оформление права собственности на здание и земельный участок была проведена без согласия других собственников помещений многоквартирного дома в нарушение ст. 8, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку выделение и оформление в собственность земельного участка под спорным зданием, также как и его реконструкция произведены в соответствии с нормами действующего на тот момент законодательства и были завершены до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, положения вышеуказанных норм Жилищного кодекса, введенного в действие с 01.03.2005 года, на отношения по выделению земельного участка и реконструкции здания не распространяются.
При таком положении, с учетом указанной технической документации и установленных фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что здание ООО "Велес" не является нежилым помещением многоквартирного дома, что свидетельствует, в свою очередь, о том, что на инициаторах общего собрания лежала обязанность известить всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, собственников нежилого помещения ООО "Велес", а также администрацию г. Лесосибирска, как собственника жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела ответчиками не было представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о соблюдении установленного законом порядка извещения всех собственников помещений дома, в частности, ООО "Велес", П., Администрации г. Лесосибирска о проведении общего собрания путем заочного голосования.
В ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации императивно установлена обязанность инициатора общего собрания персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчики пояснили, что сообщения о проведении собрания были развешены на досках для объявлений, которые специально расположены рядом с дверями подъездов на стене дома, причем решение о таком способе уведомления собственников о проведении собрания не имеется.
Таким образом, судебная коллегия считает, что ответчик доказательств, подтверждающих извещение истцов, а также администрации г. Лесосибирска, как собственников помещений в многоквартирном доме, в установленные законом срок и порядке о проведении общего собрания ответчиками не представлено.
Нарушение указанного в жилищном законодательстве порядка извещения о голосовании и проведения заочного голосования, привело к нарушению прав собственников жилых и не жилых помещений, не принявших участия в голосовании ввиду не извещения их о проведении общего собрания.
Судебная коллегия, соглашаясь с доводами истцов, при решении вопроса о законности или незаконности решения собственников помещений многоквартирного дома, не находит оснований для применения положения ч. 6 ст. 46 ЖК Российской Федерации в части возможности оставить в силе обжалуемое решение собственников помещений, если голосование собственников, в рассматриваемом споре ООО "Велес", П., администрации г. Лесосибирска, не могло повлиять на результаты голосования ввиду незначительной доли в многоквартирном доме, принадлежащей указанным собственникам, поскольку при определении на общем собрании кворума, а также при подсчете голосов, инициаторы собрания исходили из общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в размере кв. м, однако без учета общей площади здания ООО "Велес" в размере кв. м, и соответственно количества голосов, что существенно могло повлиять на результаты рассмотрения вопросов, поставленных инициаторами собрания. Кроме этого, принятым решением собрания об отключении здания ООО "Велес" от систем водоснабжения и отопления прямо ограничиваются права Общества на пользование и распоряжение своим имуществом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, исходя из существенности допущенных нарушений при созыве, проведении собрания, пришла к выводу о том, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, проходившее с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г. (протокол от 29.02.2012 года), а также принятые на нем решения, являются недействительными.
Доводы ответчиков о том, что ООО "Велес" пользуется общим имуществом многоквартирного дома, однако расходы на его содержание и ремонт распределяются только на собственников жилых помещений дома, указывают на наличие спора о праве между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, обслуживающей данные объекты, которые вправе его разрешить в судебном порядке путем избрания иного способа защиты; разрешение указанных ответчиками вопросов не входит в предмет заявленного иска.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением норм материального права (п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) повлекло за собой ошибочный вывод суда об отказе ООО "Велес", П. в удовлетворении исковых требований о признании решения общего собрания недействительным.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное постановление, принять новое решение об удовлетворении исковых требований ООО "Велес", П. в части признания решений общего собрания собственников жилого дома недействительными. При этом судебная коллегия полагает, что требования о признании решений общего собрания, проходившего с 20 февраля 2012 г. по 29 февраля 2012 г. (протокол от 29.02.2012 года), недействительными включает в себя и требования о признании недействительным созыва общего собрания.
В удовлетворении остальной части заявленных требований о признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему, судебная коллегия полагает необходимым отказать, поскольку каких либо правовых оснований для удовлетворения таких требований не имеется.
Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома определена в ст. 44 ЖК РФ, в которой в п. 5 ч. 2 указано, что к компетенции общего собрания собственников помещений относятся и другие вопросы, но отнесенные настоящим Кодексом к его компетенции, в том числе, связанные с исполнением обязательств по предоставлению коммунальных услуг, по содержанию, текущему и капитальному ремонту систем водоснабжения и отопления, входящих в общее имущество дома, которые могут быть разрешены при соблюдении действующих норм законодательства, регулирующих данные вопросы, и согласовании с соответствующими службами и организациями, в ведении которых находятся вопросы эксплуатации и содержания единой городской инженерной системы коммуникаций.
Кроме этого, удовлетворение заявленного требования о признании не входящим в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения N от внутридомовых инженерных сетей, в указанной редакции, фактически поставит запрет на неопределенное время на разрешение общим собранием указанного вопроса в отношении здания ООО "Велес" и по всем иным возможным основаниям, в частности, в связи с не внесением платы за услуги по водоснабжению и отоплению, изменение системы инженерных сетей, ликвидация здания и т. п., что является не допустимым и противоречащим положениям статьи 1 и статьи 10 ГК РФ, предусматривающих равенство всех участников гражданских правоотношений.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 12 июля 2012 года, отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Велес", П. к А.Г., Д. о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании не входящими в компетенцию общего собрания решение вопроса об отключении нежилого помещения от внутридомовых инженерных сетей, вопроса о самостоятельном регулировании подачи теплоносителя в отопительную систему, удовлетворить частично:
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 февраля 2012 года по 29 февраля 2012 года.
в остальной части исковых требований - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)