Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ненашина М.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Емельяновой Е.А., Бакуменко Т.Н.
при секретаре А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-13/12 по апелляционной жалобе Н. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2012 года по иску ООО <...> к Н. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, по иску Н. к ЖНК <...>, ООО <...>, С. о признании квартиры не принадлежащей на праве собственности С., признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, признании договора купли-продажи квартиры ничтожным, признании ничтожным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, по иску С. к Н. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В., выслушав объяснения представителя истца ООО <...> и ответчика ЖСК <...> - А.А., ответчика Н., представителя ответчика Н. - М.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ООО <...> обратилось в суд с иском к Н. о выселении из квартиры N <...> в доме N <...> по <адрес> и взыскании убытков, возникших в связи с оплатой коммунальных услуг в размере <...>, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что Н. проживает в спорной квартире без законных на то оснований, оплату предоставленных коммунальных услуг не производит.
В ходе судебного разбирательства по делу представитель ООО <...> отказался от требований о выселении Н. из спорного жилого помещения.
Определением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2011 года судом принят отказ ООО <...> от иска в части выселения Н., производство по делу в данной части прекращено.
Н. обратилась в суд с иском к ЖСК <...> (ранее ЖНК <...>), ООО <...> и С., уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать спорную квартиру не принадлежащей С. на праве собственности; договор N <...> от 27.07.2007 между ООО <...> и ЖНК <...> признать договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем; договор купли-продажи от 08.02.2011 между С. и ООО <...> признать ничтожным; право собственности на спорную квартиру признать за ней; соглашение от 29.01.2010 о расторжении предварительного договора N <...> от 27.07.2007 между ЖНК <...> и ООО <...> признать ничтожным.
Вместе с тем в суд с иском к Н. и ООО <...> обратился С., уточнив в ходе судебного разбирательства по делу заявленные требования, просил истребовать от Н. принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру и передать ее в свободном от посторонних лиц виде.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2012 года исковые требования ООО <...> удовлетворены частично.
Суд взыскал с Н. в пользу ООО <...> в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг <...> и расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Этим же решением суд отказал в удовлетворении иска Н. и удовлетворил иск С., истребовав спорную квартиру из незаконного владения Н. и передав ее С.
С Н. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере <...>.
С постановленным решением не согласилась Н., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворив ее требования в полном объеме.
В заседание судебной коллегии С. и третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, в связи с чем, в силу положения статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что спорная <...> квартира N <...> в доме N <...> по <адрес> на праве собственности принадлежит С. на основании договора купли-продажи от 08.02.2011, заключенного между ООО <...> и С.
Н., обратившись в суд с вышеуказанным иском, полагала, что ООО <...> не вправе было отчуждать спорную квартиру в пользу С., поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 08.02.2011 квартира была обременена правами ЖНК <...> и Н., как члена кооператива, вытекающими из предварительного договора от 27.07.2007, заключенного между ООО <...> и ЖНК <...>, по условиям которого ООО <...> приняло на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи с ЖНК <...>, а ЖНК, как собственник, после полной выплаты паевого взноса за квартиру должен передать квартиру пайщице Н.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции установил, что действительно распоряжением директора ЖНК <...> N <...> от 26.03.2007 Н. была принята в члены ЖНК <...>; в этот же день с ней был заключен индивидуальный график накопления паевого взноса, в соответствии с которым пайщик производит накопление части паевого взноса до размера паенакопления, с учетом выбранной формы участия, необходимого для возникновения права на приобретение или строительство жилого помещения (п. 1.16 ст. 1 Устава ЖНК <...>). В соглашении (графике) указано, что после приобретения помещения, ЖНК заключает с пайщиком индивидуальный график платежей и договор пользования жилым помещением. Срок действия графика от 26.03.2007 был определен до вступления в силу индивидуального графика платежей.
Из материалов дела следует, что в жилищном накопительном кооперативе Положением о порядке приобретения жилых помещений для пайщиков ЖНК <...> (далее по тексту - Положение) установлен определенный порядок приобретения жилых помещений. Из подписи Н. под условиями Положения следует, что она выбрала форму участия в жилищном накопительном кооперативе "классическая", с предоставлением рассрочки платежа на 6 лет.
В соответствии с п. 11.1 раздела 11 Положения, гражданин, ставший пайщиком ЖНК берет на себя ответственность по оплате вступительного членского взноса, оплате первоначального паевого взноса, а также оплате целевых и дополнительных членских взносов.
Пунктом 7.1 раздела 7 Положения закреплено, что после приобретения жилого помещения Кооперативом пайщику предоставляется рассрочка по оплате пая за данное помещение, в зависимости от выбранной формы участия и варианта вступления в ЖНК. Одновременно заключается "Индивидуальный график платежей" (п. 7.1).
В силу пунктов 4, 5 6, 13 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" члены кооператива имеют право давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива; получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом; пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции; получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (ч. 1). Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива (ч. 2).
В силу ст. 26 названного Закона паевой фонд кооператива должен использоваться кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива, а также на погашение затрат, указанных в частях 1 - 3 статьи 24 настоящего Федерального закона (ч. 1).
В то же время согласно части 2 указанной статьи паевой фонд кооператива также может использоваться кооперативом для: 1) выплаты действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива; 2) исполнения обязательств кооператива перед третьими лицами, связанных с просрочкой внесения членами кооператива установленных паевых и иных взносов; 3) покрытия понесенных кооперативом убытков в случае, если решение об этом принято общим собранием членов кооператива.
Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива регламентировано положениями ст. 28 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", в силу которых право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива (ч. 1).
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан: 1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива; 2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива (ч. 2).
Частью 1 статьи 29 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" установлено, что передача жилого помещения, указанного в пункте 1 части 2 статьи 28 настоящего Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.
Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня (ч. 2 ст. 29).
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 29).
Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств (ст. 30 ФЗ N 25-ФЗ).
05 июля 2007 года правление ЖНК <...> приняло решение о приобретении для Н. спорной квартиры путем заключения предварительного договора купли-продажи с ООО <...>, по которому ООО <...> в дальнейшем обязуется заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры с ЖНК <...>, а ЖНК после полной выплаты паевого взноса за квартиру передаст жилое помещение пайщице Н.
27 июля 2007 года между ЖСК <...> и ООО <...> был заключен договор N <...> о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении жилья. Согласно приложению к указанному договору "размер и порядок паевого взноса" от 27.07.2007 размер паевого взноса ООО <...> составлял <...>.
Вместе с тем 27 июля 2007 года между ООО <...> и ЖНК <...> был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи, который предусматривал обязанность сторон договора заключить в будущем договор купли-продажи квартиры в течение 30 рабочих дней с момента получения продавцом (ООО <...>) свидетельства о праве собственности на квартиру, при условии надлежащего выполнения покупателем ЖНК <...> обязанностей: полной оплаты общей стоимости квартиры в установленном договором порядке и установленном размере, которая может быть изменена на предусмотренных договором условиях; уплаты предусмотренных договором авансовых платежей по возмещению эксплуатационных затрат в установленном договором порядке. Дополнительными соглашениями к предварительному договору от 27.07.2007 ООО <...> и ЖНК <...> предусмотрели суммы, подлежащие перечислению Кооперативом в Общество по предварительному договору, увеличение денежных средств, подлежащих перечислению по предварительному договору, в том числе расходы на вступление Общества в члены ЖСК <...> с целью приобретения квартиры. Пункт 3.2.1 договора предусматривал внесение первого платежа по договору, а затем по смыслу договора дальнейшая оплата по договору за покупателя должна была производиться пайщиком ЖНК <...>.
Также 27 июля 2007 года между ООО <...> и Н. был заключен индивидуальный график о порядке оплаты и предоставления жилого помещения, в силу которого по согласованию с Н. в собственность ООО <...> приобретается указанное жилое помещение с предполагаемым сроком строительства с сентября 2007 года по март 2008 года, цена приобретения в собственность ООО <...> составила <...>, предусмотрены определение итоговой стоимости после сдачи дома в эксплуатацию, получения свидетельства о государственной регистрации права собственности и порядок изменения стоимости жилого помещения. В графике отражены внесение паевого взноса <...> и сумма оставшейся части - <...>, определен порядок исполнения обязанностей по внесению денежных сумм, как паевых взносов, и их ежемесячный размер, предусмотрена обязанность Н. заключить с Обществом договор возмездного пользования жилым помещением и договор найма жилого помещения после сдачи дома в эксплуатацию и оплачивать коммунальные, эксплуатационные и иные платежи, налоги, сборы за жилое помещение. Общество обязалось после исполнения обязанности по полной оплате итоговой стоимости квартиры в течение одного месяца передать право собственности Н.
Денежные средства, учтенные в указанном соглашении, как выплаченные истицей, были выплачены последней в ЖНК <...>.
В свою очередь ЖНК <...> в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N <...> от 27.07.2007 перечислило ООО <...>, как установлено в ходе проведения повторной судебной бухгалтерско-экономической экспертизы (с учетом дополнений к экспертизе - л.д. 38 - 39 т. 4), денежные средства в общей сумме <...>.
09 августа 2007 года ООО <...> было принято в члены ЖСК <...>, 09.01.2008 было принято решение о предоставлении ООО <...> как члену ЖСК спорной квартиры, которая была передана ему 16.07.2008 по акту приема-передачи, согласно которому пайщиком ООО <...> произведена доплата паевого взноса в размере <...>.
17 августа 2009 года ООО <...> направило в адрес Н. уведомление о расторжении индивидуального графика платежей от 27.07.2007 (л.д. 51 гражданское дело N 2-4011/09). В суде представитель ответчика пояснил, что основанием к расторжению графика явилось неисполнение обязанности по оплате спорной квартиры.
Н., полагая свои права нарушенными, в сентябре 2009 года обратилась в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> о признании права собственности на спорную квартиру.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года по гражданскому делу N 2-4011/09 исковые требования Н. оставлены без удовлетворения. Решение суда вступило в силу 25.01.2010.
Отказывая в удовлетворении иска о признании за Н. права собственности на спорную квартиру (гражданское дело N 2-4011/09), суд исходил из того, что график платежей от 27.07.2007, подписанный Н. и ООО <...>, не свидетельствует о передаче Н. квартиры в собственность, денежные средства за квартиру Н. выплатила ООО <...> не в полном объеме, поскольку производила платежи не только в ООО <...>, но также и в ЖНК <...>.
29 января 2010 года между ООО <...> и ЖНК <...> было заключено соглашение о расторжении предварительного договора N <...> купли-продажи квартиры от 27.07.2007 на основании предписания РО ФСФР России в СЗФО N <...> от 27.07.2006, которым было установлено, что "паевые взносы пайщика Н. использовались для оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...> от 27.07.2009, что является нарушением статьи 26 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
20 октября 2010 года в установленном законом порядке за ООО <...> было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
08 февраля 2011 года ООО <...> заключило с С. договор купли-продажи спорной квартиры. Право собственности за С. было зарегистрировано 25.02.2011.
Оценивая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, исходя из того, что поскольку Н. в подтверждение ее доводов не представлено в соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что оплаченные ею в ЖНК <...> денежные средства в виде паевых взносов были использованы последним на строительство спорного жилого помещения, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований (ст. 218 ГК РФ) к удовлетворению заявленных ею требований.
При этом суд признал, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры N <...> от 27.07.2007, заключенный между ООО <...> и ЖНК <...>, и индивидуальный график платежей, подписанный Н. и ООО <...> 27.07.2007, не порождают в силу положений п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ права собственности на спорный объект, поскольку в порядке части 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ и статей 29, 30 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" право собственности члена кооператива возникает с момента выплаты паевого взноса в полном объеме и не требует заключения договора.
Правовых оснований для признания ничтожным соглашения от 29.01.2010 о расторжении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры N <...> от 27.07.2009 суд также не установил, сославшись на нарушение положений ст. 26 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" при расходовании паевых взносов Н. Данный вывод суда мотивирован, судебная коллегия полагает его отвечающим требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Также, обосновывая свой вывод, суд сослался на то, что материалами дела подтверждено, что во исполнение предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ЖНК <...> обязался произвести полную оплату общей стоимости квартиры в размере <...> в ООО <...>, а также оплату продавцу агентского вознаграждения в размере 5% от суммы договора, однако данной обязанности ЖНК не выполнил.
При оценке правомерности вывода суда о законности расторжения предварительного договора купли-продажи судебная коллегия учитывает то, что одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи (между управляющей компанией и накопительным кооперативом) ООО <...> и Н. подписали 27.07.2007 индивидуальный график о порядке оплаты и предоставления жилого помещения, в силу которого Н. должна была производить оплату за спорное помещение в виде выплаты паевых взносов в Управляющую компанию. Между тем Н. не исполнила своих обязательств, поскольку внесла по этому соглашению незначительную денежную сумму, а затем, несмотря на наличие соглашения о порядке оплаты взносов за спорное жилое помещение с УК <...> и отсутствие договора (индивидуального графика платежей) с жилищным накопительным кооперативом об оплате за конкретную квартиру вносила паевые взносы без конкретизации их назначения в ЖНК <...>. Из заключения повторной судебной бухгалтерско-экономической экспертизы следует, что Н. внесла денежные средства в размере <...> в ЖНК <...>.
Таким образом, заключив 29.01.2010 соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, Управляющая компания и Кооператив действовали в порядке установленном ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ и п. 7.3 предварительного договора (расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон).
Из содержания, заключенных 27.07.2007 договоров и соглашений, следует, что у Н. в силу Положения о порядке приобретения жилых помещений для пайщиков ЖНК <...> и требований Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" не возникло безусловного права требования, как у члена жилищного накопительного кооператива, передачи в собственность спорной квартиры, поскольку решением суда от 24.11.2009 было установлено, что Н. не оплатила собственнику квартиры УК <...> полную стоимость квартиры, а из материалов настоящего дела следует, что ЖНК не принимал на себя обязательств перед Н. на целевое использование, поступающих от нее денежных средств на оплату пая за спорную квартиру. ЖНК <...> в связи с отсутствием соглашения с Н., расценивал поступающие от нее паевые взносы как нецелевые, поэтому не перечислял получаемые суммы в счет оплаты предварительного договора купли-продажи.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что исходя из представленных при разрешения спора доказательств, стороны предварительного договора купли-продажи при его расторжении не должны были учитывать мнение пайщика члена жилищного накопительного кооператива Н., так как ни одна из сторон договора не несла перед ней обязательств по предоставлению спорной квартиры вне зависимости от факта оплаты стоимости квартиры в полном объеме.
Обстоятельства подписания соглашения о расторжении предварительного договора, отсутствие одобрения собрания пайщиков на расторжения предварительного договора в данном случае не имеют правового значения, так как не свидетельствуют о нарушении прав Н. как члена Кооператива. Следует отметить, что в настоящее время Н. не лишена возможности истребовать внесенные ею в Кооператив и в Управляющую компанию денежные средства и взыскать убытки.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии в силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ оснований для удовлетворения требований Н. о признании указанного соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи ничтожным.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований Н. о признании ничтожным договора купли-продажи спорной квартиры от 08.02.2011, заключенного между С. и ООО <...>, является правомерным (ст. 167, 209 ГК РФ), поскольку на момент совершения оспариваемого договора Управляющая компания являлась собственником спорной квартиры на основании договора N <...> от 27.07.2009 с ЖСК <...>, обременение спорной квартиры правами третьих лиц отсутствовало. Иных доказательств в нарушение положений статей 12, 56 ГПК РФ сторонами представлено не было.
Удовлетворяя иск ООО <...>, суд первой инстанции, установив отсутствие у Н. права на спорную квартиру, признал, что коммунальные услуги, оказанные ООО <...> Н. в период ее проживания в спорной квартире, являются в силу положений ст. 15 Гражданского кодекса РФ убытками, которые подлежат взысканию с Н. Размер убытков в сумме <...> был определен судом на основании представленных в материалы дела платежных поручений. Доказательств, опровергающих размер убытков, суд не установил. Доводы Н. о том, что она пыталась добровольно компенсировать ООО <...> расходы по оплате коммунальных платежей, однако Управляющая компания вернула ей денежные средства со ссылкой на отсутствие договорных отношений, не влияют на размер убытков.
То обстоятельство, что до октября 2010 года ООО <...> не являлось собственником спорной квартиры, не свидетельствует об отсутствии у него права на компенсацию расходов, понесенных им по оплате коммунальных платежей. В силу п. 3.2.5 договора N <...> от 27.07.2007, с момента утверждения акта государственной комиссией на ООО <...> было возложено бремя содержания спорной квартиры, в том числе по оплате коммунальных услуг. По акту приема-передачи спорная квартира была передана ООО <...> 16.07.2008, соответственно с этого момента у ООО <...> возникла обязанность по оплате коммунальных платежей. Н. стала проживать в квартире с 2009 года, данные обстоятельства ею не оспаривались. Таким образом, доводы ответчика о том, что у суда отсутствовали основания взыскивать расходы по коммунальным платежам начиная с 2009 года являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Руководствуясь положениями названных норм, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности требований С., как собственника спорной квартиры, и истребовал спорную квартиру из владения Н.
Судебная коллегия, признавая выводы суда, изложенные в решении, законными и обоснованными, полагает, что доводы апелляционной жалобы Н. не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.10.2012 N 33-12725/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2012 г. N 33-12725/2012
Судья: Ненашина М.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Емельяновой Е.А., Бакуменко Т.Н.
при секретаре А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-13/12 по апелляционной жалобе Н. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2012 года по иску ООО <...> к Н. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, по иску Н. к ЖНК <...>, ООО <...>, С. о признании квартиры не принадлежащей на праве собственности С., признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, признании договора купли-продажи квартиры ничтожным, признании ничтожным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, по иску С. к Н. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В., выслушав объяснения представителя истца ООО <...> и ответчика ЖСК <...> - А.А., ответчика Н., представителя ответчика Н. - М.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ООО <...> обратилось в суд с иском к Н. о выселении из квартиры N <...> в доме N <...> по <адрес> и взыскании убытков, возникших в связи с оплатой коммунальных услуг в размере <...>, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что Н. проживает в спорной квартире без законных на то оснований, оплату предоставленных коммунальных услуг не производит.
В ходе судебного разбирательства по делу представитель ООО <...> отказался от требований о выселении Н. из спорного жилого помещения.
Определением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2011 года судом принят отказ ООО <...> от иска в части выселения Н., производство по делу в данной части прекращено.
Н. обратилась в суд с иском к ЖСК <...> (ранее ЖНК <...>), ООО <...> и С., уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать спорную квартиру не принадлежащей С. на праве собственности; договор N <...> от 27.07.2007 между ООО <...> и ЖНК <...> признать договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем; договор купли-продажи от 08.02.2011 между С. и ООО <...> признать ничтожным; право собственности на спорную квартиру признать за ней; соглашение от 29.01.2010 о расторжении предварительного договора N <...> от 27.07.2007 между ЖНК <...> и ООО <...> признать ничтожным.
Вместе с тем в суд с иском к Н. и ООО <...> обратился С., уточнив в ходе судебного разбирательства по делу заявленные требования, просил истребовать от Н. принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру и передать ее в свободном от посторонних лиц виде.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2012 года исковые требования ООО <...> удовлетворены частично.
Суд взыскал с Н. в пользу ООО <...> в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг <...> и расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Этим же решением суд отказал в удовлетворении иска Н. и удовлетворил иск С., истребовав спорную квартиру из незаконного владения Н. и передав ее С.
С Н. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере <...>.
С постановленным решением не согласилась Н., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворив ее требования в полном объеме.
В заседание судебной коллегии С. и третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, в связи с чем, в силу положения статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что спорная <...> квартира N <...> в доме N <...> по <адрес> на праве собственности принадлежит С. на основании договора купли-продажи от 08.02.2011, заключенного между ООО <...> и С.
Н., обратившись в суд с вышеуказанным иском, полагала, что ООО <...> не вправе было отчуждать спорную квартиру в пользу С., поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 08.02.2011 квартира была обременена правами ЖНК <...> и Н., как члена кооператива, вытекающими из предварительного договора от 27.07.2007, заключенного между ООО <...> и ЖНК <...>, по условиям которого ООО <...> приняло на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи с ЖНК <...>, а ЖНК, как собственник, после полной выплаты паевого взноса за квартиру должен передать квартиру пайщице Н.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции установил, что действительно распоряжением директора ЖНК <...> N <...> от 26.03.2007 Н. была принята в члены ЖНК <...>; в этот же день с ней был заключен индивидуальный график накопления паевого взноса, в соответствии с которым пайщик производит накопление части паевого взноса до размера паенакопления, с учетом выбранной формы участия, необходимого для возникновения права на приобретение или строительство жилого помещения (п. 1.16 ст. 1 Устава ЖНК <...>). В соглашении (графике) указано, что после приобретения помещения, ЖНК заключает с пайщиком индивидуальный график платежей и договор пользования жилым помещением. Срок действия графика от 26.03.2007 был определен до вступления в силу индивидуального графика платежей.
Из материалов дела следует, что в жилищном накопительном кооперативе Положением о порядке приобретения жилых помещений для пайщиков ЖНК <...> (далее по тексту - Положение) установлен определенный порядок приобретения жилых помещений. Из подписи Н. под условиями Положения следует, что она выбрала форму участия в жилищном накопительном кооперативе "классическая", с предоставлением рассрочки платежа на 6 лет.
В соответствии с п. 11.1 раздела 11 Положения, гражданин, ставший пайщиком ЖНК берет на себя ответственность по оплате вступительного членского взноса, оплате первоначального паевого взноса, а также оплате целевых и дополнительных членских взносов.
Пунктом 7.1 раздела 7 Положения закреплено, что после приобретения жилого помещения Кооперативом пайщику предоставляется рассрочка по оплате пая за данное помещение, в зависимости от выбранной формы участия и варианта вступления в ЖНК. Одновременно заключается "Индивидуальный график платежей" (п. 7.1).
В силу пунктов 4, 5 6, 13 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" члены кооператива имеют право давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива; получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом; пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции; получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (ч. 1). Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива (ч. 2).
В силу ст. 26 названного Закона паевой фонд кооператива должен использоваться кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива, а также на погашение затрат, указанных в частях 1 - 3 статьи 24 настоящего Федерального закона (ч. 1).
В то же время согласно части 2 указанной статьи паевой фонд кооператива также может использоваться кооперативом для: 1) выплаты действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива; 2) исполнения обязательств кооператива перед третьими лицами, связанных с просрочкой внесения членами кооператива установленных паевых и иных взносов; 3) покрытия понесенных кооперативом убытков в случае, если решение об этом принято общим собранием членов кооператива.
Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива регламентировано положениями ст. 28 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", в силу которых право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива (ч. 1).
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан: 1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива; 2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива (ч. 2).
Частью 1 статьи 29 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" установлено, что передача жилого помещения, указанного в пункте 1 части 2 статьи 28 настоящего Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.
Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня (ч. 2 ст. 29).
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 29).
Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств (ст. 30 ФЗ N 25-ФЗ).
05 июля 2007 года правление ЖНК <...> приняло решение о приобретении для Н. спорной квартиры путем заключения предварительного договора купли-продажи с ООО <...>, по которому ООО <...> в дальнейшем обязуется заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры с ЖНК <...>, а ЖНК после полной выплаты паевого взноса за квартиру передаст жилое помещение пайщице Н.
27 июля 2007 года между ЖСК <...> и ООО <...> был заключен договор N <...> о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении жилья. Согласно приложению к указанному договору "размер и порядок паевого взноса" от 27.07.2007 размер паевого взноса ООО <...> составлял <...>.
Вместе с тем 27 июля 2007 года между ООО <...> и ЖНК <...> был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи, который предусматривал обязанность сторон договора заключить в будущем договор купли-продажи квартиры в течение 30 рабочих дней с момента получения продавцом (ООО <...>) свидетельства о праве собственности на квартиру, при условии надлежащего выполнения покупателем ЖНК <...> обязанностей: полной оплаты общей стоимости квартиры в установленном договором порядке и установленном размере, которая может быть изменена на предусмотренных договором условиях; уплаты предусмотренных договором авансовых платежей по возмещению эксплуатационных затрат в установленном договором порядке. Дополнительными соглашениями к предварительному договору от 27.07.2007 ООО <...> и ЖНК <...> предусмотрели суммы, подлежащие перечислению Кооперативом в Общество по предварительному договору, увеличение денежных средств, подлежащих перечислению по предварительному договору, в том числе расходы на вступление Общества в члены ЖСК <...> с целью приобретения квартиры. Пункт 3.2.1 договора предусматривал внесение первого платежа по договору, а затем по смыслу договора дальнейшая оплата по договору за покупателя должна была производиться пайщиком ЖНК <...>.
Также 27 июля 2007 года между ООО <...> и Н. был заключен индивидуальный график о порядке оплаты и предоставления жилого помещения, в силу которого по согласованию с Н. в собственность ООО <...> приобретается указанное жилое помещение с предполагаемым сроком строительства с сентября 2007 года по март 2008 года, цена приобретения в собственность ООО <...> составила <...>, предусмотрены определение итоговой стоимости после сдачи дома в эксплуатацию, получения свидетельства о государственной регистрации права собственности и порядок изменения стоимости жилого помещения. В графике отражены внесение паевого взноса <...> и сумма оставшейся части - <...>, определен порядок исполнения обязанностей по внесению денежных сумм, как паевых взносов, и их ежемесячный размер, предусмотрена обязанность Н. заключить с Обществом договор возмездного пользования жилым помещением и договор найма жилого помещения после сдачи дома в эксплуатацию и оплачивать коммунальные, эксплуатационные и иные платежи, налоги, сборы за жилое помещение. Общество обязалось после исполнения обязанности по полной оплате итоговой стоимости квартиры в течение одного месяца передать право собственности Н.
Денежные средства, учтенные в указанном соглашении, как выплаченные истицей, были выплачены последней в ЖНК <...>.
В свою очередь ЖНК <...> в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи N <...> от 27.07.2007 перечислило ООО <...>, как установлено в ходе проведения повторной судебной бухгалтерско-экономической экспертизы (с учетом дополнений к экспертизе - л.д. 38 - 39 т. 4), денежные средства в общей сумме <...>.
09 августа 2007 года ООО <...> было принято в члены ЖСК <...>, 09.01.2008 было принято решение о предоставлении ООО <...> как члену ЖСК спорной квартиры, которая была передана ему 16.07.2008 по акту приема-передачи, согласно которому пайщиком ООО <...> произведена доплата паевого взноса в размере <...>.
17 августа 2009 года ООО <...> направило в адрес Н. уведомление о расторжении индивидуального графика платежей от 27.07.2007 (л.д. 51 гражданское дело N 2-4011/09). В суде представитель ответчика пояснил, что основанием к расторжению графика явилось неисполнение обязанности по оплате спорной квартиры.
Н., полагая свои права нарушенными, в сентябре 2009 года обратилась в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> о признании права собственности на спорную квартиру.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года по гражданскому делу N 2-4011/09 исковые требования Н. оставлены без удовлетворения. Решение суда вступило в силу 25.01.2010.
Отказывая в удовлетворении иска о признании за Н. права собственности на спорную квартиру (гражданское дело N 2-4011/09), суд исходил из того, что график платежей от 27.07.2007, подписанный Н. и ООО <...>, не свидетельствует о передаче Н. квартиры в собственность, денежные средства за квартиру Н. выплатила ООО <...> не в полном объеме, поскольку производила платежи не только в ООО <...>, но также и в ЖНК <...>.
29 января 2010 года между ООО <...> и ЖНК <...> было заключено соглашение о расторжении предварительного договора N <...> купли-продажи квартиры от 27.07.2007 на основании предписания РО ФСФР России в СЗФО N <...> от 27.07.2006, которым было установлено, что "паевые взносы пайщика Н. использовались для оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...> от 27.07.2009, что является нарушением статьи 26 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
20 октября 2010 года в установленном законом порядке за ООО <...> было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
08 февраля 2011 года ООО <...> заключило с С. договор купли-продажи спорной квартиры. Право собственности за С. было зарегистрировано 25.02.2011.
Оценивая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, исходя из того, что поскольку Н. в подтверждение ее доводов не представлено в соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что оплаченные ею в ЖНК <...> денежные средства в виде паевых взносов были использованы последним на строительство спорного жилого помещения, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований (ст. 218 ГК РФ) к удовлетворению заявленных ею требований.
При этом суд признал, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры N <...> от 27.07.2007, заключенный между ООО <...> и ЖНК <...>, и индивидуальный график платежей, подписанный Н. и ООО <...> 27.07.2007, не порождают в силу положений п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ права собственности на спорный объект, поскольку в порядке части 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ и статей 29, 30 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" право собственности члена кооператива возникает с момента выплаты паевого взноса в полном объеме и не требует заключения договора.
Правовых оснований для признания ничтожным соглашения от 29.01.2010 о расторжении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры N <...> от 27.07.2009 суд также не установил, сославшись на нарушение положений ст. 26 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" при расходовании паевых взносов Н. Данный вывод суда мотивирован, судебная коллегия полагает его отвечающим требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Также, обосновывая свой вывод, суд сослался на то, что материалами дела подтверждено, что во исполнение предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ЖНК <...> обязался произвести полную оплату общей стоимости квартиры в размере <...> в ООО <...>, а также оплату продавцу агентского вознаграждения в размере 5% от суммы договора, однако данной обязанности ЖНК не выполнил.
При оценке правомерности вывода суда о законности расторжения предварительного договора купли-продажи судебная коллегия учитывает то, что одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи (между управляющей компанией и накопительным кооперативом) ООО <...> и Н. подписали 27.07.2007 индивидуальный график о порядке оплаты и предоставления жилого помещения, в силу которого Н. должна была производить оплату за спорное помещение в виде выплаты паевых взносов в Управляющую компанию. Между тем Н. не исполнила своих обязательств, поскольку внесла по этому соглашению незначительную денежную сумму, а затем, несмотря на наличие соглашения о порядке оплаты взносов за спорное жилое помещение с УК <...> и отсутствие договора (индивидуального графика платежей) с жилищным накопительным кооперативом об оплате за конкретную квартиру вносила паевые взносы без конкретизации их назначения в ЖНК <...>. Из заключения повторной судебной бухгалтерско-экономической экспертизы следует, что Н. внесла денежные средства в размере <...> в ЖНК <...>.
Таким образом, заключив 29.01.2010 соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, Управляющая компания и Кооператив действовали в порядке установленном ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ и п. 7.3 предварительного договора (расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон).
Из содержания, заключенных 27.07.2007 договоров и соглашений, следует, что у Н. в силу Положения о порядке приобретения жилых помещений для пайщиков ЖНК <...> и требований Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" не возникло безусловного права требования, как у члена жилищного накопительного кооператива, передачи в собственность спорной квартиры, поскольку решением суда от 24.11.2009 было установлено, что Н. не оплатила собственнику квартиры УК <...> полную стоимость квартиры, а из материалов настоящего дела следует, что ЖНК не принимал на себя обязательств перед Н. на целевое использование, поступающих от нее денежных средств на оплату пая за спорную квартиру. ЖНК <...> в связи с отсутствием соглашения с Н., расценивал поступающие от нее паевые взносы как нецелевые, поэтому не перечислял получаемые суммы в счет оплаты предварительного договора купли-продажи.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что исходя из представленных при разрешения спора доказательств, стороны предварительного договора купли-продажи при его расторжении не должны были учитывать мнение пайщика члена жилищного накопительного кооператива Н., так как ни одна из сторон договора не несла перед ней обязательств по предоставлению спорной квартиры вне зависимости от факта оплаты стоимости квартиры в полном объеме.
Обстоятельства подписания соглашения о расторжении предварительного договора, отсутствие одобрения собрания пайщиков на расторжения предварительного договора в данном случае не имеют правового значения, так как не свидетельствуют о нарушении прав Н. как члена Кооператива. Следует отметить, что в настоящее время Н. не лишена возможности истребовать внесенные ею в Кооператив и в Управляющую компанию денежные средства и взыскать убытки.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии в силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ оснований для удовлетворения требований Н. о признании указанного соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи ничтожным.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований Н. о признании ничтожным договора купли-продажи спорной квартиры от 08.02.2011, заключенного между С. и ООО <...>, является правомерным (ст. 167, 209 ГК РФ), поскольку на момент совершения оспариваемого договора Управляющая компания являлась собственником спорной квартиры на основании договора N <...> от 27.07.2009 с ЖСК <...>, обременение спорной квартиры правами третьих лиц отсутствовало. Иных доказательств в нарушение положений статей 12, 56 ГПК РФ сторонами представлено не было.
Удовлетворяя иск ООО <...>, суд первой инстанции, установив отсутствие у Н. права на спорную квартиру, признал, что коммунальные услуги, оказанные ООО <...> Н. в период ее проживания в спорной квартире, являются в силу положений ст. 15 Гражданского кодекса РФ убытками, которые подлежат взысканию с Н. Размер убытков в сумме <...> был определен судом на основании представленных в материалы дела платежных поручений. Доказательств, опровергающих размер убытков, суд не установил. Доводы Н. о том, что она пыталась добровольно компенсировать ООО <...> расходы по оплате коммунальных платежей, однако Управляющая компания вернула ей денежные средства со ссылкой на отсутствие договорных отношений, не влияют на размер убытков.
То обстоятельство, что до октября 2010 года ООО <...> не являлось собственником спорной квартиры, не свидетельствует об отсутствии у него права на компенсацию расходов, понесенных им по оплате коммунальных платежей. В силу п. 3.2.5 договора N <...> от 27.07.2007, с момента утверждения акта государственной комиссией на ООО <...> было возложено бремя содержания спорной квартиры, в том числе по оплате коммунальных услуг. По акту приема-передачи спорная квартира была передана ООО <...> 16.07.2008, соответственно с этого момента у ООО <...> возникла обязанность по оплате коммунальных платежей. Н. стала проживать в квартире с 2009 года, данные обстоятельства ею не оспаривались. Таким образом, доводы ответчика о том, что у суда отсутствовали основания взыскивать расходы по коммунальным платежам начиная с 2009 года являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Руководствуясь положениями названных норм, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности требований С., как собственника спорной квартиры, и истребовал спорную квартиру из владения Н.
Судебная коллегия, признавая выводы суда, изложенные в решении, законными и обоснованными, полагает, что доводы апелляционной жалобы Н. не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)