Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ленивко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Малиновского В.В., Простовой С.В.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Малиновского В.В. по апелляционной жалобе Е.Г.П. на решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22 мая 2012 года,
установила:
Е.Г.П. действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.А. Е.Н., действующая в своих интересах и в интересах О.Д., обратились с иском в суд к МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве.
В обоснование своих исковых требований истцы указали, что 11 августа 2008 года между ними и Муниципальным унитарным предприятием "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска был заключен договор N 66-8 от 11.08.2008 года об участии в долевом строительстве 5-ти этажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно пункту 1.1. указанного договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц построить 5-ти этажный жилой дом. В соответствии с пунктом 1.2 договора истцы по указанному договору являются участниками долевого строительства. Наделены правами и обязанностями стороны по договору об участии в долевом строительстве указанного дома. Цель истцов как участников долевого строительства - получить в собственность по окончании строительства дома жилых помещений, характеристики которых указаны в пункте 1.3 договора о долевом участии в строительстве дома. Жилые помещения, которые застройщик обязался передать по договору о долевом участии в строительстве, представляют собой: однокомнатную квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенную на втором этаже дома, общей площадью - 32,9 кв. м, жилой площадью - 16,0 кв. м, подсобной площадью - 16,9 кв. м; однокомнатную квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенную на третьем этаже дома, общей площадью - 35,9 кв. м, жилой площадью - 14,4 кв. м, подсобной площадью - 21,5 кв. м; однокомнатную квартиру с N ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА расположенную на третьем этаже дома, общей площадью - 32,9 кв. м, жилой площадью - 16,0 кв. м, подсобной площадью - 16,9 кв. м. Общая площадь трех квартир, которые по договору о долевом участии в строительстве должны были быть переданы истцам, составляет 101,7 кв. м.
Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. Указанную сумму договора, согласно пункту 4.3 договора, оплачивает Администрация города Новошахтинска. Администрация города свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве выполнила в полном объеме, денежные средства перечислены своевременно на расчетный счет застройщика. Акты приема-передачи квартир N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Новошахтинске Ростовской области были подписаны между участниками долевого строительства и ответчиком МУП "Организация капитального строительства" 13 декабря 2010 года. При подписании актов приема-передачи выяснилось, что качественные характеристики переданных по актам приема-передачи квартир, не соответствуют характеристикам, определенным договором долевого участия в строительстве. По актам приема-передачи квартир были переданы квартиры со следующими характеристиками: однокомнатная квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенная на втором этаже дома, общей площадью - 31,5 кв. м, жилой площадью - 15,2 кв. м, подсобной площадью - 16,3 кв. м; однокомнатная квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенная на третьем этаже дома, общей площадью - 34,9 кв. м, жилой площадью - 14,6 кв. м, подсобной площадью - 20,3 кв. м; однокомнатная квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенная на третьем этаже дома, общей площадью - 31,5 кв. м, жилой площадью - 15,2 кв. м, подсобной площадью - 16,3 кв. м. Общая площадь трех квартир N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые фактически были переданы по договору долевого участия в строительстве, составила 97,9 кв. м, что на 3,8 кв. м меньше общей площади трех квартир, которые должны были быть предоставлены участникам долевого строительства по договору о долевом участии в строительстве дома.
Стоимость 1 кв. м по договору долевого участия в строительстве от 11 августа 2008 года равна ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. исходя из расчета: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (цена договора): 101,7 кв. м (общая площадь трех квартир по договору) = ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
Ссылаясь на положения статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-03 (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков, истцы считают, что с МУП "Организация капитального строительства" в их пользу должна быть взыскана денежная компенсация за предоставление им жилых помещений меньшего, чем оговорено в договоре размера, в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за недостающие 3,8 кв. м.
Представитель ответчика иск не признал.
Решением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22.05.2012 года в удовлетворении иска Е.Г.П. действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.А. Е.Н. действующей в своих интересах и в интересах О.Д. к МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве было отказано.
Свое решение суд мотивировал положениями п. 4 ст. 421, 422 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года К 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; строительными нормами и правилами РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятыми постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года; пунктами 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.
Проанализировав законодательные акты, относящиеся к рассматриваемому вопросу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади жилых помещений, а после создания жилого помещения при его приемке и сдаче его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.
При заключении договора об участии в долевом строительстве площадь квартир, которые планировалось построить и сдать в эксплуатацию, определялась в соответствии со ст. 15 ЖК РФ. Но это не означало, что сдаваемые квартиры по указанному договору планировалось построить и построены без балконов, и их площадь не учитывалась при определении стоимости строительства. То, что квартиры строятся с балконами, заранее было известно из технической документации строящегося дома, с которой ознакомлены были истцы и против чего не возражали.
С учетом всех площадей квартир, в том числе и с учетом площадей балконов, в соответствии с пунктами 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общая площадь переданных истцам квартир, включая площади балконов, составляет 102,2 кв. м, т. е. на 0,5 кв. м больше, чем была определена общая проектная площадь по договору. Из представленных планов квартир следует, что квартиры ответчиком выстроены согласно данных проектов. Оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истцов денежной компенсации за недостающие по их мнению 3,8 кв. м и соответственно взыскании судебных расходов в соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, по мнению суда, не имеется, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартир, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
С таким решением не согласились Е.Г.П. и обратились в суд с апелляционной жалобой. В ней они указали, что определение общих площадей квартир с включением в них площадей балконов противоречит договору о долевом строительстве, действующему законодательству, судебной практике. Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в их пользу денежной компенсации за недостающие по их мнению 3,8 кв. м, ошибочен. Доводы апелляционной жалобы Е.Г.П. повторяют их позицию в суде первой инстанции о том, что, так как общая площадь квартир, которые были предоставлены им, на 3,8 кв. метра меньше, чем общая площадь квартир, которые им должны были быть предоставлены по договору о долевом участии в строительстве, за недостающие, по их мнению, площади в предоставленных им жилых помещениях МУП "Организация капитального строительства" должна выплатить им денежную компенсацию. Просили решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22 мая 2012 года отменить и принять новое решение, которым заявленные их исковые требования удовлетворить.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно пункту 4 статьи 421 ПК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года К 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Из условий договора следует, что помимо указанных в п. 1.2 и 1.3 договора характеристик передаваемых жилых помещений, к договору прилагаются также планировки квартир, с которыми стороны были ознакомлены в полном объеме и согласно которым общая площадь передаваемых истцам квартир составляет 101,7 кв. м. При этом в общую площадь, исходя из приложенных к договору планов квартир и проектной документации, включена и площадь балконов, что легко определяется путем арифметического сложения площадей квартир, указанных в планах. Следовательно, при заключении договора стороны определили, что истцам передаются квартиры общей проектной площадью 101,7 кв. м с включением в них площадей балконов, строительство которых изначально входило в план строительства жилых помещений.
Из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109.
Согласно пункту В.2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Согласно п. 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в соответствии с приведенной нормой Жилищного кодекса РФ балконы не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с п. 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир (п. 3.37).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике. Во всяком случае, такой подход не противоречит действующим нормам права регулирующим указанные правоотношения.
- Из актов приема-передачи квартир и из технических паспортов жилого помещения по состоянию на 27 октября 2010 года квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из коридора площадью 5,2 кв. м, кухни площадью 7,7 кв. м, жилой комнаты площадью 15,2 кв. м, санузла площадью 3,4 кв. м, балкона площадью 1,1 кв. м, всего площадью 32,6 кв. м;
- квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из коридора площадью 7,6 кв. м, кухни площадью 9,3 кв. м, жилой комнаты площадью 14,6 кв. м, санузла площадью 3,4 кв. м, балкона площадью 2,1 кв. м, всего площадью 37,0 кв. м;
- квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из коридора площадью 5,2 кв. м, кухни площадью 7,7 кв. м, жилой комнаты площадью 15,2 кв. м, санузла площадью 3,4 кв. м, балкона площадью 1,1 кв. м, всего площадью 32,6 кв. м.
Общая площадь переданных истцам квартир, включая площади балконов, составляет 102,2 кв. м, то есть на 0,5 кв. м больше, чем была определена общая проектная площадь по договору.
При этом из представленных планов квартир также следует, что квартиры ответчиком выстроены согласно данных проектов с балконами.
Согласно положению ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-03 (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на которое ссылаются апеллянты в обоснование своих доводов, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Муниципальное унитарное предприятие "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска передало участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным строительным требованиям. Кроме претензии, по мнению апеллянтов, о недостающих 3,8 кв. метрах общей площади квартир, других претензий участники долевого строительства не заявили.
Следуя буквальному смыслу приведенной нормы закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Отступлений при строительстве жилого дома и расположенных в них квартир от условий, которые привели к ухудшению качества сданных квартир, иных недостатков, которые делают эти квартиры непригодными для предусмотренного договором использования, Муниципальное унитарное предприятие "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска не допустило.
Е.Г.П. доказательств тому, что недостающие, как они полагают 3,8 кв. метров на три предоставленные им квартиры делают эти квартиры непригодными для предусмотренного договором использования, не предоставлено. Поэтому законных оснований обращаться с требованиями к застройщику безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков у них нет. А значит и в удовлетворении иска Е.Г.П. действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.А. Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах О.Д. к МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве должно быть отказано.
Судебная коллегия согласилась с решением Новошахтинского районного суда, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.Г.П. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е.Г.П., Е.Н. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней О.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.08.2012 N 33-9555
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2012 г. N 33-9555
Судья Ленивко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Малиновского В.В., Простовой С.В.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Малиновского В.В. по апелляционной жалобе Е.Г.П. на решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22 мая 2012 года,
установила:
Е.Г.П. действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.А. Е.Н., действующая в своих интересах и в интересах О.Д., обратились с иском в суд к МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве.
В обоснование своих исковых требований истцы указали, что 11 августа 2008 года между ними и Муниципальным унитарным предприятием "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска был заключен договор N 66-8 от 11.08.2008 года об участии в долевом строительстве 5-ти этажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно пункту 1.1. указанного договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц построить 5-ти этажный жилой дом. В соответствии с пунктом 1.2 договора истцы по указанному договору являются участниками долевого строительства. Наделены правами и обязанностями стороны по договору об участии в долевом строительстве указанного дома. Цель истцов как участников долевого строительства - получить в собственность по окончании строительства дома жилых помещений, характеристики которых указаны в пункте 1.3 договора о долевом участии в строительстве дома. Жилые помещения, которые застройщик обязался передать по договору о долевом участии в строительстве, представляют собой: однокомнатную квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенную на втором этаже дома, общей площадью - 32,9 кв. м, жилой площадью - 16,0 кв. м, подсобной площадью - 16,9 кв. м; однокомнатную квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенную на третьем этаже дома, общей площадью - 35,9 кв. м, жилой площадью - 14,4 кв. м, подсобной площадью - 21,5 кв. м; однокомнатную квартиру с N ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА расположенную на третьем этаже дома, общей площадью - 32,9 кв. м, жилой площадью - 16,0 кв. м, подсобной площадью - 16,9 кв. м. Общая площадь трех квартир, которые по договору о долевом участии в строительстве должны были быть переданы истцам, составляет 101,7 кв. м.
Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. Указанную сумму договора, согласно пункту 4.3 договора, оплачивает Администрация города Новошахтинска. Администрация города свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве выполнила в полном объеме, денежные средства перечислены своевременно на расчетный счет застройщика. Акты приема-передачи квартир N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Новошахтинске Ростовской области были подписаны между участниками долевого строительства и ответчиком МУП "Организация капитального строительства" 13 декабря 2010 года. При подписании актов приема-передачи выяснилось, что качественные характеристики переданных по актам приема-передачи квартир, не соответствуют характеристикам, определенным договором долевого участия в строительстве. По актам приема-передачи квартир были переданы квартиры со следующими характеристиками: однокомнатная квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенная на втором этаже дома, общей площадью - 31,5 кв. м, жилой площадью - 15,2 кв. м, подсобной площадью - 16,3 кв. м; однокомнатная квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенная на третьем этаже дома, общей площадью - 34,9 кв. м, жилой площадью - 14,6 кв. м, подсобной площадью - 20,3 кв. м; однокомнатная квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенная на третьем этаже дома, общей площадью - 31,5 кв. м, жилой площадью - 15,2 кв. м, подсобной площадью - 16,3 кв. м. Общая площадь трех квартир N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые фактически были переданы по договору долевого участия в строительстве, составила 97,9 кв. м, что на 3,8 кв. м меньше общей площади трех квартир, которые должны были быть предоставлены участникам долевого строительства по договору о долевом участии в строительстве дома.
Стоимость 1 кв. м по договору долевого участия в строительстве от 11 августа 2008 года равна ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. исходя из расчета: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (цена договора): 101,7 кв. м (общая площадь трех квартир по договору) = ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
Ссылаясь на положения статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-03 (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков, истцы считают, что с МУП "Организация капитального строительства" в их пользу должна быть взыскана денежная компенсация за предоставление им жилых помещений меньшего, чем оговорено в договоре размера, в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за недостающие 3,8 кв. м.
Представитель ответчика иск не признал.
Решением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22.05.2012 года в удовлетворении иска Е.Г.П. действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.А. Е.Н. действующей в своих интересах и в интересах О.Д. к МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве было отказано.
Свое решение суд мотивировал положениями п. 4 ст. 421, 422 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года К 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; строительными нормами и правилами РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятыми постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года; пунктами 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.
Проанализировав законодательные акты, относящиеся к рассматриваемому вопросу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади жилых помещений, а после создания жилого помещения при его приемке и сдаче его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.
При заключении договора об участии в долевом строительстве площадь квартир, которые планировалось построить и сдать в эксплуатацию, определялась в соответствии со ст. 15 ЖК РФ. Но это не означало, что сдаваемые квартиры по указанному договору планировалось построить и построены без балконов, и их площадь не учитывалась при определении стоимости строительства. То, что квартиры строятся с балконами, заранее было известно из технической документации строящегося дома, с которой ознакомлены были истцы и против чего не возражали.
С учетом всех площадей квартир, в том числе и с учетом площадей балконов, в соответствии с пунктами 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общая площадь переданных истцам квартир, включая площади балконов, составляет 102,2 кв. м, т. е. на 0,5 кв. м больше, чем была определена общая проектная площадь по договору. Из представленных планов квартир следует, что квартиры ответчиком выстроены согласно данных проектов. Оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истцов денежной компенсации за недостающие по их мнению 3,8 кв. м и соответственно взыскании судебных расходов в соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, по мнению суда, не имеется, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартир, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
С таким решением не согласились Е.Г.П. и обратились в суд с апелляционной жалобой. В ней они указали, что определение общих площадей квартир с включением в них площадей балконов противоречит договору о долевом строительстве, действующему законодательству, судебной практике. Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в их пользу денежной компенсации за недостающие по их мнению 3,8 кв. м, ошибочен. Доводы апелляционной жалобы Е.Г.П. повторяют их позицию в суде первой инстанции о том, что, так как общая площадь квартир, которые были предоставлены им, на 3,8 кв. метра меньше, чем общая площадь квартир, которые им должны были быть предоставлены по договору о долевом участии в строительстве, за недостающие, по их мнению, площади в предоставленных им жилых помещениях МУП "Организация капитального строительства" должна выплатить им денежную компенсацию. Просили решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22 мая 2012 года отменить и принять новое решение, которым заявленные их исковые требования удовлетворить.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно пункту 4 статьи 421 ПК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года К 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Из условий договора следует, что помимо указанных в п. 1.2 и 1.3 договора характеристик передаваемых жилых помещений, к договору прилагаются также планировки квартир, с которыми стороны были ознакомлены в полном объеме и согласно которым общая площадь передаваемых истцам квартир составляет 101,7 кв. м. При этом в общую площадь, исходя из приложенных к договору планов квартир и проектной документации, включена и площадь балконов, что легко определяется путем арифметического сложения площадей квартир, указанных в планах. Следовательно, при заключении договора стороны определили, что истцам передаются квартиры общей проектной площадью 101,7 кв. м с включением в них площадей балконов, строительство которых изначально входило в план строительства жилых помещений.
Из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109.
Согласно пункту В.2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Согласно п. 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в соответствии с приведенной нормой Жилищного кодекса РФ балконы не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с п. 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир (п. 3.37).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике. Во всяком случае, такой подход не противоречит действующим нормам права регулирующим указанные правоотношения.
- Из актов приема-передачи квартир и из технических паспортов жилого помещения по состоянию на 27 октября 2010 года квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из коридора площадью 5,2 кв. м, кухни площадью 7,7 кв. м, жилой комнаты площадью 15,2 кв. м, санузла площадью 3,4 кв. м, балкона площадью 1,1 кв. м, всего площадью 32,6 кв. м;
- квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из коридора площадью 7,6 кв. м, кухни площадью 9,3 кв. м, жилой комнаты площадью 14,6 кв. м, санузла площадью 3,4 кв. м, балкона площадью 2,1 кв. м, всего площадью 37,0 кв. м;
- квартира N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из коридора площадью 5,2 кв. м, кухни площадью 7,7 кв. м, жилой комнаты площадью 15,2 кв. м, санузла площадью 3,4 кв. м, балкона площадью 1,1 кв. м, всего площадью 32,6 кв. м.
Общая площадь переданных истцам квартир, включая площади балконов, составляет 102,2 кв. м, то есть на 0,5 кв. м больше, чем была определена общая проектная площадь по договору.
При этом из представленных планов квартир также следует, что квартиры ответчиком выстроены согласно данных проектов с балконами.
Согласно положению ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-03 (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на которое ссылаются апеллянты в обоснование своих доводов, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Муниципальное унитарное предприятие "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска передало участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным строительным требованиям. Кроме претензии, по мнению апеллянтов, о недостающих 3,8 кв. метрах общей площади квартир, других претензий участники долевого строительства не заявили.
Следуя буквальному смыслу приведенной нормы закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Отступлений при строительстве жилого дома и расположенных в них квартир от условий, которые привели к ухудшению качества сданных квартир, иных недостатков, которые делают эти квартиры непригодными для предусмотренного договором использования, Муниципальное унитарное предприятие "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска не допустило.
Е.Г.П. доказательств тому, что недостающие, как они полагают 3,8 кв. метров на три предоставленные им квартиры делают эти квартиры непригодными для предусмотренного договором использования, не предоставлено. Поэтому законных оснований обращаться с требованиями к застройщику безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков у них нет. А значит и в удовлетворении иска Е.Г.П. действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.А. Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах О.Д. к МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве должно быть отказано.
Судебная коллегия согласилась с решением Новошахтинского районного суда, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 22 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.Г.П. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е.Г.П., Е.Н. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней О.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)