Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Маврин И.В.
Докладчик Емельянов А.Ф.
02 октября 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Емельянова А.Ф.
судей Фатьяновой И.П., Черной Е.А.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Емельянова А.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 03 июля 2012 года
по иску ФИО1 к ООО "Новый город" о перерасчете и взыскании денежных сумм,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Новый город" о перерасчете и взыскании денежных сумм и просила обязать ООО "Новый город" исключить из ее лицевого счета задолженность по оплате коммунальных услуг и содержанию мест общего пользования в сумме <...> коп., взыскать с ООО "Новый город" в ее пользу уплаченную ранее ею сумму <...> коп., расходы по оплате госпошлины в размере <...> коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб.
Требования мотивированы тем, что 25.09.2008 года между ней и ЗАО "Южкузбасстрой" был заключен договор N 2255 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
27.07.2009 года сторонами был подписан акт приема-передачи выполненных работ, по которому она приняла квартиру N в жилом доме N по ул. <...> г. Новокузнецка.
После приема квартиры ею были обнаружены существенные недостатки, допущенные при ее строительстве.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.03.2011 года, вступившим в законную силу 21.03.2011 года, договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома был расторгнут. Право собственности у нее на квартиру не возникало, собственником квартиры до настоящего момента остается ЗАО СК "Южкузбасстрой".
27.07.2009 года она подписала договор управления многоквартирным домом и агентский договор с управляющей компанией ООО "Новый город".
За период с 27.07.2009 года по 01.03.2011 года по указанным договорам она оплатила ответчику коммунальные услуги на общую сумму <...> коп.
Поскольку квартира, расположенная по указанному адресу, была не пригодна для проживания, то с момента подписания акта приема-передачи выполненных работ (с 27.07.2009 года) она в этой квартире не проживала и ею не пользовалась.
По данным ООО "Новый город" по состоянию на 21.03.2011 года ее задолженность по коммунальным платежам составила <...> коп.
Считает, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги у нее не возникло и ответчик необоснованно получил от нее плату за коммунальные услуги и производит начисления по оплате коммунальных услуг.
Представитель истицы ФИО6 изменила исковые требования и просила применить последствия недействительности ничтожного агентского договора от 27.09.2009 года, заключенного между ФИО1 и ООО "Новый город"; взыскать с ООО "Новый город" в пользу ФИО1 ранее уплаченную сумму в размере <...> коп., расходы по оплате госпошлины в сумме <...> коп., расходы на оплату услуг представителя в размере <...> руб. (л.д. 86, 138).
Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика ООО "Новый город" в судебное заседание не явился.
Решением суда от 03.07.2012 года постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Новый город" о применении последствий недействительности ничтожного агентского договора от 27.07.2009 года и взыскании денежных средств отказать.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, указывая, что суд неправомерно не применил нормы Закона "О защите прав потребителей", подлежащие применению к указанным правоотношениям.
В материалах дела имеются ее ходатайства об увеличении исковых требований, а также письменные ее объяснения, в которых она указывала на нарушение ответчиком требований ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Ответчик обусловил предоставление ей услуг по управлению многоквартирным домом обязательным подписанием агентского договора от 27.07.2009 года, в соответствии с п. 1.1 которого агент обязуется за вознаграждение от своего имени и по поручению и за счет принципала совершить юридические и иные действия необходимые для обеспечения принципала комплексом коммунальных услуг по: холодному водоснабжению и приему канализации (водоотведения); отоплению и горячему водоснабжению; электроснабжению.
Относительно апелляционной жалобы принесены возражения ООО "Новый город".
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав ФИО1, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и видно из дела, 25.09.2008 года между ЗАО СК "Южкузбасстрой" и ФИО1 был заключен договор N 2255 от 25.09.2008 года об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <...>, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство квартиры в многоквартирном доме по указанному адресу и после завершения строительства передать по акту приема-передачи ФИО1.
27.07.2009 года ФИО1 приняла по акту-приема передачи квартиру N в жилом доме
Решением общего заочного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> "б" (протокол N 1 от 10.07.2009 года), выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией ООО "Новый город" (л.д. 134-135).
27 июля 2009 года между ООО "Новый город" и ФИО1 заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация ООО "Новый город" обязуется обеспечивать собственника помещений коммунальными услугами по горячему и холодному водоснабжению, отоплению, приему канализации, электроснабжению; производить ежемесячно начисление платежей собственнику жилого помещения до 10 числа месяца следующего за расчетным; заключать от своего имени договоры с третьими лицами на содержание и ремонт общего имущества дома, на предоставление коммунальных услуг для собственников помещений, на прием платежей от собственников помещений (л.д. 10-13).
27 июля 2009 года между ООО "Новый город" и ФИО1 заключен агентский договор, по условиям которого ООО "Новый город" обязуется за вознаграждение от своего имени по поручению и за счет ФИО1 совершать юридические и иные действия, необходимые для обеспечения ФИО1 комплексом коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению; отоплению и горячему водоснабжению; электроснабжению.
С целью исполнения данного поручения ООО "Новый город" от своего имени по поручению и за счет ФИО1 заключает договоры с энергоснабжающими организациями г. Новокузнецка на подачу холодного водоснабжения и прием водоотведения, теплоэнергии в горячей воде, электроэнергии.
По условиям данного договора ФИО1 обязана произвести оплату до 20 числа месяца следующего за истекшим месяцем, по начисленным суммам путем внесения денежных средств в пункты приема коммунальных платежей или в кассу управляющей организации, (п. п. 1.1; 1.2; 3.2.2 агентского договора от 27.07.2009 года.) (л.д. 14).
18.11.2009 года в соответствии с этим агентским договором ФИО1 уплатила ООО "Новый город" за коммунальные услуги <...> коп. (л.д. 16).
Заочным решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.03.2011 года, вступившим в законную силу 21.03.2011 года, расторгнут договор N 2255 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <...>, заключенный 25.09.2008 года между ФИО1 и ЗАО СК "Южкузбасстрой" (л.д. 7-8).
ФИО1 считает, что агентский договор от 27.09.2009 года является ничтожным, поскольку ответчик обусловил предоставление ей услуг по управлению многоквартирным домом обязательным подписанием ею агентского договора от 27.07.2009 года, что противоречит ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", а поэтому должны быть применены последствия его недействительности в виде возврата ответчиком полученных от нее денежных средств в сумме <...> коп. за коммунальные услуги.
Суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данной сделки недействительной и применения последствий ее недействительности в виде возврата уплаченных денежных средств за коммунальные услуги.
Пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
На основании ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 6 статьи 4 указанного Закона установлено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Статьей 8 указанного Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из приведенных норм права, указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.
В силу положений ст. 153 ЖК РФ, устанавливающей обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях.
Поскольку участник долевого строительства на основании подписанного передаточного акта фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, условия договора об оплате содержания переданной ему квартиры не могут свидетельствовать об ущемлении его прав.
Из системного анализа вышеназванных положений статей 4, 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, статьи 153 ЖК РФ следует, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Помимо указанных правовых норм правомерность данной позиции подтверждена и изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым был введен пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, предусматривающий, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Поскольку ФИО1 приняла 27.07.2009 года по акту-приема передачи квартиру по адресу: <...>, ФИО1 с этой даты и до момента вступления в законную силу заочного решения Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.03.2011 года (вступило в законную силу 21.03.2011 года) являлась законным владельцем указанной квартиры и обязанным лицом вносить оплату коммунальных услуг за этот период, размер которых составил <...> коп.
Доводы истицы о том, что бремя содержания квартиры не может нести лицо, которое фактически владеет и пользуется данным помещением без государственной регистрации своего права, отклоняются с учетом вышеизложенного и учитывая, что в силу требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер, в связи с чем момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
При этом суд также правильно указал на то, что в соответствии с ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Таким образом, вывод суда о том, что агентский договор от 27.07.2009 года, заключенный между ФИО1 и управляющей организацией ООО "Новый город", не противоречит закону, является правильным и суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о применении последствий недействительности данного договора.
В связи с изложенным, решение суда является законным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 03 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ф.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
И.П.ФАТЬЯНОВА
Е.А.ЧЕРНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8913
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-8913
Судья Маврин И.В.
Докладчик Емельянов А.Ф.
02 октября 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Емельянова А.Ф.
судей Фатьяновой И.П., Черной Е.А.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Емельянова А.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 03 июля 2012 года
по иску ФИО1 к ООО "Новый город" о перерасчете и взыскании денежных сумм,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Новый город" о перерасчете и взыскании денежных сумм и просила обязать ООО "Новый город" исключить из ее лицевого счета задолженность по оплате коммунальных услуг и содержанию мест общего пользования в сумме <...> коп., взыскать с ООО "Новый город" в ее пользу уплаченную ранее ею сумму <...> коп., расходы по оплате госпошлины в размере <...> коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб.
Требования мотивированы тем, что 25.09.2008 года между ней и ЗАО "Южкузбасстрой" был заключен договор N 2255 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
27.07.2009 года сторонами был подписан акт приема-передачи выполненных работ, по которому она приняла квартиру N в жилом доме N по ул. <...> г. Новокузнецка.
После приема квартиры ею были обнаружены существенные недостатки, допущенные при ее строительстве.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.03.2011 года, вступившим в законную силу 21.03.2011 года, договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома был расторгнут. Право собственности у нее на квартиру не возникало, собственником квартиры до настоящего момента остается ЗАО СК "Южкузбасстрой".
27.07.2009 года она подписала договор управления многоквартирным домом и агентский договор с управляющей компанией ООО "Новый город".
За период с 27.07.2009 года по 01.03.2011 года по указанным договорам она оплатила ответчику коммунальные услуги на общую сумму <...> коп.
Поскольку квартира, расположенная по указанному адресу, была не пригодна для проживания, то с момента подписания акта приема-передачи выполненных работ (с 27.07.2009 года) она в этой квартире не проживала и ею не пользовалась.
По данным ООО "Новый город" по состоянию на 21.03.2011 года ее задолженность по коммунальным платежам составила <...> коп.
Считает, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги у нее не возникло и ответчик необоснованно получил от нее плату за коммунальные услуги и производит начисления по оплате коммунальных услуг.
Представитель истицы ФИО6 изменила исковые требования и просила применить последствия недействительности ничтожного агентского договора от 27.09.2009 года, заключенного между ФИО1 и ООО "Новый город"; взыскать с ООО "Новый город" в пользу ФИО1 ранее уплаченную сумму в размере <...> коп., расходы по оплате госпошлины в сумме <...> коп., расходы на оплату услуг представителя в размере <...> руб. (л.д. 86, 138).
Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика ООО "Новый город" в судебное заседание не явился.
Решением суда от 03.07.2012 года постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Новый город" о применении последствий недействительности ничтожного агентского договора от 27.07.2009 года и взыскании денежных средств отказать.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, указывая, что суд неправомерно не применил нормы Закона "О защите прав потребителей", подлежащие применению к указанным правоотношениям.
В материалах дела имеются ее ходатайства об увеличении исковых требований, а также письменные ее объяснения, в которых она указывала на нарушение ответчиком требований ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Ответчик обусловил предоставление ей услуг по управлению многоквартирным домом обязательным подписанием агентского договора от 27.07.2009 года, в соответствии с п. 1.1 которого агент обязуется за вознаграждение от своего имени и по поручению и за счет принципала совершить юридические и иные действия необходимые для обеспечения принципала комплексом коммунальных услуг по: холодному водоснабжению и приему канализации (водоотведения); отоплению и горячему водоснабжению; электроснабжению.
Относительно апелляционной жалобы принесены возражения ООО "Новый город".
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав ФИО1, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и видно из дела, 25.09.2008 года между ЗАО СК "Южкузбасстрой" и ФИО1 был заключен договор N 2255 от 25.09.2008 года об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <...>, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство квартиры в многоквартирном доме по указанному адресу и после завершения строительства передать по акту приема-передачи ФИО1.
27.07.2009 года ФИО1 приняла по акту-приема передачи квартиру N в жилом доме
Решением общего заочного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> "б" (протокол N 1 от 10.07.2009 года), выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией ООО "Новый город" (л.д. 134-135).
27 июля 2009 года между ООО "Новый город" и ФИО1 заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация ООО "Новый город" обязуется обеспечивать собственника помещений коммунальными услугами по горячему и холодному водоснабжению, отоплению, приему канализации, электроснабжению; производить ежемесячно начисление платежей собственнику жилого помещения до 10 числа месяца следующего за расчетным; заключать от своего имени договоры с третьими лицами на содержание и ремонт общего имущества дома, на предоставление коммунальных услуг для собственников помещений, на прием платежей от собственников помещений (л.д. 10-13).
27 июля 2009 года между ООО "Новый город" и ФИО1 заключен агентский договор, по условиям которого ООО "Новый город" обязуется за вознаграждение от своего имени по поручению и за счет ФИО1 совершать юридические и иные действия, необходимые для обеспечения ФИО1 комплексом коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению; отоплению и горячему водоснабжению; электроснабжению.
С целью исполнения данного поручения ООО "Новый город" от своего имени по поручению и за счет ФИО1 заключает договоры с энергоснабжающими организациями г. Новокузнецка на подачу холодного водоснабжения и прием водоотведения, теплоэнергии в горячей воде, электроэнергии.
По условиям данного договора ФИО1 обязана произвести оплату до 20 числа месяца следующего за истекшим месяцем, по начисленным суммам путем внесения денежных средств в пункты приема коммунальных платежей или в кассу управляющей организации, (п. п. 1.1; 1.2; 3.2.2 агентского договора от 27.07.2009 года.) (л.д. 14).
18.11.2009 года в соответствии с этим агентским договором ФИО1 уплатила ООО "Новый город" за коммунальные услуги <...> коп. (л.д. 16).
Заочным решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.03.2011 года, вступившим в законную силу 21.03.2011 года, расторгнут договор N 2255 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <...>, заключенный 25.09.2008 года между ФИО1 и ЗАО СК "Южкузбасстрой" (л.д. 7-8).
ФИО1 считает, что агентский договор от 27.09.2009 года является ничтожным, поскольку ответчик обусловил предоставление ей услуг по управлению многоквартирным домом обязательным подписанием ею агентского договора от 27.07.2009 года, что противоречит ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", а поэтому должны быть применены последствия его недействительности в виде возврата ответчиком полученных от нее денежных средств в сумме <...> коп. за коммунальные услуги.
Суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данной сделки недействительной и применения последствий ее недействительности в виде возврата уплаченных денежных средств за коммунальные услуги.
Пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
На основании ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 6 статьи 4 указанного Закона установлено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Статьей 8 указанного Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из приведенных норм права, указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.
В силу положений ст. 153 ЖК РФ, устанавливающей обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях.
Поскольку участник долевого строительства на основании подписанного передаточного акта фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, условия договора об оплате содержания переданной ему квартиры не могут свидетельствовать об ущемлении его прав.
Из системного анализа вышеназванных положений статей 4, 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, статьи 153 ЖК РФ следует, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Помимо указанных правовых норм правомерность данной позиции подтверждена и изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым был введен пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, предусматривающий, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Поскольку ФИО1 приняла 27.07.2009 года по акту-приема передачи квартиру по адресу: <...>, ФИО1 с этой даты и до момента вступления в законную силу заочного решения Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.03.2011 года (вступило в законную силу 21.03.2011 года) являлась законным владельцем указанной квартиры и обязанным лицом вносить оплату коммунальных услуг за этот период, размер которых составил <...> коп.
Доводы истицы о том, что бремя содержания квартиры не может нести лицо, которое фактически владеет и пользуется данным помещением без государственной регистрации своего права, отклоняются с учетом вышеизложенного и учитывая, что в силу требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер, в связи с чем момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
При этом суд также правильно указал на то, что в соответствии с ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Таким образом, вывод суда о том, что агентский договор от 27.07.2009 года, заключенный между ФИО1 и управляющей организацией ООО "Новый город", не противоречит закону, является правильным и суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о применении последствий недействительности данного договора.
В связи с изложенным, решение суда является законным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 03 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ф.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
И.П.ФАТЬЯНОВА
Е.А.ЧЕРНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)