Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Василенко Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Мун Г.И.,
судей Гантимурова И.А., Коваленко Е.Н.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о признании права собственности
по кассационной жалобе ответчика Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Волжского городского суда Волгоградской области от 24 июня 2011 года, которым постановлено:
"Признать за К. право собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, представляющий собой пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к многоквартирному жилому дому N по, состоящее из трех этажей и подвального помещения, кадастровый номер: N.
Решение суда о признании за К. права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, представляющий собой пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к многоквартирному жилому дому N по, состоящее из трех этажей и подвального помещения, кадастровый номер: N в соответствие со ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для государственной регистрации прав".
Заслушав доклад судьи Гантимурова И.А., выслушав представителя ответчика Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - по доверенности М., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца К. - по доверенности Л. и представителя третьего лица ТСЖ "Улица Дружбы - 105" - по доверенности А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, представляющий собой пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к многоквартирному жилому дому N по, состоящее из трех этажей и подвального помещения, кадастровый номер: N
В обоснование исковых требований К. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "УКС "Волжскстрой" заключен договор на долевое участие в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к жилому дому N, состоящего из трех этажей общей площадью 558 кв. м и подвального помещения общей площадью 182 кв. м. Постановлением Волжской городской от ДД.ММ.ГГГГ N Администрации разрешено передать функции заказчика-застройщика Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" по жилому дому N в 25 микрорайоне с обязательным условием: с последующим заключением с ТСЖ договора на долевое участие для окончания работ, после расторжения договора с ООО "УКС "Волжскстрой". Решением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО "УКС "Волжскстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО "УКС "Волжскстрой" завершено, в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО "УКС "Волжскстрой". Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды ТСЖ "Улица Дружбы-105" приняло от ООО "УКС "Волжскстрой" права и обязанности по договору аренды земельного участка N аз от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 3181,3 кв. м, который впоследствии перезаключался на тех же условиях. Земельный участок предоставлялся под строительство жилого дома.
Согласно архитектурно-планировочному заданию N от ДД.ММ.ГГГГ на разработку проекта 10-ти этажного жилого дома в, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Волжского Волгоградской области при проектировании жилого дома рекомендовало использовать типовой проект серии 86-014/1.2; 86-17/1.2 с корректировкой по действующим нормам, этажность-10, магазин "Хозтовары" - согласно планового задания "Заказчика", которым на том момент являлось ООО "УКС "Волжскстрой". ДД.ММ.ГГГГ, утверждено заключение N по рабочему проекту жилого микрорайоне N, заказчиком которого являлось УКС Волжского горисполкома, согласно пункту 2 которого - основные проектные решения - для привязки жилого дома применен типовой проект 86-014/1.2 и типовой проект 86-17/1.2, для встроено-пристроенного магазина "Хозтовары" - индивидуальный проект. Согласно п. 3 данного заключения - технико-экономические показатели, торговая площадь магазина - 619,89 кв. м, рабочая площадь магазина - 1317,04 кв. м. Администрация городского округа - город Волжский при выдаче разрешения N на выполнение строительно-монтажных работ Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" от ДД.ММ.ГГГГ проводила проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию. Проектная документация соответствовала архитектурно-планировочному заданию, предусматривающему строительство пристроенного нежилого помещения, и, соответственно, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ включало в себя разрешение на строительство пристроенного нежилого помещения, расположенного в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений, и являющегося частью жилого дома. Площадь застройки жилого дома и площадь пристроенного нежилого помещения в совокупности не превышает площадь предоставленного под застройку земельного участка.
В целях исполнения постановления Волжской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", содержащим положения об источниках финансирования, в число которых входит привлечение других инвесторов, ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ "Улица Дружбы-105" заключен с К. договор о долевом участии в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания), согласно условиям которого "Застройщик" (ТСЖ "Улица Дружбы-105") обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к жилому десятиэтажному дому N по в и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать участнику долевого строительства (К.) объект долевого строительства: пристроенное трехэтажное нежилое помещение общей площадью 740 кв. м, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. К. как участником долевого строительства произведена в полном объеме по договору от ДД.ММ.ГГГГ уплата денежных средств в размере одного миллиона ста шестнадцати тысяч рублей "Застройщику" - Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" для строительства (создания) объекта долевого участия. К. полагала, что, данный договор долевого участия в строительстве государственной регистрации не подлежал.
Однако, строительство указанного объекта "Застройщиком" не завершено, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости "Застройщику" не выдано до настоящего времени Администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области. При обращении ТСЖ "Улица Дружбы-105" с заявлением в Администрацию городского округа - город Волжский об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: и предоставленного под строительство многоэтажного жилого дома, на другой вид: жилой дом с пристроенными административно-бытовыми помещениями ТСЖ, постановлением Главы городского округа г. Волжский Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N -го в проведении публичных слушаний по данному вопросу отказано, в связи с тем, что пристроенные административно-бытовые помещения ТСЖ являются по его мнению самовольной постройкой.
К. полагала, что Администрацией городского округа - город Волжский созданы препятствия в осуществлении ТСЖ "Улица Дружбы-105" работ по завершению объекта капитального строительства - пристроенного нежилого помещения (офисного здания) и получении в последующем разрешения на ввод указанного объекта капитального строительства в эксплуатацию. Поскольку К. как участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ТСЖ "Улица Дружбы-105", а постановлением Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден градостроительный план земельного участка под строительство многоквартирного жилого, общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то на основании п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ К. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
"Застройщик" - ТСЖ "Улица Дружбы-105" предпринимал меры по получению разрешительной документации на строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к многоквартирному жилому дому N по Строительство помещения осуществлено в соответствии со строительными и прочими правилами и нормами, сохранение указанной самовольной постройки не нарушает права и законные интересы граждан и организаций, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этой связи К. полагала, что имеются все необходимые правовые основания для признания за ней права собственности на указанную самовольную постройку.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить.
В обоснование жалобы указал на нарушение и неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между К., в качестве Заказчика, и ООО "УКС "Волжскстрой", в качестве Исполнителя, был заключен договор на долевое участие в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к жилому дому N в 25 микрорайоне, по условиям которого Исполнитель обязался за счет средств Заказчика в размере., уплаченных в день заключения договора, осуществить строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к жилому дому N в 25 микрорайоне, состоящего из трех этажей общей площадью 558 кв. м и подвального помещения общей площадью 182 кв. м.
Постановлением Волжской городской от ДД.ММ.ГГГГ N Администрации разрешено передать функции заказчика-застройщика ТСЖ "Улица Дружбы-105" по жилому дому N в 25 микрорайоне с последующим заключением с ТСЖ договора на долевое участие для окончания работ, после расторжения договора с ООО "УКС "Волжскстрой".
На основании постановления N от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка площадью 3181,3 кв. м, который впоследствии перезаключался на тех же условиях. Земельный участок предоставлялся под строительство жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УКС "Волжскстрой" и ТСЖ "Улица Дружбы-105" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору N аз от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 3181,3 кв. м.
Согласно акту N приема-передачи объекта капитального строительства жилого в ООО "УКС "Волжскстрой" передало ТСЖ "Улица Дружбы-105" для завершения строительства 6-ти секционный 10-ти этажный жилой дом.
Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО "УКС "Волжскстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО "УКС "Волжскстрой" завершено, в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО "УКС "Волжскстрой".
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ утверждено заключение N по рабочему проекту жилого микрорайоне N, заказчиком которого являлось УКС Волжского горисполкома. Согласно п. 2 данного заключения - основные проектные решения - для привязки жилого дома применен типовой проект 86-014/1.2 и типовой проект 86-17/1.2, для встроено-пристроенного магазина "Хозтовары" - индивидуальный проект. Согласно п. 3 данного заключения - технико-экономические показатели, торговая площадь магазина - 619,89 кв. м, рабочая площадь магазина - 1317,04 кв. м (л.д. 67-69)
Согласно архитектурно-планировочному заданию N от ДД.ММ.ГГГГ на разработку проекта 10-ти этажного жилого дома в 25 микрорайоне по, Управление архитектуры и градостроительства Администрации при проектировании жилого дома рекомендовало использовать типовой проект серии 86-014/1.2; 86-17/1.2 с корректировкой по действующим нормам, этажность-10, магазин "Хозтовары" - согласно планового задания "Заказчика", которым на том момент являлось ООО "УКС "Волжскстрой".
ДД.ММ.ГГГГ ООО "УКС "Волжскстрой" Инспекцией Госархстройнадзора было выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ по дому N в 25 микрорайоне.
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ "Улица Дружбы-105" Администрацией городского округа - было выдано разрешение N на выполнение строительно-монтажных работ по жилому N в 25 микрорайоне, срок действия которого был продлен до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления первого заместителя Главы Администрации городского округа - N Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" было выдано разрешение на строительство 10-этажного жилого дома по адресу: на земельном участке площадью 3181,3 кв. м, находящемся в границах городского округа -.
При таких данных, суд обоснованно пришел к выводу о том, что при выдаче указанного разрешения ответчик руководствовался требованиями ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которым при выдаче разрешения на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию, в связи с чем проектная документация соответствовала архитектурно-планировочному заданию, предусматривающему строительство пристроенного нежилого помещения, и, соответственно, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ включали в себя разрешение на строительство пристроенного нежилого помещения.
В целях исполнения постановления Волжской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", содержащим положения об источниках финансирования, в число которых входит привлечение других инвесторов, ДД.ММ.ГГГГ Товариществом собственников жилья "Улица Дружбы-105", в качестве Застройщика, был заключен с К., в качестве Участника долевого строительства, договор о долевом участии в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к жилому десятиэтажному дому N по в и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства: пристроенное трехэтажное нежилое помещение общей площадью 740 кв. м участнику долевого строительства К.
Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по жилому N в 25 микрорайоне было выдано ТСЖ "Улица Дружбы-105" ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу названного Закона, поэтому суд правильно указал, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между К. и ТСЖ "Улица Дружбы-105", государственной регистрации не подлежал.
Из материалов дела также следует, что К. как участником долевого строительства произведена в полном объеме по договору от ДД.ММ.ГГГГ уплата денежных средств в размере одного миллиона ста шестнадцати тысяч рублей "Застройщику" - Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" для строительства (создания) объекта долевого участия - пристроенного нежилого помещения (офисного здания).
Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу:, утвержденного постановлением заместителя Главы Администрации городского округа - от ДД.ММ.ГГГГ N, пристроенное нежилое помещение расположено в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений, и является частью жилого дома. Площадь земельного участка, предоставленного под застройку, составляет 3181,3 кв. м.
В соответствии с техническими паспортами на жилой в площадь застройки жилого -ти блок-секций составляет 2256,9 кв. м, площадь пристроенного нежилого помещения составляет 230,4 кв. м, что в совокупности не превышает площадь предоставленного под застройку земельного участка.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Согласно п. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, суд обоснованно пришел к выводу о том, что К. как собственник помещения в многоквартирном жилом доме является участником общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).
Как определено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как установлено судом, "Застройщик" - Товарищество собственников жилья "Улица Дружбы-105" предпринимал меры по получению разрешительной документации на строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к многоквартирному жилому дому N по посредством обращения в письменной форме в Администрацию городского округа -, в том числе, о проведении публичных слушаний по вопросу изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: и предоставленного под строительство многоэтажного жилого дома, на другой вид: жилой дом с пристроенными административно-бытовыми помещениями ТСЖ, на что Администрацией городского округа - было отказано.
В то же время, строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к многоквартирному жилому дому N по осуществлено в соответствии со строительными и прочими правилами и нормами, сохранение указанной самовольной постройки не нарушает права и законные интересы граждан и организаций, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких данных, поскольку единственными признаками того, что спорный объект является самовольной постройкой, служит отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что имеются все необходимые правовые основания для признания за К. права собственности на указанную самовольную постройку.
В этой связи судом было постановлено правильное решение об удовлетворении исковых требований К.
При этом, отвергая довод ответчика о том, что решение суда противоречит обстоятельствам, установленным решением постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, которым на ТСЖ "Улица Дружбы-105" возложена обязанность снести указанную постройку за счет собственных средств, суд правильно исходил из того, что требования, заявленные К. о признании права собственности на самовольную постройку, не противоречат данному судебному постановлению.
Доводы кассационной жалобы ответчика судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они фактически воспроизводят доводы его возражений против иска. Они были предметом проверки суда первой инстанции при разрешении спора по существу, и были им обоснованно отвергнуты по указанным выше основаниям.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствие с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом также допущено не было.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, и руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волжского городского суда Волгоградской области от 24 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11072/2011
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2011 г. по делу N 33-11072/2011
Судья: Василенко Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Мун Г.И.,
судей Гантимурова И.А., Коваленко Е.Н.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о признании права собственности
по кассационной жалобе ответчика Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Волжского городского суда Волгоградской области от 24 июня 2011 года, которым постановлено:
"Признать за К. право собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, представляющий собой пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к многоквартирному жилому дому N по, состоящее из трех этажей и подвального помещения, кадастровый номер: N.
Решение суда о признании за К. права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, представляющий собой пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к многоквартирному жилому дому N по, состоящее из трех этажей и подвального помещения, кадастровый номер: N в соответствие со ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для государственной регистрации прав".
Заслушав доклад судьи Гантимурова И.А., выслушав представителя ответчика Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - по доверенности М., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца К. - по доверенности Л. и представителя третьего лица ТСЖ "Улица Дружбы - 105" - по доверенности А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, представляющий собой пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к многоквартирному жилому дому N по, состоящее из трех этажей и подвального помещения, кадастровый номер: N
В обоснование исковых требований К. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "УКС "Волжскстрой" заключен договор на долевое участие в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к жилому дому N, состоящего из трех этажей общей площадью 558 кв. м и подвального помещения общей площадью 182 кв. м. Постановлением Волжской городской от ДД.ММ.ГГГГ N Администрации разрешено передать функции заказчика-застройщика Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" по жилому дому N в 25 микрорайоне с обязательным условием: с последующим заключением с ТСЖ договора на долевое участие для окончания работ, после расторжения договора с ООО "УКС "Волжскстрой". Решением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО "УКС "Волжскстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО "УКС "Волжскстрой" завершено, в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО "УКС "Волжскстрой". Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды ТСЖ "Улица Дружбы-105" приняло от ООО "УКС "Волжскстрой" права и обязанности по договору аренды земельного участка N аз от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 3181,3 кв. м, который впоследствии перезаключался на тех же условиях. Земельный участок предоставлялся под строительство жилого дома.
Согласно архитектурно-планировочному заданию N от ДД.ММ.ГГГГ на разработку проекта 10-ти этажного жилого дома в, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Волжского Волгоградской области при проектировании жилого дома рекомендовало использовать типовой проект серии 86-014/1.2; 86-17/1.2 с корректировкой по действующим нормам, этажность-10, магазин "Хозтовары" - согласно планового задания "Заказчика", которым на том момент являлось ООО "УКС "Волжскстрой". ДД.ММ.ГГГГ, утверждено заключение N по рабочему проекту жилого микрорайоне N, заказчиком которого являлось УКС Волжского горисполкома, согласно пункту 2 которого - основные проектные решения - для привязки жилого дома применен типовой проект 86-014/1.2 и типовой проект 86-17/1.2, для встроено-пристроенного магазина "Хозтовары" - индивидуальный проект. Согласно п. 3 данного заключения - технико-экономические показатели, торговая площадь магазина - 619,89 кв. м, рабочая площадь магазина - 1317,04 кв. м. Администрация городского округа - город Волжский при выдаче разрешения N на выполнение строительно-монтажных работ Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" от ДД.ММ.ГГГГ проводила проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию. Проектная документация соответствовала архитектурно-планировочному заданию, предусматривающему строительство пристроенного нежилого помещения, и, соответственно, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ включало в себя разрешение на строительство пристроенного нежилого помещения, расположенного в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений, и являющегося частью жилого дома. Площадь застройки жилого дома и площадь пристроенного нежилого помещения в совокупности не превышает площадь предоставленного под застройку земельного участка.
В целях исполнения постановления Волжской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", содержащим положения об источниках финансирования, в число которых входит привлечение других инвесторов, ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ "Улица Дружбы-105" заключен с К. договор о долевом участии в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания), согласно условиям которого "Застройщик" (ТСЖ "Улица Дружбы-105") обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к жилому десятиэтажному дому N по в и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать участнику долевого строительства (К.) объект долевого строительства: пристроенное трехэтажное нежилое помещение общей площадью 740 кв. м, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. К. как участником долевого строительства произведена в полном объеме по договору от ДД.ММ.ГГГГ уплата денежных средств в размере одного миллиона ста шестнадцати тысяч рублей "Застройщику" - Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" для строительства (создания) объекта долевого участия. К. полагала, что, данный договор долевого участия в строительстве государственной регистрации не подлежал.
Однако, строительство указанного объекта "Застройщиком" не завершено, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости "Застройщику" не выдано до настоящего времени Администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области. При обращении ТСЖ "Улица Дружбы-105" с заявлением в Администрацию городского округа - город Волжский об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: и предоставленного под строительство многоэтажного жилого дома, на другой вид: жилой дом с пристроенными административно-бытовыми помещениями ТСЖ, постановлением Главы городского округа г. Волжский Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N -го в проведении публичных слушаний по данному вопросу отказано, в связи с тем, что пристроенные административно-бытовые помещения ТСЖ являются по его мнению самовольной постройкой.
К. полагала, что Администрацией городского округа - город Волжский созданы препятствия в осуществлении ТСЖ "Улица Дружбы-105" работ по завершению объекта капитального строительства - пристроенного нежилого помещения (офисного здания) и получении в последующем разрешения на ввод указанного объекта капитального строительства в эксплуатацию. Поскольку К. как участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ТСЖ "Улица Дружбы-105", а постановлением Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден градостроительный план земельного участка под строительство многоквартирного жилого, общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то на основании п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ К. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
"Застройщик" - ТСЖ "Улица Дружбы-105" предпринимал меры по получению разрешительной документации на строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к многоквартирному жилому дому N по Строительство помещения осуществлено в соответствии со строительными и прочими правилами и нормами, сохранение указанной самовольной постройки не нарушает права и законные интересы граждан и организаций, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этой связи К. полагала, что имеются все необходимые правовые основания для признания за ней права собственности на указанную самовольную постройку.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить.
В обоснование жалобы указал на нарушение и неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между К., в качестве Заказчика, и ООО "УКС "Волжскстрой", в качестве Исполнителя, был заключен договор на долевое участие в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к жилому дому N в 25 микрорайоне, по условиям которого Исполнитель обязался за счет средств Заказчика в размере., уплаченных в день заключения договора, осуществить строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к жилому дому N в 25 микрорайоне, состоящего из трех этажей общей площадью 558 кв. м и подвального помещения общей площадью 182 кв. м.
Постановлением Волжской городской от ДД.ММ.ГГГГ N Администрации разрешено передать функции заказчика-застройщика ТСЖ "Улица Дружбы-105" по жилому дому N в 25 микрорайоне с последующим заключением с ТСЖ договора на долевое участие для окончания работ, после расторжения договора с ООО "УКС "Волжскстрой".
На основании постановления N от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка площадью 3181,3 кв. м, который впоследствии перезаключался на тех же условиях. Земельный участок предоставлялся под строительство жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УКС "Волжскстрой" и ТСЖ "Улица Дружбы-105" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору N аз от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 3181,3 кв. м.
Согласно акту N приема-передачи объекта капитального строительства жилого в ООО "УКС "Волжскстрой" передало ТСЖ "Улица Дружбы-105" для завершения строительства 6-ти секционный 10-ти этажный жилой дом.
Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО "УКС "Волжскстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО "УКС "Волжскстрой" завершено, в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО "УКС "Волжскстрой".
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ утверждено заключение N по рабочему проекту жилого микрорайоне N, заказчиком которого являлось УКС Волжского горисполкома. Согласно п. 2 данного заключения - основные проектные решения - для привязки жилого дома применен типовой проект 86-014/1.2 и типовой проект 86-17/1.2, для встроено-пристроенного магазина "Хозтовары" - индивидуальный проект. Согласно п. 3 данного заключения - технико-экономические показатели, торговая площадь магазина - 619,89 кв. м, рабочая площадь магазина - 1317,04 кв. м (л.д. 67-69)
Согласно архитектурно-планировочному заданию N от ДД.ММ.ГГГГ на разработку проекта 10-ти этажного жилого дома в 25 микрорайоне по, Управление архитектуры и градостроительства Администрации при проектировании жилого дома рекомендовало использовать типовой проект серии 86-014/1.2; 86-17/1.2 с корректировкой по действующим нормам, этажность-10, магазин "Хозтовары" - согласно планового задания "Заказчика", которым на том момент являлось ООО "УКС "Волжскстрой".
ДД.ММ.ГГГГ ООО "УКС "Волжскстрой" Инспекцией Госархстройнадзора было выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ по дому N в 25 микрорайоне.
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ "Улица Дружбы-105" Администрацией городского округа - было выдано разрешение N на выполнение строительно-монтажных работ по жилому N в 25 микрорайоне, срок действия которого был продлен до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления первого заместителя Главы Администрации городского округа - N Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" было выдано разрешение на строительство 10-этажного жилого дома по адресу: на земельном участке площадью 3181,3 кв. м, находящемся в границах городского округа -.
При таких данных, суд обоснованно пришел к выводу о том, что при выдаче указанного разрешения ответчик руководствовался требованиями ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которым при выдаче разрешения на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию, в связи с чем проектная документация соответствовала архитектурно-планировочному заданию, предусматривающему строительство пристроенного нежилого помещения, и, соответственно, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ включали в себя разрешение на строительство пристроенного нежилого помещения.
В целях исполнения постановления Волжской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", содержащим положения об источниках финансирования, в число которых входит привлечение других инвесторов, ДД.ММ.ГГГГ Товариществом собственников жилья "Улица Дружбы-105", в качестве Застройщика, был заключен с К., в качестве Участника долевого строительства, договор о долевом участии в строительстве пристроенного нежилого помещения (офисного здания), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) пристроенное нежилое помещение (офисное здание) к жилому десятиэтажному дому N по в и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства: пристроенное трехэтажное нежилое помещение общей площадью 740 кв. м участнику долевого строительства К.
Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по жилому N в 25 микрорайоне было выдано ТСЖ "Улица Дружбы-105" ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу названного Закона, поэтому суд правильно указал, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между К. и ТСЖ "Улица Дружбы-105", государственной регистрации не подлежал.
Из материалов дела также следует, что К. как участником долевого строительства произведена в полном объеме по договору от ДД.ММ.ГГГГ уплата денежных средств в размере одного миллиона ста шестнадцати тысяч рублей "Застройщику" - Товариществу собственников жилья "Улица Дружбы-105" для строительства (создания) объекта долевого участия - пристроенного нежилого помещения (офисного здания).
Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу:, утвержденного постановлением заместителя Главы Администрации городского округа - от ДД.ММ.ГГГГ N, пристроенное нежилое помещение расположено в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений, и является частью жилого дома. Площадь земельного участка, предоставленного под застройку, составляет 3181,3 кв. м.
В соответствии с техническими паспортами на жилой в площадь застройки жилого -ти блок-секций составляет 2256,9 кв. м, площадь пристроенного нежилого помещения составляет 230,4 кв. м, что в совокупности не превышает площадь предоставленного под застройку земельного участка.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Согласно п. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, суд обоснованно пришел к выводу о том, что К. как собственник помещения в многоквартирном жилом доме является участником общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).
Как определено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как установлено судом, "Застройщик" - Товарищество собственников жилья "Улица Дружбы-105" предпринимал меры по получению разрешительной документации на строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к многоквартирному жилому дому N по посредством обращения в письменной форме в Администрацию городского округа -, в том числе, о проведении публичных слушаний по вопросу изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: и предоставленного под строительство многоэтажного жилого дома, на другой вид: жилой дом с пристроенными административно-бытовыми помещениями ТСЖ, на что Администрацией городского округа - было отказано.
В то же время, строительство пристроенного нежилого помещения (офисного здания) к многоквартирному жилому дому N по осуществлено в соответствии со строительными и прочими правилами и нормами, сохранение указанной самовольной постройки не нарушает права и законные интересы граждан и организаций, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких данных, поскольку единственными признаками того, что спорный объект является самовольной постройкой, служит отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что имеются все необходимые правовые основания для признания за К. права собственности на указанную самовольную постройку.
В этой связи судом было постановлено правильное решение об удовлетворении исковых требований К.
При этом, отвергая довод ответчика о том, что решение суда противоречит обстоятельствам, установленным решением постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, которым на ТСЖ "Улица Дружбы-105" возложена обязанность снести указанную постройку за счет собственных средств, суд правильно исходил из того, что требования, заявленные К. о признании права собственности на самовольную постройку, не противоречат данному судебному постановлению.
Доводы кассационной жалобы ответчика судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они фактически воспроизводят доводы его возражений против иска. Они были предметом проверки суда первой инстанции при разрешении спора по существу, и были им обоснованно отвергнуты по указанным выше основаниям.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствие с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом также допущено не было.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, и руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волжского городского суда Волгоградской области от 24 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)