Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мурашова Ж.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой А.И., судей Киселевой С.Н., Коренева А.С. при секретаре Патрушевой М.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании 02 октября 2012 года гражданское дело по иску М., А. к ООО "Эфес" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве, неустойки
по апелляционной жалобе М., А. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя М., А. - Б., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М., А. обратились в суд с иском к ООО "Эфес" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве, неустойки.
В обосновании иска указали, что по договору участия в долевом строительстве от <...> N <...> и дополнительному соглашению к нему от <...> ответчик обязался построить вторую очередь жилого дома временной этажности по <...> и передать истцам квартиру N <...> общей проектной площадью <...> кв. м, в том числе жилой площадью <...> кв. м, площадь балконов и лоджий указана с применением коэффициента <...> - <...> кв. м. Стоимость квартиры составила <...> рублей и определена исходя из цены одного квадратного метра равной <...>. 30 ноября 2010 года истцам передана квартира N <...> по акту приема-передачи общей площадью <...> кв. м без указания размера жилой площади, площади балконов. После получения кадастрового паспорта с результатами обмеров БТИ выяснилось, что общая площадь квартиры составляет <...> кв. м, общая площадь квартиры с лоджиями (помещениями N 8, 9 в кадастровом паспорте) - <...> кв. м, недополученная истцами площадь квартиры - <...> кв. м. При этом к квартире истцов пристроен третий балкон (помещение N 10 в кадастровом паспорте), не предусмотренный договором, представляющий собой выступающую площадку, огороженную металлической решеткой, не остекленный, не имеющий крыши, и непригодный к использованию. Таким образом, квартира построена ответчиком с отступлениями от согласованных в договоре и дополнительном соглашении условий и меньшей площади. Замеры квартиры БТИ проведены 14 декабря 2010 года. В разумный срок обязанность ответчика по возврату истцам денежных средств не исполнена. Претензия истцов от 21 марта 2012 года о перерасчете стоимости квартиры и возврате излишне уплаченных денежных средств оставлена без удовлетворения. Срок добровольного удовлетворения требований истца истек 31 марта 2012 года. До настоящего времени требования истцов не удовлетворены. Уточнив требования, просили взыскать стоимость оплаченной, но не полученной в натуре площади квартиры в сумме <...>, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора из расчета <...>% за каждый день за 51 день - <...>, а также судебные издержки - <...>.
В судебном заседании М., А., их представитель Б. уточненные требования и доводы, изложенные в иске, поддержали.
Представитель ООО "Эфес" Г. возражал против удовлетворения иска, указав, что 30 ноября 2010 года стороны подписали акт приема-передачи объекта недвижимости без замечаний. По истечении 17 месяцев с даты подписания акта приема-передачи истцы обратились с претензией о перерасчете стоимости квартиры из-за разницы площадей. 24 апреля 2012 года истцам перечислено <...> в счет компенсации разницы площадей. Согласно технической информации фактическая площадь квартиры составляет не <...> кв. м, как было ошибочно указано в акте приема-передачи, а <...> кв. м. Разница площадей составляет <...> кв. м, задолженность ООО "Эфес" перед истцами - <...>. Также в отзыве указано, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, неправильно рассчитан. Задолженность ответчиком погашена в добровольном порядке. Расходы на представителя подлежат рассмотрению с учетом требований ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 мая 2012 года исковые требования М., А. удовлетворены частично. Взысканы с ООО "Эфес" в пользу М., А. солидарно стоимость неполученной площади квартиры в сумме <...>, неустойка в сумме <...>. Взысканы с ООО "Эфес" в пользу М. расходы на оплату услуг представителя в сумме <...>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскана с ООО "Эфес" в доход государства государственная пошлина в сумме <...>.
Определением суда от 09 июня 2012 года устранена описка в решении суда от 25 мая 2012 года. Предпоследний абзац мотивированной части решения указано читать: "С учетом изложенного, а также добровольного удовлетворения части требований после подачи иска, с ответчика надлежит взыскать сумму государственной пошлины, исчисленной по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме <...> в доход государства". Абзац второй резолютивной части решения указано читать: "Взыскать с ООО "Эфес" в пользу М., А. солидарно стоимость неполученной площади квартиры в сумме <...>, неустойку в сумме <...>". Абзац четвертый резолютивной части решения указано читать: "Взыскать с ООО "Эфес" в доход государства государственную пошлину в сумме <...>".
В апелляционной жалобе представитель истцов Б. просит решение суда изменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что между М., А. с одной стороны и ООО "Эфес" с другой стороны <...> был заключен договор участия в долевом строительстве N <...>. Во исполнение данного договора истцами переданы ответчику денежные средства для осуществления строительства, ООО "Эфес" построен многоквартирный дом и передан истцам объект долевого строительства - квартира, которая в свою очередь принята М.
Из п. 3.6 договора участия в долевом строительстве от <...> N <...>, следует, что если по окончании строительства, по результатам замеров БТИ, площадь квартиры (в том числе полная площадь балкона или лоджии) окажется меньше оплаченной площади квартиры (в том числе полная площадь балкона или лоджии) до замеров БТИ (при условии сохранения объемно-планировочных решений квартиры), застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в разумный срок.
По условиям договора ООО "Эфес" приняло обязательство передать М., А. квартиру N <...> общей проектной площадью <...> кв. м, в том числе жилой площадью <...> кв. м, площадью балконов и лоджий с применением коэффициента <...> - <...> кв. м, и с двумя лоджиями. Согласно замерам БТИ площадь переданного истцам объекта недвижимости составила с учетом площади лоджий с применением коэффициента <...> кв. м., при этом в площади квартиры учтена площадь не предусмотренной договором неостекленной, не имеющей крыши, лоджии, представляющей собой выступающую площадку, огороженную металлической решеткой (помещение N 10 по плану БТИ).
После замеров БТИ 21 марта 2012 года истцы в соответствии с п. 3.6 договора обратились к ООО "Эфес" с претензией, в которой просили выплатить стоимость оплаченной, но не полученной в натуре площади квартиры в сумме <...> (л. д. 24, 25). 24 апреля 2012 года ответчиком истцам перечислены денежные средства в сумме <...> за излишне оплаченную площадь объекта долевого строительства, денежные средства возвращены из расчета площади квартиры с учетом стоимости третьей лоджии.
Поскольку лоджия площадью <...> (помещение N 10 по плану БТИ) не соответствует спецификации к договору участия в долевом строительстве от <...> N <...>, не остеклена, не имеет крыши, данная лоджия представляет собой выступающую площадку, огороженную металлической решеткой и по не опровергнутому ответчиком заявлению истцов не может использоваться по прямому назначению, судебная коллегия полагает, что площадь данного помещения не подлежит учету при определении площади квартиры. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что ООО "Эфес" решение суда, в том числе в части выводов суда о нарушении прав истцов изменением в ходе строительства проектной характеристики объекта, не обжаловало.
Так как площадь помещения N 10 по плану БТИ не подлежит зачету при определении площади квартиры, то соответственно истцы имеют право на возврат денежных средств за излишне оплаченную площадь приобретенного объекта долевого строительства.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не может согласиться с произведенным судом расчетом подлежащей истцам выплаты, поскольку расчет произведен с учетом площади, не предусмотренной договором лоджии - помещения N 10 по плану БТИ размером <...> кв. м. с применением коэффициента <...>. Суд исходил из того, что уменьшение жилой площади и увеличение площади балконов объекта долевого строительства свидетельствует о недостатках переданного объекта, сослался при этом на ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, и учел площадь лоджии с корректирующим коэффициентом <...> поскольку договором сторон такая лоджия не предусмотрена, и соответственно не согласовано применение к ней коэффициента <...> Судебная коллегия же исходит не из наличия недостатков в объекте долевого строительства, а из отсутствия оснований для учета площади данной лоджии в связи с тем, что такое помещение договором сторон не предусмотрено и не может использоваться по назначению.
Принимая во внимание, что в плане <...> "БТИ" (л. д. 70) площадь лоджий указана с учетом корректирующего коэффициента <...> по Правилам подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года N 78 (СНиП 2.08.01-89), а договором сторон предусмотрено применение к площади лоджии коэффициента <...>, общая площадь квартиры составляет <...> кв. м (<...>). Следовательно, оплаченная истцами и не предоставленная им ответчиком площадь квартиры составляет <...> кв. м (<...>). Поскольку цена одного квадратного метра равна <...>, 24 апреля 2012 года ответчик возвратил истцам <...>, истцами всего излишне уплачено за квартиру <...>.
Таким образом, решение суда в части размера стоимости неполученной площади квартиры в сумме <...>, взысканной с ответчика в пользу истца, подлежит изменению в пользу М. и О. с ООО "Эфес" подлежит взысканию денежная сумма в размере <...>.
Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 10 указанного Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу п. 1 ст. 31 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона (п. 3 ст. 31 Закона "О защите прав потребителей").
Пунктом 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей" предусмотрена неустойка за каждый день просрочки в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Поскольку истцы обратились к ООО "Эфес" с требованием об уменьшении цены за выполненную работу, основания для возврата денежных средств потребителям имелись, однако эти денежные средства не были возвращены в установленный законом срок и в полном объеме, то в силу вышеприведенных норм права имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки.
Вместе с тем, с учетом изменения размера, подлежащей возврату денежной суммы, подлежит перерасчету и сумма неустойки.
Истцы обратились к ответчику 21 марта 2012 года, в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона "О защите прав потребителей" требования потребителей подлежали удовлетворению в десятидневный срок, то есть в срок до 01 апреля 2012 года. 24 апреля 2012 года истцам перечислено ООО "Эфес" <...>.
Размер неустойки на день рассмотрения спора составит <...>, где неустойка за период с 01 апреля 2012 года по 23 апреля 2012 года <...>; неустойка за период с 24 апреля 2012 года по 25 мая 2012 года <...>.
При этом судебная коллегия находит несостоятельными доводы суда о согласовании сторонами частичной оплаты претензионных требований соглашением от 29 марта 2012 года, поскольку данное соглашение сторонами не подписано (л. д. 27).
Вместе с тем, поскольку неустойка в размере <...> явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия, учитывая период просрочки, частичный возврат денежных средств ответчиком в добровольном порядке, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон, полагает возможным уменьшить неустойку до <...> рублей.
Таким образом, в части взыскания неустойки решение суда также подлежит изменению, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца неустойка - увеличению с <...> рублей до <...> рублей.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном снижении расходов на оплату услуг представителя судебная коллегия находит несостоятельным. С учетом объема и сложности рассмотренного дела, количества проведенных по делу заседаний с участием представителя истцов на основании ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд правомерно взыскал с ответчика в пользу М. расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах в сумме <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 мая 2012 года в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Эфес" в пользу М., А. стоимости неполученной площади квартиры и неустойки изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эфес" в пользу М., А. солидарно в счет стоимости неполученной площади квартиры сумму <...>, неустойку в сумме <...> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-11673/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-11673/2012
Судья Мурашова Ж.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой А.И., судей Киселевой С.Н., Коренева А.С. при секретаре Патрушевой М.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании 02 октября 2012 года гражданское дело по иску М., А. к ООО "Эфес" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве, неустойки
по апелляционной жалобе М., А. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя М., А. - Б., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М., А. обратились в суд с иском к ООО "Эфес" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве, неустойки.
В обосновании иска указали, что по договору участия в долевом строительстве от <...> N <...> и дополнительному соглашению к нему от <...> ответчик обязался построить вторую очередь жилого дома временной этажности по <...> и передать истцам квартиру N <...> общей проектной площадью <...> кв. м, в том числе жилой площадью <...> кв. м, площадь балконов и лоджий указана с применением коэффициента <...> - <...> кв. м. Стоимость квартиры составила <...> рублей и определена исходя из цены одного квадратного метра равной <...>. 30 ноября 2010 года истцам передана квартира N <...> по акту приема-передачи общей площадью <...> кв. м без указания размера жилой площади, площади балконов. После получения кадастрового паспорта с результатами обмеров БТИ выяснилось, что общая площадь квартиры составляет <...> кв. м, общая площадь квартиры с лоджиями (помещениями N 8, 9 в кадастровом паспорте) - <...> кв. м, недополученная истцами площадь квартиры - <...> кв. м. При этом к квартире истцов пристроен третий балкон (помещение N 10 в кадастровом паспорте), не предусмотренный договором, представляющий собой выступающую площадку, огороженную металлической решеткой, не остекленный, не имеющий крыши, и непригодный к использованию. Таким образом, квартира построена ответчиком с отступлениями от согласованных в договоре и дополнительном соглашении условий и меньшей площади. Замеры квартиры БТИ проведены 14 декабря 2010 года. В разумный срок обязанность ответчика по возврату истцам денежных средств не исполнена. Претензия истцов от 21 марта 2012 года о перерасчете стоимости квартиры и возврате излишне уплаченных денежных средств оставлена без удовлетворения. Срок добровольного удовлетворения требований истца истек 31 марта 2012 года. До настоящего времени требования истцов не удовлетворены. Уточнив требования, просили взыскать стоимость оплаченной, но не полученной в натуре площади квартиры в сумме <...>, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора из расчета <...>% за каждый день за 51 день - <...>, а также судебные издержки - <...>.
В судебном заседании М., А., их представитель Б. уточненные требования и доводы, изложенные в иске, поддержали.
Представитель ООО "Эфес" Г. возражал против удовлетворения иска, указав, что 30 ноября 2010 года стороны подписали акт приема-передачи объекта недвижимости без замечаний. По истечении 17 месяцев с даты подписания акта приема-передачи истцы обратились с претензией о перерасчете стоимости квартиры из-за разницы площадей. 24 апреля 2012 года истцам перечислено <...> в счет компенсации разницы площадей. Согласно технической информации фактическая площадь квартиры составляет не <...> кв. м, как было ошибочно указано в акте приема-передачи, а <...> кв. м. Разница площадей составляет <...> кв. м, задолженность ООО "Эфес" перед истцами - <...>. Также в отзыве указано, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, неправильно рассчитан. Задолженность ответчиком погашена в добровольном порядке. Расходы на представителя подлежат рассмотрению с учетом требований ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 мая 2012 года исковые требования М., А. удовлетворены частично. Взысканы с ООО "Эфес" в пользу М., А. солидарно стоимость неполученной площади квартиры в сумме <...>, неустойка в сумме <...>. Взысканы с ООО "Эфес" в пользу М. расходы на оплату услуг представителя в сумме <...>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскана с ООО "Эфес" в доход государства государственная пошлина в сумме <...>.
Определением суда от 09 июня 2012 года устранена описка в решении суда от 25 мая 2012 года. Предпоследний абзац мотивированной части решения указано читать: "С учетом изложенного, а также добровольного удовлетворения части требований после подачи иска, с ответчика надлежит взыскать сумму государственной пошлины, исчисленной по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме <...> в доход государства". Абзац второй резолютивной части решения указано читать: "Взыскать с ООО "Эфес" в пользу М., А. солидарно стоимость неполученной площади квартиры в сумме <...>, неустойку в сумме <...>". Абзац четвертый резолютивной части решения указано читать: "Взыскать с ООО "Эфес" в доход государства государственную пошлину в сумме <...>".
В апелляционной жалобе представитель истцов Б. просит решение суда изменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что между М., А. с одной стороны и ООО "Эфес" с другой стороны <...> был заключен договор участия в долевом строительстве N <...>. Во исполнение данного договора истцами переданы ответчику денежные средства для осуществления строительства, ООО "Эфес" построен многоквартирный дом и передан истцам объект долевого строительства - квартира, которая в свою очередь принята М.
Из п. 3.6 договора участия в долевом строительстве от <...> N <...>, следует, что если по окончании строительства, по результатам замеров БТИ, площадь квартиры (в том числе полная площадь балкона или лоджии) окажется меньше оплаченной площади квартиры (в том числе полная площадь балкона или лоджии) до замеров БТИ (при условии сохранения объемно-планировочных решений квартиры), застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в разумный срок.
По условиям договора ООО "Эфес" приняло обязательство передать М., А. квартиру N <...> общей проектной площадью <...> кв. м, в том числе жилой площадью <...> кв. м, площадью балконов и лоджий с применением коэффициента <...> - <...> кв. м, и с двумя лоджиями. Согласно замерам БТИ площадь переданного истцам объекта недвижимости составила с учетом площади лоджий с применением коэффициента <...> кв. м., при этом в площади квартиры учтена площадь не предусмотренной договором неостекленной, не имеющей крыши, лоджии, представляющей собой выступающую площадку, огороженную металлической решеткой (помещение N 10 по плану БТИ).
После замеров БТИ 21 марта 2012 года истцы в соответствии с п. 3.6 договора обратились к ООО "Эфес" с претензией, в которой просили выплатить стоимость оплаченной, но не полученной в натуре площади квартиры в сумме <...> (л. д. 24, 25). 24 апреля 2012 года ответчиком истцам перечислены денежные средства в сумме <...> за излишне оплаченную площадь объекта долевого строительства, денежные средства возвращены из расчета площади квартиры с учетом стоимости третьей лоджии.
Поскольку лоджия площадью <...> (помещение N 10 по плану БТИ) не соответствует спецификации к договору участия в долевом строительстве от <...> N <...>, не остеклена, не имеет крыши, данная лоджия представляет собой выступающую площадку, огороженную металлической решеткой и по не опровергнутому ответчиком заявлению истцов не может использоваться по прямому назначению, судебная коллегия полагает, что площадь данного помещения не подлежит учету при определении площади квартиры. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что ООО "Эфес" решение суда, в том числе в части выводов суда о нарушении прав истцов изменением в ходе строительства проектной характеристики объекта, не обжаловало.
Так как площадь помещения N 10 по плану БТИ не подлежит зачету при определении площади квартиры, то соответственно истцы имеют право на возврат денежных средств за излишне оплаченную площадь приобретенного объекта долевого строительства.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не может согласиться с произведенным судом расчетом подлежащей истцам выплаты, поскольку расчет произведен с учетом площади, не предусмотренной договором лоджии - помещения N 10 по плану БТИ размером <...> кв. м. с применением коэффициента <...>. Суд исходил из того, что уменьшение жилой площади и увеличение площади балконов объекта долевого строительства свидетельствует о недостатках переданного объекта, сослался при этом на ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, и учел площадь лоджии с корректирующим коэффициентом <...> поскольку договором сторон такая лоджия не предусмотрена, и соответственно не согласовано применение к ней коэффициента <...> Судебная коллегия же исходит не из наличия недостатков в объекте долевого строительства, а из отсутствия оснований для учета площади данной лоджии в связи с тем, что такое помещение договором сторон не предусмотрено и не может использоваться по назначению.
Принимая во внимание, что в плане <...> "БТИ" (л. д. 70) площадь лоджий указана с учетом корректирующего коэффициента <...> по Правилам подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года N 78 (СНиП 2.08.01-89), а договором сторон предусмотрено применение к площади лоджии коэффициента <...>, общая площадь квартиры составляет <...> кв. м (<...>). Следовательно, оплаченная истцами и не предоставленная им ответчиком площадь квартиры составляет <...> кв. м (<...>). Поскольку цена одного квадратного метра равна <...>, 24 апреля 2012 года ответчик возвратил истцам <...>, истцами всего излишне уплачено за квартиру <...>.
Таким образом, решение суда в части размера стоимости неполученной площади квартиры в сумме <...>, взысканной с ответчика в пользу истца, подлежит изменению в пользу М. и О. с ООО "Эфес" подлежит взысканию денежная сумма в размере <...>.
Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 10 указанного Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу п. 1 ст. 31 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона (п. 3 ст. 31 Закона "О защите прав потребителей").
Пунктом 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей" предусмотрена неустойка за каждый день просрочки в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Поскольку истцы обратились к ООО "Эфес" с требованием об уменьшении цены за выполненную работу, основания для возврата денежных средств потребителям имелись, однако эти денежные средства не были возвращены в установленный законом срок и в полном объеме, то в силу вышеприведенных норм права имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки.
Вместе с тем, с учетом изменения размера, подлежащей возврату денежной суммы, подлежит перерасчету и сумма неустойки.
Истцы обратились к ответчику 21 марта 2012 года, в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона "О защите прав потребителей" требования потребителей подлежали удовлетворению в десятидневный срок, то есть в срок до 01 апреля 2012 года. 24 апреля 2012 года истцам перечислено ООО "Эфес" <...>.
Размер неустойки на день рассмотрения спора составит <...>, где неустойка за период с 01 апреля 2012 года по 23 апреля 2012 года <...>; неустойка за период с 24 апреля 2012 года по 25 мая 2012 года <...>.
При этом судебная коллегия находит несостоятельными доводы суда о согласовании сторонами частичной оплаты претензионных требований соглашением от 29 марта 2012 года, поскольку данное соглашение сторонами не подписано (л. д. 27).
Вместе с тем, поскольку неустойка в размере <...> явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия, учитывая период просрочки, частичный возврат денежных средств ответчиком в добровольном порядке, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон, полагает возможным уменьшить неустойку до <...> рублей.
Таким образом, в части взыскания неустойки решение суда также подлежит изменению, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца неустойка - увеличению с <...> рублей до <...> рублей.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном снижении расходов на оплату услуг представителя судебная коллегия находит несостоятельным. С учетом объема и сложности рассмотренного дела, количества проведенных по делу заседаний с участием представителя истцов на основании ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд правомерно взыскал с ответчика в пользу М. расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах в сумме <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25 мая 2012 года в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Эфес" в пользу М., А. стоимости неполученной площади квартиры и неустойки изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эфес" в пользу М., А. солидарно в счет стоимости неполученной площади квартиры сумму <...>, неустойку в сумме <...> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
ОРЛОВА А.И.
Судьи
КИСЕЛЕВА С.Н.
КОРЕНЕВ А.С.
ОРЛОВА А.И.
Судьи
КИСЕЛЕВА С.Н.
КОРЕНЕВ А.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)