Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 34
28 августа 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего: Лариной В.С.
судей: Сухова Ю.П., Трофимовой М.В.
при секретаре П.О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Трофимовой М.В.
гражданское дело по иску ООО "Стройгарант" к Р.Т.Р, Р.А.С о взыскании доплаты за превышение жилой площади вновь построенного жилого объекта
по апелляционной жалобе Р.Т.Р.
по апелляционной жалобе Р.А.С.,
на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года
(судья райсуда В.В. Иващенко)
установила:
ООО "Стройгарант" обратилось в суд с иском, в котором просило взыскать с Р.Т.Р., Р.А.С. в равных долях доплату за превышение площади построенного жилого объекта - трехкомнатной квартиры 38, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, в размере 193 750 руб., указав, что 10.03.2010 г. истец с одной стороны и Р.Т.Р., Р.А.С. с другой стороны заключили договоры участия в долевом строительстве N 30/1 и N 31/1, по которым застройщик обязуется в предусмотренный договорам срокам своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями сферы обслуживания и автопарковкой, расположенного по адресу: ул. Краснознаменная, 35 и по ул. 5 декабря, 39б г. Воронежа. В соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ООО "Стройгарант" был обязан передать объект долевого строительства участникам (Р.Т.С. и Р.А.С.), а участники обязаны уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимости. По проектной документации застройщик должен был передать ответчикам по делу по договору N 30/1 однокомнатную квартиру в равных долях, в 1 подъезде, на 9 этаже, строительный номер квартиры - 2, планируемой общей проектной площадью 52,88 кв. м, по договору N 31/1 - однокомнатную квартиру в равных долях, в 1 подъезде, на 9 этаже, строительный номер квартиры - 3, планируемой общей проектной площадью 45,57 кв. м. Согласно п. 1.3 договоров, если проектная площадь объекта на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и на ввод в эксплуатацию жилого дома превысит площадь объектов, указанную в пункте 1.2., то по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации участники долевого строительства обязаны в течение семи банковских дней с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта оплатить застройщику разницу такого превышения площади объекта по той же цене за единицу площади объекта, которая действовала для участников строительства при заключении договоров. 22.03.2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договорам N 30/1, 31/1 участия долевого строительства, согласно которого стороны договорились об объединении двух вышеуказанных однокомнатных квартир со строительными номерами N 2 и N 3 в одну трехкомнатную квартиру проектной площадью 104,85 кв. м Согласно технического паспорта и замерами БТИ Ленинского района г. Воронежа площадь вышеуказанной трехкомнатной квартиры составила 104,7 кв. м (98,1 кв. м, общая площадь квартиры + 6.6 кв. м, (площадь 3-х лоджий составила 13,2 кв. м с применением коэффициента 0,5). Поскольку ответчики фактически ранее произвели оплату стоимости создаваемых двух однокомнатных квартир, суммарной проектной площадью 98,45 кв. м (52,88 кв. м + 45,57 кв. м), то у ответчиков возникла обязанность, в соответствии со ст. 309 ГК РФ и п. 1.3. условий договоров долевого участия произвести доплату разницы за превышение площади объекта - трехкомнатной квартиры, однако в добровольном порядке исполнять обязательства ответчики отказываются (л.д. 3 - 5).
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года с Р.Т.Р., Р.А.С. в пользу ООО "Стройгарант" взыскали в равных долях доплату за превышение площади вновь построенного жилого объекта - трехкомнатной квартиры N 38, расположенной по адресу г. Воронеж, ул. Краснознаменная, в доме N 35, в размере 193 750,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины при подачи иска в размере 2 698 руб., а всего 196 448 руб. (л.д. 129, 130 - 137).
В апелляционных жалобах Р.Т.Р., Р.А.С. ставится вопрос об отмене данного решения суда и принятии нового решения, так как судом нарушены требования ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 142 - 145, 152 - 153).
Проверив материалы дела, заслушав пояснения Р.Т.Р., Р.А.С., представителя Р-ких - адвоката Меркелова В.Н., представителя ООО "Стройгарант" К.В.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и при этом исходит из следующего:
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу суд не усматривает.
В соответствии с частью первой статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений по данному делу не допущено.
Следовательно, в данном случае суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судом первой инстанции установлено, что 10.03.2010 г. ООО "Стройгарант" и Ответчики по делу заключили договоры участия в долевом строительстве N 30/1 и N 31/1, по которым Застройщик в лице ООО "Стройгарант" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями сферы обслуживания и автопарковкой, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная,35, ул. 5 декабря, 39б (л.д.).
В соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома Застройщик должен был передать ответчикам по делу по договору N 30/1 однокомнатную квартиру в равных долях в 1 подъезде, на 9 этаже, планируемой общей проектной площадью 52,88 кв. м, по договору N 31/1 - однокомнатную квартиру в равных долях в 1 подъезде, на 9 этаже, планируемой общей проектной площадью 45,57 кв. м.
Согласно пп. 1.3 Договоров участия в долевом строительстве N 30/1 и N 31/1, если проектная площадь объекта на момент получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома превысит площадь Объектов, указанных в пункте 1.2. договоров участия в долевом строительстве, то по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации, Участники долевого строительства обязаны в течение семи банковских дней с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Объекта оплатить Застройщику разницу такого превышения площади Объекта по той же цене за единицу площади Объекта, которая действовала для Участников строительства при заключении договоров (л.д. 19 - 22, 113 - 116).
20 марта 2010 года Р.Т.Р., Р.А.С. заключили с ООО "Стройгарант" дополнительное соглашение к договорам участия в долевом строительстве, согласно которого стороны договорились об объединении 2-х однокомнатных квартир в одну трехкомнатную квартиру проектной площадью 104,86 кв. м (л.д. 24).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с подп. 1, 3 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора.
Исходя из п. 2 ст. 2 названного закона, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, в действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.
Квартира N <...> принадлежит на праве общей долевой собственности Р/Т.Р. и Р/А.С. по 1/2 доле каждому, что подтверждается актом о передаче квартиры в собственность, свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 36-АГ и N <...> от 07 ноября 2011 года (л.д. 77, 102, 101).
Согласно данным технического паспорта и замерам БТИ Ленинского района г. Воронеж общая площадь квартиры <...> в доме 35 по ул. Краснознаменная г. Воронеж составляет 98,1 кв. м, в том числе жилая площадь 57,8 кв. м, площадь лоджии в общую площадь квартиры не входит и составляет 13,2 кв. м (л.д. 26 - 36).
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000 года, с изм. и доп., вступившими в силу 19.05.2008 года), площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Площадь лоджии спорного объекта с учетом понижающего коэффициента составляет 6,6 кв. м (13,2 кв. м х 0,5).
Применение данного подхода является соответствующим приведенным выше правовым нормам и обеспечивает возможность сравнения проектной и фактической площади спорной квартиры с учетом площади лоджии.
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу, что применительно к условиям договоров участия в долевом строительстве от 10 марта 2010 года ответчикам был передан объект долевого строительства общей площадью - 98,1 кв. м, жилой площадью - 57,8 кв. м, площадью лоджии с учетом понижающего коэффициента - 6,6 кв. м, общая площадь данной квартиры с учетом понижающего коэффициента для лоджии составляет 104,7 кв. м (98,1 кв. м + 6,6 кв. м), т.е. площадь объекта увеличилась на 6,25 кв. м (104,7 кв. м - 98,45 кв. м).
Доводы Р.Т.Р., Р.А.С. о том, что в дополнительном соглашении от 22.03.2010 года отражено, что стороны финансовых претензий не имеют, и поэтому требования истца незаконны, не состоятельны, так как судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами по делу, что ответчики ранее произвели оплату стоимости создаваемых двух однокомнатных квартир, суммарной проектной площадью 98,45 кв. м (52,88 кв. м + 45,57 кв. м).
Наличие в свидетельстве о государственной регистрации права сведений об общей площади квартиры в размере 98,1 кв. м, правового значения в данном случае не имеет, поскольку Управление Росреестра по Воронежской области является регистрирующим органом, выполняющим регистрационные действия на основании предоставляемой документации, в том числе из БТИ, без применения понижающего коэффициента для лоджий.
Суд правильно признал несостоятельной ссылку Р.Т.Р., Р.А.С. на необходимость применения к возникшим спорным правоотношениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, поскольку данная норма подлежит применению исключительно к жилищным правоотношениям, в то время как предметом спора являются правоотношения в сфере долевого участия в строительстве.
Анализ установленных обстоятельств с учетом положений договоров участия в долевом строительстве, проектной документации на дом позволили суду первой инстанции прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что сторонами в договоре определен объект передачи по договору - квартира, которая является частью многоквартирного дома (жилое помещение с лоджией) была предусмотрена договорами, заключенными между сторонами, и поскольку это условие договора не противоречит действующему законодательству, то исковые требования ООО "Стройгарант" о взыскании с ответчиков доплаты за превышение жилой площади вновь построенного жилого объекта подлежали удовлетворению.
Кроме того, районным судом было установлено, что при заключении вышеуказанных договоров долевого строительства ответчики понимали и осознавали, что площадь однокомнатных квартир, а впоследствии объединенной трехкомнатной квартиры, указанная в договорах и дополнительном соглашении к этим договорам, включает в себя площадь лоджий (с коэффициентом подсчета площади лоджий 0,5), они были ознакомлены с проектной документацией и планом трехкомнатной квартиры.
Оснований для исключения лоджии из площади квартиры, подлежащей оплате по договору об участии в долевом строительстве, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы Р.Т.Р., Р.А.С., выражающие не согласие с выплатой доплаты за превышение площади вновь построенного жилого объекта, не состоятельны, так как договоры о долевом участии были заключены в установленном законом порядке, зарегистрированы в органах государственной регистрации, данные договоры не оспорены и не признаны недействительными либо ничтожными. К данным договорам было заключено между истцом и ответчиками дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемым приложением договоров, следовательно, возникшие у ответчиков по данным договорам с дополнительным соглашением обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Утверждение Р.Т.Р., Р.А.С. о наличие договоренности с ООО "Стройгарант", по условиям которой ООО "Стройгарант" не будет взыскивать с них доплату за превышение площади вновь построенного жилого объекта, а они не будут обращаться по поводу исполнения судебного решения о взыскании с ООО "Стройгарант" в пользу Рутковских неустойки за нарушение сроков передачи построенного объекта, не имеет правового значения для разрешения данного спора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе Р.Т.Р., Р.А.С., не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения суда. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Т.Р., апелляционную жалобу Р.А.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.08.2012 N 33-4515
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2012 г. N 33-4515
Строка N 34
28 августа 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего: Лариной В.С.
судей: Сухова Ю.П., Трофимовой М.В.
при секретаре П.О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Трофимовой М.В.
гражданское дело по иску ООО "Стройгарант" к Р.Т.Р, Р.А.С о взыскании доплаты за превышение жилой площади вновь построенного жилого объекта
по апелляционной жалобе Р.Т.Р.
по апелляционной жалобе Р.А.С.,
на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года
(судья райсуда В.В. Иващенко)
установила:
ООО "Стройгарант" обратилось в суд с иском, в котором просило взыскать с Р.Т.Р., Р.А.С. в равных долях доплату за превышение площади построенного жилого объекта - трехкомнатной квартиры 38, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, в размере 193 750 руб., указав, что 10.03.2010 г. истец с одной стороны и Р.Т.Р., Р.А.С. с другой стороны заключили договоры участия в долевом строительстве N 30/1 и N 31/1, по которым застройщик обязуется в предусмотренный договорам срокам своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями сферы обслуживания и автопарковкой, расположенного по адресу: ул. Краснознаменная, 35 и по ул. 5 декабря, 39б г. Воронежа. В соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ООО "Стройгарант" был обязан передать объект долевого строительства участникам (Р.Т.С. и Р.А.С.), а участники обязаны уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимости. По проектной документации застройщик должен был передать ответчикам по делу по договору N 30/1 однокомнатную квартиру в равных долях, в 1 подъезде, на 9 этаже, строительный номер квартиры - 2, планируемой общей проектной площадью 52,88 кв. м, по договору N 31/1 - однокомнатную квартиру в равных долях, в 1 подъезде, на 9 этаже, строительный номер квартиры - 3, планируемой общей проектной площадью 45,57 кв. м. Согласно п. 1.3 договоров, если проектная площадь объекта на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и на ввод в эксплуатацию жилого дома превысит площадь объектов, указанную в пункте 1.2., то по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации участники долевого строительства обязаны в течение семи банковских дней с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта оплатить застройщику разницу такого превышения площади объекта по той же цене за единицу площади объекта, которая действовала для участников строительства при заключении договоров. 22.03.2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договорам N 30/1, 31/1 участия долевого строительства, согласно которого стороны договорились об объединении двух вышеуказанных однокомнатных квартир со строительными номерами N 2 и N 3 в одну трехкомнатную квартиру проектной площадью 104,85 кв. м Согласно технического паспорта и замерами БТИ Ленинского района г. Воронежа площадь вышеуказанной трехкомнатной квартиры составила 104,7 кв. м (98,1 кв. м, общая площадь квартиры + 6.6 кв. м, (площадь 3-х лоджий составила 13,2 кв. м с применением коэффициента 0,5). Поскольку ответчики фактически ранее произвели оплату стоимости создаваемых двух однокомнатных квартир, суммарной проектной площадью 98,45 кв. м (52,88 кв. м + 45,57 кв. м), то у ответчиков возникла обязанность, в соответствии со ст. 309 ГК РФ и п. 1.3. условий договоров долевого участия произвести доплату разницы за превышение площади объекта - трехкомнатной квартиры, однако в добровольном порядке исполнять обязательства ответчики отказываются (л.д. 3 - 5).
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года с Р.Т.Р., Р.А.С. в пользу ООО "Стройгарант" взыскали в равных долях доплату за превышение площади вновь построенного жилого объекта - трехкомнатной квартиры N 38, расположенной по адресу г. Воронеж, ул. Краснознаменная, в доме N 35, в размере 193 750,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины при подачи иска в размере 2 698 руб., а всего 196 448 руб. (л.д. 129, 130 - 137).
В апелляционных жалобах Р.Т.Р., Р.А.С. ставится вопрос об отмене данного решения суда и принятии нового решения, так как судом нарушены требования ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 142 - 145, 152 - 153).
Проверив материалы дела, заслушав пояснения Р.Т.Р., Р.А.С., представителя Р-ких - адвоката Меркелова В.Н., представителя ООО "Стройгарант" К.В.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и при этом исходит из следующего:
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу суд не усматривает.
В соответствии с частью первой статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений по данному делу не допущено.
Следовательно, в данном случае суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судом первой инстанции установлено, что 10.03.2010 г. ООО "Стройгарант" и Ответчики по делу заключили договоры участия в долевом строительстве N 30/1 и N 31/1, по которым Застройщик в лице ООО "Стройгарант" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями сферы обслуживания и автопарковкой, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная,35, ул. 5 декабря, 39б (л.д.).
В соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома Застройщик должен был передать ответчикам по делу по договору N 30/1 однокомнатную квартиру в равных долях в 1 подъезде, на 9 этаже, планируемой общей проектной площадью 52,88 кв. м, по договору N 31/1 - однокомнатную квартиру в равных долях в 1 подъезде, на 9 этаже, планируемой общей проектной площадью 45,57 кв. м.
Согласно пп. 1.3 Договоров участия в долевом строительстве N 30/1 и N 31/1, если проектная площадь объекта на момент получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома превысит площадь Объектов, указанных в пункте 1.2. договоров участия в долевом строительстве, то по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации, Участники долевого строительства обязаны в течение семи банковских дней с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Объекта оплатить Застройщику разницу такого превышения площади Объекта по той же цене за единицу площади Объекта, которая действовала для Участников строительства при заключении договоров (л.д. 19 - 22, 113 - 116).
20 марта 2010 года Р.Т.Р., Р.А.С. заключили с ООО "Стройгарант" дополнительное соглашение к договорам участия в долевом строительстве, согласно которого стороны договорились об объединении 2-х однокомнатных квартир в одну трехкомнатную квартиру проектной площадью 104,86 кв. м (л.д. 24).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с подп. 1, 3 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора.
Исходя из п. 2 ст. 2 названного закона, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, в действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.
Квартира N <...> принадлежит на праве общей долевой собственности Р/Т.Р. и Р/А.С. по 1/2 доле каждому, что подтверждается актом о передаче квартиры в собственность, свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 36-АГ и N <...> от 07 ноября 2011 года (л.д. 77, 102, 101).
Согласно данным технического паспорта и замерам БТИ Ленинского района г. Воронеж общая площадь квартиры <...> в доме 35 по ул. Краснознаменная г. Воронеж составляет 98,1 кв. м, в том числе жилая площадь 57,8 кв. м, площадь лоджии в общую площадь квартиры не входит и составляет 13,2 кв. м (л.д. 26 - 36).
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000 года, с изм. и доп., вступившими в силу 19.05.2008 года), площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Площадь лоджии спорного объекта с учетом понижающего коэффициента составляет 6,6 кв. м (13,2 кв. м х 0,5).
Применение данного подхода является соответствующим приведенным выше правовым нормам и обеспечивает возможность сравнения проектной и фактической площади спорной квартиры с учетом площади лоджии.
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу, что применительно к условиям договоров участия в долевом строительстве от 10 марта 2010 года ответчикам был передан объект долевого строительства общей площадью - 98,1 кв. м, жилой площадью - 57,8 кв. м, площадью лоджии с учетом понижающего коэффициента - 6,6 кв. м, общая площадь данной квартиры с учетом понижающего коэффициента для лоджии составляет 104,7 кв. м (98,1 кв. м + 6,6 кв. м), т.е. площадь объекта увеличилась на 6,25 кв. м (104,7 кв. м - 98,45 кв. м).
Доводы Р.Т.Р., Р.А.С. о том, что в дополнительном соглашении от 22.03.2010 года отражено, что стороны финансовых претензий не имеют, и поэтому требования истца незаконны, не состоятельны, так как судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами по делу, что ответчики ранее произвели оплату стоимости создаваемых двух однокомнатных квартир, суммарной проектной площадью 98,45 кв. м (52,88 кв. м + 45,57 кв. м).
Наличие в свидетельстве о государственной регистрации права сведений об общей площади квартиры в размере 98,1 кв. м, правового значения в данном случае не имеет, поскольку Управление Росреестра по Воронежской области является регистрирующим органом, выполняющим регистрационные действия на основании предоставляемой документации, в том числе из БТИ, без применения понижающего коэффициента для лоджий.
Суд правильно признал несостоятельной ссылку Р.Т.Р., Р.А.С. на необходимость применения к возникшим спорным правоотношениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, поскольку данная норма подлежит применению исключительно к жилищным правоотношениям, в то время как предметом спора являются правоотношения в сфере долевого участия в строительстве.
Анализ установленных обстоятельств с учетом положений договоров участия в долевом строительстве, проектной документации на дом позволили суду первой инстанции прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что сторонами в договоре определен объект передачи по договору - квартира, которая является частью многоквартирного дома (жилое помещение с лоджией) была предусмотрена договорами, заключенными между сторонами, и поскольку это условие договора не противоречит действующему законодательству, то исковые требования ООО "Стройгарант" о взыскании с ответчиков доплаты за превышение жилой площади вновь построенного жилого объекта подлежали удовлетворению.
Кроме того, районным судом было установлено, что при заключении вышеуказанных договоров долевого строительства ответчики понимали и осознавали, что площадь однокомнатных квартир, а впоследствии объединенной трехкомнатной квартиры, указанная в договорах и дополнительном соглашении к этим договорам, включает в себя площадь лоджий (с коэффициентом подсчета площади лоджий 0,5), они были ознакомлены с проектной документацией и планом трехкомнатной квартиры.
Оснований для исключения лоджии из площади квартиры, подлежащей оплате по договору об участии в долевом строительстве, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы Р.Т.Р., Р.А.С., выражающие не согласие с выплатой доплаты за превышение площади вновь построенного жилого объекта, не состоятельны, так как договоры о долевом участии были заключены в установленном законом порядке, зарегистрированы в органах государственной регистрации, данные договоры не оспорены и не признаны недействительными либо ничтожными. К данным договорам было заключено между истцом и ответчиками дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемым приложением договоров, следовательно, возникшие у ответчиков по данным договорам с дополнительным соглашением обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Утверждение Р.Т.Р., Р.А.С. о наличие договоренности с ООО "Стройгарант", по условиям которой ООО "Стройгарант" не будет взыскивать с них доплату за превышение площади вновь построенного жилого объекта, а они не будут обращаться по поводу исполнения судебного решения о взыскании с ООО "Стройгарант" в пользу Рутковских неустойки за нарушение сроков передачи построенного объекта, не имеет правового значения для разрешения данного спора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе Р.Т.Р., Р.А.С., не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения суда. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Т.Р., апелляционную жалобу Р.А.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)