Судебные решения, арбитраж
Жилой фонд; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий Ермак Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Топоева А.С.,
судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании от 02 октября 2012 года апелляционную жалобу ответчика Т. на решение Черногорского городского суда от 04 июля 2012 года, которым частично удовлетворено исковое заявление прокурора города Черногорска в интересах несовершеннолетней Ш.А. к Ш.С., Т., Х., С. о признании недействительными договоров купли-продажи, дополнительных соглашений.
Заслушав доклад судьи Пархомович Г.П., пояснения прокурора Пекарского А.А., не согласившегося с доводами апелляционной жалобы и просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Прокурор обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетней Ш.А. о признании договоров купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <...>, недействительными. Свои требования мотивировал тем, что несовершеннолетней Ш.А. на праве собственности принадлежит <...> доля указанной квартиры. Другим сособственником <...> доли являлась мать несовершеннолетней - Ш.С., которая ДД.ММ.ГГГГ через своего представителя ФИО1 продала принадлежащую ей долю в квартире Т. Т. в свою очередь продала принадлежащую ей <...> долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру Х. и С., по <...> доле каждой, о чем ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключены договора купли-продажи. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ между Т. и С., Т. и Х. заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми <...> доля Х. в праве общей долевой собственности на спорную квартиру соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м, а <...> доля С. в праве общей долевой собственности на спорную квартиру соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м. Прокурор, указав, что сделки купли-продажи заключены без согласия на совершение сделок несовершеннолетней Ш.А. и ее опекуна Ш.Л., просил признать их недействительными и применить последствия недействительности сделок.
Также в нарушение п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ участниками общей долевой собственности не определен порядок пользования спорной квартирой. Общая площадь спорной квартиры составляет <...> кв. м, жилая площадь - <...> кв. м, следовательно <...> доля равнозначна <...> кв. м. Совершенными сделками по отчуждению долей спорного жилого помещения доля несовершеннолетней Ш.А. фактически уменьшена с <...> кв. м до <...> кв. м, чем существенно нарушены ее жилищные права как собственника <...> доли в праве общей долевой собственности.
В ходе судебного заседания прокурор уточнил исковые требования, не настаивал на удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Настаивал на требованиях о признании недействительными дополнительных соглашений, указав доводы, изложенные в исковом заявлении.
В судебном заседании законный представитель несовершеннолетней Ш.А. - Ш.Л. настаивала на удовлетворении исковых требований в части признания недействительными дополнительных соглашений, указав на отсутствие намерений по приобретению доли в спорной квартире.
В судебном заседании представитель ответчика Ш.С. - адвокат Денисов И.В., назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ, а также представитель ответчика Т. - Л. исковые требования не признали полностью.
В судебном заседании ответчики Х., С. исковые требования признали.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ, а также ответчика Т., направившей в суд письменные возражения, из которых следует, что она с исковыми требованиями не согласна. Полагала, что при несоблюдении правила о преимущественной покупке договор купли-продажи не утрачивает юридическую силу, возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом. Считала, что дополнительным соглашением не нарушены права несовершеннолетней, поскольку она продолжает являться собственником доли в спорной квартире.
Суд постановил вышеприведенное решение, которым частично удовлетворил исковые требования. Отказал в удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Х., от ДД.ММ.ГГГГ между Т. и С., от ДД.ММ.ГГГГ между Ш.С. и Т. Признал недействительными в силу ничтожности дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Т. и Х. и Т. и С. соответственно.
С решением не согласен ответчик Т.
В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, она просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований прокурора. Указывает, что в деле отсутствуют доказательства нарушения жилищных и гражданских прав Ш.А., поскольку истец продолжает оставаться собственником <...> доли в праве собственности на спорную квартиру, а возможные разногласия по владению, пользованию квартирой можно решить в судебном порядке.
В возражениях относительно апелляционной жалобы прокурор города Черногорска Большакова Е.В. выражает согласие с решением суда, полагает доводы жалобы несостоятельными.
Выслушав прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Ш.А. является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. Вторым участником общей долевой собственности на эту же квартиру являлась Ш.С. (<...> доля в праве) (л.д. 21).
Ш.С., в лице ФИО1., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продала принадлежащую ей долю в праве в вышеуказанной квартире Т., о чем ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи <...> (л.д. 15).
ДД.ММ.ГГГГ между Т. и С. заключен договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры (л.д. 9), а ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым <...> доля в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м (л.д. 11).
ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Х. заключен договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры (л.д. 12), а ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым <...> доля в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м (л.д. 14).
Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Установив, что принадлежавшую <...> долю в праве общей долевой собственности спорной квартиры Ш.С. продала Т., которая, в свою очередь, продала ее Х. и С., по <...> доле каждой, с нарушением правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с нарушением преимущественного права покупки несовершеннолетней Ш.А., и учитывая, что гражданским законодательством предусмотрено в случае такого нарушения право требования в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя, а не признание сделки недействительной, суд обоснованно пришел к выводу об отказе прокурору в удовлетворении иска в части признания недействительными сделок купли-продажи долей в праве общей долевой собственности спорной квартиры.
Признавая недействительными в силу ничтожности дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Х. и между Т. и С., которыми определен порядок пользования общим имуществом, суд руководствовался положениями ст. 168 и 247 Гражданского кодекса РФ.
С выводом суда в части признания недействительными дополнительных соглашений в силу ничтожности судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Статья 168 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом положений ст. 247 Гражданского кодекса РФ сделка по пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности, совершенная при отсутствии соглашения всех участников такой собственности, когда необходимость достижения соглашения предусмотрена законом, является оспоримой.
Поскольку ответчики Т., Х. и С. при заключении ДД.ММ.ГГГГ дополнительных соглашений, которыми фактически определен порядок пользования общим имуществом и указано, что доля Х. соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м, а доля С. соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м, зная о другом участнике долевой собственности - несовершеннолетней Ш.А., не достигли соглашения всех участников долевой собственности по вопросу пользования имуществом, то вывод суда об удовлетворении исковых требований прокурора в интересах несовершеннолетней о признании дополнительных соглашений недействительными следует признать правильным, исключив с учетом вышеизложенного указание на признание дополнительных соглашений недействительными в силу ничтожности.
Доводы жалобы Т. о несогласии с выводами суда с учетом вышеприведенных норм права не могут быть приняты во внимание, а ссылка на отсутствие доказательств нарушения жилищных и гражданских прав Ш.А., не соответствует обстоятельствам дела, а потому признается судебной коллегией необоснованной.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черногорского городского суда от 04 июля 2012 года по настоящему делу изменить.
Признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Т. и Х., и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Т. и С., недействительными, исключив из решения указание на признание этих соглашений недействительными в силу ничтожности.
В остальной части это же решение оставить без изменения, а жалобу ответчика Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.С.ТОПОЕВ
Судьи
Г.П.ПАРХОМОВИЧ
А.В.ПРОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2165/2012
Разделы:Жилой фонд; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-2165/2012
Председательствующий Ермак Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Топоева А.С.,
судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании от 02 октября 2012 года апелляционную жалобу ответчика Т. на решение Черногорского городского суда от 04 июля 2012 года, которым частично удовлетворено исковое заявление прокурора города Черногорска в интересах несовершеннолетней Ш.А. к Ш.С., Т., Х., С. о признании недействительными договоров купли-продажи, дополнительных соглашений.
Заслушав доклад судьи Пархомович Г.П., пояснения прокурора Пекарского А.А., не согласившегося с доводами апелляционной жалобы и просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Прокурор обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетней Ш.А. о признании договоров купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <...>, недействительными. Свои требования мотивировал тем, что несовершеннолетней Ш.А. на праве собственности принадлежит <...> доля указанной квартиры. Другим сособственником <...> доли являлась мать несовершеннолетней - Ш.С., которая ДД.ММ.ГГГГ через своего представителя ФИО1 продала принадлежащую ей долю в квартире Т. Т. в свою очередь продала принадлежащую ей <...> долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру Х. и С., по <...> доле каждой, о чем ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключены договора купли-продажи. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ между Т. и С., Т. и Х. заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми <...> доля Х. в праве общей долевой собственности на спорную квартиру соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м, а <...> доля С. в праве общей долевой собственности на спорную квартиру соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м. Прокурор, указав, что сделки купли-продажи заключены без согласия на совершение сделок несовершеннолетней Ш.А. и ее опекуна Ш.Л., просил признать их недействительными и применить последствия недействительности сделок.
Также в нарушение п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ участниками общей долевой собственности не определен порядок пользования спорной квартирой. Общая площадь спорной квартиры составляет <...> кв. м, жилая площадь - <...> кв. м, следовательно <...> доля равнозначна <...> кв. м. Совершенными сделками по отчуждению долей спорного жилого помещения доля несовершеннолетней Ш.А. фактически уменьшена с <...> кв. м до <...> кв. м, чем существенно нарушены ее жилищные права как собственника <...> доли в праве общей долевой собственности.
В ходе судебного заседания прокурор уточнил исковые требования, не настаивал на удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Настаивал на требованиях о признании недействительными дополнительных соглашений, указав доводы, изложенные в исковом заявлении.
В судебном заседании законный представитель несовершеннолетней Ш.А. - Ш.Л. настаивала на удовлетворении исковых требований в части признания недействительными дополнительных соглашений, указав на отсутствие намерений по приобретению доли в спорной квартире.
В судебном заседании представитель ответчика Ш.С. - адвокат Денисов И.В., назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ, а также представитель ответчика Т. - Л. исковые требования не признали полностью.
В судебном заседании ответчики Х., С. исковые требования признали.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ, а также ответчика Т., направившей в суд письменные возражения, из которых следует, что она с исковыми требованиями не согласна. Полагала, что при несоблюдении правила о преимущественной покупке договор купли-продажи не утрачивает юридическую силу, возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом. Считала, что дополнительным соглашением не нарушены права несовершеннолетней, поскольку она продолжает являться собственником доли в спорной квартире.
Суд постановил вышеприведенное решение, которым частично удовлетворил исковые требования. Отказал в удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Х., от ДД.ММ.ГГГГ между Т. и С., от ДД.ММ.ГГГГ между Ш.С. и Т. Признал недействительными в силу ничтожности дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Т. и Х. и Т. и С. соответственно.
С решением не согласен ответчик Т.
В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, она просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований прокурора. Указывает, что в деле отсутствуют доказательства нарушения жилищных и гражданских прав Ш.А., поскольку истец продолжает оставаться собственником <...> доли в праве собственности на спорную квартиру, а возможные разногласия по владению, пользованию квартирой можно решить в судебном порядке.
В возражениях относительно апелляционной жалобы прокурор города Черногорска Большакова Е.В. выражает согласие с решением суда, полагает доводы жалобы несостоятельными.
Выслушав прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Ш.А. является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. Вторым участником общей долевой собственности на эту же квартиру являлась Ш.С. (<...> доля в праве) (л.д. 21).
Ш.С., в лице ФИО1., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продала принадлежащую ей долю в праве в вышеуказанной квартире Т., о чем ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи <...> (л.д. 15).
ДД.ММ.ГГГГ между Т. и С. заключен договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры (л.д. 9), а ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым <...> доля в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м (л.д. 11).
ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Х. заключен договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры (л.д. 12), а ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым <...> доля в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м (л.д. 14).
Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Установив, что принадлежавшую <...> долю в праве общей долевой собственности спорной квартиры Ш.С. продала Т., которая, в свою очередь, продала ее Х. и С., по <...> доле каждой, с нарушением правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с нарушением преимущественного права покупки несовершеннолетней Ш.А., и учитывая, что гражданским законодательством предусмотрено в случае такого нарушения право требования в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя, а не признание сделки недействительной, суд обоснованно пришел к выводу об отказе прокурору в удовлетворении иска в части признания недействительными сделок купли-продажи долей в праве общей долевой собственности спорной квартиры.
Признавая недействительными в силу ничтожности дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Х. и между Т. и С., которыми определен порядок пользования общим имуществом, суд руководствовался положениями ст. 168 и 247 Гражданского кодекса РФ.
С выводом суда в части признания недействительными дополнительных соглашений в силу ничтожности судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Статья 168 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом положений ст. 247 Гражданского кодекса РФ сделка по пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности, совершенная при отсутствии соглашения всех участников такой собственности, когда необходимость достижения соглашения предусмотрена законом, является оспоримой.
Поскольку ответчики Т., Х. и С. при заключении ДД.ММ.ГГГГ дополнительных соглашений, которыми фактически определен порядок пользования общим имуществом и указано, что доля Х. соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м, а доля С. соответствует одной жилой комнате площадью <...> кв. м, зная о другом участнике долевой собственности - несовершеннолетней Ш.А., не достигли соглашения всех участников долевой собственности по вопросу пользования имуществом, то вывод суда об удовлетворении исковых требований прокурора в интересах несовершеннолетней о признании дополнительных соглашений недействительными следует признать правильным, исключив с учетом вышеизложенного указание на признание дополнительных соглашений недействительными в силу ничтожности.
Доводы жалобы Т. о несогласии с выводами суда с учетом вышеприведенных норм права не могут быть приняты во внимание, а ссылка на отсутствие доказательств нарушения жилищных и гражданских прав Ш.А., не соответствует обстоятельствам дела, а потому признается судебной коллегией необоснованной.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черногорского городского суда от 04 июля 2012 года по настоящему делу изменить.
Признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Т. и Х., и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Т. и С., недействительными, исключив из решения указание на признание этих соглашений недействительными в силу ничтожности.
В остальной части это же решение оставить без изменения, а жалобу ответчика Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.С.ТОПОЕВ
Судьи
Г.П.ПАРХОМОВИЧ
А.В.ПРОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)