Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Жерненко Е.В.
Старичковой Е.А.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ИП А. на решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 16 апреля 2012 г., которым постановлено:
исковое заявление Н. к ИП А. о признании договора долевого участия незаключенным, удовлетворить частично.
Признать договоры участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости от ... года и ... года незаключенными.
Взыскать с ИП А. в пользу Н. полученные в результате неосновательного обогащения денежные средства в сумме ... рублей, проценты за неправомерное пользование денежными средствами в размере ...; расходы по оплате услуг представителя... рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере ... рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, всего - ...
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к ИП А. о признании договора участия в долевом строительства объекта коммерческой недвижимости недействительным и взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором участия долевого строительства от ... года, ответчик обязалась предоставить истцу объект долевого строительства состоящий из одной комнаты с тремя окнами, расположенной в коммерческой недвижимости, на втором этаже площадью 40 кв. м по адресу: ..., р. ..., а истец должен инвестировать в строительство ...,00 руб. Н. выплатил А. ...,00 руб. Согласно договору участия долевого строительства от ... года, ответчик обязалась предоставить истцу объект долевого строительства состоящего расположенный в коммерческой недвижимости, на первом этаже площадью ... кв. м по адресу: ..., а истец должен инвестировать помимо внесенных ... руб. еще... руб. в два этапа: ... руб. до ... года и ... руб. до ... года. По условиям вышеуказанного договора договор от... года признается недействительным. По мнению истца, договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В договоре от ... года не установлен срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства. В договоре от ... года также не установлен гарантийный срок на объект долевого строительства. Истец просит признать договоры участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости от ... года и ... года незаключенными; взыскать с ответчика в его пользу полученные в результате неосновательного обогащения денежные средства в размере ...,00 руб.; взыскать с ответчика в его пользу проценты за неправомерное пользование денежными средствами в размере ...,00 руб.; взыскать расходы на оплату услуг нотариуса в размере ...,00 руб.; взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере ...,00 руб.; взыскать расходы на оплату услуг представителя ...,00 руб.
Решением Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 26 декабря 2011 г. в удовлетворении требований Н. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 февраля 2012 г. решение суда от 26 декабря 2011 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ИП А. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что договор долевого участия в строительстве коммерческой недвижимости сторонами был заключен, что подтверждается личной подписью ответчика на договоре и внесением им первого взноса; суд не учел, что нарушение сроков строительства было вызвано действиями истца, который не исполнял взятые на себя обязательства по строительству коммерческой недвижимости; имеется необходимость в установлении факта регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя, либо его участия в каком-либо юридическом лице, поскольку ответчик занимается коммерческой деятельностью путем сдачи помещений в аренду под офис.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав А., поддержавшую жалобу, представителя Н. - Я., просившего в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия находит, решение суда подлежит оставлению без изменения.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 1, 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Из материалов дела усматривается, что ... года на основании договора дарения от ... года за А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - салон "Эвилина" центр отдыха, красоты и здоровья, кадастровый (условный) номер N ..., площадью застройки ... кв. м, инвентарный N ..., литер ..., расположенный по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года серии ... (л.д. 15).
... года постановлением администрации муниципального района... Республики Башкортостан N ... продлен до декабря 2013 г. договор аренды земельного участка, общей площадью ... кв. м, кадастровый номер N ..., расположенный по адресу: ..., имеющим вид разрешенного использования - под общественную деловую застройку (л.д. 49).
... года между Н., именуемым Участником долевого строительства и ИП А., именуемой Застройщиком, подписан договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости, по условиям которого застройщик обязуется предоставить в собственность участнику объект долевого строительства площадью ... кв. м расположенный по адресу: ..., а участник обязуется инвестировать в строительство ... руб. (л.д. 16 - 19).
... года А. получила от Н. ...,00 руб. в счет оплаты по договору от ... года, а ... года Н. перечислил на счет А. еще дополнительно ...,00 руб., что подтверждается распиской от ... года и приходным кассовым ордером N ... от ... года (л.д. 122, 123).
... года между Н., именуемым Участником долевого строительства, и ИП А., именуемой Застройщиком, подписан договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости, по условиям которого застройщик обязуется предоставить в собственность участнику объект долевого строительства площадью... кв. м, расположенный по адресу: ..., а Участник обязуется произвести оплату объекта в сумме ...,00 руб., а именно, ...,00 руб. не позднее ... года и ...,00 руб. не позднее ... года (л.д. 7 - 10).
В вышеуказанных договорах также указано, что строительство объекта ведется на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года серии ..., договора аренды земельного участка N ... от ... года и указан кадастровый номер объекта N ...
В соответствии с главой 28 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами при его заключении соблюдены необходимые требования относительно формы и содержания договора.
Пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Доказательств государственной регистрации указанных договоров суду не представлено, следовательно, договора участия в долевом строительстве жилого не заключены.
При этом признание договора незаключенным влечет для обеих сторон невозможность ссылаться на обстоятельства, вытекающие из этой сделки.
Судебной коллегией были проанализированы также доводы ответчика о том, что ... года администрацией муниципального района ... Республики Башкортостан А. было выдано разрешение со сроком действия на ... года на строительство N ... салона "Эвелина" центр отдыха и красоты, расположенного по адресу: ... (л.д. 96) ... года А. сдала на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости от... года, что подтверждается распиской в получении документов на госрегистрацию (л.д. 167), однако, ... года Управление Росреестра по Республике Башкортостан направило в адрес А. уведомление о приостановлении государственной регистрации ввиду регистрации на основании определения суда от ... года ареста на недвижимое имущество - салон "Эвелина" центр отдыха и красоты (л.д. 168, 169).
Указанные обстоятельства не могут повлиять на законность решения, поскольку обязанность по получению разрешения на строительство, регистрация договора в установленном законном порядке, строительство и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию лежит на ответчике. Установлено, что на дату подписания договора - ... года - у ответчика отсутствовало разрешение на строительство объекта, что не давало возможности осуществить государственную регистрацию договора.
Вместе с тем ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Заявление о выдаче разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.
В силу требований статей 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства. Осуществление строительной деятельности без разрешения, полученного в установленном порядке, действующим законодательством не допускается.
Материалами дела подтверждается, что при строительстве рассматриваемого объекта ответчик выполнял функции застройщика, и должен был обеспечить получение разрешения на строительство объекта.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку, с учетом пояснений сторон, собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом требований закона, правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что договора долевого участия от ... года, ... года, на основании которых ответчиком были привлечены денежные средства Н. в размере ...,00 руб., не содержат всех существенных условий, на обязательность которых указано в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в частности, в договоре не указан гарантийный срок на объект долевого участия, а также ввиду отсутствия государственной регистрации указанных договоров. Отсутствие указания в договорах гарантийного срока, а также несоблюдение требований о государственной регистрации договоров, в силу положений ч. 3, 5 ст. 4 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ влечет не заключенность договоров, что не позволило истцу реализовать свои права на требование исполнения ответчиком обязательств по договору, следовательно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
С учетом разъяснений п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 г. N 13/14 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Соответственно, проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, могут быть взысканы при неисполнении денежного обязательства в частности, вытекающего из неосновательного обогащения. Поэтому при признании сделки недействительной ст. 395 ГК РФ применяется при наличии неосновательного обогащения одной из сторон.
В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик при исполнении договора получил деньги, но взамен встречные обязательства не исполнил, эквивалентного обмена не произошло, переданная нами сумма относится к категории неосновательного сбережения согласно ст. 1102 ГК РФ. Недействительная сделка влечет за собой правовые последствия в виде обязанности возвратить все полученное по сделке. За неправомерное удержание денежных средств ответчик должен заплатить проценты.
С учетом изложенного, судом правомерно были взысканы проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ, с учетом положений ч. 3 ст. 3 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, рассчитанные с момента передачи истцом ответчику каждой из сумм, так как в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ответчика полученную по договору денежную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами ввиду необоснованности привлечения ответчиком денежных средств истца.
Доводы апелляционной жалобы ИП А. о том, что договор долевого участия в строительстве коммерческой недвижимости сторонами был заключен, что подтверждается личной подписью ответчика на договоре и внесением им первого взноса; суд не учел, что нарушение сроков строительства было вызвано действиями истца, который не исполнял взятые на себя обязательства по строительству коммерческой недвижимости; имеется необходимость в установлении факта регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя, либо его участия в каком-либо юридическом лице, поскольку ответчик занимается коммерческой деятельностью путем сдачи помещений в аренду под офис, не могут повлечь за собой отмену либо изменение решение суда, поскольку не опровергают фактические обстоятельства дела о несоблюдении обязательных требований закона при заключении оспариваемых договоров.
Довод ответчика, что не было необходимости принимать решение о признании Договора от ... года незаключенным, так как в п. 8.5 Договора от ... года указано, что Договор от ... года считать недействительным, не может быть принят во внимание, поскольку в случае признания незаключенным только Договора от ... года, указанный пункт не имеет правовой силы.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд вынес законное и обоснованное решение, и оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 16 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Е.А.СТАРИЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 28.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6675/12
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2012 г. по делу N 33-6675/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Жерненко Е.В.
Старичковой Е.А.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ИП А. на решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 16 апреля 2012 г., которым постановлено:
исковое заявление Н. к ИП А. о признании договора долевого участия незаключенным, удовлетворить частично.
Признать договоры участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости от ... года и ... года незаключенными.
Взыскать с ИП А. в пользу Н. полученные в результате неосновательного обогащения денежные средства в сумме ... рублей, проценты за неправомерное пользование денежными средствами в размере ...; расходы по оплате услуг представителя... рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере ... рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, всего - ...
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к ИП А. о признании договора участия в долевом строительства объекта коммерческой недвижимости недействительным и взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором участия долевого строительства от ... года, ответчик обязалась предоставить истцу объект долевого строительства состоящий из одной комнаты с тремя окнами, расположенной в коммерческой недвижимости, на втором этаже площадью 40 кв. м по адресу: ..., р. ..., а истец должен инвестировать в строительство ...,00 руб. Н. выплатил А. ...,00 руб. Согласно договору участия долевого строительства от ... года, ответчик обязалась предоставить истцу объект долевого строительства состоящего расположенный в коммерческой недвижимости, на первом этаже площадью ... кв. м по адресу: ..., а истец должен инвестировать помимо внесенных ... руб. еще... руб. в два этапа: ... руб. до ... года и ... руб. до ... года. По условиям вышеуказанного договора договор от... года признается недействительным. По мнению истца, договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В договоре от ... года не установлен срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства. В договоре от ... года также не установлен гарантийный срок на объект долевого строительства. Истец просит признать договоры участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости от ... года и ... года незаключенными; взыскать с ответчика в его пользу полученные в результате неосновательного обогащения денежные средства в размере ...,00 руб.; взыскать с ответчика в его пользу проценты за неправомерное пользование денежными средствами в размере ...,00 руб.; взыскать расходы на оплату услуг нотариуса в размере ...,00 руб.; взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере ...,00 руб.; взыскать расходы на оплату услуг представителя ...,00 руб.
Решением Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 26 декабря 2011 г. в удовлетворении требований Н. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 февраля 2012 г. решение суда от 26 декабря 2011 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ИП А. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что договор долевого участия в строительстве коммерческой недвижимости сторонами был заключен, что подтверждается личной подписью ответчика на договоре и внесением им первого взноса; суд не учел, что нарушение сроков строительства было вызвано действиями истца, который не исполнял взятые на себя обязательства по строительству коммерческой недвижимости; имеется необходимость в установлении факта регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя, либо его участия в каком-либо юридическом лице, поскольку ответчик занимается коммерческой деятельностью путем сдачи помещений в аренду под офис.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав А., поддержавшую жалобу, представителя Н. - Я., просившего в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия находит, решение суда подлежит оставлению без изменения.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 1, 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Из материалов дела усматривается, что ... года на основании договора дарения от ... года за А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - салон "Эвилина" центр отдыха, красоты и здоровья, кадастровый (условный) номер N ..., площадью застройки ... кв. м, инвентарный N ..., литер ..., расположенный по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года серии ... (л.д. 15).
... года постановлением администрации муниципального района... Республики Башкортостан N ... продлен до декабря 2013 г. договор аренды земельного участка, общей площадью ... кв. м, кадастровый номер N ..., расположенный по адресу: ..., имеющим вид разрешенного использования - под общественную деловую застройку (л.д. 49).
... года между Н., именуемым Участником долевого строительства и ИП А., именуемой Застройщиком, подписан договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости, по условиям которого застройщик обязуется предоставить в собственность участнику объект долевого строительства площадью ... кв. м расположенный по адресу: ..., а участник обязуется инвестировать в строительство ... руб. (л.д. 16 - 19).
... года А. получила от Н. ...,00 руб. в счет оплаты по договору от ... года, а ... года Н. перечислил на счет А. еще дополнительно ...,00 руб., что подтверждается распиской от ... года и приходным кассовым ордером N ... от ... года (л.д. 122, 123).
... года между Н., именуемым Участником долевого строительства, и ИП А., именуемой Застройщиком, подписан договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости, по условиям которого застройщик обязуется предоставить в собственность участнику объект долевого строительства площадью... кв. м, расположенный по адресу: ..., а Участник обязуется произвести оплату объекта в сумме ...,00 руб., а именно, ...,00 руб. не позднее ... года и ...,00 руб. не позднее ... года (л.д. 7 - 10).
В вышеуказанных договорах также указано, что строительство объекта ведется на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года серии ..., договора аренды земельного участка N ... от ... года и указан кадастровый номер объекта N ...
В соответствии с главой 28 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами при его заключении соблюдены необходимые требования относительно формы и содержания договора.
Пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Доказательств государственной регистрации указанных договоров суду не представлено, следовательно, договора участия в долевом строительстве жилого не заключены.
При этом признание договора незаключенным влечет для обеих сторон невозможность ссылаться на обстоятельства, вытекающие из этой сделки.
Судебной коллегией были проанализированы также доводы ответчика о том, что ... года администрацией муниципального района ... Республики Башкортостан А. было выдано разрешение со сроком действия на ... года на строительство N ... салона "Эвелина" центр отдыха и красоты, расположенного по адресу: ... (л.д. 96) ... года А. сдала на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве объекта коммерческой недвижимости от... года, что подтверждается распиской в получении документов на госрегистрацию (л.д. 167), однако, ... года Управление Росреестра по Республике Башкортостан направило в адрес А. уведомление о приостановлении государственной регистрации ввиду регистрации на основании определения суда от ... года ареста на недвижимое имущество - салон "Эвелина" центр отдыха и красоты (л.д. 168, 169).
Указанные обстоятельства не могут повлиять на законность решения, поскольку обязанность по получению разрешения на строительство, регистрация договора в установленном законном порядке, строительство и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию лежит на ответчике. Установлено, что на дату подписания договора - ... года - у ответчика отсутствовало разрешение на строительство объекта, что не давало возможности осуществить государственную регистрацию договора.
Вместе с тем ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Заявление о выдаче разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.
В силу требований статей 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства. Осуществление строительной деятельности без разрешения, полученного в установленном порядке, действующим законодательством не допускается.
Материалами дела подтверждается, что при строительстве рассматриваемого объекта ответчик выполнял функции застройщика, и должен был обеспечить получение разрешения на строительство объекта.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку, с учетом пояснений сторон, собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом требований закона, правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что договора долевого участия от ... года, ... года, на основании которых ответчиком были привлечены денежные средства Н. в размере ...,00 руб., не содержат всех существенных условий, на обязательность которых указано в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в частности, в договоре не указан гарантийный срок на объект долевого участия, а также ввиду отсутствия государственной регистрации указанных договоров. Отсутствие указания в договорах гарантийного срока, а также несоблюдение требований о государственной регистрации договоров, в силу положений ч. 3, 5 ст. 4 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ влечет не заключенность договоров, что не позволило истцу реализовать свои права на требование исполнения ответчиком обязательств по договору, следовательно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
С учетом разъяснений п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 г. N 13/14 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Соответственно, проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, могут быть взысканы при неисполнении денежного обязательства в частности, вытекающего из неосновательного обогащения. Поэтому при признании сделки недействительной ст. 395 ГК РФ применяется при наличии неосновательного обогащения одной из сторон.
В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик при исполнении договора получил деньги, но взамен встречные обязательства не исполнил, эквивалентного обмена не произошло, переданная нами сумма относится к категории неосновательного сбережения согласно ст. 1102 ГК РФ. Недействительная сделка влечет за собой правовые последствия в виде обязанности возвратить все полученное по сделке. За неправомерное удержание денежных средств ответчик должен заплатить проценты.
С учетом изложенного, судом правомерно были взысканы проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ, с учетом положений ч. 3 ст. 3 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, рассчитанные с момента передачи истцом ответчику каждой из сумм, так как в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ответчика полученную по договору денежную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами ввиду необоснованности привлечения ответчиком денежных средств истца.
Доводы апелляционной жалобы ИП А. о том, что договор долевого участия в строительстве коммерческой недвижимости сторонами был заключен, что подтверждается личной подписью ответчика на договоре и внесением им первого взноса; суд не учел, что нарушение сроков строительства было вызвано действиями истца, который не исполнял взятые на себя обязательства по строительству коммерческой недвижимости; имеется необходимость в установлении факта регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя, либо его участия в каком-либо юридическом лице, поскольку ответчик занимается коммерческой деятельностью путем сдачи помещений в аренду под офис, не могут повлечь за собой отмену либо изменение решение суда, поскольку не опровергают фактические обстоятельства дела о несоблюдении обязательных требований закона при заключении оспариваемых договоров.
Довод ответчика, что не было необходимости принимать решение о признании Договора от ... года незаключенным, так как в п. 8.5 Договора от ... года указано, что Договор от ... года считать недействительным, не может быть принят во внимание, поскольку в случае признания незаключенным только Договора от ... года, указанный пункт не имеет правовой силы.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд вынес законное и обоснованное решение, и оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 16 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Е.А.СТАРИЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)