Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Никитина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Змеевой Ю.А., судей Кириенко Е.В., Высочанской О.Ю., при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе ООО <...> на решение Свердловского районного суда г. Перми от 03 мая 2012 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО <...> в пользу Д. неустойку в размере 165 000 рублей, компенсацию морального вреда 8 000 рублей.
Обязать ООО <...> передать Д. квартиру N <...> дома N <...> по улице <...> в городе Перми, подписать акт приема-передачи квартиры N <...> дома N <...> по улице <...> в городе Перми, передать ключи от квартиры N <...> дома N <...> по улице <...> в городе Перми.
Взыскать с ООО <...> в пользу Д. расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Кириенко Е.В., изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд с иском к ООО <...> о взыскании неустойки, компенсации морального вреда за нарушение срока сдачи объекта - квартиры N <...> в доме N <...> по улице <...> в городе Перми, возложении обязанности по передачи объекта недвижимости, взыскании расходов на оплату услуг представителя. Требования мотивировал тем, что 17.12.2007 года между ООО <...> и ООО "Организация" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО "Организация" взяло на себя обязательство провести финансирование строительства 163 квартир в комплексе жилых домов г. Перми, ул. <...> (жилой комплекс <...>). Размер целевого взноса, подлежащего уплате дольщиком за все 163 квартиры, был определен в п. 4.1 договора и мог быть изменен только по условиям п. 4.5. договора, в соответствии с которым, окончательный расчет в соответствии с условиями договора осуществляется по результатам замера ЦТИ, производимых по окончанию строительства. Расчет будет производиться исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартир, указанных в п. 4.1 договора. Доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписанного между сторонами дополнительного соглашения, о необходимости подписания которого заказчик уведомляет дольщиков в указанном дополнительном соглашении, в том числе указывает срок исполнения обязательств по доплате либо возврату данных средств. 03.042008 года между ООО <...>, ООО "Организация" и ею, истцом, подписан договор уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17.12.2007 года. По условиям данного договора истец полностью оплатила предусмотренные договором денежные средства в размере 10 661 208 рублей и приобрела право на квартиру N <...>, состоящую из четырех комнат общей площадью 138,76 кв. м, расположенную на 9 этаже дома по адресу: г. Пермь, ул. <...>. В последующем, согласно кадастрового паспорта от 28.09.2011 года, номер квартиры <...> стал соответствовать номеру квартиры <...>, указанному в договоре от 26.03.2008 года, а общая площадь квартиры составила 128,6 кв. м 29.09.2011 года истцу от застройщика было направлено письмо о том, что жилой дом по ул. <...> сдан в эксплуатацию и ей предложено принять квартиру по передаточному акту от 27.10.2011 года. В указанное время она явилась к застройщику для приемки квартиры, застройщик в передачи квартиры отказал, ссылаясь на необходимость подписания дополнительного соглашения к договору от 17.12.2007 года, поскольку по результатам обмеров ЦТИ площадь квартиры увеличилась и необходимо доплатить застройщику за дополнительные метры. Его претензия ответчиком была отклонена. Срок сдачи в эксплуатацию установлен сторонками 31.12.2010 года. Просрочка передачи квартиры составляет 321 день, в связи с чем просит взыскать неустойку из расчета 8,25% годовых, компенсацию морального вреда за несвоевременную передачу квартиры и обязать передать квартиру, а также взыскать расходы на оплату услуг представителя.
В судебном заседании истец участия не принимал, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца на удовлетворении требований настаивал.
Представитель ответчика ООО <...> исковые требования не признал.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, указывая на его незаконность и необоснованность. Не оспаривая фактические обстоятельства дела, считают, что в соответствии с абз. 9 п. 3.10 и п. 4.5 Договора от 17.12.2007 года в случае, если после окончания строительства Жилого дома, общая строительная площадь квартиры после обмеров ЦТИ будет больше, чем предусмотрено в п. 1.1 договора, участник долевого строительства обязан перечистить Застройщику в счет целевого взноса по договору за дополнительную площадь квартир денежные средства в размере, рассчитанном из стоимости кв. м, установленной п. 4.1 Договора в порядке и в сроки, установленные дополнительным соглашением. Срок подписания дополнительного соглашения - 10 дней с момента получения от застройщика уведомления о необходимости подписания такого дополнительного соглашения. Общая строительная площадь квартир - площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающих коэффициентов, используемых органами ЦТИ. В соответствии с п. 3.3 договора от 17.12.2007 года, Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Квартиры по передаточному акту не позднее 31 декабря 2010 года, при выполнении им своих обязательств по договору в полном объеме. После проведения технической инвентаризации было установлено, что общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, составляет 141,6 кв. м, т.е. превышает общую площадь квартиры, определенную договором на 2,84 кв. м. С учетом стоимости 1 кв. м - 65 000 рублей, по условиям абз. 9 п. 3.10 и п. 4.5 договора истцу было предложено подписать дополнительное соглашение и оплатить Застройщику в счет оплаты целевого взноса 184 600 рублей. Вывод суда об исполнении истцом своих обязательств не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В нарушение условий договора оплата дополнительных метров истцом не произведена, следовательно истец не исполнил обязательства по оплате целевого взноса в полном объеме. Судом неверно определен период начисления неустойки с 01.01.2011 года по 21.11.2011 года, поскольку объект был принят в эксплуатацию 30.09.2011 года. Уведомление о завершении строительства и проект дополнительного соглашения были направлены истцу 30.09.2011 года и получены им 03.10.2011 года. Таким образом, ответчик имел возможность передать объект истцу после 30.09.2011 года, однако в связи с неисполнением своих обязательств истцом до настоящего времени объект истцу не передан. Считает, что нарушение сроков передачи объекта произошло до 03.10.2011 года. В силу ст. 404 ГК РФ, в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Однако судом указанная норма права не применена. Вывод суда, что отсутствие соглашения об увеличении общей площади квартиры не является основанием для отказа в передаче объекта строительства, противоречит действующему законодательству и положениям договора о долевом участии в строительстве. Не соответствуют действующему законодательству и вывод суда, что передача квартиры истцу по акту приема-передачи не свидетельствует о передаче квартиры в собственность истца, поскольку в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года фактическая передача квартиры по акту приема-передачи возможна только в собственность истца. На основании указанных доводов настаивает на отмене судебного решения и отказе в удовлетворении требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО <...> на доводах жалобы настаивал.
Представитель истца считает доводы апелляционной жалобы ответчика несостоятельными, просит судебное решение оставить без изменений.
Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), и не находит оснований для его отмены.
На основании ч. 1 ст. 1 Закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие указанного Закона.
Кроме того, в соответствии со ст. 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 4 данного Закона одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
Названный Закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 17.12.2007 года между ООО <...> и ООО "Организация" заключен договор N КС-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора является ряд квартир жилого дома по адресу: г. Пермь, <...>. В соответствии с п. 3.1 настоящего договора, Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома в предусмотренный договором срок, передать Квартиры Участнику долевого строительства, а последний обязуется перечислить на расчетный счет Застройщика целевые денежные средства, предназначенные для финансирования строительства Дома в части доли, приходящейся на Участника долевого строительства в размере и сроки, предусмотренные ст. 4 настоящего Договора, а также принять Квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Дома в предусмотренный настоящим Договором срок. В соответствии с п. 3.3. Договора, застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиры по передаточному акту не позднее 31 декабря 2010 года, при выполнении им своих обязательств по настоящему Договору в полном объеме. Статья 382 ГК РФ предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Согласно договора N <...> уступки прав и перевода долга по Договору N КС-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17 декабря 2007 года, заключенного между ООО <...>, ООО "Организация" и Д. 03 апреля 2008 года, стороны согласились осуществить уступку прав и перевод долга Участника долевого строительства по Договору долевого участия (ООО "Организация") на Участника долевого строительства - 2 (Д.) в части, касающейся Квартиры N <...>, состоящей из четырех комнат, общей площадью с учетом летних помещений 138,76 кв. м, расположенной на 9 этаже, номер на площадке 1, в секции Б1, обеспечивающую замену в Договоре долевого участия Участника долевого строительства на Участника долевого строительства - 2 в части касающейся Квартиры, в порядке замены лица в обязательстве в соответствии с главой 24 части 1 Гражданского кодекса РФ. Пунктом 2.4 Договора от 26.03.2008 года установлено, что Участник долевого строительства заявляет, а застройщик подтверждает, что на дату подписания Договора общий размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате Участником долевого строительства по Договору долевого участия в части Квартиры, составляет сумму в размере 9 019 400 рублей, при этом обязательства Участника долевого строительства по оплате целевого денежного взноса выполнены в объеме 1 000 000 рублей, остаток денежных обязательств, подлежащих исполнению составляет 8 019 400 рублей; задолженность Участника долевого строительства по просроченным денежным обязательствам отсутствует.
Акт об окончании взаиморасчетов и передаче прав и обязанностей к Договору от 03 апреля 2008 года (л.д. 26) подтверждает исполнение Д. своих обязательств как перед Участником долевого строительства, так и перед Застройщиком.
Из буквального толкования условий Договоров от 17.12.2007 года и от 03.04.2008 года следует, что Застройщик обязался передать Квартиру Участнику долевого строительства - 2, то есть Д., не позднее 31 декабря 2010 года при условии перечисления на счет Застройщика целевого взноса, установленного на момент подписания договоров. При этом обязанность передать квартиру истцу не поставлена в зависимость от подписания дополнительного соглашения и перечисления Застройщику в счет целевого взноса денежных средств за дополнительную площадь квартиры, определенную по результатам обмеров ЦТИ, проводимых по окончанию строительства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении условий договора долевого участия в строительстве относительно цены договора, и отсутствие оплаты со стороны истца дополнительной площади квартиры, освобождают Застройщика от обязанности передать квартиру истцу, не могут быть приняты во внимание, т.к. п. 4.5. договора от 03.04.2008 года допускает возможность корректировки цены договора при возникновении разницы между проектной и фактической площадью квартиры. Обязанность ответчика передать квартиру истцу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве в срок не позднее фиксированной в договоре даты, а именно не позднее 31.12.2010 года, не свидетельствует, что у ООО <...> отсутствует право требования от истца исполнения условий договора, связанных с возможным перерасчетом цены договора исходя из фактической площади квартиры. С учетом изложенного, корректировка цены договора, установленная условиями договора, в данном конкретном случае, не является изменением условий договора долевого участия в части возникновения у Застройщика обязанности по передаче квартиры в срок до 31.12.2010 года, а производится в рамках исполнения сторонами его условий.
Поскольку условиями договора не предусмотрено, что обязанность Застройщика передать объект строительства возникает лишь после обязательного подписания дополнительного соглашения об изменении стоимости объекта и доплаты за дополнительную площадь Квартиры, а определена конкретная дата передачи квартиры, следовательно суд правильно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с требованиями ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу п. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
При применении Закона РФ "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве..." отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Суд пришел к правильному выводу, что квартира подлежала передаче истцу не позднее 31.12.2010 г., с учетом условий п. 3.3. Договора от 17.12.2007 года. Период просрочки обоснованно определен судом с 01.01.2011 г. до 21.11.11. Судебная коллегия не соглашается с доводами представителя ответчика о необходимости определить период просрочки до 29.09.2011 года, то есть до даты направления истцу уведомления о необходимости заключения дополнительного соглашения и получении квартиры, поскольку фактически квартира истцу не передана до настоящего времени, акт приема-передачи не подписан сторонами, следовательно неисполнение ответчиком обязательства по передаче квартиры имело место и на день обращения истца в суд, то есть на 21.11.2011 года.
Правильно установив фактические обстоятельства дела, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Д. о возложении обязанности по передаче объекта строительства по акту приемки-передачи и о передаче ключей от квартиры, а также о взыскании неустойки, определив ее размер в соответствии с нормами действующего законодательства. При этом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. Исходя из фактических обстоятельств, установленных судом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положения ст. 404 ГК РФ, поскольку вины истца в неисполнении ответчиком своих обязательств, установленных договором, не установлено.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Размер подлежащей взысканию неустойки, определен судом верно, с учетом всех значимых для разрешения этого вопроса обстоятельств. Доводы апелляционной жалобы в этой части состоятельными признаны быть не могут и отмену оспариваемого судебного постановления не влекут.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что факт причинения истцу по вине ответчика морального вреда, в результате совершения ответчиком действий, нарушающих права истца, как потребителя, в ходе судебного разбирательства был установлен с достоверностью. Этот факт является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации причиненного морального вреда.
Совокупности собранных по делу доказательств - объяснениям сторон, письменным доказательствам - судом дана надлежащая оценка, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы. Вывод суда по вопросу об определении размера денежной компенсации причиненного истцу морального вреда также подробно мотивирован, все обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения этого вопроса, судом учтены.
В частности, суд обоснованно исходил из анализа и оценки характера и степени причиненных истцу по вине ответчика нравственных страданий, учитывал требования разумности и справедливости.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, предоставленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права, а потому доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, поскольку они не опровергают выводы суда и содержат лишь субъективную оценку установленным по делу обстоятельствам, а также направлены к иному толкованию норм материального и процессуального права, правильно примененных судом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и по доводам апелляционной жалобы ООО <...>. Жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на законность и обоснованность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения.
Руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда города Перми от 03 мая 2012 года оставить без изменений, апелляционную жалобу ООО <...> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 05.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7836
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 сентября 2012 г. по делу N 33-7836
Судья Никитина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Змеевой Ю.А., судей Кириенко Е.В., Высочанской О.Ю., при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе ООО <...> на решение Свердловского районного суда г. Перми от 03 мая 2012 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО <...> в пользу Д. неустойку в размере 165 000 рублей, компенсацию морального вреда 8 000 рублей.
Обязать ООО <...> передать Д. квартиру N <...> дома N <...> по улице <...> в городе Перми, подписать акт приема-передачи квартиры N <...> дома N <...> по улице <...> в городе Перми, передать ключи от квартиры N <...> дома N <...> по улице <...> в городе Перми.
Взыскать с ООО <...> в пользу Д. расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Кириенко Е.В., изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд с иском к ООО <...> о взыскании неустойки, компенсации морального вреда за нарушение срока сдачи объекта - квартиры N <...> в доме N <...> по улице <...> в городе Перми, возложении обязанности по передачи объекта недвижимости, взыскании расходов на оплату услуг представителя. Требования мотивировал тем, что 17.12.2007 года между ООО <...> и ООО "Организация" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО "Организация" взяло на себя обязательство провести финансирование строительства 163 квартир в комплексе жилых домов г. Перми, ул. <...> (жилой комплекс <...>). Размер целевого взноса, подлежащего уплате дольщиком за все 163 квартиры, был определен в п. 4.1 договора и мог быть изменен только по условиям п. 4.5. договора, в соответствии с которым, окончательный расчет в соответствии с условиями договора осуществляется по результатам замера ЦТИ, производимых по окончанию строительства. Расчет будет производиться исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартир, указанных в п. 4.1 договора. Доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписанного между сторонами дополнительного соглашения, о необходимости подписания которого заказчик уведомляет дольщиков в указанном дополнительном соглашении, в том числе указывает срок исполнения обязательств по доплате либо возврату данных средств. 03.042008 года между ООО <...>, ООО "Организация" и ею, истцом, подписан договор уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17.12.2007 года. По условиям данного договора истец полностью оплатила предусмотренные договором денежные средства в размере 10 661 208 рублей и приобрела право на квартиру N <...>, состоящую из четырех комнат общей площадью 138,76 кв. м, расположенную на 9 этаже дома по адресу: г. Пермь, ул. <...>. В последующем, согласно кадастрового паспорта от 28.09.2011 года, номер квартиры <...> стал соответствовать номеру квартиры <...>, указанному в договоре от 26.03.2008 года, а общая площадь квартиры составила 128,6 кв. м 29.09.2011 года истцу от застройщика было направлено письмо о том, что жилой дом по ул. <...> сдан в эксплуатацию и ей предложено принять квартиру по передаточному акту от 27.10.2011 года. В указанное время она явилась к застройщику для приемки квартиры, застройщик в передачи квартиры отказал, ссылаясь на необходимость подписания дополнительного соглашения к договору от 17.12.2007 года, поскольку по результатам обмеров ЦТИ площадь квартиры увеличилась и необходимо доплатить застройщику за дополнительные метры. Его претензия ответчиком была отклонена. Срок сдачи в эксплуатацию установлен сторонками 31.12.2010 года. Просрочка передачи квартиры составляет 321 день, в связи с чем просит взыскать неустойку из расчета 8,25% годовых, компенсацию морального вреда за несвоевременную передачу квартиры и обязать передать квартиру, а также взыскать расходы на оплату услуг представителя.
В судебном заседании истец участия не принимал, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца на удовлетворении требований настаивал.
Представитель ответчика ООО <...> исковые требования не признал.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, указывая на его незаконность и необоснованность. Не оспаривая фактические обстоятельства дела, считают, что в соответствии с абз. 9 п. 3.10 и п. 4.5 Договора от 17.12.2007 года в случае, если после окончания строительства Жилого дома, общая строительная площадь квартиры после обмеров ЦТИ будет больше, чем предусмотрено в п. 1.1 договора, участник долевого строительства обязан перечистить Застройщику в счет целевого взноса по договору за дополнительную площадь квартир денежные средства в размере, рассчитанном из стоимости кв. м, установленной п. 4.1 Договора в порядке и в сроки, установленные дополнительным соглашением. Срок подписания дополнительного соглашения - 10 дней с момента получения от застройщика уведомления о необходимости подписания такого дополнительного соглашения. Общая строительная площадь квартир - площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающих коэффициентов, используемых органами ЦТИ. В соответствии с п. 3.3 договора от 17.12.2007 года, Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Квартиры по передаточному акту не позднее 31 декабря 2010 года, при выполнении им своих обязательств по договору в полном объеме. После проведения технической инвентаризации было установлено, что общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, составляет 141,6 кв. м, т.е. превышает общую площадь квартиры, определенную договором на 2,84 кв. м. С учетом стоимости 1 кв. м - 65 000 рублей, по условиям абз. 9 п. 3.10 и п. 4.5 договора истцу было предложено подписать дополнительное соглашение и оплатить Застройщику в счет оплаты целевого взноса 184 600 рублей. Вывод суда об исполнении истцом своих обязательств не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В нарушение условий договора оплата дополнительных метров истцом не произведена, следовательно истец не исполнил обязательства по оплате целевого взноса в полном объеме. Судом неверно определен период начисления неустойки с 01.01.2011 года по 21.11.2011 года, поскольку объект был принят в эксплуатацию 30.09.2011 года. Уведомление о завершении строительства и проект дополнительного соглашения были направлены истцу 30.09.2011 года и получены им 03.10.2011 года. Таким образом, ответчик имел возможность передать объект истцу после 30.09.2011 года, однако в связи с неисполнением своих обязательств истцом до настоящего времени объект истцу не передан. Считает, что нарушение сроков передачи объекта произошло до 03.10.2011 года. В силу ст. 404 ГК РФ, в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Однако судом указанная норма права не применена. Вывод суда, что отсутствие соглашения об увеличении общей площади квартиры не является основанием для отказа в передаче объекта строительства, противоречит действующему законодательству и положениям договора о долевом участии в строительстве. Не соответствуют действующему законодательству и вывод суда, что передача квартиры истцу по акту приема-передачи не свидетельствует о передаче квартиры в собственность истца, поскольку в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года фактическая передача квартиры по акту приема-передачи возможна только в собственность истца. На основании указанных доводов настаивает на отмене судебного решения и отказе в удовлетворении требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО <...> на доводах жалобы настаивал.
Представитель истца считает доводы апелляционной жалобы ответчика несостоятельными, просит судебное решение оставить без изменений.
Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), и не находит оснований для его отмены.
На основании ч. 1 ст. 1 Закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие указанного Закона.
Кроме того, в соответствии со ст. 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 4 данного Закона одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
Названный Закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 17.12.2007 года между ООО <...> и ООО "Организация" заключен договор N КС-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора является ряд квартир жилого дома по адресу: г. Пермь, <...>. В соответствии с п. 3.1 настоящего договора, Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома в предусмотренный договором срок, передать Квартиры Участнику долевого строительства, а последний обязуется перечислить на расчетный счет Застройщика целевые денежные средства, предназначенные для финансирования строительства Дома в части доли, приходящейся на Участника долевого строительства в размере и сроки, предусмотренные ст. 4 настоящего Договора, а также принять Квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Дома в предусмотренный настоящим Договором срок. В соответствии с п. 3.3. Договора, застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиры по передаточному акту не позднее 31 декабря 2010 года, при выполнении им своих обязательств по настоящему Договору в полном объеме. Статья 382 ГК РФ предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Согласно договора N <...> уступки прав и перевода долга по Договору N КС-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17 декабря 2007 года, заключенного между ООО <...>, ООО "Организация" и Д. 03 апреля 2008 года, стороны согласились осуществить уступку прав и перевод долга Участника долевого строительства по Договору долевого участия (ООО "Организация") на Участника долевого строительства - 2 (Д.) в части, касающейся Квартиры N <...>, состоящей из четырех комнат, общей площадью с учетом летних помещений 138,76 кв. м, расположенной на 9 этаже, номер на площадке 1, в секции Б1, обеспечивающую замену в Договоре долевого участия Участника долевого строительства на Участника долевого строительства - 2 в части касающейся Квартиры, в порядке замены лица в обязательстве в соответствии с главой 24 части 1 Гражданского кодекса РФ. Пунктом 2.4 Договора от 26.03.2008 года установлено, что Участник долевого строительства заявляет, а застройщик подтверждает, что на дату подписания Договора общий размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате Участником долевого строительства по Договору долевого участия в части Квартиры, составляет сумму в размере 9 019 400 рублей, при этом обязательства Участника долевого строительства по оплате целевого денежного взноса выполнены в объеме 1 000 000 рублей, остаток денежных обязательств, подлежащих исполнению составляет 8 019 400 рублей; задолженность Участника долевого строительства по просроченным денежным обязательствам отсутствует.
Акт об окончании взаиморасчетов и передаче прав и обязанностей к Договору от 03 апреля 2008 года (л.д. 26) подтверждает исполнение Д. своих обязательств как перед Участником долевого строительства, так и перед Застройщиком.
Из буквального толкования условий Договоров от 17.12.2007 года и от 03.04.2008 года следует, что Застройщик обязался передать Квартиру Участнику долевого строительства - 2, то есть Д., не позднее 31 декабря 2010 года при условии перечисления на счет Застройщика целевого взноса, установленного на момент подписания договоров. При этом обязанность передать квартиру истцу не поставлена в зависимость от подписания дополнительного соглашения и перечисления Застройщику в счет целевого взноса денежных средств за дополнительную площадь квартиры, определенную по результатам обмеров ЦТИ, проводимых по окончанию строительства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении условий договора долевого участия в строительстве относительно цены договора, и отсутствие оплаты со стороны истца дополнительной площади квартиры, освобождают Застройщика от обязанности передать квартиру истцу, не могут быть приняты во внимание, т.к. п. 4.5. договора от 03.04.2008 года допускает возможность корректировки цены договора при возникновении разницы между проектной и фактической площадью квартиры. Обязанность ответчика передать квартиру истцу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве в срок не позднее фиксированной в договоре даты, а именно не позднее 31.12.2010 года, не свидетельствует, что у ООО <...> отсутствует право требования от истца исполнения условий договора, связанных с возможным перерасчетом цены договора исходя из фактической площади квартиры. С учетом изложенного, корректировка цены договора, установленная условиями договора, в данном конкретном случае, не является изменением условий договора долевого участия в части возникновения у Застройщика обязанности по передаче квартиры в срок до 31.12.2010 года, а производится в рамках исполнения сторонами его условий.
Поскольку условиями договора не предусмотрено, что обязанность Застройщика передать объект строительства возникает лишь после обязательного подписания дополнительного соглашения об изменении стоимости объекта и доплаты за дополнительную площадь Квартиры, а определена конкретная дата передачи квартиры, следовательно суд правильно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с требованиями ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу п. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
При применении Закона РФ "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве..." отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Суд пришел к правильному выводу, что квартира подлежала передаче истцу не позднее 31.12.2010 г., с учетом условий п. 3.3. Договора от 17.12.2007 года. Период просрочки обоснованно определен судом с 01.01.2011 г. до 21.11.11. Судебная коллегия не соглашается с доводами представителя ответчика о необходимости определить период просрочки до 29.09.2011 года, то есть до даты направления истцу уведомления о необходимости заключения дополнительного соглашения и получении квартиры, поскольку фактически квартира истцу не передана до настоящего времени, акт приема-передачи не подписан сторонами, следовательно неисполнение ответчиком обязательства по передаче квартиры имело место и на день обращения истца в суд, то есть на 21.11.2011 года.
Правильно установив фактические обстоятельства дела, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Д. о возложении обязанности по передаче объекта строительства по акту приемки-передачи и о передаче ключей от квартиры, а также о взыскании неустойки, определив ее размер в соответствии с нормами действующего законодательства. При этом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. Исходя из фактических обстоятельств, установленных судом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положения ст. 404 ГК РФ, поскольку вины истца в неисполнении ответчиком своих обязательств, установленных договором, не установлено.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Размер подлежащей взысканию неустойки, определен судом верно, с учетом всех значимых для разрешения этого вопроса обстоятельств. Доводы апелляционной жалобы в этой части состоятельными признаны быть не могут и отмену оспариваемого судебного постановления не влекут.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что факт причинения истцу по вине ответчика морального вреда, в результате совершения ответчиком действий, нарушающих права истца, как потребителя, в ходе судебного разбирательства был установлен с достоверностью. Этот факт является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации причиненного морального вреда.
Совокупности собранных по делу доказательств - объяснениям сторон, письменным доказательствам - судом дана надлежащая оценка, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы. Вывод суда по вопросу об определении размера денежной компенсации причиненного истцу морального вреда также подробно мотивирован, все обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения этого вопроса, судом учтены.
В частности, суд обоснованно исходил из анализа и оценки характера и степени причиненных истцу по вине ответчика нравственных страданий, учитывал требования разумности и справедливости.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, предоставленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права, а потому доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, поскольку они не опровергают выводы суда и содержат лишь субъективную оценку установленным по делу обстоятельствам, а также направлены к иному толкованию норм материального и процессуального права, правильно примененных судом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и по доводам апелляционной жалобы ООО <...>. Жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на законность и обоснованность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения.
Руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда города Перми от 03 мая 2012 года оставить без изменений, апелляционную жалобу ООО <...> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)