Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Васильевой Г.Ф.
судей: Фархутдиновой Г.Р.,
Галиева В.А.,
при секретаре: Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Строительная компания" - Х. на решение Орджоникидзевского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
иск Х.Р. к ООО "Строительная компания" об изменении договора, регистрации сделки, компенсации морального вреда удовлетворить.
Изменить договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания" и Х.Р.:
пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Дата предполагаемого срока завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - ... года г. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства - ... года г.".
Пункт 3.7 договора изложить в следующей редакции: "Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства составляет три года".
Установить государственную регистрацию договора N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания" и Х.Р., с учетом внесенных изменений в пункты 3.2, 3.7 указанного выше договора, в едином государственном реестре органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" в пользу Х.Р. компенсацию морального вреда в размере ... рублей.
Заслушав доклад судьи Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия
установила:
Х.Р. обратилась в суд с иском к ООО "Строительная компания" об изменении договора, регистрации сделки, компенсации морального вреда. Иск мотивирован тем, что ... года между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ... Согласно условиям данного договора, ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить пятиэтажный четырех-секционный жилой дом с мансардным этажом в д. ... по ...... и передать ей объект долевого строительства - ......, проектной площадью N ... кв. м, расположенную в четвертом подъезде на четвертом этаже. Она, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора была уплачена ею ... года векселем номиналом ... руб. По договору долевого участия она исполнила свои обязательства в полном объеме, оплатив цену договора. При заключении договора участия в долевом строительстве она уточнила у застройщика, когда она сможет зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра по РБ, на что ей было разъяснено, что срок аренды земельного участка, на котором ведется строительство дома, истек, и в течение месяца будет заключен новый договор аренды. В связи с чем, договор участия в долевом строительстве будет зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ до конца ... года года. На сегодняшний день данный договор не зарегистрирован. Начиная с ... года года на неоднократные устные обращения в ООО "Строительная компания" она получала ответ, что договор аренды находится на этапе оформления, и в ближайшее время все документы будут готовы для регистрации договора участия в долевом строительстве. Сотрудниками ООО "Строительная компания" ... года она была приглашена в Управление Росреестра по РБ для регистрации вышеуказанного договора. Однако ей, в нарушение закона и условий договора от ... года, был представлен новый договор с измененными данными, в частности с измененными сроками уплаты цены договора и сроками передачи объекта. Однако, предложенный ей договор она подписать отказалась, так как считает, что он нарушает ее права, как дольщика, так и потребителя. На требование зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от ответчика был получен ответ, что это сделать невозможно, так как он не соответствует законодательству РФ. Согласно п. 3.8 договора участия в долевом строительстве, в случае, если строительство объекта, определенного в настоящем договоре, не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства. Однако, данное условие договора ответчиком соблюдено не было. Об изменении срока завершения строительства и передачи объекта она была поставлена перед фактом в Управлении Росреестра по РБ. Ею ... года была подана претензия в ООО "Строительная компания" с требованием разъяснить причины изменения условий договора и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве N ... от ... года в Управлении Росреестра по РБ. От ответчика был получен ответ, в котором, они предлагают перезаключить договор долевого участия в новой редакции с последующей регистрацией его в Управлении Росреестра по РБ, ссылаясь на то, что срок передачи объекта недвижимого имущества должен быть единым для всех участников долевого строительства и в ее договоре он не соответствует сроку указанному в предыдущих договорах участия в долевом строительстве (... года ... года г.). На основании изложенного, просит обязать ООО "Строительная компания" зарегистрировать договор участия в долевом строительстве N ... от ... года в Управлении Росреестра по РБ, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. и компенсацию морального вреда в размере ... руб.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ Х.Р. уточнила свои требования, просит обязать ответчика перезаключить с ней договор участия в долевом строительстве N ... от ... года в новой редакции с изменениями, предложенными ответчиком (согласно приглашению от ... года N ...), а именно: в п 3.2 договора, дату предполагаемого завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома установить - не позднее ... года, срок передачи застройщиком объекта долевого участия установить - не позднее ... года. В п. 3.7 договора установить гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства - не менее 3 лет. Также просит обязать ответчика зарегистрировать перезаключенный между ООО "Строительная компания" и Х.Р. договор участия в долевом строительстве в новой редакции с изменениями в Управлении Росреестра по РБ, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере ... руб.
В ходе производства по гражданскому делу Х.Р. отказалась от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. Определением суда ... от ... года производство по делу по иску Х.Р. в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. прекращено
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Строительная компания" - Х. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что суд при вынесении решения вышел за пределы исковых требований: Х.Р. не обращалась с требованием об установлении гарантийного срока для объекта долевого строительства на 5 лет, однако в резолютивной части решения указанное требование удовлетворено; суд постановил изменить договор N ... участия в долевом строительстве, но Х.Р. заявила требование о его перезаключении; судом взыскана с ответчика компенсация морального вреда, несмотря на отказ истца от указанных требований.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Х.Р., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от ... решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.
Судом установлено, что ... года между ООО "Строительная компания" и Х.Р. заключен договор участия в долевом строительстве N ... согласно которому ответчик обязался построить пятиэтажный четырехсекционный жилой дом с мансардным этажом в ... по ... МУ ... Республики Башкортостан и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства - ..., проектной общей расчетной площадью N ... кв. м, расположенную в четвертом подъезде на четвертом этаже, а истец обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 2.1 договора, цена настоящего договора на момент его заключения составляет... руб. Цена договора фиксированная и изменению не подлежит. Уплата цены договора производится в срок до ... года.
По акту приема-передачи простых векселей от ... года, Х.Р. передала, а ООО "Строительная компания" в лице директора М. приняло простой вексель сер. N ... N ... номиналом ... руб. в качестве оплаты согласно договору N ... от ... года. Таким образом, истцом условия договора по оплате цены договора выполнены в полном объеме.
В силу п. 3.2 договора, дата предполагаемого срока завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - 2 квартал 2011 года, срок передачи застройщиком объекта строительства - не позднее четвертого квартала 2011 года.
В силу п. 3.7 гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет.
В соответствии с п. 9.1 договор, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако данный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
Как следует из исковых требований Х.Р., ... года она ответчиком была приглашена в Управление Росреестра по РБ для регистрации вышеуказанного договора. При этом ей был представлен договор в новой редакции, который она подписать отказалась.
Впоследствии письмом ООО "Строительная компания" от ... года Х.Р. была приглашена в офис компании по адресу: ..., ..., ... для перезаключения договора участия в долевом строительстве в новой редакции с последующей регистрацией его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ с целью устранения его несоответствий Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (оборот л.д. 12).
... года Х.Р. обратилась в суд с иском к ООО "Строительная компания" об обязании зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, вследствие их неправомерного удержания, компенсации морального вреда, которые впоследствии в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены.
Удовлетворяя исковые требования Х.Р., суд исходил из того, что обе стороны согласны с изменением договора, однако, ответчик отказывается перезаключить указанный договор с истцом, досудебный порядок урегулирования данного спора истцом соблюден, необходимо изменить договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, в соответствии с условиями, изложенными в письме ООО "Строительная компания" N ... от ... года, а также установить государственную регистрацию данного договора с учетом внесенных изменений в едином государственном реестре органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Данный вывод суда является ошибочным, не соответствующим обстоятельствам дела, основанным на неприменении и неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 4 ст. 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Поскольку договор участия в долевом строительстве от ... года не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, судебная коллегия признает данный договор незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Гражданское законодательство основано на принципе свободы договора, закрепленном в ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из ст. 1 Гражданского кодекса РФ, субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор N ... - N ... участия в долевом строительстве является сделкой гражданско-правового характера, а потому согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ, может быть изменен только по согласию участников данной сделки, совершенной в письменной форме. Аналогичное правило записано в п. 9.4 договора от ... года (л.д. 7), согласно которому все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон, и один передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию.
Кроме того согласно статье 196 ГПК РФ суд должен определить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон, а также закон, который должен быть применен по данному делу.
Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно статье 198 (часть 4) ГПК РФ в решении суда, в том числе, должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
По смыслу указанных норм права суд должен дать правовую оценку заявленным исковым требованиям и не вправе самостоятельно, по собственной инициативе изменять предмет заявленных требований, если это напрямую не предусмотрено законом.
Между тем, как следует из оспариваемого судебного постановления, суд установил гарантийный срок для объекта долевого строительства на 5 лет. Данное требование не было предметом иска и соответственно не было предметом обсуждения, что подтверждается описательной и установочной частью решения.
К тому же суд постановил изменить договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, тогда как истицей заявлены требования о перезаключении договора участия в долевом строительстве в новой редакции с изменениями, предложенными ответчиком (согласно приглашения от ... года N ...).
При этом суд не указал, какой федеральный закон предоставляет ему право выйти за пределы заявленных исковых требований.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным. Учитывая вышеизложенное судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Х.Р. отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Х.Р. к ООО "Строительная компания" об обязании перезаключить договор участия в долевом строительстве в новой редакции, обязании зарегистрировать перезаключенный договор участия в долевом строительстве в новой редакции, взыскании компенсации морального вреда отказать.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
Г.Р.ФАРХУТДИНОВА
В.А.ГАЛИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 31.05.2012 ПО ДЕЛУ N 5989/12
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 мая 2012 г. по делу N 5989/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Васильевой Г.Ф.
судей: Фархутдиновой Г.Р.,
Галиева В.А.,
при секретаре: Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Строительная компания" - Х. на решение Орджоникидзевского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
иск Х.Р. к ООО "Строительная компания" об изменении договора, регистрации сделки, компенсации морального вреда удовлетворить.
Изменить договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания" и Х.Р.:
пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Дата предполагаемого срока завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - ... года г. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства - ... года г.".
Пункт 3.7 договора изложить в следующей редакции: "Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства составляет три года".
Установить государственную регистрацию договора N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания" и Х.Р., с учетом внесенных изменений в пункты 3.2, 3.7 указанного выше договора, в едином государственном реестре органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" в пользу Х.Р. компенсацию морального вреда в размере ... рублей.
Заслушав доклад судьи Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия
установила:
Х.Р. обратилась в суд с иском к ООО "Строительная компания" об изменении договора, регистрации сделки, компенсации морального вреда. Иск мотивирован тем, что ... года между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ... Согласно условиям данного договора, ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить пятиэтажный четырех-секционный жилой дом с мансардным этажом в д. ... по ...... и передать ей объект долевого строительства - ......, проектной площадью N ... кв. м, расположенную в четвертом подъезде на четвертом этаже. Она, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора была уплачена ею ... года векселем номиналом ... руб. По договору долевого участия она исполнила свои обязательства в полном объеме, оплатив цену договора. При заключении договора участия в долевом строительстве она уточнила у застройщика, когда она сможет зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра по РБ, на что ей было разъяснено, что срок аренды земельного участка, на котором ведется строительство дома, истек, и в течение месяца будет заключен новый договор аренды. В связи с чем, договор участия в долевом строительстве будет зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ до конца ... года года. На сегодняшний день данный договор не зарегистрирован. Начиная с ... года года на неоднократные устные обращения в ООО "Строительная компания" она получала ответ, что договор аренды находится на этапе оформления, и в ближайшее время все документы будут готовы для регистрации договора участия в долевом строительстве. Сотрудниками ООО "Строительная компания" ... года она была приглашена в Управление Росреестра по РБ для регистрации вышеуказанного договора. Однако ей, в нарушение закона и условий договора от ... года, был представлен новый договор с измененными данными, в частности с измененными сроками уплаты цены договора и сроками передачи объекта. Однако, предложенный ей договор она подписать отказалась, так как считает, что он нарушает ее права, как дольщика, так и потребителя. На требование зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от ответчика был получен ответ, что это сделать невозможно, так как он не соответствует законодательству РФ. Согласно п. 3.8 договора участия в долевом строительстве, в случае, если строительство объекта, определенного в настоящем договоре, не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства. Однако, данное условие договора ответчиком соблюдено не было. Об изменении срока завершения строительства и передачи объекта она была поставлена перед фактом в Управлении Росреестра по РБ. Ею ... года была подана претензия в ООО "Строительная компания" с требованием разъяснить причины изменения условий договора и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве N ... от ... года в Управлении Росреестра по РБ. От ответчика был получен ответ, в котором, они предлагают перезаключить договор долевого участия в новой редакции с последующей регистрацией его в Управлении Росреестра по РБ, ссылаясь на то, что срок передачи объекта недвижимого имущества должен быть единым для всех участников долевого строительства и в ее договоре он не соответствует сроку указанному в предыдущих договорах участия в долевом строительстве (... года ... года г.). На основании изложенного, просит обязать ООО "Строительная компания" зарегистрировать договор участия в долевом строительстве N ... от ... года в Управлении Росреестра по РБ, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. и компенсацию морального вреда в размере ... руб.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ Х.Р. уточнила свои требования, просит обязать ответчика перезаключить с ней договор участия в долевом строительстве N ... от ... года в новой редакции с изменениями, предложенными ответчиком (согласно приглашению от ... года N ...), а именно: в п 3.2 договора, дату предполагаемого завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома установить - не позднее ... года, срок передачи застройщиком объекта долевого участия установить - не позднее ... года. В п. 3.7 договора установить гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства - не менее 3 лет. Также просит обязать ответчика зарегистрировать перезаключенный между ООО "Строительная компания" и Х.Р. договор участия в долевом строительстве в новой редакции с изменениями в Управлении Росреестра по РБ, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере ... руб.
В ходе производства по гражданскому делу Х.Р. отказалась от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. Определением суда ... от ... года производство по делу по иску Х.Р. в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. прекращено
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Строительная компания" - Х. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что суд при вынесении решения вышел за пределы исковых требований: Х.Р. не обращалась с требованием об установлении гарантийного срока для объекта долевого строительства на 5 лет, однако в резолютивной части решения указанное требование удовлетворено; суд постановил изменить договор N ... участия в долевом строительстве, но Х.Р. заявила требование о его перезаключении; судом взыскана с ответчика компенсация морального вреда, несмотря на отказ истца от указанных требований.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Х.Р., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от ... решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.
Судом установлено, что ... года между ООО "Строительная компания" и Х.Р. заключен договор участия в долевом строительстве N ... согласно которому ответчик обязался построить пятиэтажный четырехсекционный жилой дом с мансардным этажом в ... по ... МУ ... Республики Башкортостан и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства - ..., проектной общей расчетной площадью N ... кв. м, расположенную в четвертом подъезде на четвертом этаже, а истец обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 2.1 договора, цена настоящего договора на момент его заключения составляет... руб. Цена договора фиксированная и изменению не подлежит. Уплата цены договора производится в срок до ... года.
По акту приема-передачи простых векселей от ... года, Х.Р. передала, а ООО "Строительная компания" в лице директора М. приняло простой вексель сер. N ... N ... номиналом ... руб. в качестве оплаты согласно договору N ... от ... года. Таким образом, истцом условия договора по оплате цены договора выполнены в полном объеме.
В силу п. 3.2 договора, дата предполагаемого срока завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - 2 квартал 2011 года, срок передачи застройщиком объекта строительства - не позднее четвертого квартала 2011 года.
В силу п. 3.7 гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет.
В соответствии с п. 9.1 договор, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако данный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
Как следует из исковых требований Х.Р., ... года она ответчиком была приглашена в Управление Росреестра по РБ для регистрации вышеуказанного договора. При этом ей был представлен договор в новой редакции, который она подписать отказалась.
Впоследствии письмом ООО "Строительная компания" от ... года Х.Р. была приглашена в офис компании по адресу: ..., ..., ... для перезаключения договора участия в долевом строительстве в новой редакции с последующей регистрацией его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ с целью устранения его несоответствий Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (оборот л.д. 12).
... года Х.Р. обратилась в суд с иском к ООО "Строительная компания" об обязании зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, вследствие их неправомерного удержания, компенсации морального вреда, которые впоследствии в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены.
Удовлетворяя исковые требования Х.Р., суд исходил из того, что обе стороны согласны с изменением договора, однако, ответчик отказывается перезаключить указанный договор с истцом, досудебный порядок урегулирования данного спора истцом соблюден, необходимо изменить договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, в соответствии с условиями, изложенными в письме ООО "Строительная компания" N ... от ... года, а также установить государственную регистрацию данного договора с учетом внесенных изменений в едином государственном реестре органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Данный вывод суда является ошибочным, не соответствующим обстоятельствам дела, основанным на неприменении и неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 4 ст. 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Поскольку договор участия в долевом строительстве от ... года не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, судебная коллегия признает данный договор незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Гражданское законодательство основано на принципе свободы договора, закрепленном в ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из ст. 1 Гражданского кодекса РФ, субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор N ... - N ... участия в долевом строительстве является сделкой гражданско-правового характера, а потому согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ, может быть изменен только по согласию участников данной сделки, совершенной в письменной форме. Аналогичное правило записано в п. 9.4 договора от ... года (л.д. 7), согласно которому все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон, и один передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию.
Кроме того согласно статье 196 ГПК РФ суд должен определить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон, а также закон, который должен быть применен по данному делу.
Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно статье 198 (часть 4) ГПК РФ в решении суда, в том числе, должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
По смыслу указанных норм права суд должен дать правовую оценку заявленным исковым требованиям и не вправе самостоятельно, по собственной инициативе изменять предмет заявленных требований, если это напрямую не предусмотрено законом.
Между тем, как следует из оспариваемого судебного постановления, суд установил гарантийный срок для объекта долевого строительства на 5 лет. Данное требование не было предметом иска и соответственно не было предметом обсуждения, что подтверждается описательной и установочной частью решения.
К тому же суд постановил изменить договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, тогда как истицей заявлены требования о перезаключении договора участия в долевом строительстве в новой редакции с изменениями, предложенными ответчиком (согласно приглашения от ... года N ...).
При этом суд не указал, какой федеральный закон предоставляет ему право выйти за пределы заявленных исковых требований.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным. Учитывая вышеизложенное судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Х.Р. отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Х.Р. к ООО "Строительная компания" об обязании перезаключить договор участия в долевом строительстве в новой редакции, обязании зарегистрировать перезаключенный договор участия в долевом строительстве в новой редакции, взыскании компенсации морального вреда отказать.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
Г.Р.ФАРХУТДИНОВА
В.А.ГАЛИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)