Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Набенюк А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.
судей Бугаевой Е.М. и Ефимовой И.В.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ретунской Н.В. дело по апелляционной жалобе межрегиональной общественной организации "Защита прав потребителей "Содействие" на решение Волжского районного суда г. Саратова от 13 августа 2012 года по иску межрегиональной общественной организации "Защита прав потребителей "Содействие" в защиту интересов Д. к жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" о понуждении к передаче квартиры по акту, о признании недействительным условия договора, о взыскании неустойки, о взыскании излишне выплаченных денежных средств, о взыскании процентов, судебных расходов, штрафа и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ретунской Н.В., объяснения представителя межрегиональной общественной организации "Защита прав потребителей "Содействие" и Д. - В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя жилищно-строительного кооператива "Свой дом" - Ч., возражавшей против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
межрегиональная общественная организация "Защита прав потребителей "Содействие" (далее по тексту - МОО "ЗПП "Содействие") в защиту интересов Д. обратилась в суд с иском к ЖСК "Свой дом" о понуждении к передаче квартиры по акту, о признании недействительным условия договора, о взыскании неустойки в размере <...> руб., о взыскании излишне выплаченных денежных средств в размере <...> руб. 68 коп., о взыскании процентов за незаконное удержание денежных средств в размере <...> руб. 96 коп., судебных расходов в размере <...> руб., штрафа и компенсации морального вреда в размере <...> руб. и понесенных расходов.
В обоснование заявленного указав, что 03.12.2009 г. между ЖСК "Свой дом" и Д. был заключен договор N <...> участия в долевом строительстве четырехэтажного жилого дома с мансардой, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. <...>, жилая группа N <...>, б/н. В соответствии с условиями данного договора предполагалась передача истцу в собственность квартиры N <...>, общей проектной площадью 64,81 кв. м, в жилом доме со строительным номером <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <...>. Застройщик осуществлял строительство домов на данном земельном участке на основании разрешения на строительство N <...>, выданного 03.07.2002 г. управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова. Согласно п. 2 вышеуказанного договора дольщик был обязан оплатить стоимость спорной квартиры в размере <...> руб. Срок окончательной оплаты устанавливался до 31.12.2009 г. Как следует из п. 3 договора, после ввода дома в эксплуатацию дольщику от застройщика передаются по акту приема-передачи документы на квартиру. Согласно п. 4 договора фактическая общая площадь квартиры после технической инвентаризации может отличаться от проектной площади в большую или меньшую сторону. Дольщик дает согласие на возможное изменение общей площади квартиры, и в случае ее изменения дольщик финансовых и правовых претензий к застройщику иметь не будет. Д. выполнил обязательства по оплате объекта строительства до 18.12.2009 г. По окончании строительства ответчик предложил Д. для подписания акт приема-передачи, датированный 15.09.2011 г. Истец считает, что содержание данного акта является кабальным, ущемляющим права и законные интересы Д. О несогласии подписать указанный акт приема-передачи Д. информировал ответчика 17.04.2012 г. в письменном заявлении с приложением акта приема-передачи квартиры в иной редакции. Истец в указанном письме назначил срок для исполнения обязательства 10 дней. До настоящего времени данные требования истца не были удовлетворены. Кроме того, истец считает, что п. 4 договора от 03.12.2009 года не соответствует ст. ст. 420, 421 ГК РФ, п. п. 4, 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 23.02.2009 года N 4-П, ст. 5 Конституции РФ, ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку лишает его возможности предъявить финансовые и правовые претензии к застройщику в случае изменения площади квартиры в меньшую сторону по сравнению с условиями заключенного договора. Указывает, что после окончания строительства Д. была передана квартира общей площадью 64,1 кв. м, что меньше на 0,71 кв. м, чем предусмотрено в договоре N <...>.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований МОО "ЗПП "Содействие" в защиту интересов Д.
В апелляционной жалобе МОО "ЗПП "Содействие" в защиту интересов Д. просит решение суда отменить полностью и принять по делу новое решение. Считает данное решение незаконным и необоснованным. Указывает, что Д. не является членом ЖСК, он заключал договор участия в долевом строительстве жилого дома, и к данным правоотношениям применимы нормы Закона РФ "О защите прав потребителей". Автор жалобы полагает, что недопустима ссылка суда в решении на письмо ООО <...> N <...> от 08.08.2012 г. о возможности уменьшения площади квартиры в результате штукатурных работ, так как истцом Д. не проводились никакие штукатурные работы. В процессе рассмотрения дела судом не назначались никакие экспертизы для исследования причин уменьшения площади квартиры. По мнению автора жалобы, суд в нарушение принципов объективности и беспристрастности изначально принял сторону ответчика.
В возражениях на апелляционную жалобу ЖСК "Свой дом" просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что те обстоятельства, на которые истец ссылается в апелляционной жалобе, не являются в силу требований ГПК РФ основаниями для отмены решения суда. Указывает, что Д. является членом ЖСК с 2009 г., фактическая передача ему квартиры общей площадью 64,8 кв. м состоялась 21.12.2009 г., с этого времени он с семьей проживает в данном жилом помещении, в квартире сделан ремонт, что повлекло изменение ее общей площади. Считает, что решение суда является законным и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Учитывая мнение участников процесса, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что 03.12.2009 г. между ЖСК "Свой дом" (застройщик) и Д. (дольщик) заключен договор N <...> участия в долевом строительстве. Согласно условиям данного договора застройщик привлекает дольщика к участию в долевом строительстве четырехэтажного жилого дома с мансардой со строительным N <...> квартира N <...>, общей площадью 64,81 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Саратов, пос. <...>, жилая группа N <...>, б/н, в Волжском районе. По взаимной договоренности сторон договора дольщик оплачивает кв. <...> дом N <...> площадью 64,81 кв. м на сумму <...> руб. и вступительный взнос <...> руб. Срок окончательной оплаты 31.12.2009 г. (л.д. 11).
Разрешение на строительство указанного жилого дома выдано 04.10.2005 г. (л.д. 116-117).
Согласно квитанциям от 03.12.2009 года и от 18.12.2009 года обязательства по договору Д. были выполнены в полном объеме (л.д. 12).
Из справки ЖСК "Свой дом" от 15.09.2011 г. следует, что Д. является членом ЖСК с 03.12.2009 г., сумма паенакопления в размере <...> руб. выплачена полностью (л.д. 13).
Участие Д. в работе ЖСК "Свой дом" также подтверждается представленным протоколом общего собрания ЖСК от 17.03.2010 г. и заявлениями истца в адрес ЖСК (л.д. 16, 176-177).
В соответствии со ст. ст. 1, 4 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.
Согласно ст. ст. 13, 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон РФ "О защите прав потребителей" распространяется.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что в силу членства Д. в ЖСК "Свой дом" регулирование отношений данных сторон на основании законодательства о защите прав потребителей невозможно. Кроме того, заключенный договор участия в долевом строительстве предполагает предоставление истцу квартиры для проживания, для личных нужд и не связан с деятельностью по извлечению прибыли.
На основании положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные Главой 9 настоящего Кодекса. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Правовое регулирование данного вида договора закреплено нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 3 договора участия в долевом строительстве от 03.12.2009 г. N <...> квартира передается без внутренней отделки. Квартиры комплектуются входной дверью, остекленными оконными блоками, выполняется заливка пола и штукатурка стен, устройство канализационных стояков, установка труб отопления и т.д.
Согласно п. 4 указанного договора фактическая общая площадь квартиры после технической инвентаризации может отличаться от проектной общей площади в большую или меньшую сторону. Дольщик дает согласие на возможное изменение общей площади квартиры, и в случае ее изменения финансовых и правовых претензий к застройщику иметь не будет.
Как следует из материалов дела, площадь спорной квартиры уменьшилась на 0,71 кв. м. Согласно договору от 21.12.2009 года на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в жилых помещениях истцу передавалась квартира площадью N 64,8 кв. м. В соответствии с данными кадастрового паспорта помещения площадь квартиры составляет 64,1 кв. м, однако кадастровый паспорт составлялся в 2011 году, уже после получения квартиры истцом и проведения в ней ремонта (л.д. 171, 20-26).
Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уменьшение площади квартиры было вызвано объективными причинами, не нарушило прав и законных интересов истца, не причинило ему ущерб. Со стороны ответчика не установлено наличие виновных действий, влекущих ответственность за нарушение обязательств по договору. Пункт 4 договора участия в долевом строительстве составлен с учетом особенностей строительства многоквартирных домов и объективной возможности изменения площадей строящейся квартиры по независящим от сторон причинам.
С учетом вышеизложенного оснований для признания п. 4 договора N <...> от 03.12.2009 г. недействительным не имеется. В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Императивные нормы закона или другого правового акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению отсутствуют.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, Д. не представлены доказательства невозможности регистрации права собственности на квартиру на основании акта, предложенного ЖСК "Свой дом", и доказательства нарушения его прав ответчиком в связи с отказом от подписания акта приема-передачи квартиры в редакции, представленной истцом.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
ЖСК "Свой дом" не оспаривает право собственности истца на указанное жилое помещение. Сведения о квартире, указанные в акте приема-передачи от 15.09.2011 г., представленном ответчиком, не противоречат содержанию договора N <...> от 03.12.2009 г.
С учетом указанных обстоятельств и приведенных положений материального закона суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований МОО "ЗПП "Содействие" в защиту интересов Д. о понуждении к передаче квартиры по акту, о признании недействительным условия договора, о взыскании неустойки, о взыскании излишне выплаченных денежных средств, о взыскании процентов, судебных расходов, штрафа и компенсации морального вреда.
Довод апелляционной жалобы о том, что недопустима ссылка суда в решении на письмо ООО <...> N <...> от 08.08.2012 г. о возможности уменьшения площади квартиры в результате штукатурных работ, так как истцом Д. не проводились никакие штукатурные работы, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку доказательств обратного истцом в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Не содержит таковых доказательств и апелляционная жалоба.
По мнению судебной коллегии, не является основанием для отмены решения суда довод апелляционной жалобы о том, что в процессе рассмотрения дела судом не назначались никакие экспертизы для исследования причин уменьшения площади квартиры.
Ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы было рассмотрено в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства в судебном заседании 13.08.2012 г. (л.д. 183).
Замечания на протокол судебного заседания от 13.08.2012 г. в порядке ст. 231 ГПК РФ не подавались.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда и были предметом обсуждения суда первой инстанции, им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности, в связи с чем отсутствует необходимость в приведении в апелляционном определении таких мотивов, подтверждающих законность решения суда.
Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 13 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6884
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 ноября 2012 г. по делу N 33-6884
Судья Набенюк А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.
судей Бугаевой Е.М. и Ефимовой И.В.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ретунской Н.В. дело по апелляционной жалобе межрегиональной общественной организации "Защита прав потребителей "Содействие" на решение Волжского районного суда г. Саратова от 13 августа 2012 года по иску межрегиональной общественной организации "Защита прав потребителей "Содействие" в защиту интересов Д. к жилищно-строительному кооперативу "Свой дом" о понуждении к передаче квартиры по акту, о признании недействительным условия договора, о взыскании неустойки, о взыскании излишне выплаченных денежных средств, о взыскании процентов, судебных расходов, штрафа и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ретунской Н.В., объяснения представителя межрегиональной общественной организации "Защита прав потребителей "Содействие" и Д. - В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя жилищно-строительного кооператива "Свой дом" - Ч., возражавшей против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
межрегиональная общественная организация "Защита прав потребителей "Содействие" (далее по тексту - МОО "ЗПП "Содействие") в защиту интересов Д. обратилась в суд с иском к ЖСК "Свой дом" о понуждении к передаче квартиры по акту, о признании недействительным условия договора, о взыскании неустойки в размере <...> руб., о взыскании излишне выплаченных денежных средств в размере <...> руб. 68 коп., о взыскании процентов за незаконное удержание денежных средств в размере <...> руб. 96 коп., судебных расходов в размере <...> руб., штрафа и компенсации морального вреда в размере <...> руб. и понесенных расходов.
В обоснование заявленного указав, что 03.12.2009 г. между ЖСК "Свой дом" и Д. был заключен договор N <...> участия в долевом строительстве четырехэтажного жилого дома с мансардой, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. <...>, жилая группа N <...>, б/н. В соответствии с условиями данного договора предполагалась передача истцу в собственность квартиры N <...>, общей проектной площадью 64,81 кв. м, в жилом доме со строительным номером <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <...>. Застройщик осуществлял строительство домов на данном земельном участке на основании разрешения на строительство N <...>, выданного 03.07.2002 г. управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова. Согласно п. 2 вышеуказанного договора дольщик был обязан оплатить стоимость спорной квартиры в размере <...> руб. Срок окончательной оплаты устанавливался до 31.12.2009 г. Как следует из п. 3 договора, после ввода дома в эксплуатацию дольщику от застройщика передаются по акту приема-передачи документы на квартиру. Согласно п. 4 договора фактическая общая площадь квартиры после технической инвентаризации может отличаться от проектной площади в большую или меньшую сторону. Дольщик дает согласие на возможное изменение общей площади квартиры, и в случае ее изменения дольщик финансовых и правовых претензий к застройщику иметь не будет. Д. выполнил обязательства по оплате объекта строительства до 18.12.2009 г. По окончании строительства ответчик предложил Д. для подписания акт приема-передачи, датированный 15.09.2011 г. Истец считает, что содержание данного акта является кабальным, ущемляющим права и законные интересы Д. О несогласии подписать указанный акт приема-передачи Д. информировал ответчика 17.04.2012 г. в письменном заявлении с приложением акта приема-передачи квартиры в иной редакции. Истец в указанном письме назначил срок для исполнения обязательства 10 дней. До настоящего времени данные требования истца не были удовлетворены. Кроме того, истец считает, что п. 4 договора от 03.12.2009 года не соответствует ст. ст. 420, 421 ГК РФ, п. п. 4, 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 23.02.2009 года N 4-П, ст. 5 Конституции РФ, ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку лишает его возможности предъявить финансовые и правовые претензии к застройщику в случае изменения площади квартиры в меньшую сторону по сравнению с условиями заключенного договора. Указывает, что после окончания строительства Д. была передана квартира общей площадью 64,1 кв. м, что меньше на 0,71 кв. м, чем предусмотрено в договоре N <...>.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований МОО "ЗПП "Содействие" в защиту интересов Д.
В апелляционной жалобе МОО "ЗПП "Содействие" в защиту интересов Д. просит решение суда отменить полностью и принять по делу новое решение. Считает данное решение незаконным и необоснованным. Указывает, что Д. не является членом ЖСК, он заключал договор участия в долевом строительстве жилого дома, и к данным правоотношениям применимы нормы Закона РФ "О защите прав потребителей". Автор жалобы полагает, что недопустима ссылка суда в решении на письмо ООО <...> N <...> от 08.08.2012 г. о возможности уменьшения площади квартиры в результате штукатурных работ, так как истцом Д. не проводились никакие штукатурные работы. В процессе рассмотрения дела судом не назначались никакие экспертизы для исследования причин уменьшения площади квартиры. По мнению автора жалобы, суд в нарушение принципов объективности и беспристрастности изначально принял сторону ответчика.
В возражениях на апелляционную жалобу ЖСК "Свой дом" просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что те обстоятельства, на которые истец ссылается в апелляционной жалобе, не являются в силу требований ГПК РФ основаниями для отмены решения суда. Указывает, что Д. является членом ЖСК с 2009 г., фактическая передача ему квартиры общей площадью 64,8 кв. м состоялась 21.12.2009 г., с этого времени он с семьей проживает в данном жилом помещении, в квартире сделан ремонт, что повлекло изменение ее общей площади. Считает, что решение суда является законным и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Учитывая мнение участников процесса, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что 03.12.2009 г. между ЖСК "Свой дом" (застройщик) и Д. (дольщик) заключен договор N <...> участия в долевом строительстве. Согласно условиям данного договора застройщик привлекает дольщика к участию в долевом строительстве четырехэтажного жилого дома с мансардой со строительным N <...> квартира N <...>, общей площадью 64,81 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Саратов, пос. <...>, жилая группа N <...>, б/н, в Волжском районе. По взаимной договоренности сторон договора дольщик оплачивает кв. <...> дом N <...> площадью 64,81 кв. м на сумму <...> руб. и вступительный взнос <...> руб. Срок окончательной оплаты 31.12.2009 г. (л.д. 11).
Разрешение на строительство указанного жилого дома выдано 04.10.2005 г. (л.д. 116-117).
Согласно квитанциям от 03.12.2009 года и от 18.12.2009 года обязательства по договору Д. были выполнены в полном объеме (л.д. 12).
Из справки ЖСК "Свой дом" от 15.09.2011 г. следует, что Д. является членом ЖСК с 03.12.2009 г., сумма паенакопления в размере <...> руб. выплачена полностью (л.д. 13).
Участие Д. в работе ЖСК "Свой дом" также подтверждается представленным протоколом общего собрания ЖСК от 17.03.2010 г. и заявлениями истца в адрес ЖСК (л.д. 16, 176-177).
В соответствии со ст. ст. 1, 4 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.
Согласно ст. ст. 13, 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон РФ "О защите прав потребителей" распространяется.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что в силу членства Д. в ЖСК "Свой дом" регулирование отношений данных сторон на основании законодательства о защите прав потребителей невозможно. Кроме того, заключенный договор участия в долевом строительстве предполагает предоставление истцу квартиры для проживания, для личных нужд и не связан с деятельностью по извлечению прибыли.
На основании положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные Главой 9 настоящего Кодекса. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Правовое регулирование данного вида договора закреплено нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 3 договора участия в долевом строительстве от 03.12.2009 г. N <...> квартира передается без внутренней отделки. Квартиры комплектуются входной дверью, остекленными оконными блоками, выполняется заливка пола и штукатурка стен, устройство канализационных стояков, установка труб отопления и т.д.
Согласно п. 4 указанного договора фактическая общая площадь квартиры после технической инвентаризации может отличаться от проектной общей площади в большую или меньшую сторону. Дольщик дает согласие на возможное изменение общей площади квартиры, и в случае ее изменения финансовых и правовых претензий к застройщику иметь не будет.
Как следует из материалов дела, площадь спорной квартиры уменьшилась на 0,71 кв. м. Согласно договору от 21.12.2009 года на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в жилых помещениях истцу передавалась квартира площадью N 64,8 кв. м. В соответствии с данными кадастрового паспорта помещения площадь квартиры составляет 64,1 кв. м, однако кадастровый паспорт составлялся в 2011 году, уже после получения квартиры истцом и проведения в ней ремонта (л.д. 171, 20-26).
Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уменьшение площади квартиры было вызвано объективными причинами, не нарушило прав и законных интересов истца, не причинило ему ущерб. Со стороны ответчика не установлено наличие виновных действий, влекущих ответственность за нарушение обязательств по договору. Пункт 4 договора участия в долевом строительстве составлен с учетом особенностей строительства многоквартирных домов и объективной возможности изменения площадей строящейся квартиры по независящим от сторон причинам.
С учетом вышеизложенного оснований для признания п. 4 договора N <...> от 03.12.2009 г. недействительным не имеется. В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Императивные нормы закона или другого правового акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению отсутствуют.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, Д. не представлены доказательства невозможности регистрации права собственности на квартиру на основании акта, предложенного ЖСК "Свой дом", и доказательства нарушения его прав ответчиком в связи с отказом от подписания акта приема-передачи квартиры в редакции, представленной истцом.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
ЖСК "Свой дом" не оспаривает право собственности истца на указанное жилое помещение. Сведения о квартире, указанные в акте приема-передачи от 15.09.2011 г., представленном ответчиком, не противоречат содержанию договора N <...> от 03.12.2009 г.
С учетом указанных обстоятельств и приведенных положений материального закона суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований МОО "ЗПП "Содействие" в защиту интересов Д. о понуждении к передаче квартиры по акту, о признании недействительным условия договора, о взыскании неустойки, о взыскании излишне выплаченных денежных средств, о взыскании процентов, судебных расходов, штрафа и компенсации морального вреда.
Довод апелляционной жалобы о том, что недопустима ссылка суда в решении на письмо ООО <...> N <...> от 08.08.2012 г. о возможности уменьшения площади квартиры в результате штукатурных работ, так как истцом Д. не проводились никакие штукатурные работы, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку доказательств обратного истцом в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Не содержит таковых доказательств и апелляционная жалоба.
По мнению судебной коллегии, не является основанием для отмены решения суда довод апелляционной жалобы о том, что в процессе рассмотрения дела судом не назначались никакие экспертизы для исследования причин уменьшения площади квартиры.
Ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы было рассмотрено в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства в судебном заседании 13.08.2012 г. (л.д. 183).
Замечания на протокол судебного заседания от 13.08.2012 г. в порядке ст. 231 ГПК РФ не подавались.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда и были предметом обсуждения суда первой инстанции, им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности, в связи с чем отсутствует необходимость в приведении в апелляционном определении таких мотивов, подтверждающих законность решения суда.
Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 13 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)