Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Махамбетова Н.Ж.
Докладчик Трофимова Т.М.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Шостак Г.П.
судей Трофимовой Т.М., Дмитриевой Л.А.
при секретаре Л.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 14 июня 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Объстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 апреля 2011 года, которым постановлено исковые требования К. удовлетворить.
Признать за К. право собственности на 3737/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: ХХХ.
Взыскать с ООО "Объстройпроект" государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Трофимовой Т.М., объяснения представителя ООО "Объстройпроект" П., представителя К. - Е., суд кассационной инстанции
К. обратилась в суд с иском к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: ХХХ.
В исковом заявлении К. указала о том, что 31.03.2008 г. заключила с ООО "Обьстройпроект" договор N 60/342-217 участия в долевом строительстве, данный договор подписан сторонами, произведена его государственная регистрация. Согласно условиям договора ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 по строительному адресу: ХХХ, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.
Согласно п. 1.6 договора ответчик обязался получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию в срок до 31.12.2008 г. и передать объект в ее собственность до 31.01.2009 г.
Она уплатила по договору 1 868 500 рублей. Обязанности ответчика по договору не исполнены до настоящего времени, не получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, объект строительства - квартира N 217 в ее собственность не передана. Уже длительное время ответчик не имеет права вести строительство здания, так как 14.06.2010 г. прекратили действие, не продлены и не получены новые разрешение на строительство и договор аренды земельного участка. В отношении ответчика введена процедура наблюдения, существует большая вероятность признания ответчика банкротом и введения конкурсного управления. Здание по ул. ХХХ является незавершенным строительством объектом.
Просила признать за ней право собственности на 3737/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: ХХХ, в состав которого входит объект долевого строительства, что равно однокомнатной квартире, расположенной в секции N 3 на 13 этаже, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв. м, общей площадью по проекту 37,37 кв. м, жилой площадью 16,34 кв. м, строительный номер квартиры 217, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 16474 кв. м.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ООО "Объстройпроект", в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение.
Полагает, что исковые требования удовлетворены необоснованно. Указывают, что площадь объекта долевого строительства увеличилась, в связи с чем у истицы возникла обязанность по внесению дополнительных денежных средств. Эта обязанность К. не исполнена, поэтому признание права собственность истицы на незавершенный строительством объект до момента исполнения истицей указанной обязанности нарушает права застройщика, необоснованно в одностороннем порядке изменяя обязательства по договору.
Полагают также, что по смыслу закона регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда, то есть работы по строительству многоквартирного дома не должны выполняться, а строительство приостановлено, либо не производиться вообще.
Считают, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства. Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования К., суд пришел к выводу о том, что истица свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" свои обязательства перед истицей не выполнили, в установленный договором срок до 31.12.2008 г., а с учетом дополнительного соглашения от 02.06.2009 года в срок до 30.09.2009 года не передал объект долевого участия - квартиру. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 31 марта 2008 года ООО "Объстройпроект" заключили с К. договор N 60/342-217 участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу ХХХ, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истице объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N 217, расположенную в секции N 3 на 13 этаже, в осях А/Б и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв. м, площадью по проекту 37,37 кв. м, жилой 16,34 кв. м (л.д. 10 - 16). Договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Новосибирской области.
В соответствии с п. 1.5 договора истица обязана внести денежные средства в размере 1868500 руб. в следующем порядке: 978500 руб. в день подписания договора, и 890000 руб. за счет кредитных средств в банке в течение 10 дней после регистрации настоящего договора (п. 2.1).
При этом стоимость одного квадратного метра составляла 47435,89 руб. за 1 квадратный метр. В соответствии с п. 1.6 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 31.12.2008 года и в срок до 31.01.2009 года передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, то есть истице (л.д. 10). Дополнительным соглашением к договору от 02.06.2009 года установлен новый срок ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства - 30.09.2009 года (л.д. 17).
Свои обязательства по договору истица выполнила, 31.03.2008 года внесла по приходному кассовому ордеру сумму 978500 руб. (л.д. 18), а оставшуюся сумму 890000 руб. перечислила 11.06.2008 года по платежному поручению N 211 через банк (л.д. 19).
Однако ответчик обязательства по вводу дома по <...> (строительный) в эксплуатацию до 30.09.2009 года не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал квартиру по договору истице.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил в установленный срок, в отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 года введена процедура банкротства - наблюдение (л.д. 38), с учетом избранного истицей способа защиты своих прав - признание права собственности на долю незавершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования К.
Доводы кассатора о том, что истица не выполнила условия договора, полностью не внесла инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь квартиры увеличилась на 0,93 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не могут быть приняты во внимание.
Как указано выше, свои обязательства по договору истица выполнила, полностью оплатила инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истица не выполнила обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 2.7 договора участия в долевом строительстве N 60/342-217 от 31.03.2008 года с К., предусмотрено (л.д. 11), что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истицы не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истицы К. увеличилась на 0,93 кв. м, следовательно и у истицы при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по оплате предъявляемой ответчиком суммы.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Доводы кассатора об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительством, поскольку строительство дома продолжается, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства, правового значения не имеют.
В данном случае следует исходить из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал истице в установленный срок объект строительства - квартиру.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, К., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4275/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июня 2011 г. по делу N 33-4275/2011
Судья Махамбетова Н.Ж.
Докладчик Трофимова Т.М.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Шостак Г.П.
судей Трофимовой Т.М., Дмитриевой Л.А.
при секретаре Л.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 14 июня 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Объстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 апреля 2011 года, которым постановлено исковые требования К. удовлетворить.
Признать за К. право собственности на 3737/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: ХХХ.
Взыскать с ООО "Объстройпроект" государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Трофимовой Т.М., объяснения представителя ООО "Объстройпроект" П., представителя К. - Е., суд кассационной инстанции
установил:
К. обратилась в суд с иском к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: ХХХ.
В исковом заявлении К. указала о том, что 31.03.2008 г. заключила с ООО "Обьстройпроект" договор N 60/342-217 участия в долевом строительстве, данный договор подписан сторонами, произведена его государственная регистрация. Согласно условиям договора ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 по строительному адресу: ХХХ, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.
Согласно п. 1.6 договора ответчик обязался получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию в срок до 31.12.2008 г. и передать объект в ее собственность до 31.01.2009 г.
Она уплатила по договору 1 868 500 рублей. Обязанности ответчика по договору не исполнены до настоящего времени, не получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, объект строительства - квартира N 217 в ее собственность не передана. Уже длительное время ответчик не имеет права вести строительство здания, так как 14.06.2010 г. прекратили действие, не продлены и не получены новые разрешение на строительство и договор аренды земельного участка. В отношении ответчика введена процедура наблюдения, существует большая вероятность признания ответчика банкротом и введения конкурсного управления. Здание по ул. ХХХ является незавершенным строительством объектом.
Просила признать за ней право собственности на 3737/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: ХХХ, в состав которого входит объект долевого строительства, что равно однокомнатной квартире, расположенной в секции N 3 на 13 этаже, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв. м, общей площадью по проекту 37,37 кв. м, жилой площадью 16,34 кв. м, строительный номер квартиры 217, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 16474 кв. м.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ООО "Объстройпроект", в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение.
Полагает, что исковые требования удовлетворены необоснованно. Указывают, что площадь объекта долевого строительства увеличилась, в связи с чем у истицы возникла обязанность по внесению дополнительных денежных средств. Эта обязанность К. не исполнена, поэтому признание права собственность истицы на незавершенный строительством объект до момента исполнения истицей указанной обязанности нарушает права застройщика, необоснованно в одностороннем порядке изменяя обязательства по договору.
Полагают также, что по смыслу закона регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда, то есть работы по строительству многоквартирного дома не должны выполняться, а строительство приостановлено, либо не производиться вообще.
Считают, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства. Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования К., суд пришел к выводу о том, что истица свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" свои обязательства перед истицей не выполнили, в установленный договором срок до 31.12.2008 г., а с учетом дополнительного соглашения от 02.06.2009 года в срок до 30.09.2009 года не передал объект долевого участия - квартиру. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 31 марта 2008 года ООО "Объстройпроект" заключили с К. договор N 60/342-217 участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу ХХХ, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истице объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N 217, расположенную в секции N 3 на 13 этаже, в осях А/Б и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв. м, площадью по проекту 37,37 кв. м, жилой 16,34 кв. м (л.д. 10 - 16). Договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Новосибирской области.
В соответствии с п. 1.5 договора истица обязана внести денежные средства в размере 1868500 руб. в следующем порядке: 978500 руб. в день подписания договора, и 890000 руб. за счет кредитных средств в банке в течение 10 дней после регистрации настоящего договора (п. 2.1).
При этом стоимость одного квадратного метра составляла 47435,89 руб. за 1 квадратный метр. В соответствии с п. 1.6 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 31.12.2008 года и в срок до 31.01.2009 года передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, то есть истице (л.д. 10). Дополнительным соглашением к договору от 02.06.2009 года установлен новый срок ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства - 30.09.2009 года (л.д. 17).
Свои обязательства по договору истица выполнила, 31.03.2008 года внесла по приходному кассовому ордеру сумму 978500 руб. (л.д. 18), а оставшуюся сумму 890000 руб. перечислила 11.06.2008 года по платежному поручению N 211 через банк (л.д. 19).
Однако ответчик обязательства по вводу дома по <...> (строительный) в эксплуатацию до 30.09.2009 года не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал квартиру по договору истице.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил в установленный срок, в отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 года введена процедура банкротства - наблюдение (л.д. 38), с учетом избранного истицей способа защиты своих прав - признание права собственности на долю незавершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования К.
Доводы кассатора о том, что истица не выполнила условия договора, полностью не внесла инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь квартиры увеличилась на 0,93 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не могут быть приняты во внимание.
Как указано выше, свои обязательства по договору истица выполнила, полностью оплатила инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истица не выполнила обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 2.7 договора участия в долевом строительстве N 60/342-217 от 31.03.2008 года с К., предусмотрено (л.д. 11), что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истицы не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истицы К. увеличилась на 0,93 кв. м, следовательно и у истицы при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по оплате предъявляемой ответчиком суммы.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Доводы кассатора об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительством, поскольку строительство дома продолжается, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства, правового значения не имеют.
В данном случае следует исходить из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал истице в установленный срок объект строительства - квартиру.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, К., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)