Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Местеховская Е.В.
Докладчик Трофимова Т.М.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Дроня Ю.И.
судей Трофимовой Т.М., Кузьменок А.В.
при секретаре Л.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 28 июня 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Обьстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 05 мая 2011 года, которым постановлено исковые требования В. к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за В. право собственности на 8256/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: <...> (строительный), в состав которого входит объект долевого строительства, что равно трехкомнатной квартире ХХХ.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Трофимовой Т.М., суд кассационной инстанции
В. обратился в суд с иском к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю размером 8256/2230613 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Х.
В обоснование своих исковых требований указывает, что 10 июня 2010 года заключил с ООО "Обьстройпроект" договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался в срок до 30 июня 2010 года осуществить строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Новосибирск, <...>, получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию и в срок до 30 июля 2010 года передать в собственность истцу объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру, ХХХ.
Свои обязательства в части оплаты инвестиционного взноса истец выполнил в полном объеме.
Строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения Х, осуществлялось ответчиком на земельном участке общей площадью 16474 кв. м с кадастровым номером 54:35:014205:0023 на основании: договора аренды земельного участка N 52353 от 06.03.2006 г., разрешения на строительство N RU54303000-317/1 от 12.08.2009 г., которые не продлены и прекратили свое действие 14 июня 2010 года. Действующее разрешение на строительство и действующее разрешение - договор аренды на земельный участок с соответствующим разрешенным использованием у ответчика отсутствуют. Кроме того, в отношении ответчика начата процедура банкротства.
В настоящее время жилой дом Х не введен в эксплуатацию, квартира в собственность истца не передана. Здание Х является незавершенным строительством объектом.
Просил признать за ним право собственности на 8256/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: ХХХ.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ООО "Обьстройпроект", в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение.
Полагают, что исковые требования удовлетворены необоснованно. Указывают, что площадь объекта долевого строительства увеличилась, в связи с чем у истца возникла обязанность по внесению дополнительных денежных средств. Эта обязанность В. не исполнена, поэтому признание права собственность истца на незавершенный строительством объект до момента исполнения истцом указанной обязанности нарушает право застройщика, необоснованно в одностороннем порядке изменяя обязательства по договору.
Полагают также, что по смыслу закона регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договора подряда, то есть работы по строительству многоквартирного дома не должны выполняться, а строительство приостановлено, либо не производиться вообще.
Считают, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства. Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Указывают, что суд вышел за пределы исковых требований и разрешил вопрос, не являющийся предметом спора. Суд не указал в решении материальный закон, на основании которого заключен договор.
Суд не учел, что по предварительным обмерам площадь квартиры истца увеличилась на 2,44 кв. м, следовательно обязательства истца по оплате стоимости квартиры не исполнены в полном объеме. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, неисполнение обязательств по оплате объекта долевого участия строительства на условиях договора, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.
Указывает, что многоквартирный дом является предметом действующих договоров строительного подряда, работы ведутся, имеется разрешение на строительство от 01.10.2010 г., срок продлен до 01.10.2011 г.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования В., суд пришел к выводу о том, что истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнил надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" свои обязательства перед истцом не выполнили, в установленный договором срок до 30.07.2010 года не передал объект долевого участия - квартиру. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 10.06.2010 года ООО "Обьстройпроект" заключили с В. договор N 60/315 участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу <...>, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру ХХХ.
В соответствии с п. 1.5 договора истец обязан внести денежные средства в размере 2725000 руб. в срок до 20.06.2010 г. (п. 2.1). При этом стоимость одного квадратного метра составляла 32325,02 руб. В соответствии с п. 1.7 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 30.06.2010 года и в срок до 30.07.2010 года передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, то есть истцу.
Свои обязательства по договору истец выполнил, 16 июня 2010 года произвел оплату инвестиционного взноса в размере 2725000 руб., что подтверждается квитанцией Сбербанка РФ от 16.06.2010 года (л.д. 14).
Однако ответчик обязательства по вводу дома по <...> (строительный) в эксплуатацию до 30.06.2010 года не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал в срок до 30.07.2010 года квартиру по договору истцу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил в установленный срок, в отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 года введена процедура банкротства - наблюдение (л.д. 36 - 39), с учетом избранного истцом способа защиты своих прав - признание права собственности на долю незавершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования В.
Доводы кассатора о том, что истец не выполнил условия договора, полностью не внес инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь квартиры увеличилась на 2,44 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не могут быть приняты во внимание.
Как указано выше, свои обязательства по договору истец выполнил, полностью оплатил инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истец не выполнил обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам по делу.
Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве N 60/315 от 10.06.2010 года с В. предусмотрено (л.д. 8), что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истца не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истца В. увеличилась на 2,44 кв. м, следовательно и у истца при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по оплате предъявляемой ответчиком суммы.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Доводы кассатора об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительством, поскольку строительство дома продолжается, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства, правового значения не имеют.
В данном случае следует исходить из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал истцу в установленный срок объект строительства - квартиру.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, В., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 05 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4691/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2011 г. по делу N 33-4691/2011
Судья Местеховская Е.В.
Докладчик Трофимова Т.М.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Дроня Ю.И.
судей Трофимовой Т.М., Кузьменок А.В.
при секретаре Л.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 28 июня 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Обьстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 05 мая 2011 года, которым постановлено исковые требования В. к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за В. право собственности на 8256/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: <...> (строительный), в состав которого входит объект долевого строительства, что равно трехкомнатной квартире ХХХ.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Трофимовой Т.М., суд кассационной инстанции
установил:
В. обратился в суд с иском к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю размером 8256/2230613 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Х.
В обоснование своих исковых требований указывает, что 10 июня 2010 года заключил с ООО "Обьстройпроект" договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался в срок до 30 июня 2010 года осуществить строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Новосибирск, <...>, получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию и в срок до 30 июля 2010 года передать в собственность истцу объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру, ХХХ.
Свои обязательства в части оплаты инвестиционного взноса истец выполнил в полном объеме.
Строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения Х, осуществлялось ответчиком на земельном участке общей площадью 16474 кв. м с кадастровым номером 54:35:014205:0023 на основании: договора аренды земельного участка N 52353 от 06.03.2006 г., разрешения на строительство N RU54303000-317/1 от 12.08.2009 г., которые не продлены и прекратили свое действие 14 июня 2010 года. Действующее разрешение на строительство и действующее разрешение - договор аренды на земельный участок с соответствующим разрешенным использованием у ответчика отсутствуют. Кроме того, в отношении ответчика начата процедура банкротства.
В настоящее время жилой дом Х не введен в эксплуатацию, квартира в собственность истца не передана. Здание Х является незавершенным строительством объектом.
Просил признать за ним право собственности на 8256/2230613 долей на объект незавершенного строительства по адресу: ХХХ.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ООО "Обьстройпроект", в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение.
Полагают, что исковые требования удовлетворены необоснованно. Указывают, что площадь объекта долевого строительства увеличилась, в связи с чем у истца возникла обязанность по внесению дополнительных денежных средств. Эта обязанность В. не исполнена, поэтому признание права собственность истца на незавершенный строительством объект до момента исполнения истцом указанной обязанности нарушает право застройщика, необоснованно в одностороннем порядке изменяя обязательства по договору.
Полагают также, что по смыслу закона регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договора подряда, то есть работы по строительству многоквартирного дома не должны выполняться, а строительство приостановлено, либо не производиться вообще.
Считают, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства. Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Указывают, что суд вышел за пределы исковых требований и разрешил вопрос, не являющийся предметом спора. Суд не указал в решении материальный закон, на основании которого заключен договор.
Суд не учел, что по предварительным обмерам площадь квартиры истца увеличилась на 2,44 кв. м, следовательно обязательства истца по оплате стоимости квартиры не исполнены в полном объеме. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, неисполнение обязательств по оплате объекта долевого участия строительства на условиях договора, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.
Указывает, что многоквартирный дом является предметом действующих договоров строительного подряда, работы ведутся, имеется разрешение на строительство от 01.10.2010 г., срок продлен до 01.10.2011 г.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования В., суд пришел к выводу о том, что истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнил надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" свои обязательства перед истцом не выполнили, в установленный договором срок до 30.07.2010 года не передал объект долевого участия - квартиру. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 10.06.2010 года ООО "Обьстройпроект" заключили с В. договор N 60/315 участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу <...>, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру ХХХ.
В соответствии с п. 1.5 договора истец обязан внести денежные средства в размере 2725000 руб. в срок до 20.06.2010 г. (п. 2.1). При этом стоимость одного квадратного метра составляла 32325,02 руб. В соответствии с п. 1.7 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 30.06.2010 года и в срок до 30.07.2010 года передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, то есть истцу.
Свои обязательства по договору истец выполнил, 16 июня 2010 года произвел оплату инвестиционного взноса в размере 2725000 руб., что подтверждается квитанцией Сбербанка РФ от 16.06.2010 года (л.д. 14).
Однако ответчик обязательства по вводу дома по <...> (строительный) в эксплуатацию до 30.06.2010 года не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал в срок до 30.07.2010 года квартиру по договору истцу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил в установленный срок, в отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 года введена процедура банкротства - наблюдение (л.д. 36 - 39), с учетом избранного истцом способа защиты своих прав - признание права собственности на долю незавершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования В.
Доводы кассатора о том, что истец не выполнил условия договора, полностью не внес инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь квартиры увеличилась на 2,44 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не могут быть приняты во внимание.
Как указано выше, свои обязательства по договору истец выполнил, полностью оплатил инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истец не выполнил обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам по делу.
Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве N 60/315 от 10.06.2010 года с В. предусмотрено (л.д. 8), что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истца не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истца В. увеличилась на 2,44 кв. м, следовательно и у истца при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по оплате предъявляемой ответчиком суммы.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Доводы кассатора об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительством, поскольку строительство дома продолжается, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства, правового значения не имеют.
В данном случае следует исходить из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал истцу в установленный срок объект строительства - квартиру.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, В., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 05 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)