Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Яковинов П.В.
Докладчик Карболина В.А.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Панариной Э.В.
Судей Карболиной В.А., Зиновьевой Е.Ю.
При секретаре Ц.О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 14 июля 2011 года дело по кассационной жалобе представителя ООО "Обьстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 20 мая 2011 года, которым иск П.И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворен.
Признано за П.И.И. право собственности на долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Н., ул. А.Л., ...., в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции N.., на этаже N.., в осях и площадью с учетом балконов и лоджий.... кв. м, общей площадью по проекту.... кв. м, жилой площадью..... кв. м, строительный номер квартиры.... расположенной на земельном участке с кадастровым номером...... из земель поселений, расположенном в пределах Д. района г. Н., площадью.... кв. м.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя П.И.И. - П.А.В., суд кассационной инстанции
П.И.И. обратился в суд с иском к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование иска указал, что 21 февраля 2007 года между ООО "Обьстройпроект" и ним был заключен договор N участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать ему однокомнатную квартиру, расположенную в секции N.., на этаже.., в осях. и..., площадью с учетом балконов и лоджий.... кв. м, общей площадью по проекту.... кв. м, жилой площадью..... кв. м, строительный номер квартиры..., в 17-этажном жилом доме переменной этажности со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: г. Н., ул. А., ..., в срок до 31 января 2009 года.
Обязательство по оплате денежной суммы за передачу прав в размере..... рублей исполнено им в полном объеме. Однако до настоящего времени дом не построен, объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введен и ему по акту приема-передачи не передан.
Просил признать за ним право собственности на..... доли в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: г. Н., ул. А., ..., в состав которого входит объект долевого строительства, что равно двухкомнатной квартире, расположенной в секции N.., на этаже N.., в осях... и... площадью с учетом балконов и лоджий.... кв. м, общей площадью по проекту..... кв. м, жилой площадью..... кв. м, строительный номер квартиры.....
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое представителем ООО "Обьстройпроект".
В кассационной жалобе просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование жалобы указывает, что в отношении ООО "Обьстройпроект" Арбитражным судом Новосибирской области 18.09.2010 года введена процедура банкротства-наблюдение.
Признание судом права собственности истца на незавершенный строительством объект до момента исполнения обязательств по оплате в полном объеме нарушает права застройщика, поскольку истцом обязательства по оплате выполнены не в полном объеме.
Кассатор указывает, что согласно предварительным обмерам, площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,67 кв. м, следовательно, участник долевого строительства в соответствии с п. 1.4., п. 1.5. договора обязан внести дополнительные денежные средства, которые истец не внес, следовательно, обязательства по договору не выполнил в полном объеме.
Кроме того, в настоящее время многоквартирный дом является предметом действующих договоров строительного подряда, ведутся работы, направленные на завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию, а по смыслу ст. 130 ГК РФ, ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда, т.е. работы по строительству дома должны не выполняться.
Ссылаясь на Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", кассатор считает, что предусмотрен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика, государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Вывод суда о том, что у ответчика не имеется действующее разрешение, необоснован, так как ответчиком было предоставлено разрешение на строительство от 10.02.2011 года сроком действия до 01.10.2011 г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования П.И.И., суд пришел к выводу, что истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" свои обязательства перед истцом не выполнил, в установленный договором срок до 31.01.2009 года не передал объект долевого участия - квартиру, строительство дома прекратил. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 21.02.2007 года ООО "Объстройпроект" заключил с П.И.И. договор N... участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу г. Н., ул. А., ... 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в секции N..., на этаже..., в осях... и..., общей площадью по проекту.... кв. м, жилой площадью..... кв. м.
В соответствии с п. 1.5 договора истец обязан внести денежные средства в размере.....рублей в сроки, указанные в пункте 2.1. договора. При этом стоимость одного квадратного метра составляла.... руб.... коп. В соответствии с п. 1.6 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 31.12.2008 г. и в срок до 31.01.2009 г. передать объект долевого строительства участнику П.И.И.
Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме и установленные договором сроки. Однако ответчик обязательства по вводу дома по ул. А., .... в эксплуатацию до 31.12.2008 года не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал в срок до 31.01.2009 года квартиру по договору истцу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил в установленный срок, в отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 года введена процедура банкротства-наблюдение, с учетом избранного истицей способа защиты своих прав - признание права собственности на долю незавершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования П.И.И.
Доводы кассатора о том, что истец не выполнил условия договора, полностью не внес инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь его квартиры увеличилась на 1,67 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, нельзя признать обоснованными.
Как указано выше, свои обязательства по договору истец выполнил полностью, оплатил инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истец не выполнил обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве N 60/063 от 21.02.2007 года с П.И.И. предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истицы не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истицы увеличилась на 1,67 кв. м, следовательно и у истца при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по доплате суммы за 1, 67 кв. м.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Неосновательна в данном случае и ссылка кассатора на положения ст. 13 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", поскольку данная норма относится к правоотношениям, которые возникают в случае предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество, однако истицей заявлены требования иного характера.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, П.И.И., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 20 мая 2011 года по доводам жалобы оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5138\2011Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2011 г. по делу N 33-5138\\2011г.
Судья Яковинов П.В.
Докладчик Карболина В.А.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Панариной Э.В.
Судей Карболиной В.А., Зиновьевой Е.Ю.
При секретаре Ц.О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 14 июля 2011 года дело по кассационной жалобе представителя ООО "Обьстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 20 мая 2011 года, которым иск П.И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Обьстройпроект" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворен.
Признано за П.И.И. право собственности на долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Н., ул. А.Л., ...., в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции N.., на этаже N.., в осях и площадью с учетом балконов и лоджий.... кв. м, общей площадью по проекту.... кв. м, жилой площадью..... кв. м, строительный номер квартиры.... расположенной на земельном участке с кадастровым номером...... из земель поселений, расположенном в пределах Д. района г. Н., площадью.... кв. м.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя П.И.И. - П.А.В., суд кассационной инстанции
установил:
П.И.И. обратился в суд с иском к ООО "Обьстройпроект" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование иска указал, что 21 февраля 2007 года между ООО "Обьстройпроект" и ним был заключен договор N участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать ему однокомнатную квартиру, расположенную в секции N.., на этаже.., в осях. и..., площадью с учетом балконов и лоджий.... кв. м, общей площадью по проекту.... кв. м, жилой площадью..... кв. м, строительный номер квартиры..., в 17-этажном жилом доме переменной этажности со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: г. Н., ул. А., ..., в срок до 31 января 2009 года.
Обязательство по оплате денежной суммы за передачу прав в размере..... рублей исполнено им в полном объеме. Однако до настоящего времени дом не построен, объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введен и ему по акту приема-передачи не передан.
Просил признать за ним право собственности на..... доли в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: г. Н., ул. А., ..., в состав которого входит объект долевого строительства, что равно двухкомнатной квартире, расположенной в секции N.., на этаже N.., в осях... и... площадью с учетом балконов и лоджий.... кв. м, общей площадью по проекту..... кв. м, жилой площадью..... кв. м, строительный номер квартиры.....
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое представителем ООО "Обьстройпроект".
В кассационной жалобе просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование жалобы указывает, что в отношении ООО "Обьстройпроект" Арбитражным судом Новосибирской области 18.09.2010 года введена процедура банкротства-наблюдение.
Признание судом права собственности истца на незавершенный строительством объект до момента исполнения обязательств по оплате в полном объеме нарушает права застройщика, поскольку истцом обязательства по оплате выполнены не в полном объеме.
Кассатор указывает, что согласно предварительным обмерам, площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,67 кв. м, следовательно, участник долевого строительства в соответствии с п. 1.4., п. 1.5. договора обязан внести дополнительные денежные средства, которые истец не внес, следовательно, обязательства по договору не выполнил в полном объеме.
Кроме того, в настоящее время многоквартирный дом является предметом действующих договоров строительного подряда, ведутся работы, направленные на завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию, а по смыслу ст. 130 ГК РФ, ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда, т.е. работы по строительству дома должны не выполняться.
Ссылаясь на Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", кассатор считает, что предусмотрен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика, государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Вывод суда о том, что у ответчика не имеется действующее разрешение, необоснован, так как ответчиком было предоставлено разрешение на строительство от 10.02.2011 года сроком действия до 01.10.2011 г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования П.И.И., суд пришел к выводу, что истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" свои обязательства перед истцом не выполнил, в установленный договором срок до 31.01.2009 года не передал объект долевого участия - квартиру, строительство дома прекратил. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 21.02.2007 года ООО "Объстройпроект" заключил с П.И.И. договор N... участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу г. Н., ул. А., ... 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в секции N..., на этаже..., в осях... и..., общей площадью по проекту.... кв. м, жилой площадью..... кв. м.
В соответствии с п. 1.5 договора истец обязан внести денежные средства в размере.....рублей в сроки, указанные в пункте 2.1. договора. При этом стоимость одного квадратного метра составляла.... руб.... коп. В соответствии с п. 1.6 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 31.12.2008 г. и в срок до 31.01.2009 г. передать объект долевого строительства участнику П.И.И.
Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме и установленные договором сроки. Однако ответчик обязательства по вводу дома по ул. А., .... в эксплуатацию до 31.12.2008 года не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал в срок до 31.01.2009 года квартиру по договору истцу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил в установленный срок, в отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2010 года введена процедура банкротства-наблюдение, с учетом избранного истицей способа защиты своих прав - признание права собственности на долю незавершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования П.И.И.
Доводы кассатора о том, что истец не выполнил условия договора, полностью не внес инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь его квартиры увеличилась на 1,67 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, нельзя признать обоснованными.
Как указано выше, свои обязательства по договору истец выполнил полностью, оплатил инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истец не выполнил обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве N 60/063 от 21.02.2007 года с П.И.И. предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истицы не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истицы увеличилась на 1,67 кв. м, следовательно и у истца при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по доплате суммы за 1, 67 кв. м.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Неосновательна в данном случае и ссылка кассатора на положения ст. 13 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", поскольку данная норма относится к правоотношениям, которые возникают в случае предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество, однако истицей заявлены требования иного характера.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, П.И.И., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 20 мая 2011 года по доводам жалобы оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)