Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Яковинов П.В.
Докладчик Зиновьева Е.Ю.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Панариной Э.В.,
судей Зиновьевой Е.Ю., Карболиной В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 14 июля 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Обьстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 16 мая 2011 года, которым постановлено иск Л.А.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Обьстройпроект" о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Л.А.В. право собственности на 6472/2230613 долей в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Новосибирск, в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать двухкомнатной квартире, общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой площадью 35,16 кв. м, расположенной на земельном участке из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения суд кассационной инстанции
Л.А.В. обратился в суд с данным иском к ООО "Обьстройпроект", указав в обоснование своего иска следующее.
20 февраля 2008 года между ООО "Обьстройпроект" и Л.А.В. был заключен Договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой площадью 35,16 кв. м, в жилом доме переменной этажности со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: г. Новосибирск, в срок до 31 января 2009 года.
Обязательство по оплате денежной суммы за передачу прав в размере 2 977 120 рублей исполнено Л.А.В. в полном объеме.
Однако до настоящего времени дом не построен, объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введен и истцу по акту приема-передачи не передан.
Исходя из размера указанных площадей, размер доли, по расчетам истца, в праве общей долевой собственности в вышеуказанном объекте незавершенного строительства составляет: S кв. / S кв. общ. = 6472 кв. м/2230613.
Просил признать за ним право собственности на 6472/2230613 доли в не завершенном строительством объекте, в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать двухкомнатной квартире общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой площадью 35,16 кв. м.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ООО "Обьстройпроект", в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение.
Полагают, что исковые требования удовлетворены необоснованно. Указывают, что площадь объекта долевого строительства увеличилась, в связи с чем у истицы возникла обязанность по внесению дополнительных денежных средств. Эта обязанность не исполнена, поэтому признание права собственность истца на не завершенный строительством объект до момента исполнения истцом указанной обязанности нарушает право застройщика, необоснованно в одностороннем порядке изменяя обязательства по договору.
Полагают также, что по смыслу закона регистрация прав на не завершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договора подряда, то есть работы по строительству многоквартирного дома не должны выполняться, а строительство приостановлено, либо не производиться вообще.
Считают, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства. Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика государственная регистрация права собственности на не завершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Указывают, что суд вышел за пределы исковых требований и разрешил вопрос, не являющийся предметом спора. Суд не указал в решении материальный закон, на основании которого заключен договор.
Указывает, что многоквартирный дом является предметом действующих договоров строительного подряда, работы ведутся, имеется разрешение на строительство от 01.10.2010 г., срок продлен до 01.10.2011 г.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию блок-секции 1 и 2 считаются сданными от. 06.2011 г., из этого следует, что общая доля будет изменена.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования Л.А.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнил надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" обязательства перед истцом не выполнены, в установленный договором срок не передан объект долевого участия - квартира. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 20.02.2008 года ООО "Обьстройпроект" заключили с Л.А.В. договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу г. Новосибирск, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой 35,16 кв. м.
В соответствии с п. 1.7 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 31.12.2008 года и в срок до 31.01.2009 года передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, то есть истцу.
Свои обязательства по договору истец выполнил, произвел оплату инвестиционного взноса в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером N 66 от 20.02.2008 года.
Однако ответчик обязательства по вводу дома в эксплуатацию до 31.12.2008 г. не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал в срок до 30.07.2010 года квартиру по договору истцу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.03.2011 года введена процедура банкротства - внешнее управление, с учетом избранного истицей способа защиты своих прав - признание права собственности на долю не завершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Л.А.В.
Доводы кассатора о том, что истец не выполнил условия договора, полностью не внес инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь квартиры увеличилась на 1, 78 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не могут быть приняты во внимание.
Как указано выше, свои обязательства по договору истец выполнил, полностью оплатил инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истец не выполнил обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве от 20.02.2008 года с Л.А.В. предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истца не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истца Л.А.В. увеличилась на 1, 78 кв. м, следовательно и у истца при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по оплате предъявляемой ответчиком суммы.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Доводы кассатора об отсутствии оснований для признания права собственности на объект не завершенного строительством, поскольку строительство дома продолжается, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства, правового значения не имеют.
В данном случае следует исходить из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал истцу в установленный срок объект строительства - квартиру.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Л.А.В., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 16 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5141/2011Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2011 г. по делу N 33-5141/2011г.
Судья Яковинов П.В.
Докладчик Зиновьева Е.Ю.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Панариной Э.В.,
судей Зиновьевой Е.Ю., Карболиной В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 14 июля 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Обьстройпроект" на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 16 мая 2011 года, которым постановлено иск Л.А.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Обьстройпроект" о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Л.А.В. право собственности на 6472/2230613 долей в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Новосибирск, в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать двухкомнатной квартире, общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой площадью 35,16 кв. м, расположенной на земельном участке из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения суд кассационной инстанции
установил:
Л.А.В. обратился в суд с данным иском к ООО "Обьстройпроект", указав в обоснование своего иска следующее.
20 февраля 2008 года между ООО "Обьстройпроект" и Л.А.В. был заключен Договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой площадью 35,16 кв. м, в жилом доме переменной этажности со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: г. Новосибирск, в срок до 31 января 2009 года.
Обязательство по оплате денежной суммы за передачу прав в размере 2 977 120 рублей исполнено Л.А.В. в полном объеме.
Однако до настоящего времени дом не построен, объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введен и истцу по акту приема-передачи не передан.
Исходя из размера указанных площадей, размер доли, по расчетам истца, в праве общей долевой собственности в вышеуказанном объекте незавершенного строительства составляет: S кв. / S кв. общ. = 6472 кв. м/2230613.
Просил признать за ним право собственности на 6472/2230613 доли в не завершенном строительством объекте, в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать двухкомнатной квартире общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой площадью 35,16 кв. м.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны ООО "Обьстройпроект", в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение.
Полагают, что исковые требования удовлетворены необоснованно. Указывают, что площадь объекта долевого строительства увеличилась, в связи с чем у истицы возникла обязанность по внесению дополнительных денежных средств. Эта обязанность не исполнена, поэтому признание права собственность истца на не завершенный строительством объект до момента исполнения истцом указанной обязанности нарушает право застройщика, необоснованно в одностороннем порядке изменяя обязательства по договору.
Полагают также, что по смыслу закона регистрация прав на не завершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договора подряда, то есть работы по строительству многоквартирного дома не должны выполняться, а строительство приостановлено, либо не производиться вообще.
Считают, что ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства. Специальной нормой предусмотрено, что в случае уклонения застройщика государственная регистрация права собственности на не завершенный строительством объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Указывают, что суд вышел за пределы исковых требований и разрешил вопрос, не являющийся предметом спора. Суд не указал в решении материальный закон, на основании которого заключен договор.
Указывает, что многоквартирный дом является предметом действующих договоров строительного подряда, работы ведутся, имеется разрешение на строительство от 01.10.2010 г., срок продлен до 01.10.2011 г.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию блок-секции 1 и 2 считаются сданными от. 06.2011 г., из этого следует, что общая доля будет изменена.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты незавершенного строительства, являющиеся в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования Л.А.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнил надлежащим образом, а ответчик ООО "Обьстройпроект" обязательства перед истцом не выполнены, в установленный договором срок не передан объект долевого участия - квартира. Суд также исходил из того, что объект долевого строительства возведен на отведенном для этого в установленном порядке земельном участке, при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Из материалов дела видно, что 20.02.2008 года ООО "Обьстройпроект" заключили с Л.А.В. договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу г. Новосибирск, 17-этажный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру общей площадью по проекту 64,72 кв. м, жилой 35,16 кв. м.
В соответствии с п. 1.7 договора, ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию с учетом требований СНиП в срок до 31.12.2008 года и в срок до 31.01.2009 года передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, то есть истцу.
Свои обязательства по договору истец выполнил, произвел оплату инвестиционного взноса в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером N 66 от 20.02.2008 года.
Однако ответчик обязательства по вводу дома в эксплуатацию до 31.12.2008 г. не выполнил, дом к этому времени не сдал и не передал в срок до 30.07.2010 года квартиру по договору истцу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В отношении ООО "Обьстройпроект" определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.03.2011 года введена процедура банкротства - внешнее управление, с учетом избранного истицей способа защиты своих прав - признание права собственности на долю не завершенного строительством объекта, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Л.А.В.
Доводы кассатора о том, что истец не выполнил условия договора, полностью не внес инвестиционный взнос, поскольку по предварительным обмерам площадь квартиры увеличилась на 1, 78 кв. м, что с учетом положений ч. 5 ст. 5 и ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", дает им право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не могут быть приняты во внимание.
Как указано выше, свои обязательства по договору истец выполнил, полностью оплатил инвестиционный взнос, поэтому доводы кассатора о том, что истец не выполнил обязательства по договору не соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве от 20.02.2008 года с Л.А.В. предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НЦТИ). Поскольку до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, ответчик не представил суду таких доказательств, следовательно обмер НЦТИ квартиры истца не произведен, поэтому ответчик не доказал, предусмотренными договором доказательствами, что площадь квартиры истца Л.А.В. увеличилась на 1, 78 кв. м, следовательно и у истца при отсутствии таких доказательств не возникла обязанность по оплате предъявляемой ответчиком суммы.
Объект незавершенного строительства законом отнесен к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Доводы кассатора об отсутствии оснований для признания права собственности на объект не завершенного строительством, поскольку строительство дома продолжается, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлен особый порядок признания права собственности на объект незавершенного строительства, правового значения не имеют.
В данном случае следует исходить из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал истцу в установленный срок объект строительства - квартиру.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Л.А.В., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Обьстройпроект", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Иные доводы кассатора были предметом исследования в суде первой инстанции, суд дал им оценку, с которой согласен суд кассационной инстанции. Каких-либо нарушений норм закона при разрешении спора судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 16 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Обьстройпроект" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)