Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Степанов П.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Судневой В.Н.,
судей Филатовой Е.С., Першиной Л.В.
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 04.07.2012 в г. Перми гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации г. Соликамска Пермского края, Т. на решение Соликамского городского суда Пермского края от 17.04.2012, которым постановлено:
Заявление П.О., П.А.С. об оспаривании постановления главы города Соликамска Пермского края признать обоснованным и удовлетворить.
Признать постановление главы города Соликамска Пермского края от 12 сентября 2011 года N <...> "О переводе жилого помещения. Находящегося по адресу: <...>, в нежилое помещение" незаконным.
Заслушав доклад судьи Филатовой Е.С., объяснения заявителя П.А.С. представителя Администрации г. Соликамска Пермского края Б., заинтересованного лица Т., изучив материалы дела, судебная коллегия,
установила:
П.О., П.А.С. обратились в суд с заявлением, в котором просили обязать Администрацию г. Соликамска устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод заявителей, отменить постановление главы Администрации г. Соликамска от 12.09.2011 N <...> "О переводе квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> из жилого в нежилое помещение в целях использования в качестве магазина промышленных товаров".
Заявление мотивировано тем, что 25.09.2011 заявители как собственники квартиры, расположенной по адресу: <...>, получили уведомление Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска о том, что указанным постановлением главы г. Соликамска помещение квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Соликамска переведено из жилого помещения в нежилое помещение в целях использования в качестве магазина промышленных товаров. Не согласившись с указанным решением, заявители как собственники смежной квартиры. Собственник других смежных квартир обратились за разъяснениями в Администрацию г. Соликамска и Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска. Согласно ответу Комитета по архитектуре и градостроительству от 19.10.2011 данное решение принято в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ на основании представленных документов. Заявители полагают, что решение о переводе помещения из жилого в нежилое принято с нарушением требований п.п. 5 п. 2 ст. 23. ЖК РФ. Подготовленный и оформленный проект переустройства и перепланировки переводимого помещения не соответствует порядку, установленному Регламентом для осуществления действий по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение на территории Соликамского городского округа, утвержденного постановлением главы г. Соликамска от 19.11.2008 N <...>, в соответствии с п. 3.3 которого в проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения, разработанный проектной организацией, имеющей право на данный вид деятельности согласно законодательству, должны входить следующие разделы: согласие собственников помещений в многоквартирном доме (2/3 от общего числа голосов, включая смежные квартиры). Ни заявители, ни другие собственник смежных квартир такого согласия не давали. Согласно рабочему проекту перепланировки и переустройства квартиры N <...> дома N <...> по у. <...> вход в помещение предполагается организовать со стороны улицы за счет демонтажа части оконного проема (наружной стены). Внешняя стена здания является ограждающей конструкцией, и разрушение части несущей стены многоквартирного дома, установление отдельной входной группы в помещение приведет к изменению объекта и, соответственно, к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, в связи с чем в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется согласие всех правообладателей данного объекта. Решением о переводе из жилого в нежилое помещение квартиры N <...> нарушаются права заявителей. В результате перепланировки и переустройства создается угроза их жизни и здоровью.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах Администрация г. Соликамска Пермского края и Т.
Апелляционная жалоба Администрации г. Соликамска Пермского края мотивирована тем, что с учетом положений ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40, ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для использования общего имущества многоквартирного дома, являющегося общей долевой собственностью, необходимо согласие 2/3 от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме; вывод суда о необходимости согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о занятии части земельного участка под "входную группу" основан на неверном толковании норм действующего законодательства. На дату принятия администрацией оспариваемого постановления земельный участок, непосредственно занятый многоквартирным домом и необходимый для его эксплуатации, сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен. Поскольку точная площадь земельного участка вычисляется по координатам поворотных точек границ земельного участка, определяемым при его межевании, тогда как установление границ (межевание) земельного участка под спорным многоквартирным домом на местности не проводилось, то вывод суда о вхождении земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома не основан на надлежащих доказательствах и противоречит нормам законодательства, поскольку несформированный в установленном законом порядке земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не является объектом гражданских прав. Из представленного на правовую экспертизу в Администрацию г. Соликамска проекта "перепланировка и переустройство кв. N <...> на первом этаже жилого дома N <...> по ул. <...>", выполненного и утвержденного уполномоченным органом, и соответствующих технических условий на перепланировку квартиры N <...> по ул. <...> следует, что работы, выполняемые в соответствии с проектом, не нарушают характеристики надежности и безопасности "объекта капитального строительства" и являются перепланировкой и переустройством, в результате производства которых не меняются параметры объекта - высота, количество этажей, площадь, объем (не реконструкция). Собственником спорной квартиры в Администрацию г. Соликамска в составе документов, предоставляемых для осуществления перевода помещения, был представлен протокол общего внеочередного собрания от 24.04.2011, в котором указано, что в голосовании по вопросу перевода спорного жилого помещения приняло участие 100 процентов голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Оснований не доверять представленным собственником переводимого помещения документам, а также обязанности требовать дополнительные документы, не указанные в п. 2 ст. 23 ЖК РФ у Администрации не было. Издавая обжалуемый ненормативный акт, глава г. Соликамска действовал в пределах полномочий, определенных федеральным законодательством, Уставом Соликамского городского округа. Полагает также, что заявителями без уважительных причин пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с соответствующей жалобой.
Т. в апелляционной жалобе ссылается на то, что ею как собственником квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> в г. Соликамске для рассмотрения заявления о переводе данного помещения из жилого в нежилое были представлены все необходимые документы. Вывод о проведенной реконструкции квартиры является ошибочным, положения п.п. 14 ст. 1 и п.п. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ истолкованы ошибочно. Судом неверно применены положения ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, поскольку никакого уменьшения общего имущества дома, присоединения общего имущества дома к квартире не произошло. Как следует из проекта перепланировки квартиры. Лестничный марш не расположен на придомовом земельном участке, его опора находится за границей участка. Не учтено. Что несущими конструкциями данного жилого дома являются поперечные стены. А не внешние. Полагает срок для обжалования постановления заявителями пропущенным.
Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает решение Соликамского городского суда Пермского края от 17.04.2012 подлежащим отмене в связи с неверными применением норм материального права.
Судом установлено, что Т. является собственником квартиры N <...>, расположенной на первом этаже многоквартирного дома N <...> по ул. <...> в г. Соликамске. Заявители П.А.С., П.О., заинтересованные лица Р., И., П.А.М. являются собственниками квартир в этом же доме.
Постановлением главы г. Соликамска Пермского края от 12.09.2011 N <...> жилое помещение, находящееся по адресу: ул. <...>, д. <...>, кв. <...>, г. Соликамск, принадлежащее Т. на праве собственности, переведено в нежилое помещение для устройства магазина промышленных товаров.
После чего Т. была оборудована входная группа из нежилого помещения с обустройством на месте оконного проема входа с лестницей, закрепленной на земельном участке.
В соответствии с проектом перепланировки квартиры, техническим заключением устройство входа в помещение влечет необходимость удаления фрагмента несущей стены многоквартирного дома. Предполагается осуществлять работы путем разборки кирпичной кладки части оконного проема (наружной стены) до уровня пола с оборудованием степеней за счет придомовой территории.
Удовлетворяя заявление П.А.С., П.О., суд первой инстанции со ссылкой на положения ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 23, п.п. 1, 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ исходил из того, что по составу и видам выполняемые работы, определенные проектом перепланировки квартиры 331, с устройством входного узла, относятся к категории "реконструкция", поскольку изменяют параметры объекта. Проведение указанных работ обусловлено разрушением части внешней стены многоквартирного дома и связано с изменением одной из несущих конструкций. В нарушение положений ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п.п. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Т. при обращении в орган местного самоуправления не соблюдены требования действующего законодательства, поскольку она не представила в Администрацию доказательства согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию объекта. При оборудовании входной группы Т. не получила согласие собственников помещений дома. Представленный Т. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования от 24.04.2011, которым закреплено согласие собственников на проводимые работы, несостоятелен, поскольку не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ, документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе, бюллетени для голосования. Доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, отсутствуют. Не было представлено таких документов и в Администрацию г. Соликамска, которой данный вопрос оставлен без внимания. Судом также сделано суждение о необходимости применения ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, несмотря на то, что земельный участок под многоквартирным домом N <...> по ул. <...> г. Соликамска не сформирован.
Вместе с тем, судом не принято во внимание следующее.
Заявление П-вых подано и рассмотрено судом в порядке главы 25 ГПК РФ, при рассмотрении в пределах которой судом дается оценка правомерности действий (бездействия) государственных, муниципальных органов, должностных лиц.
Следовательно, суду следовало установить, правомерны ли были действия по принятию постановления от 12.09.2011 действующему законодательству, регулирующему порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение.
В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. То есть, если реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение перечислены в ст. 24 ЖК РФ. Перечень оснований является исчерпывающим.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение установлен ст. 23 ЖК РФ.
Постановление от 12.09.2011 обжалуется на том основании, что отсутствуют доказательства согласия собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> Соликамска на проводимые работы в связи с переводом жилого помещения в нежилое. Вместе с тем, с учетом вышеприведенных норм в пакете документов, прилагаемых к соответствующему заявлению Т. представлен протокол общего внеочередного заочного собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, <...>. Согласно данному протоколу в период с 15.03.2011 по 23.04.2011 по указанному адресу проведено внеочередное собрание собственников многоквартирного жилого дома путем заочного голосования по инициативе Т. На обсуждение ставились вопросы о перепланировке и переустройстве квартиры N <...>, расположенной на первом этаже жилого многоквартирного дома N <...> по ул. <...>, под магазин промышленных товаров, о передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном жилом доме по указанному адресу (земельного участка для устройства входных групп и благоустройства). По указанным вопросам согласно протоколу положительно проголосовали все собственники (100% голосов). Протокол общего собрания является документом, которым оформляются принятые решения и итоги голосования (ст. 46 ЖК РФ), его представление является достаточным для третьих лиц. Правовые основания для истребования к протоколу бюллетеней для голосования у должностных лиц местного самоуправления отсутствовали. При том, что решение общего собрания от 24.04.2011 в установленном порядке не оспорено, суд разрешая настоящее гражданское дело, не вправе был входить в обсуждение законности указанного документа.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, неправильным применением судом норм материального права решение суда от 17.04.2012 не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным принять новое решение об отказе П.А.С., П.О. в удовлетворении заявления об отмене постановления главы Администрации г. Соликамска от 12.09.2011 N <...> "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <...> г. Соликамск, в нежилое помещение".
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
Решение Соликамского городского суда Пермского края от 17.04.2012 отменить.
Принять по делу новое решение.
П.А.С., П.О. отказать в удовлетворении заявления об отмене постановления главы Администрации г. Соликамска от 12.09.2011 N <...> "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <...> г. Соликамск, в нежилое помещение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 04.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5720
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. по делу N 33-5720
Судья Степанов П.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Судневой В.Н.,
судей Филатовой Е.С., Першиной Л.В.
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 04.07.2012 в г. Перми гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации г. Соликамска Пермского края, Т. на решение Соликамского городского суда Пермского края от 17.04.2012, которым постановлено:
Заявление П.О., П.А.С. об оспаривании постановления главы города Соликамска Пермского края признать обоснованным и удовлетворить.
Признать постановление главы города Соликамска Пермского края от 12 сентября 2011 года N <...> "О переводе жилого помещения. Находящегося по адресу: <...>, в нежилое помещение" незаконным.
Заслушав доклад судьи Филатовой Е.С., объяснения заявителя П.А.С. представителя Администрации г. Соликамска Пермского края Б., заинтересованного лица Т., изучив материалы дела, судебная коллегия,
установила:
П.О., П.А.С. обратились в суд с заявлением, в котором просили обязать Администрацию г. Соликамска устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод заявителей, отменить постановление главы Администрации г. Соликамска от 12.09.2011 N <...> "О переводе квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> из жилого в нежилое помещение в целях использования в качестве магазина промышленных товаров".
Заявление мотивировано тем, что 25.09.2011 заявители как собственники квартиры, расположенной по адресу: <...>, получили уведомление Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска о том, что указанным постановлением главы г. Соликамска помещение квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Соликамска переведено из жилого помещения в нежилое помещение в целях использования в качестве магазина промышленных товаров. Не согласившись с указанным решением, заявители как собственники смежной квартиры. Собственник других смежных квартир обратились за разъяснениями в Администрацию г. Соликамска и Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска. Согласно ответу Комитета по архитектуре и градостроительству от 19.10.2011 данное решение принято в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ на основании представленных документов. Заявители полагают, что решение о переводе помещения из жилого в нежилое принято с нарушением требований п.п. 5 п. 2 ст. 23. ЖК РФ. Подготовленный и оформленный проект переустройства и перепланировки переводимого помещения не соответствует порядку, установленному Регламентом для осуществления действий по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение на территории Соликамского городского округа, утвержденного постановлением главы г. Соликамска от 19.11.2008 N <...>, в соответствии с п. 3.3 которого в проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения, разработанный проектной организацией, имеющей право на данный вид деятельности согласно законодательству, должны входить следующие разделы: согласие собственников помещений в многоквартирном доме (2/3 от общего числа голосов, включая смежные квартиры). Ни заявители, ни другие собственник смежных квартир такого согласия не давали. Согласно рабочему проекту перепланировки и переустройства квартиры N <...> дома N <...> по у. <...> вход в помещение предполагается организовать со стороны улицы за счет демонтажа части оконного проема (наружной стены). Внешняя стена здания является ограждающей конструкцией, и разрушение части несущей стены многоквартирного дома, установление отдельной входной группы в помещение приведет к изменению объекта и, соответственно, к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, в связи с чем в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется согласие всех правообладателей данного объекта. Решением о переводе из жилого в нежилое помещение квартиры N <...> нарушаются права заявителей. В результате перепланировки и переустройства создается угроза их жизни и здоровью.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах Администрация г. Соликамска Пермского края и Т.
Апелляционная жалоба Администрации г. Соликамска Пермского края мотивирована тем, что с учетом положений ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40, ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для использования общего имущества многоквартирного дома, являющегося общей долевой собственностью, необходимо согласие 2/3 от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме; вывод суда о необходимости согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о занятии части земельного участка под "входную группу" основан на неверном толковании норм действующего законодательства. На дату принятия администрацией оспариваемого постановления земельный участок, непосредственно занятый многоквартирным домом и необходимый для его эксплуатации, сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен. Поскольку точная площадь земельного участка вычисляется по координатам поворотных точек границ земельного участка, определяемым при его межевании, тогда как установление границ (межевание) земельного участка под спорным многоквартирным домом на местности не проводилось, то вывод суда о вхождении земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома не основан на надлежащих доказательствах и противоречит нормам законодательства, поскольку несформированный в установленном законом порядке земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не является объектом гражданских прав. Из представленного на правовую экспертизу в Администрацию г. Соликамска проекта "перепланировка и переустройство кв. N <...> на первом этаже жилого дома N <...> по ул. <...>", выполненного и утвержденного уполномоченным органом, и соответствующих технических условий на перепланировку квартиры N <...> по ул. <...> следует, что работы, выполняемые в соответствии с проектом, не нарушают характеристики надежности и безопасности "объекта капитального строительства" и являются перепланировкой и переустройством, в результате производства которых не меняются параметры объекта - высота, количество этажей, площадь, объем (не реконструкция). Собственником спорной квартиры в Администрацию г. Соликамска в составе документов, предоставляемых для осуществления перевода помещения, был представлен протокол общего внеочередного собрания от 24.04.2011, в котором указано, что в голосовании по вопросу перевода спорного жилого помещения приняло участие 100 процентов голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Оснований не доверять представленным собственником переводимого помещения документам, а также обязанности требовать дополнительные документы, не указанные в п. 2 ст. 23 ЖК РФ у Администрации не было. Издавая обжалуемый ненормативный акт, глава г. Соликамска действовал в пределах полномочий, определенных федеральным законодательством, Уставом Соликамского городского округа. Полагает также, что заявителями без уважительных причин пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с соответствующей жалобой.
Т. в апелляционной жалобе ссылается на то, что ею как собственником квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> в г. Соликамске для рассмотрения заявления о переводе данного помещения из жилого в нежилое были представлены все необходимые документы. Вывод о проведенной реконструкции квартиры является ошибочным, положения п.п. 14 ст. 1 и п.п. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ истолкованы ошибочно. Судом неверно применены положения ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, поскольку никакого уменьшения общего имущества дома, присоединения общего имущества дома к квартире не произошло. Как следует из проекта перепланировки квартиры. Лестничный марш не расположен на придомовом земельном участке, его опора находится за границей участка. Не учтено. Что несущими конструкциями данного жилого дома являются поперечные стены. А не внешние. Полагает срок для обжалования постановления заявителями пропущенным.
Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает решение Соликамского городского суда Пермского края от 17.04.2012 подлежащим отмене в связи с неверными применением норм материального права.
Судом установлено, что Т. является собственником квартиры N <...>, расположенной на первом этаже многоквартирного дома N <...> по ул. <...> в г. Соликамске. Заявители П.А.С., П.О., заинтересованные лица Р., И., П.А.М. являются собственниками квартир в этом же доме.
Постановлением главы г. Соликамска Пермского края от 12.09.2011 N <...> жилое помещение, находящееся по адресу: ул. <...>, д. <...>, кв. <...>, г. Соликамск, принадлежащее Т. на праве собственности, переведено в нежилое помещение для устройства магазина промышленных товаров.
После чего Т. была оборудована входная группа из нежилого помещения с обустройством на месте оконного проема входа с лестницей, закрепленной на земельном участке.
В соответствии с проектом перепланировки квартиры, техническим заключением устройство входа в помещение влечет необходимость удаления фрагмента несущей стены многоквартирного дома. Предполагается осуществлять работы путем разборки кирпичной кладки части оконного проема (наружной стены) до уровня пола с оборудованием степеней за счет придомовой территории.
Удовлетворяя заявление П.А.С., П.О., суд первой инстанции со ссылкой на положения ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 23, п.п. 1, 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ исходил из того, что по составу и видам выполняемые работы, определенные проектом перепланировки квартиры 331, с устройством входного узла, относятся к категории "реконструкция", поскольку изменяют параметры объекта. Проведение указанных работ обусловлено разрушением части внешней стены многоквартирного дома и связано с изменением одной из несущих конструкций. В нарушение положений ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п.п. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Т. при обращении в орган местного самоуправления не соблюдены требования действующего законодательства, поскольку она не представила в Администрацию доказательства согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию объекта. При оборудовании входной группы Т. не получила согласие собственников помещений дома. Представленный Т. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования от 24.04.2011, которым закреплено согласие собственников на проводимые работы, несостоятелен, поскольку не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ, документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе, бюллетени для голосования. Доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, отсутствуют. Не было представлено таких документов и в Администрацию г. Соликамска, которой данный вопрос оставлен без внимания. Судом также сделано суждение о необходимости применения ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, несмотря на то, что земельный участок под многоквартирным домом N <...> по ул. <...> г. Соликамска не сформирован.
Вместе с тем, судом не принято во внимание следующее.
Заявление П-вых подано и рассмотрено судом в порядке главы 25 ГПК РФ, при рассмотрении в пределах которой судом дается оценка правомерности действий (бездействия) государственных, муниципальных органов, должностных лиц.
Следовательно, суду следовало установить, правомерны ли были действия по принятию постановления от 12.09.2011 действующему законодательству, регулирующему порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение.
В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. То есть, если реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение перечислены в ст. 24 ЖК РФ. Перечень оснований является исчерпывающим.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение установлен ст. 23 ЖК РФ.
Постановление от 12.09.2011 обжалуется на том основании, что отсутствуют доказательства согласия собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> Соликамска на проводимые работы в связи с переводом жилого помещения в нежилое. Вместе с тем, с учетом вышеприведенных норм в пакете документов, прилагаемых к соответствующему заявлению Т. представлен протокол общего внеочередного заочного собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, <...>. Согласно данному протоколу в период с 15.03.2011 по 23.04.2011 по указанному адресу проведено внеочередное собрание собственников многоквартирного жилого дома путем заочного голосования по инициативе Т. На обсуждение ставились вопросы о перепланировке и переустройстве квартиры N <...>, расположенной на первом этаже жилого многоквартирного дома N <...> по ул. <...>, под магазин промышленных товаров, о передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном жилом доме по указанному адресу (земельного участка для устройства входных групп и благоустройства). По указанным вопросам согласно протоколу положительно проголосовали все собственники (100% голосов). Протокол общего собрания является документом, которым оформляются принятые решения и итоги голосования (ст. 46 ЖК РФ), его представление является достаточным для третьих лиц. Правовые основания для истребования к протоколу бюллетеней для голосования у должностных лиц местного самоуправления отсутствовали. При том, что решение общего собрания от 24.04.2011 в установленном порядке не оспорено, суд разрешая настоящее гражданское дело, не вправе был входить в обсуждение законности указанного документа.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, неправильным применением судом норм материального права решение суда от 17.04.2012 не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным принять новое решение об отказе П.А.С., П.О. в удовлетворении заявления об отмене постановления главы Администрации г. Соликамска от 12.09.2011 N <...> "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <...> г. Соликамск, в нежилое помещение".
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
Решение Соликамского городского суда Пермского края от 17.04.2012 отменить.
Принять по делу новое решение.
П.А.С., П.О. отказать в удовлетворении заявления об отмене постановления главы Администрации г. Соликамска от 12.09.2011 N <...> "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <...> г. Соликамск, в нежилое помещение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)