Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Клименко Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ульянова Р.Л.,
судей Романовой И.Е., Начарова Д.В.
при секретаре К.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" к К.А., И. третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "ЮграТеплоГазСтрой" о нечинении препятствий на допуск в офисное помещение для обслуживания имущества многоквартирного дома,
по апелляционной жалобе К.А., И. на решение Ханты-Мансийского районного суда от 06 февраля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" к К.А., И., третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "ЮграТеплоГазСтрой" о нечинении препятствий на допуск в офисное помещение для обслуживания имущества многоквартирного дома - удовлетворить.
Обязать К.А. и И., как собственников офисного помещения в доме по адресу: г (адрес обезличен) не чинить препятствий управляющей компании Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" в обслуживание общего имущества многоквартирного дома, расположенного в офисном помещении площадью 208,7 кв. м по адресу: (адрес обезличен)., обеспечив постоянный доступ сотрудников Управляющей компании Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" к общему имуществу жильцов многоквартирного дома расположенного в офисном помещении площадью 208,7 кв. м по адресу: (адрес обезличен) для обслуживания общего имущества собственников дома.
Взыскать с К.А. и И. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. с каждого и расходы по оплате услуг представителя в размере по 10 000 руб. с каждого".
Заслушав доклад судьи Ульянова Р.Л., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам. Требования мотивированы тем, что ответчики, являясь собственниками офисного помещения по адресу: (адрес обезличен), незаконно препятствуют доступу специалистов управляющей компании ООО "Новый город" для обслуживания систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, оснащенных запорной и регулирующей арматурой, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, находящихся в их офисе. Исполнение указанных обязанностей ответчики на себя не берут, создавая угрозу безопасности эксплуатации жилого дома и препятствуя исполнению обязанностей истца, предусмотренных нормами жилищного и гражданского законодательства, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491. Требования ответчиков о заключении соглашения о допуске специалистов с ежемесячной оплатой в сумме 50 000 руб. считают незаконными.
Представитель ответчиков и третьего лица С., исковые требования не признал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе И., К.А. просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своих требований указывают на то, что технический паспорт на офисное помещение ответчиков не содержит каких-либо сведений о наличии в нем каких-либо систем коммуникаций, относящихся к общему имуществу, кроме тех, которые отражены в п. 8 раздела о техническом описании конструктивных элементов здания. Суд, без каких-либо доказательств констатировал, что коммуникации обслуживающие дом, находятся под навесным потолком офисного помещения и доступ к ним возможен только через офисное помещение. Также согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, какие-либо обременения на права собственников офисного помещения не установлены. Нахождение в помещениях инженерных коммуникаций систем отопления, холодного водоснабжения, канализации, имеющих запорную арматуру и ревизии для прочистки, не является достаточным основанием для отнесения данных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, а потому собственник такого помещения самостоятелен в выборе условий проведения каких-либо работ обслуживающей организацией по своему усмотрению, по времени, месту проведения работ и в присутствии его представителей. Кроме того, истцом не доказан факт не допуска и факт необходимости своего доступа в офисные помещения. Суд не учел, что титульным владельцем спорного офисного помещения является арендатор данного помещения ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Именно Общество владеет данным помещением и обеспечивает допуск тех или иных лиц, а также в силу договоров аренды, самостоятельно взаимодействует как с управляющей организаций, так и с ресурсоснабжающими. Ответчиком по рассматриваемому спору может быть исключительно фактический владелец помещением (арендатор) - ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Судом необоснованно взысканы расходы на оплату услуг представителя по соглашению N 10-0 от 27.05.2010 г., поскольку в мае 2010 года были спорные отношения только между ООО "Новый город" и ООО "ЮграТеплоГазСтрой", с ответчиками никакого спора не было. Спор возник лишь в декабре 2010 года, т.е спустя 6 месяцев после того как было заключено соглашение с адвокатом.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца, ответчики, представитель третьего лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 327, 167 ГПК РФ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно выписки из протокола N 1 общего собрания собственников квартир многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес обезличен) от 26 июня 2007 года, ООО "Новый город" является управляющей компанией многоквартирного жилого дома (номер обезличен) по улице (адрес обезличен) (л.д. 24-26).
Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер обезличен) от 15 февраля 2011 года, нежилое офисное помещение, площадью 208,7 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома (адрес обезличен), находится в общей долевой собственности К.А. и И., что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 октября 2008 года серии (номер обезличен)
Истец ссылается на то, что собственники вышеуказанного помещения своими действиями препятствуют представителям ООО "Новый город" в доступе в указанное помещение для обслуживания общего имущества.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его права собственности или законного владения. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика (пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном дом ", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (с изменениями от 06 мая 2011 года) установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Материалами дела подтвержден факт нахождения в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения, то есть в целом всего многоквартирного дома.
Судом установлено, что коммуникации, обслуживающие дом (адрес обезличен), находятся под навесным потолком офисного помещения, принадлежащего ответчикам на праве собственности, и доступ к ним возможен только через офисное помещение ответчиков. Другого доступа, минуя офисное помещение ответчиков, нет.
Как видно из раздела технического описания конструктивных элементов здания и определения износа технического паспорта части жилого дома (офисное помещение) по (адрес обезличен), а также протокола осмотра места происшествия /л.д. 59-62, 198/ то в данном помещении находятся: центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, газоснабжение. Данные коммуникации закольцованы с центральным отоплением, водоснабжением всего многоквартирного дома.
Под инженерными коммуникациями предусматривается в том числе и нахождение в подвальных помещениях отключающих и спускных кранов, позволяющие производить спуск воды и отключение стояка при проведении ремонтных, промывных и других работ по обслуживанию и эксплуатации системы отопления. Отключающей арматуры, позволяющей в случае ремонта отключать стояки водоснабжения, в зону обслуживания которой, входят все помещения. Установление на стояках ревизии для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации, а на канализационных выпусках в наружные сети, установление прочистки для очищения самих лежаков. В зону обслуживания данных устройств входят все помещения, расположенные в подвальных помещениях и выше лежащих этажах.
Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома.
Установлено, что собственники жилого дома доверили обслуживание и эксплуатацию жилого дома истцу, о чем с ним заключен договор на обслуживание спорного дома/л.д. 24-26/.
Судом установлено, что свободный доступ работников обслуживающей организации-истца ограничен, коммуникации скрыты подвесным потолком доступ возможен только через железную дверь запираемую ответчиком /л.д. 59-62/.
Доводы истца о не допуске их представителей в офисное помещение ответчиков для обслуживания общего имущества нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Согласно содержания постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 17 декабря 2010 года и от 24 июня 2011 года установлено, что 14 декабря 2010 года на дежурный телефон ООО "Новый город" поступило сообщение об отсутствии тепловой энергии в жилом доме (адрес обезличен). Мастером ООО "Новый город" было произведено обследование, в ходе которого выяснено, что отсутствие тепловой энергии произошло вследствие перекрытия задвижек на стояках отопления, расположенных в нежилом помещении цокольного этажа. В данном помещении располагается офис фирмы ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Мастера фирмы ООО "Новый город" для проверки целостности системы и устранения прекращения подачи тепловой энергии представители ООО "ЮграТеплоГазСтрой" не допустили.
В судебном заседании свидетель Д. суду пояснила, что в декабре 2010 года исполняла обязанности директора ООО "Новый город". Данное общество является управляющей компанией дома (адрес обезличен). Собственниками нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже дома являются К.А. и И., руководители фирмы ООО "ЮграТеплоГазСтрой". 02.12.2010 года было произведено отключение коммунальных услуг. 14.12.2010 года на дежурный телефон ООО "Новый город" поступило сообщение об отсутствии тепловой энергии в жилом доме (адрес обезличен). Мастером ООО "Новый город" было произведено обследование, в ходе которого выяснено, что отсутствие тепловой энергии произошло вследствие перекрытия задвижек на стояках отопления, расположенных в нежилом помещении цокольного этажа. Мастера фирмы ООО "Новый город" для проверки целостности системы и устранения прекращения подачи тепловой энергии не допустили. Коммуникации, обслуживающие дом (адрес обезличен), находятся под навесным потолком офисного помещения, принадлежащего ответчикам на праве собственности, и доступ к ним возможен только через офисное помещение ответчиков. Другого доступа, минуя офисное помещение ответчиков, нет.
Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей Е. и П. подтвердили наличие конфликта между ООО "Новый город" и ответчиками по поводу отключения тепловой энергии.
Установлено, что ответчики К.А. и И. направили в адрес ООО "Новый город" письмо с требованием оплаты за допуск их представителей к обслуживанию коммуникаций жилого дома, проходящих через принадлежащее им помещение.
Так, в письме, поступившем 15.12.2010 года, вх. N (номер обезличен) К.А. и И. потребовали у истца ООО "Новый город" 50000 рублей ежемесячно за допуск в помещение, где находятся общие для дома сети тепло - и водоснабжения, канализации (л.д. 10).
В письме, поступившем 09.09.2011 года, вх. N (номер обезличен), ответчики К.А. и И. вновь потребовали указать размер оплаты им "за сохранность обслуживаемого... общего имущества... общим инженерным сетям", часть которого находится в их помещении (л.д. 123).
Отказ в свободном допуске, направленный в адрес управляющей компании ООО "Новый город" многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен), персонала, обслуживающего инженерные коммуникации, являющиеся общим имуществом собственников дома, нарушает законные права и интересы последних, и недопустим.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что титульным владельцем спорного офисного помещения является арендатор данного помещения ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Во внимание приняты быть не могут, поскольку судом установлено, что собственником этого общества и помещения являются ответчики.
С учетом изложенных обстоятельств дела, суд правильно пришел к выводу о том, что ответчики К.А. и И., являющиеся собственниками данного офисного помещения, общей площадью 208,7 кв. м и расположенного в цокольном этаже дома (адрес обезличен) препятствуют представителям ООО "Новый город" в доступе в указанные помещения, для обслуживания общего имущества, все это создает угрозу безопасности эксплуатации жилого дома.
Нормы материального права были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного решения, кассационной инстанцией не установлено. Следовательно, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения по делу не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ханты-Мансийского районного суда от 06 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.., К.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Л.УЛЬЯНОВ
Судьи
И.Е.РОМАНОВА
Д.В.НАЧАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 22.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2111/2012
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2012 г. по делу N 33-2111/2012
Судья Клименко Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ульянова Р.Л.,
судей Романовой И.Е., Начарова Д.В.
при секретаре К.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" к К.А., И. третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "ЮграТеплоГазСтрой" о нечинении препятствий на допуск в офисное помещение для обслуживания имущества многоквартирного дома,
по апелляционной жалобе К.А., И. на решение Ханты-Мансийского районного суда от 06 февраля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" к К.А., И., третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "ЮграТеплоГазСтрой" о нечинении препятствий на допуск в офисное помещение для обслуживания имущества многоквартирного дома - удовлетворить.
Обязать К.А. и И., как собственников офисного помещения в доме по адресу: г (адрес обезличен) не чинить препятствий управляющей компании Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" в обслуживание общего имущества многоквартирного дома, расположенного в офисном помещении площадью 208,7 кв. м по адресу: (адрес обезличен)., обеспечив постоянный доступ сотрудников Управляющей компании Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" к общему имуществу жильцов многоквартирного дома расположенного в офисном помещении площадью 208,7 кв. м по адресу: (адрес обезличен) для обслуживания общего имущества собственников дома.
Взыскать с К.А. и И. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Новый город" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. с каждого и расходы по оплате услуг представителя в размере по 10 000 руб. с каждого".
Заслушав доклад судьи Ульянова Р.Л., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам. Требования мотивированы тем, что ответчики, являясь собственниками офисного помещения по адресу: (адрес обезличен), незаконно препятствуют доступу специалистов управляющей компании ООО "Новый город" для обслуживания систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, оснащенных запорной и регулирующей арматурой, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, находящихся в их офисе. Исполнение указанных обязанностей ответчики на себя не берут, создавая угрозу безопасности эксплуатации жилого дома и препятствуя исполнению обязанностей истца, предусмотренных нормами жилищного и гражданского законодательства, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491. Требования ответчиков о заключении соглашения о допуске специалистов с ежемесячной оплатой в сумме 50 000 руб. считают незаконными.
Представитель ответчиков и третьего лица С., исковые требования не признал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе И., К.А. просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своих требований указывают на то, что технический паспорт на офисное помещение ответчиков не содержит каких-либо сведений о наличии в нем каких-либо систем коммуникаций, относящихся к общему имуществу, кроме тех, которые отражены в п. 8 раздела о техническом описании конструктивных элементов здания. Суд, без каких-либо доказательств констатировал, что коммуникации обслуживающие дом, находятся под навесным потолком офисного помещения и доступ к ним возможен только через офисное помещение. Также согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, какие-либо обременения на права собственников офисного помещения не установлены. Нахождение в помещениях инженерных коммуникаций систем отопления, холодного водоснабжения, канализации, имеющих запорную арматуру и ревизии для прочистки, не является достаточным основанием для отнесения данных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, а потому собственник такого помещения самостоятелен в выборе условий проведения каких-либо работ обслуживающей организацией по своему усмотрению, по времени, месту проведения работ и в присутствии его представителей. Кроме того, истцом не доказан факт не допуска и факт необходимости своего доступа в офисные помещения. Суд не учел, что титульным владельцем спорного офисного помещения является арендатор данного помещения ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Именно Общество владеет данным помещением и обеспечивает допуск тех или иных лиц, а также в силу договоров аренды, самостоятельно взаимодействует как с управляющей организаций, так и с ресурсоснабжающими. Ответчиком по рассматриваемому спору может быть исключительно фактический владелец помещением (арендатор) - ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Судом необоснованно взысканы расходы на оплату услуг представителя по соглашению N 10-0 от 27.05.2010 г., поскольку в мае 2010 года были спорные отношения только между ООО "Новый город" и ООО "ЮграТеплоГазСтрой", с ответчиками никакого спора не было. Спор возник лишь в декабре 2010 года, т.е спустя 6 месяцев после того как было заключено соглашение с адвокатом.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца, ответчики, представитель третьего лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 327, 167 ГПК РФ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно выписки из протокола N 1 общего собрания собственников квартир многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес обезличен) от 26 июня 2007 года, ООО "Новый город" является управляющей компанией многоквартирного жилого дома (номер обезличен) по улице (адрес обезличен) (л.д. 24-26).
Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер обезличен) от 15 февраля 2011 года, нежилое офисное помещение, площадью 208,7 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома (адрес обезличен), находится в общей долевой собственности К.А. и И., что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 октября 2008 года серии (номер обезличен)
Истец ссылается на то, что собственники вышеуказанного помещения своими действиями препятствуют представителям ООО "Новый город" в доступе в указанное помещение для обслуживания общего имущества.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его права собственности или законного владения. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика (пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном дом ", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (с изменениями от 06 мая 2011 года) установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Материалами дела подтвержден факт нахождения в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения, то есть в целом всего многоквартирного дома.
Судом установлено, что коммуникации, обслуживающие дом (адрес обезличен), находятся под навесным потолком офисного помещения, принадлежащего ответчикам на праве собственности, и доступ к ним возможен только через офисное помещение ответчиков. Другого доступа, минуя офисное помещение ответчиков, нет.
Как видно из раздела технического описания конструктивных элементов здания и определения износа технического паспорта части жилого дома (офисное помещение) по (адрес обезличен), а также протокола осмотра места происшествия /л.д. 59-62, 198/ то в данном помещении находятся: центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, газоснабжение. Данные коммуникации закольцованы с центральным отоплением, водоснабжением всего многоквартирного дома.
Под инженерными коммуникациями предусматривается в том числе и нахождение в подвальных помещениях отключающих и спускных кранов, позволяющие производить спуск воды и отключение стояка при проведении ремонтных, промывных и других работ по обслуживанию и эксплуатации системы отопления. Отключающей арматуры, позволяющей в случае ремонта отключать стояки водоснабжения, в зону обслуживания которой, входят все помещения. Установление на стояках ревизии для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации, а на канализационных выпусках в наружные сети, установление прочистки для очищения самих лежаков. В зону обслуживания данных устройств входят все помещения, расположенные в подвальных помещениях и выше лежащих этажах.
Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома.
Установлено, что собственники жилого дома доверили обслуживание и эксплуатацию жилого дома истцу, о чем с ним заключен договор на обслуживание спорного дома/л.д. 24-26/.
Судом установлено, что свободный доступ работников обслуживающей организации-истца ограничен, коммуникации скрыты подвесным потолком доступ возможен только через железную дверь запираемую ответчиком /л.д. 59-62/.
Доводы истца о не допуске их представителей в офисное помещение ответчиков для обслуживания общего имущества нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Согласно содержания постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 17 декабря 2010 года и от 24 июня 2011 года установлено, что 14 декабря 2010 года на дежурный телефон ООО "Новый город" поступило сообщение об отсутствии тепловой энергии в жилом доме (адрес обезличен). Мастером ООО "Новый город" было произведено обследование, в ходе которого выяснено, что отсутствие тепловой энергии произошло вследствие перекрытия задвижек на стояках отопления, расположенных в нежилом помещении цокольного этажа. В данном помещении располагается офис фирмы ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Мастера фирмы ООО "Новый город" для проверки целостности системы и устранения прекращения подачи тепловой энергии представители ООО "ЮграТеплоГазСтрой" не допустили.
В судебном заседании свидетель Д. суду пояснила, что в декабре 2010 года исполняла обязанности директора ООО "Новый город". Данное общество является управляющей компанией дома (адрес обезличен). Собственниками нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже дома являются К.А. и И., руководители фирмы ООО "ЮграТеплоГазСтрой". 02.12.2010 года было произведено отключение коммунальных услуг. 14.12.2010 года на дежурный телефон ООО "Новый город" поступило сообщение об отсутствии тепловой энергии в жилом доме (адрес обезличен). Мастером ООО "Новый город" было произведено обследование, в ходе которого выяснено, что отсутствие тепловой энергии произошло вследствие перекрытия задвижек на стояках отопления, расположенных в нежилом помещении цокольного этажа. Мастера фирмы ООО "Новый город" для проверки целостности системы и устранения прекращения подачи тепловой энергии не допустили. Коммуникации, обслуживающие дом (адрес обезличен), находятся под навесным потолком офисного помещения, принадлежащего ответчикам на праве собственности, и доступ к ним возможен только через офисное помещение ответчиков. Другого доступа, минуя офисное помещение ответчиков, нет.
Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей Е. и П. подтвердили наличие конфликта между ООО "Новый город" и ответчиками по поводу отключения тепловой энергии.
Установлено, что ответчики К.А. и И. направили в адрес ООО "Новый город" письмо с требованием оплаты за допуск их представителей к обслуживанию коммуникаций жилого дома, проходящих через принадлежащее им помещение.
Так, в письме, поступившем 15.12.2010 года, вх. N (номер обезличен) К.А. и И. потребовали у истца ООО "Новый город" 50000 рублей ежемесячно за допуск в помещение, где находятся общие для дома сети тепло - и водоснабжения, канализации (л.д. 10).
В письме, поступившем 09.09.2011 года, вх. N (номер обезличен), ответчики К.А. и И. вновь потребовали указать размер оплаты им "за сохранность обслуживаемого... общего имущества... общим инженерным сетям", часть которого находится в их помещении (л.д. 123).
Отказ в свободном допуске, направленный в адрес управляющей компании ООО "Новый город" многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен), персонала, обслуживающего инженерные коммуникации, являющиеся общим имуществом собственников дома, нарушает законные права и интересы последних, и недопустим.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что титульным владельцем спорного офисного помещения является арендатор данного помещения ООО "ЮграТеплоГазСтрой". Во внимание приняты быть не могут, поскольку судом установлено, что собственником этого общества и помещения являются ответчики.
С учетом изложенных обстоятельств дела, суд правильно пришел к выводу о том, что ответчики К.А. и И., являющиеся собственниками данного офисного помещения, общей площадью 208,7 кв. м и расположенного в цокольном этаже дома (адрес обезличен) препятствуют представителям ООО "Новый город" в доступе в указанные помещения, для обслуживания общего имущества, все это создает угрозу безопасности эксплуатации жилого дома.
Нормы материального права были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного решения, кассационной инстанцией не установлено. Следовательно, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения по делу не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ханты-Мансийского районного суда от 06 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.., К.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Л.УЛЬЯНОВ
Судьи
И.Е.РОМАНОВА
Д.В.НАЧАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)