Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Образцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Селезневой А.Ф., Котовой Н.А.,
при секретаре Р.
по докладу судьи Ратьковой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании "29" марта 2011 г. в городе Твери кассационные жалобы С., действующего в интересах З., и ОАО "Камстрим" на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 16 февраля 2011 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований З. к Н., ОАО "Камстрим", ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от...2001 года, о применении последствий недействительности ничтожной сделки: договора долевого участия в строительстве от... 2004 года, заключенного между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н., признании права собственности на квартиру... в городе Твери.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ОАО "Камстрим" к Н., З., 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на квартиру... в городе Твери".
Судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с исковыми требованиями к Н., ОАО "Камстрим", ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от ...2001 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру, ссылаясь в обоснование данных требований на следующие обстоятельства.
...2001 года между З. и ОАО "Камстрим" был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры... в г. Твери. Свои обязательства по договору (финансирование строительства в сумме... руб. в срок до....2010 года) З. выполнил полностью. Обязанность по передаче З. спорной квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию ОАО "Камстрим" не была выполнена и возложена на ОАО "Камстрим" решением Пролетарского районного суда г. Твери от 03.07.2008 года.
Дом был введен в эксплуатацию только в... 2008 года. В это время застройщик ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" было ликвидировано, функции по достройке дома и передаче квартир в собственность дольщиков по договору от...2008 года были переданы от ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2". Передача прав и обязанностей по завершению строительства дома была осуществлена без согласия кредиторов ОАО "Камстрим" и З., в связи с чем данный договор является ничтожным.
Впоследствии З. стало известно о том, что спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Н., по требованию которой З. освободил спорную квартиру. Кроме того, определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 18.03.2010 года по результатам рассмотрения кассационной жалобы Н. отменено решение суда от 03.07.2008 года.
Договор долевого участия в строительстве спорной квартиры от...2004 года, заключенный между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н., является ничтожной сделкой, поскольку спорная квартира N... подлежала передаче в собственность ОАО "Камстрим" по договору о совместной деятельности предприятий N... от...1995 года и дополнительным соглашениям к нему от...1997 года и от...1997 года. По указанным сделкам ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим" полностью выполнили свои обязательства, в связи с чем ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не имело права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора долевого участия в строительстве от ...2004 года с Н. Заключение последнего противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Зарегистрированное право собственности Н. также ничтожно, поскольку государственная регистрация права имела место в период действия ареста, наложенного судом в порядке обеспечения иска. При этом у ТСЖ не имелось полномочий на передачу спорной квартиры в собственность Н., поскольку договор от...2008 года является ничтожным.
Н. нельзя считать добросовестным приобретателем. Она являлась сотрудником ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" до его ликвидации, длительное время проживает с руководителем данного ЗАО Ж.А., соответственно ей должно было быть достоверно известно, что спорная квартира подлежала передаче камчатским организациям.
ОАО "Камстрим" обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Н., З., ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на спорную квартиру. В заявлении указано, что по договору от...1995 года N... о совместной деятельности по строительству 30 квартир в доме.... в г. Твери, заключенному между ОАО "Камчатскстрой" и ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", ОАО "Камчатскстрой" перечислило ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" денежные средства в сумме... руб. за... кв. м, что соответствовало выкупу 15 квартир. Остальные 15 квартир в соответствии с дополнительным соглашением от...1997 года к договору N... от...1995 года выкупило ОАО "Камстрим".
По дополнительному соглашению от...1999 года, заключенному между ОАО "Камчастскстрой" и ОАО "Камстрим", право на достройку, распределение и оформление 15 квартир, в том числе спорной квартиры N..., передано ОАО "Камстрим", квартира N... выделялась дольщику З.
С учетом изложенных обстоятельств ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", а после его ликвидации ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2" должны были передать спорную квартиру ОАО "Камстрим".
Представитель З. адвокат Сапожников Н.Ю. встречные исковые требования не признал, полагая, что удовлетворение этих требований исключает удовлетворение требований З.
Представитель ответчика Н. адвокат Ольшевская С.В. первоначальные и встречные исковые требования не признала, ссылалась на то, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку З. состоит в договорных отношениях с ОАО "Камстрим" и не может оспаривать договор, заключенный между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н. Возврат сторон в первоначальное положение не приведет к защите прав и законных интересов истца, так как в связи с ликвидацией ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" невозможно применение двусторонней реституции. У З. отсутствуют основания и для истребования квартиры по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, поскольку он не является собственником спорой квартиры. Наличие у З. права требования спорной квартиры от ОАО "Камстрим" не влечет ничтожность оспариваемого договора.
Договор N... от...1995 года и дополнительное соглашение к нему от...1997 года не содержат указаний на наличие у ОАО "Камстрим" права на получение в собственность квартиры N.... ОАО "Камстрим" не является правопреемником ОАО "Камчатскстрой", не являлось стороной по договору N... от...1995 года, а уступка прав и обязанностей по договору не была оформлена в соответствии с действующим законодательством. Дополнительное соглашение от...1997 года, подписанное ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и ОАО "Камстрим" не свидетельствует о такой уступке. Кроме того, такое соглашение ничтожно, поскольку в нарушение ст. 450 ГК РФ и п. 5.6 договора N... оно не подписано ОАО "Камчатскстрой". ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не принимало на себя обязательства по передаче спорной квартиры ОАО "Камчатскстрой" или ОАО "Камстрим", полномочия данного ЗАО по распоряжению спорной квартирой не ограничивались.
Спорная квартира с 2009 года находится в фактическом пользовании Н., которая несет расходы по ее содержанию. Государственная регистрация права собственности Н. соответствует требованиям действующего законодательства, арест препятствием для такой регистрации не являлся. Н. также было достоверно известно о том, что ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не заключало в отношении спорной квартиры договоров с другими лицами, в том числе соглашений о включении спорной квартиры в число квартир, подлежащих передаче ОАО "Камчатскстрой" или ОАО "Камстрим". В счет оплаты стоимости спорной квартиры Н. вложила денежные средства.
Представители 3-х лиц на стороне ответчика участия в рассмотрении дела не принимали, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе С., действующего в интересах З., ставится вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование жалобы указано, что судом на основании допустимых письменных доказательств установлено, что обязательства ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" перед ОАО "Камстрим" по передаче спорной квартиры N... по договору N... от...1995 года и дополнительному соглашению к нему от...1997 года, а также обязательства ОАО "Камстрим" перед З. по договору от...2010 года в отношении той же квартиры выполнены не были. Установив такие обстоятельства, суд фактически признал наличие права требования З. и ОАО "Камстрим" в отношении данной квартиры.
Однако, при этом З. было отказано в удовлетворении исковых требований в части признания права собственности на спорную квартиру, поскольку последняя находится в собственности добросовестного приобретателя Н., у которой может быть истребована только по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ. В силу этой же нормы, по мнению суда, не могут быть удовлетворены требования З. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора долевого участия в строительстве от ...2004 года, заключенного между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н.
Между тем, такие выводы суда не основаны ни на законе, ни на материалах дела.
Так, нормы ст. 302 ГК РФ к вопросам ничтожности договора долевого участия в строительстве от... 2004 года не применимы, поскольку данный договор не является договором о возмездном приобретении имущества, а лишь порождает у дольщика право требования имущества, которое будет создано в будущем.
Право собственности Н. в отношении спорной квартиры возникло в связи с передачей е спорного имущества по акту приема-передачи от ... 2006 года ТСЖ "Мигаловская наб., дом 1, корпус 2". Однако, имеются вступившие в силу судебные акты, которыми правопреемство данного ТСЖ не установлено. Следовательно, право собственности Н. на спорную квартиру возникнуть не могло.
Не имелось оснований и для вывода о добросовестности Н. как приобретателя. Н. являлась сотрудником ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", занимала в данной организации руководящую должность. Кроме того, она зарегистрирована и проживает по адресу, по которому зарегистрирован и проживает бывший генеральный директор треста Ж.А. На момент регистрации права собственности Н. было известно о наличии уголовного дела, которое было возбуждено в отношении Ж.А. и, как следствие, о наличии правопритязаний третьих лиц (ОАО "Камстрим" и З.) на спорную квартиру. Таким образом, хотя квартира и была приобретена по возмездной сделке, возникают сомнения и по поводу возмездного характера приобретения квартиры и по поводу добросовестности приобретателя.
В отсутствие добросовестного приобретения невозможен отказ в применении последствий недействительности сделки.
Статья 302 ГК РФ не запрещает лицу, чье право нарушено, требовать за собой признания права на недвижимость, а после признания такого права по своему смотрению ставить вопрос о виндикации. При этом не исключается предъявление иска к лицу, право собственности которого зарегистрировано.
Аналогичные основания для отмены решения и направления дела на новое рассмотрение изложены в кассационной жалобе ОАО "Камстрим".
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, заслушав З., его представителя по доверенности С., представителя ОАО "Камстрим", поддержавших доводы кассационных жалоб, представителя Н. по доверенности О., возражавшую против удовлетворения жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ....2009 года в установленном порядке зарегистрировано право Н. на квартиру ... в г. Твери. Данное право возникло на основании договора долевого участия долевого участия в строительстве жилья от ...2004 года, заключенного между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" (застройщиком) и Н. (дольщиком), акта приема-передачи от ...2009 года.
Заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, З. полагал, что названный договор от ...2004 года ничтожен как не соответствующий требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, поскольку спорная квартира N... подлежала передаче ОАО "Камстрим" по договору N ... от ...1995 года и дополнительному соглашению к нему от...1997 года, в связи с чем ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не имело права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора с Н.
Действительно, ...1995 года между ОАО "Камчатскстрой" (инвестором) и ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" (подрядчиком) был заключен договор N ... о совместной деятельности по строительству 30 квартир в доме ... в г. Твери, общей площадью... кв. метров, стоимостью... неденоминированных рублей, стоимостью 1 кв. метра площади... неденоминированных рублей, являющейся фиксированной и не подлежащей коррекции до сдачи дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию определен сторонами в... 1996 года с оформлением документов подрядчиком, подтверждающих право собственности выкупленного жилья в соответствии с утвержденным списком работников АО "Камчатскстрой" -... 1996 года.
По данному договору ОАО "Камчатскстрой" перечислило ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" денежные средства в сумме... руб. за... кв. м, что соответствовало стоимости 15 квартир.
...1997 года между ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим" было заключено соглашение к договору N... от...1995 года, в соответствии с которым ОАО "Камстрим" приняло на себя все права и обязанности, вытекающие из договора N... от...1995 года на объем финансирования строительства.
...1997 года между ОАО "Камстрим" и ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" было заключено дополнительное соглашение к договору N... от...1995 года, согласно которому в связи с отсутствием средств в ОАО "Камчатскстрой" для завершения договорных обязательств по финансированию 30 квартир в установленные договором сроки ОАО "Камстрим" (инвестор) денежными зачетами в федеральный бюджет оплачивает строительство... кв. м общей площади жилья в 12-этажном доме по Мигаловской набережной, а ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" (подрядчик) обязуется в счет переуступленных зачетов своими средствами и из своих материалов выполнить работы по строительству... кв. метров жилья для ОАО "Камстрим" в ранее согласованные сроки. На данное соглашение распространено действие договора N... от ...1995 года за изъятиями, изложенными в п. 1.2 данного соглашения.
...1997 года ОАО "Камстрим" перечислило ЗАО "Трест Тверьстрой N 1"... неденоминированных рублей, в том числе налоговыми зачетами из федерального бюджета.
...1999 года между ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим" было заключено соглашение о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома по договору N... от ...1995 года, которым ОАО "Камчатскстрой" уступило ОАО "Камстрим" право достройки дома. Исходя из объема собственных денежных средств и средств дольщиков, перечисленных ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" в 1995-1997 годах за ОАО "Камчатскстрой" устанавливалось право на достройку и распределение 15 квартир, за ОАО "Камстрим" с учетом денежных средств, перечисленных в виде налоговых освобождений и других средств, устанавливалось право на достройку, распределение и оформление 15 квартир, в том числе квартиры N..., которая выделялась З.
...2010 года между З. и ОАО "Камстрим" был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры N... в доме... в г. Твери.
Оценивая упомянутые договоры и дополнительные соглашения, следует учитывать, что из их содержания не следует категоричный вывод о том, что у ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" имелись перед ОАО "Камстрим" обязательства по передаче в собственность спорной квартиры N....
В частности, предметом договора N... от...1995 года являлись... кв. метра жилой площади или 30 квартир, при этом номера конкретных квартир сторонами не указывались.
В силу п. 5.6 данного договора N... от...1995 года любые изменения и дополнения к нему имели силу только при оформлении их в письменном виде и подписании обеими сторонами.
Данное положение соответствует статье 450 ГК РФ, согласно части 1 которой изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Такие изменения (принятие обязательств по передаче конкретных квартир) в установленном порядке ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" ни с ОАО "Камчатскстрой", ни с ОАО "Камстрим" не оформляло. Изменение договора в одностороннем порядке не предусмотрено.
Соглашением от...1999 года, подписанным ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим", разделено жилье и ответственность за окончание строительства дома между данными обществами.
Хотя в указанном соглашении и указано, что оно заключалось в соответствии с договором N... от...1995 года, это не означало, что на упомянутое в нем распределение квартир соглашалось ЗАО "Трест Тверьстрой N 1". Кроме того, в соглашении речь идет о жилой площади... кв. м, а не о... кв. м, как в договоре N... от...1995 года.
Дополнительное соглашение от...1997 года подписано ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и ОАО "Камстрим", однако, не подписано ОАО "Камчатскстрой", что также противоречит п. 5.6 договора N... от...1995 года и ст. 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах полагать, что в соответствии с дополнительными соглашениями к договору N... от...1995 года у ОАО "Камстрим" или З. возникло право требования квартиры N..., нельзя.
Суд правомерно применил к спорным правоотношениям ст. 398 ГК РФ.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитора, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как правильно указал суд, в силу приведенной нормы первоначальные исковые требования З. и встречные исковые требования ОАО "Камстрим" в части признания права собственности на спорную квартиру не подлежат удовлетворению, поскольку спорная квартира находится в собственности у Н., у которой может быть истребована только по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ.
При этом, поскольку наличие вещного права на спорную квартиру ни одного из истцов не установлено, истребовать квартиру из владения Н. они не могут.
Позицию кассатора о том, что статья 302 ГК РФ не запрещает лицу, чье право нарушено, требовать за собой признания права на недвижимость, а после признания такого права по своему смотрению ставить вопрос о виндикации, принята быть не может. Право, о признании которого просили истцы, должно было возникнуть до обращения их с иском, однако в данном случае этого не имеется.
Добросовестность Н. как приобретателя в силу ст. 302 ГК РФ презюмируется, пока заинтересованной стороной не доказано обратное. Судебная коллегия соглашается с тем, что доводы З. о недобросовестности Н. носили предположительный и бездоказательный характер.
Государственная регистрация права собственности Н. соответствовала требованиям законодательства. Арест на квартиру в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" препятствием к государственной регистрации не являлся.
С учетом изложенного, оснований для пересмотра решения в условиях кассации по приведенным в жалобах доводам не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права при разрешении спора не установлено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 16 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу С. в интересах З. и ОАО "Камстрим" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.Ф.СЕЛЕЗНЕВА
Н.А.КОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1206
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2011 г. по делу N 33-1206
Судья: Образцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Селезневой А.Ф., Котовой Н.А.,
при секретаре Р.
по докладу судьи Ратьковой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании "29" марта 2011 г. в городе Твери кассационные жалобы С., действующего в интересах З., и ОАО "Камстрим" на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 16 февраля 2011 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований З. к Н., ОАО "Камстрим", ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от...2001 года, о применении последствий недействительности ничтожной сделки: договора долевого участия в строительстве от... 2004 года, заключенного между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н., признании права собственности на квартиру... в городе Твери.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ОАО "Камстрим" к Н., З., 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на квартиру... в городе Твери".
Судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с исковыми требованиями к Н., ОАО "Камстрим", ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от ...2001 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру, ссылаясь в обоснование данных требований на следующие обстоятельства.
...2001 года между З. и ОАО "Камстрим" был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры... в г. Твери. Свои обязательства по договору (финансирование строительства в сумме... руб. в срок до....2010 года) З. выполнил полностью. Обязанность по передаче З. спорной квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию ОАО "Камстрим" не была выполнена и возложена на ОАО "Камстрим" решением Пролетарского районного суда г. Твери от 03.07.2008 года.
Дом был введен в эксплуатацию только в... 2008 года. В это время застройщик ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" было ликвидировано, функции по достройке дома и передаче квартир в собственность дольщиков по договору от...2008 года были переданы от ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2". Передача прав и обязанностей по завершению строительства дома была осуществлена без согласия кредиторов ОАО "Камстрим" и З., в связи с чем данный договор является ничтожным.
Впоследствии З. стало известно о том, что спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Н., по требованию которой З. освободил спорную квартиру. Кроме того, определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 18.03.2010 года по результатам рассмотрения кассационной жалобы Н. отменено решение суда от 03.07.2008 года.
Договор долевого участия в строительстве спорной квартиры от...2004 года, заключенный между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н., является ничтожной сделкой, поскольку спорная квартира N... подлежала передаче в собственность ОАО "Камстрим" по договору о совместной деятельности предприятий N... от...1995 года и дополнительным соглашениям к нему от...1997 года и от...1997 года. По указанным сделкам ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим" полностью выполнили свои обязательства, в связи с чем ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не имело права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора долевого участия в строительстве от ...2004 года с Н. Заключение последнего противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Зарегистрированное право собственности Н. также ничтожно, поскольку государственная регистрация права имела место в период действия ареста, наложенного судом в порядке обеспечения иска. При этом у ТСЖ не имелось полномочий на передачу спорной квартиры в собственность Н., поскольку договор от...2008 года является ничтожным.
Н. нельзя считать добросовестным приобретателем. Она являлась сотрудником ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" до его ликвидации, длительное время проживает с руководителем данного ЗАО Ж.А., соответственно ей должно было быть достоверно известно, что спорная квартира подлежала передаче камчатским организациям.
ОАО "Камстрим" обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Н., З., ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2", Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на спорную квартиру. В заявлении указано, что по договору от...1995 года N... о совместной деятельности по строительству 30 квартир в доме.... в г. Твери, заключенному между ОАО "Камчатскстрой" и ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", ОАО "Камчатскстрой" перечислило ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" денежные средства в сумме... руб. за... кв. м, что соответствовало выкупу 15 квартир. Остальные 15 квартир в соответствии с дополнительным соглашением от...1997 года к договору N... от...1995 года выкупило ОАО "Камстрим".
По дополнительному соглашению от...1999 года, заключенному между ОАО "Камчастскстрой" и ОАО "Камстрим", право на достройку, распределение и оформление 15 квартир, в том числе спорной квартиры N..., передано ОАО "Камстрим", квартира N... выделялась дольщику З.
С учетом изложенных обстоятельств ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", а после его ликвидации ТСЖ "Мигаловская набережная, дом 1, корпус 2" должны были передать спорную квартиру ОАО "Камстрим".
Представитель З. адвокат Сапожников Н.Ю. встречные исковые требования не признал, полагая, что удовлетворение этих требований исключает удовлетворение требований З.
Представитель ответчика Н. адвокат Ольшевская С.В. первоначальные и встречные исковые требования не признала, ссылалась на то, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку З. состоит в договорных отношениях с ОАО "Камстрим" и не может оспаривать договор, заключенный между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н. Возврат сторон в первоначальное положение не приведет к защите прав и законных интересов истца, так как в связи с ликвидацией ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" невозможно применение двусторонней реституции. У З. отсутствуют основания и для истребования квартиры по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, поскольку он не является собственником спорой квартиры. Наличие у З. права требования спорной квартиры от ОАО "Камстрим" не влечет ничтожность оспариваемого договора.
Договор N... от...1995 года и дополнительное соглашение к нему от...1997 года не содержат указаний на наличие у ОАО "Камстрим" права на получение в собственность квартиры N.... ОАО "Камстрим" не является правопреемником ОАО "Камчатскстрой", не являлось стороной по договору N... от...1995 года, а уступка прав и обязанностей по договору не была оформлена в соответствии с действующим законодательством. Дополнительное соглашение от...1997 года, подписанное ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и ОАО "Камстрим" не свидетельствует о такой уступке. Кроме того, такое соглашение ничтожно, поскольку в нарушение ст. 450 ГК РФ и п. 5.6 договора N... оно не подписано ОАО "Камчатскстрой". ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не принимало на себя обязательства по передаче спорной квартиры ОАО "Камчатскстрой" или ОАО "Камстрим", полномочия данного ЗАО по распоряжению спорной квартирой не ограничивались.
Спорная квартира с 2009 года находится в фактическом пользовании Н., которая несет расходы по ее содержанию. Государственная регистрация права собственности Н. соответствует требованиям действующего законодательства, арест препятствием для такой регистрации не являлся. Н. также было достоверно известно о том, что ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не заключало в отношении спорной квартиры договоров с другими лицами, в том числе соглашений о включении спорной квартиры в число квартир, подлежащих передаче ОАО "Камчатскстрой" или ОАО "Камстрим". В счет оплаты стоимости спорной квартиры Н. вложила денежные средства.
Представители 3-х лиц на стороне ответчика участия в рассмотрении дела не принимали, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе С., действующего в интересах З., ставится вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование жалобы указано, что судом на основании допустимых письменных доказательств установлено, что обязательства ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" перед ОАО "Камстрим" по передаче спорной квартиры N... по договору N... от...1995 года и дополнительному соглашению к нему от...1997 года, а также обязательства ОАО "Камстрим" перед З. по договору от...2010 года в отношении той же квартиры выполнены не были. Установив такие обстоятельства, суд фактически признал наличие права требования З. и ОАО "Камстрим" в отношении данной квартиры.
Однако, при этом З. было отказано в удовлетворении исковых требований в части признания права собственности на спорную квартиру, поскольку последняя находится в собственности добросовестного приобретателя Н., у которой может быть истребована только по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ. В силу этой же нормы, по мнению суда, не могут быть удовлетворены требования З. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора долевого участия в строительстве от ...2004 года, заключенного между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и Н.
Между тем, такие выводы суда не основаны ни на законе, ни на материалах дела.
Так, нормы ст. 302 ГК РФ к вопросам ничтожности договора долевого участия в строительстве от... 2004 года не применимы, поскольку данный договор не является договором о возмездном приобретении имущества, а лишь порождает у дольщика право требования имущества, которое будет создано в будущем.
Право собственности Н. в отношении спорной квартиры возникло в связи с передачей е спорного имущества по акту приема-передачи от ... 2006 года ТСЖ "Мигаловская наб., дом 1, корпус 2". Однако, имеются вступившие в силу судебные акты, которыми правопреемство данного ТСЖ не установлено. Следовательно, право собственности Н. на спорную квартиру возникнуть не могло.
Не имелось оснований и для вывода о добросовестности Н. как приобретателя. Н. являлась сотрудником ЗАО "Трест Тверьстрой N 1", занимала в данной организации руководящую должность. Кроме того, она зарегистрирована и проживает по адресу, по которому зарегистрирован и проживает бывший генеральный директор треста Ж.А. На момент регистрации права собственности Н. было известно о наличии уголовного дела, которое было возбуждено в отношении Ж.А. и, как следствие, о наличии правопритязаний третьих лиц (ОАО "Камстрим" и З.) на спорную квартиру. Таким образом, хотя квартира и была приобретена по возмездной сделке, возникают сомнения и по поводу возмездного характера приобретения квартиры и по поводу добросовестности приобретателя.
В отсутствие добросовестного приобретения невозможен отказ в применении последствий недействительности сделки.
Статья 302 ГК РФ не запрещает лицу, чье право нарушено, требовать за собой признания права на недвижимость, а после признания такого права по своему смотрению ставить вопрос о виндикации. При этом не исключается предъявление иска к лицу, право собственности которого зарегистрировано.
Аналогичные основания для отмены решения и направления дела на новое рассмотрение изложены в кассационной жалобе ОАО "Камстрим".
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, заслушав З., его представителя по доверенности С., представителя ОАО "Камстрим", поддержавших доводы кассационных жалоб, представителя Н. по доверенности О., возражавшую против удовлетворения жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ....2009 года в установленном порядке зарегистрировано право Н. на квартиру ... в г. Твери. Данное право возникло на основании договора долевого участия долевого участия в строительстве жилья от ...2004 года, заключенного между ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" (застройщиком) и Н. (дольщиком), акта приема-передачи от ...2009 года.
Заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, З. полагал, что названный договор от ...2004 года ничтожен как не соответствующий требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, поскольку спорная квартира N... подлежала передаче ОАО "Камстрим" по договору N ... от ...1995 года и дополнительному соглашению к нему от...1997 года, в связи с чем ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" не имело права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора с Н.
Действительно, ...1995 года между ОАО "Камчатскстрой" (инвестором) и ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" (подрядчиком) был заключен договор N ... о совместной деятельности по строительству 30 квартир в доме ... в г. Твери, общей площадью... кв. метров, стоимостью... неденоминированных рублей, стоимостью 1 кв. метра площади... неденоминированных рублей, являющейся фиксированной и не подлежащей коррекции до сдачи дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию определен сторонами в... 1996 года с оформлением документов подрядчиком, подтверждающих право собственности выкупленного жилья в соответствии с утвержденным списком работников АО "Камчатскстрой" -... 1996 года.
По данному договору ОАО "Камчатскстрой" перечислило ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" денежные средства в сумме... руб. за... кв. м, что соответствовало стоимости 15 квартир.
...1997 года между ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим" было заключено соглашение к договору N... от...1995 года, в соответствии с которым ОАО "Камстрим" приняло на себя все права и обязанности, вытекающие из договора N... от...1995 года на объем финансирования строительства.
...1997 года между ОАО "Камстрим" и ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" было заключено дополнительное соглашение к договору N... от...1995 года, согласно которому в связи с отсутствием средств в ОАО "Камчатскстрой" для завершения договорных обязательств по финансированию 30 квартир в установленные договором сроки ОАО "Камстрим" (инвестор) денежными зачетами в федеральный бюджет оплачивает строительство... кв. м общей площади жилья в 12-этажном доме по Мигаловской набережной, а ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" (подрядчик) обязуется в счет переуступленных зачетов своими средствами и из своих материалов выполнить работы по строительству... кв. метров жилья для ОАО "Камстрим" в ранее согласованные сроки. На данное соглашение распространено действие договора N... от ...1995 года за изъятиями, изложенными в п. 1.2 данного соглашения.
...1997 года ОАО "Камстрим" перечислило ЗАО "Трест Тверьстрой N 1"... неденоминированных рублей, в том числе налоговыми зачетами из федерального бюджета.
...1999 года между ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим" было заключено соглашение о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома по договору N... от ...1995 года, которым ОАО "Камчатскстрой" уступило ОАО "Камстрим" право достройки дома. Исходя из объема собственных денежных средств и средств дольщиков, перечисленных ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" в 1995-1997 годах за ОАО "Камчатскстрой" устанавливалось право на достройку и распределение 15 квартир, за ОАО "Камстрим" с учетом денежных средств, перечисленных в виде налоговых освобождений и других средств, устанавливалось право на достройку, распределение и оформление 15 квартир, в том числе квартиры N..., которая выделялась З.
...2010 года между З. и ОАО "Камстрим" был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры N... в доме... в г. Твери.
Оценивая упомянутые договоры и дополнительные соглашения, следует учитывать, что из их содержания не следует категоричный вывод о том, что у ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" имелись перед ОАО "Камстрим" обязательства по передаче в собственность спорной квартиры N....
В частности, предметом договора N... от...1995 года являлись... кв. метра жилой площади или 30 квартир, при этом номера конкретных квартир сторонами не указывались.
В силу п. 5.6 данного договора N... от...1995 года любые изменения и дополнения к нему имели силу только при оформлении их в письменном виде и подписании обеими сторонами.
Данное положение соответствует статье 450 ГК РФ, согласно части 1 которой изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Такие изменения (принятие обязательств по передаче конкретных квартир) в установленном порядке ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" ни с ОАО "Камчатскстрой", ни с ОАО "Камстрим" не оформляло. Изменение договора в одностороннем порядке не предусмотрено.
Соглашением от...1999 года, подписанным ОАО "Камчатскстрой" и ОАО "Камстрим", разделено жилье и ответственность за окончание строительства дома между данными обществами.
Хотя в указанном соглашении и указано, что оно заключалось в соответствии с договором N... от...1995 года, это не означало, что на упомянутое в нем распределение квартир соглашалось ЗАО "Трест Тверьстрой N 1". Кроме того, в соглашении речь идет о жилой площади... кв. м, а не о... кв. м, как в договоре N... от...1995 года.
Дополнительное соглашение от...1997 года подписано ЗАО "Трест Тверьстрой N 1" и ОАО "Камстрим", однако, не подписано ОАО "Камчатскстрой", что также противоречит п. 5.6 договора N... от...1995 года и ст. 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах полагать, что в соответствии с дополнительными соглашениями к договору N... от...1995 года у ОАО "Камстрим" или З. возникло право требования квартиры N..., нельзя.
Суд правомерно применил к спорным правоотношениям ст. 398 ГК РФ.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитора, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как правильно указал суд, в силу приведенной нормы первоначальные исковые требования З. и встречные исковые требования ОАО "Камстрим" в части признания права собственности на спорную квартиру не подлежат удовлетворению, поскольку спорная квартира находится в собственности у Н., у которой может быть истребована только по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ.
При этом, поскольку наличие вещного права на спорную квартиру ни одного из истцов не установлено, истребовать квартиру из владения Н. они не могут.
Позицию кассатора о том, что статья 302 ГК РФ не запрещает лицу, чье право нарушено, требовать за собой признания права на недвижимость, а после признания такого права по своему смотрению ставить вопрос о виндикации, принята быть не может. Право, о признании которого просили истцы, должно было возникнуть до обращения их с иском, однако в данном случае этого не имеется.
Добросовестность Н. как приобретателя в силу ст. 302 ГК РФ презюмируется, пока заинтересованной стороной не доказано обратное. Судебная коллегия соглашается с тем, что доводы З. о недобросовестности Н. носили предположительный и бездоказательный характер.
Государственная регистрация права собственности Н. соответствовала требованиям законодательства. Арест на квартиру в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" препятствием к государственной регистрации не являлся.
С учетом изложенного, оснований для пересмотра решения в условиях кассации по приведенным в жалобах доводам не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права при разрешении спора не установлено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 16 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу С. в интересах З. и ОАО "Камстрим" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.Ф.СЕЛЕЗНЕВА
Н.А.КОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)