Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Палкова А.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Марисова А.М., Залевской Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Западно-Сибирской межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "Грифон", действующей в интересах К.В., А., К.С., к Обществу с ограниченной ответственностью "Демос" о признании недействительными части условий договора участия в долевом строительстве от 02.11.2009 /__/
по кассационной жалобе К.В. на решение Кировского районного суда г. Томска от 23 декабря 2010 года.
Заслушав доклад судьи Марисова А.М., судебная коллегия
установила:
Западно-Сибирская межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей "Грифон" (далее - ЗСМРОО по защите прав потребителей "Грифон") обратилась в суд с названным иском к ООО "Демос", действуя в интересах К.В., А., К.С. (материальных истцов). В обоснование требований указано, что 02.11.2009 между ООО "Демос" (с одной стороны) и К.В., А., К.С. (с другой стороны) заключен договор участия в долевом строительстве /__/, в который ответчиком включен ряд положений, являющихся ничтожными ввиду их несоответствия требованиям закона. Пп. 2 п. 3.2 договора не соответствует требованиям п. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". По сравнению с данной нормой права пп. 2 п. 3.2 договора ущемляет права потребителя. Условие ч. 2 п. 11.4 договора в части отказа в выплате участнику компенсации существенно нарушает права истца на собственность и недействительно в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Пункт 4.5 договора недействителен, т.к. ущемляет права истцов, обуславливает получение квартиры обязательным приобретением услуг ТСЖ. В п. 6.3 договора содержится условие, не соответствующее ст. 388 ГК РФ и ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", т.к. обязывает участника даже в случае стопроцентной оплаты его доли испрашивать согласие застройщика на уступку права требования. С учетом изложенного, просит признать недействительными пп. 2 п. 3.2, ч. 2 п. 11.4, п. 4.5, п. 6.3 договора участия в долевом строительстве от 02.11.2009 /__/, заключенного между ООО "Демос" и К.В., А., К.С.
Материальные истцы К.В., А., являющиеся также законными представителями малолетней К.С., являясь надлежаще уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.
Представители ЗСМРОО по защите прав потребителей "Грифон" С., Н. в суде, действуя в интересах К.В., А., К.С., иск поддержали по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика ООО "Демос" М. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением Кировского районного суда г. Томска от 23 декабря 2010 года на основании ст. ст. 153, 166, 168, 180, п. п. 1, 2 ст. 382, ст. 388, п. п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 135, ч. ч. 1, 3 ст. 143, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1, ч. 1 ст. 4, ч. ч. 4, 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9, ч. 1 ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в иске Западно-Сибирской межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "Грифон", действующей в интересах К.В., А., К.С., к Обществу с ограниченной ответственностью "Демос" о признании недействительными части условий договора участия в долевом строительстве от 02.11.2009 /__/ отказано.
В кассационной жалобе К.В. просит отменить решение Кировского районного суда г. Томска от 23.12.2010 и вынести по делу новое решение, указывая, что пп. 2 п. 3.2 оспариваемого договора недействителен в части права застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, т.к. не соответствует требованиям ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Пункт 3 ст. 9 данного Закона содержит исчерпывающий перечень возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и уклонение от принятия объекта строительства в него не входит, поэтому указанный пункт договора ущемляет права потребителя и является недействительным как не соответствующий закону, существенно ущемляющий права потребителя по сравнению с возможностями, предоставленными законом, а в совокупности с ч. 2 п. 11.4 договора в части отказа в выплате участнику компенсации существенно нарушает права истцов на собственность. Пункт 4.5 договора, обязывающий участника долевого строительства вступить в ТСЖ, недействителен в силу п. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обусловливает получение квартиры обязательным приобретением услуг ТСЖ. Ссылается на то, что при буквальном толковании п. 6.3 договора согласие застройщика на уступку участником права требования по договору требуется в любом случае, даже при наличии стопроцентной оплаты цены договора. Толкование ст. 388 ГК РФ и ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" показывает, что участник имеет право уступить свое право требования по договору при условии его полной оплаты и госрегистрации, поэтому условия указанного пункта договора также нарушают права участника (право на свободу совершения сделок по отчуждению права требования по договору) по сравнению с условиями, предусмотренными законом, поэтому являются недействительными.
В суд кассационной инстанции стороны не явились, поэтому дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 2 ст. 354 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, изучив и обсудив кассационную жалобу в пределах изложенных в ней доводов в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Материалами рассматриваемого дела подтверждено заключение 02.11.2009 между застройщиком (ООО "Демос") и участником, в лице которого выступают К.В., А. и К.С., договора участия в долевом строительстве /__/ (л.д. 11 - 14), зарегистрированного 12.11.2009 УФРС по Томской области, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: /__/, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику в общую долевую собственность двухкомнатную квартиру /__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м (проектная площадь), расположенную на пятом этаже.
Кассатор настаивает на ничтожности следующих положений названного договора: пп. 2 п. 3.2 в силу противоречия п. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пп. 2 п. 11.4, п. 4.5 как не соответствующий п. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п. 6.3 как противоречащего ст. 388 ГК РФ и ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ".
Согласно пп. 2 п. 3.2 договора /__/ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора в случае нарушения участником порядка и сроков оплаты цены договора, а также в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства без уважительных причин более чем на 60 дней.
По мнению кассационной коллегии, оспариваемое положение договора от 02.11.2009 /__/ отвечает правилам ст. 450 ГК РФ и соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ.
По тем же основаниям судебная коллегия отклоняет доводы кассатора о ничтожности пп. 2 п. 11.4 договора от 02.11.2009 /__/, согласно которому при расторжении настоящего договора по основаниям, указанным п. 11.2, застройщик обязан возвратить участнику уплаченную им сумму в течение 10 рабочих дней без дополнительной компенсации.
Пунктом 4.5 раздела 4 "Права и обязанности участника" оспариваемого договора предусмотрено вступление участника в товарищество собственников данного дома и оплату всех затрат, связанных с последующей эксплуатацией объекта долевого участия.
Вступление участника долевого строительства в ТСЖ в соответствии с действующим законодательством является его правом, что и предусмотрено договором. Довод кассатора о противоречии данного пункта закону не соответствует буквальному толкованию договора, исходя из положений п. 1 ст. 431 ГК РФ, которой предусмотрено при толковании условий договора принимать во внимание только буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно п. 6.3 договора от 02.11.2009 /__/ уступка участником прав требований по настоящему договору допускается с согласия застройщика после уплаты участником цены договора.
Довод кассатора о ничтожности данного положения договора основан на неверном толковании положений п. 1 ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ", согласно которой уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ, а также на ошибочном понимании ст. 388 ГК РФ.
В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
В действующем законодательстве отсутствует запрет или ограничения по передаче прав по договору долевого участия в строительстве и не исключается установление по соглашению сторон уступки прав по такому договору лишь с согласия застройщика после полной оплаты участником цены договора.
Поэтому довод кассатора о ничтожности данного положения договора не может быть признан кассационной коллегией обоснованным.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 360, абз. 2 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 23 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-588/2011
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2011 г. по делу N 33-588/2011
Судья: Палкова А.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Марисова А.М., Залевской Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Западно-Сибирской межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "Грифон", действующей в интересах К.В., А., К.С., к Обществу с ограниченной ответственностью "Демос" о признании недействительными части условий договора участия в долевом строительстве от 02.11.2009 /__/
по кассационной жалобе К.В. на решение Кировского районного суда г. Томска от 23 декабря 2010 года.
Заслушав доклад судьи Марисова А.М., судебная коллегия
установила:
Западно-Сибирская межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей "Грифон" (далее - ЗСМРОО по защите прав потребителей "Грифон") обратилась в суд с названным иском к ООО "Демос", действуя в интересах К.В., А., К.С. (материальных истцов). В обоснование требований указано, что 02.11.2009 между ООО "Демос" (с одной стороны) и К.В., А., К.С. (с другой стороны) заключен договор участия в долевом строительстве /__/, в который ответчиком включен ряд положений, являющихся ничтожными ввиду их несоответствия требованиям закона. Пп. 2 п. 3.2 договора не соответствует требованиям п. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". По сравнению с данной нормой права пп. 2 п. 3.2 договора ущемляет права потребителя. Условие ч. 2 п. 11.4 договора в части отказа в выплате участнику компенсации существенно нарушает права истца на собственность и недействительно в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей". Пункт 4.5 договора недействителен, т.к. ущемляет права истцов, обуславливает получение квартиры обязательным приобретением услуг ТСЖ. В п. 6.3 договора содержится условие, не соответствующее ст. 388 ГК РФ и ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", т.к. обязывает участника даже в случае стопроцентной оплаты его доли испрашивать согласие застройщика на уступку права требования. С учетом изложенного, просит признать недействительными пп. 2 п. 3.2, ч. 2 п. 11.4, п. 4.5, п. 6.3 договора участия в долевом строительстве от 02.11.2009 /__/, заключенного между ООО "Демос" и К.В., А., К.С.
Материальные истцы К.В., А., являющиеся также законными представителями малолетней К.С., являясь надлежаще уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.
Представители ЗСМРОО по защите прав потребителей "Грифон" С., Н. в суде, действуя в интересах К.В., А., К.С., иск поддержали по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика ООО "Демос" М. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением Кировского районного суда г. Томска от 23 декабря 2010 года на основании ст. ст. 153, 166, 168, 180, п. п. 1, 2 ст. 382, ст. 388, п. п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 135, ч. ч. 1, 3 ст. 143, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1, ч. 1 ст. 4, ч. ч. 4, 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9, ч. 1 ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в иске Западно-Сибирской межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей "Грифон", действующей в интересах К.В., А., К.С., к Обществу с ограниченной ответственностью "Демос" о признании недействительными части условий договора участия в долевом строительстве от 02.11.2009 /__/ отказано.
В кассационной жалобе К.В. просит отменить решение Кировского районного суда г. Томска от 23.12.2010 и вынести по делу новое решение, указывая, что пп. 2 п. 3.2 оспариваемого договора недействителен в части права застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, т.к. не соответствует требованиям ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Пункт 3 ст. 9 данного Закона содержит исчерпывающий перечень возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и уклонение от принятия объекта строительства в него не входит, поэтому указанный пункт договора ущемляет права потребителя и является недействительным как не соответствующий закону, существенно ущемляющий права потребителя по сравнению с возможностями, предоставленными законом, а в совокупности с ч. 2 п. 11.4 договора в части отказа в выплате участнику компенсации существенно нарушает права истцов на собственность. Пункт 4.5 договора, обязывающий участника долевого строительства вступить в ТСЖ, недействителен в силу п. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обусловливает получение квартиры обязательным приобретением услуг ТСЖ. Ссылается на то, что при буквальном толковании п. 6.3 договора согласие застройщика на уступку участником права требования по договору требуется в любом случае, даже при наличии стопроцентной оплаты цены договора. Толкование ст. 388 ГК РФ и ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" показывает, что участник имеет право уступить свое право требования по договору при условии его полной оплаты и госрегистрации, поэтому условия указанного пункта договора также нарушают права участника (право на свободу совершения сделок по отчуждению права требования по договору) по сравнению с условиями, предусмотренными законом, поэтому являются недействительными.
В суд кассационной инстанции стороны не явились, поэтому дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 2 ст. 354 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, изучив и обсудив кассационную жалобу в пределах изложенных в ней доводов в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Материалами рассматриваемого дела подтверждено заключение 02.11.2009 между застройщиком (ООО "Демос") и участником, в лице которого выступают К.В., А. и К.С., договора участия в долевом строительстве /__/ (л.д. 11 - 14), зарегистрированного 12.11.2009 УФРС по Томской области, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: /__/, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику в общую долевую собственность двухкомнатную квартиру /__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м (проектная площадь), расположенную на пятом этаже.
Кассатор настаивает на ничтожности следующих положений названного договора: пп. 2 п. 3.2 в силу противоречия п. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пп. 2 п. 11.4, п. 4.5 как не соответствующий п. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п. 6.3 как противоречащего ст. 388 ГК РФ и ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ".
Согласно пп. 2 п. 3.2 договора /__/ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора в случае нарушения участником порядка и сроков оплаты цены договора, а также в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства без уважительных причин более чем на 60 дней.
По мнению кассационной коллегии, оспариваемое положение договора от 02.11.2009 /__/ отвечает правилам ст. 450 ГК РФ и соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ.
По тем же основаниям судебная коллегия отклоняет доводы кассатора о ничтожности пп. 2 п. 11.4 договора от 02.11.2009 /__/, согласно которому при расторжении настоящего договора по основаниям, указанным п. 11.2, застройщик обязан возвратить участнику уплаченную им сумму в течение 10 рабочих дней без дополнительной компенсации.
Пунктом 4.5 раздела 4 "Права и обязанности участника" оспариваемого договора предусмотрено вступление участника в товарищество собственников данного дома и оплату всех затрат, связанных с последующей эксплуатацией объекта долевого участия.
Вступление участника долевого строительства в ТСЖ в соответствии с действующим законодательством является его правом, что и предусмотрено договором. Довод кассатора о противоречии данного пункта закону не соответствует буквальному толкованию договора, исходя из положений п. 1 ст. 431 ГК РФ, которой предусмотрено при толковании условий договора принимать во внимание только буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно п. 6.3 договора от 02.11.2009 /__/ уступка участником прав требований по настоящему договору допускается с согласия застройщика после уплаты участником цены договора.
Довод кассатора о ничтожности данного положения договора основан на неверном толковании положений п. 1 ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ", согласно которой уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ, а также на ошибочном понимании ст. 388 ГК РФ.
В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
В действующем законодательстве отсутствует запрет или ограничения по передаче прав по договору долевого участия в строительстве и не исключается установление по соглашению сторон уступки прав по такому договору лишь с согласия застройщика после полной оплаты участником цены договора.
Поэтому довод кассатора о ничтожности данного положения договора не может быть признан кассационной коллегией обоснованным.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 360, абз. 2 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 23 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)