Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Голищева Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего судьи Бржевской Г.С.,
судей Воронцова В.А. и Лозовой Н.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
12 апреля 2011 года
по докладу судьи Лозовой Н.В.
дело по кассационной жалобе представителя С.Г. - С.Н.
на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 01 марта 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С.Г. к ОАО, К., Товариществу собственников жилья о признании права долевого участия в строительстве жилого дома, определении доли участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
По вступлению в законную силу настоящего решения суда отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру N, расположенную по адресу: , принятые на основании определения Пролетарского районного суда города Твери от 15 декабря 2010 года".
Судебная коллегия
установила:
С.Г. обратился в суд с иском к ТСЖ о понуждении к исполнению обязательства передачи квартиры в собственность.
В дальнейшем истец увеличил свои исковые требования с привлечением к участию в деле в качестве соответчиков ОАО, К., а также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области, и просил суд признать за ним право долевого участия в строительстве жилого дома, определить долю его участия в строительстве указанного дома в виде квартиры N, общей площадью кв. м, кадастровый номер N, признать за ним право собственности на данную квартиру и применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного 28 июля 2004 года между К. и ЗАО в отношении квартиры.
В судебном заседании представитель истца по доверенности С.Н. отказался от ранее заявленного требования о понуждении ТСЖ исполнить обязательства по договору N о долевом строительстве квартиры в доме по, заключенному между ОАО и С.Г., обязав ТСЖ передать в собственность С.Г. квартиру общей площадью кв. м, расположенную в доме, и просил суд производство по гражданскому делу в этой части прекратить.
Судом принят частичный отказ представителя истца от иска и определением Пролетарского районного суда от 01 марта 2011 года производство по гражданскому делу в этой части прекращено.
В остальной части С.Н. поддержал исковые требования С.Г. и пояснил, что 02 октября 1995 года между истцом и ОАО был заключен договор поручения N 19 о долевом строительстве квартиры в доме.
18 октября 1995 года между ОАО и ЗАО был заключен договор N 7Ж о совместной деятельности предприятий, по условиям которого ОАО принимало участие в строительстве 30 квартир в доме. ОАО перечислило ЗАО денежные средства в сумме рублей за 990 кв. м, что соответствует оплате стоимости 15 квартир.
Из-за отсутствия денежных средств, ОАО не смогло продолжить финансирование строительства дома, в связи с чем, 21 апреля 1997 года заключило соглашение с ОАО об участии данного общества в завершении строительства дома.
28 апреля 1997 года между ОАО и ЗАО было заключено дополнительное соглашение к договору N 7-ж от 18 октября 1995 года, по условиям которого для завершения договорных обязательств по финансированию 30 квартир ОАО оплачивает строительство 1066,8 кв. м общей площади в 12-этажном жилом доме по, а подрядчик ЗАО обязуется в счет переуступленных зачетов своими техническими средствами из своих материалов выполнить работы по строительству 1066,8 кв. м жилья для ОАО, которое принимает участие в приемке жилья в эксплуатацию и распределении квартир в объеме финансирования строительства.
ОАО в полном объеме исполнило свои обязательства по данному дополнительному соглашению.
12 июля 1999 года между ОАО и ОАО было заключено соглашение о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома по договору N 7Ж от 18 октября 1995 года.
Согласно списку N 1 владельцев квартир, квартира N общей площадью кв. м по адресу: выделена в собственность С.Г.
В связи банкротством ЗАО функции по достройке дома и передаче квартир в собственность дольщиков по договору от 01 апреля 2008 года были переданы от ЗАО ТСЖ.
Вступившими в законную силу судебными актами судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда по спорам иных участников долевого строительства с ОАО и ТСЖ было установлено, что предусмотренное договором от 01 апреля 2008 года правопреемство по строительству дома действующим гражданским законодательством не предусмотрено, в связи с чем, в данной части указанная сделка ничтожна и не может повлечь юридических последствий.
Несмотря на это, председателем ТСЖ ФИО1 был оформлен акт приема-передачи спорной квартиры. Основанием подписания данного акта послужил договор о долевом участии в строительстве жилья, заключенный 28 июля 2004 года между К. и ЗАО.
Истец полагает, что данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий. На момент заключения этого договора обязанности по оплате жилья уже были исполнены ОАО. Истец так же в полном объеме исполнил свои обязанности по оплате строящегося жилья по заключенному с ОАО договору. Таким образом, выкупленная площадь была обременена правами иных лиц, принадлежала участникам строительства на праве собственности и не могла быть передана К., а ЗАО не имело прав распоряжаться правами на данную недвижимостью, в том числе отчуждать указанное недвижимое имущество и передавать на него права иным образом, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве.
Представитель ответчика ОАО П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования истца признала, просила иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, его представитель О. иск не признала.
Представитель ответчика ТСЖ и представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе С.Н., представляющий интересы С.Г., просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Заявитель жалобы указал, что суд, устанавливая юридически значимые обстоятельства, фактически признал наличие права требования С.Г. в отношении спорной квартиры, однако пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на квартиру за истцом ввиду регистрации права собственности на нее за К. По мнению С.Н., данная позиция не основана на нормах материального права. Также не соответствует закону вывод суда об отказе в удовлетворении иска на основании признания К. добросовестным приобретателем, поскольку нормы ст. 302 ГК РФ к вопросам ничтожности договора от 28 июля 2004 года применены быть не могут. Более того, имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о том, что К. является добросовестным приобретателем.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителя С.Г. - С.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя К. - О., возражавшей против удовлетворения жалобы, и представителя ОАО - П., полагавшей решение незаконным и необоснованным, заслушав докладчика по делу, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.
В судебном заседании установлено, что 02 октября 1995 года между С.Г. и ОАО был заключен договор поручения о долевом строительстве, предметом которого являлось строительство за счет средств дольщика квартиры в 84-хквартирном жилом доме по. Из данного договора предусмотрено право С.Г. на получение квартиры по окончании строительства. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец исполнил. Однако, квартира по окончании строительства дома ему передана не была.
Право собственности на квартиру, в отношении которой истец ставит вопрос о признании права собственности за ним, зарегистрирована за ответчиком К. 18 марта 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. в установленном законом порядке.
Разрешая требования С.Г. в части признания за ним права собственности на указанную квартиру, суд правильно руководствовался нормами ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума N 10 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий.
Таким образом, поскольку за К. уже произведена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру, суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания права собственности на квартиру за истцом.
Разрешая требования, касающиеся ничтожности договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного 28 июля 2004 года между К. и ЗАО, суд правомерно исходил из того, что К. является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать о притязаниях третьих лиц, так как указанная информация отсутствовала в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, С.Г. полагал, что названный договор от 28 июля 2004 года ничтожен как не соответствующий требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, поскольку спорная квартира N подлежала передаче ОАО по договору N 7-ж от 18 октября 1995 года, дополнительному соглашению к нему от 28 апреля 1997 года и соглашению о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома от 12 июля 1999 года, в связи с чем, ЗАО не имело права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора с К.
В то же время, оценивая упомянутые договоры и дополнительные соглашения, следует учитывать, что из их содержания не следует категоричный вывод о том, что у ЗАО имелись перед ОАО обязательства по передаче в собственность спорной квартиры N.
В частности, предметом договора N 7-ж от 18 октября 1995 года являлись 1917,52 кв. метра жилой площади или 30 квартир, при этом номера конкретных квартир сторонами не указывались.
В силу п. 5.6 данного договора любые изменения и дополнения к нему имели силу только при оформлении их в письменном виде и подписании обеими сторонами.
Данное положение соответствует статье 450 ГК РФ, согласно части 1 которой изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Такие изменения (принятие обязательств по передаче конкретных квартир) в установленном порядке ЗАО ни с ОАО, ни с ОАО не оформляло. Изменение договора в одностороннем порядке не предусмотрено.
Соглашением от 12 июля 1999 года, подписанным ОАО и ОАО, разделено жилье и ответственность за окончание строительства дома между данными обществами.
Хотя в указанном соглашении и указано, что оно заключалось в соответствии с договором N 7-ж от 18 октября 1995 года, это не означает, что на упомянутое в нем распределение квартир соглашалось ЗАО. Кроме того, в соглашении речь идет о жилой площади 2056,8 кв. м, а не о 1917,52 кв. м, как в договоре N 7-ж от 18 октября 1995 года.
Дополнительное соглашение от 28 апреля 1997 года подписано ЗАО и ОАО, однако, не подписано ОАО, что также противоречит п. 5.6 договора N 7-ж от 18 октября 1995 года и ст. 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах полагать, что в соответствии с вышеуказанными договорами у ОАО или С.Г. возникло право требования квартиры N, нельзя, а следовательно, и отсутствуют основания для признания ничтожной сделкой договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного 28 июля 2004 года между К. и ЗАО.
Учитывая изложенное, требования С.Г. правомерно были оставлены без удовлетворения.
Юридически значимые обстоятельства судом определены верно.
Доводы, изложенные в жалобе, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и иное толкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения или могли бы повлиять на исход дела, и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Позицию кассатора о том, что статья 302 ГК РФ не запрещает лицу, чье право нарушено, требовать за собой признания права на недвижимость, а после признания такого права по своему смотрению ставить вопрос о виндикации, принята быть не может. Право, о признании которого просил истец, должно было возникнуть до обращения его с иском, однако в данном случае этого не имеется.
Добросовестность К. как приобретателя в силу ст. 302 ГК РФ презюмируется, пока заинтересованной стороной не доказано обратное. Судебная коллегия соглашается с тем, что доводы С.Г. о недобросовестности К. носят предположительный и бездоказательный характер.
Обжалуемое судебное решение вынесено в соответствии с требованиями закона, оснований для его отмены, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, не усматривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 01 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу С.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.С.БРЖЕВСКАЯ
Судьи
областного суда
В.А.ВОРОНЦОВ
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.04.2011 N 33-1377
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2011 г. N 33-1377
Судья: Голищева Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего судьи Бржевской Г.С.,
судей Воронцова В.А. и Лозовой Н.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
12 апреля 2011 года
по докладу судьи Лозовой Н.В.
дело по кассационной жалобе представителя С.Г. - С.Н.
на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 01 марта 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С.Г. к ОАО, К., Товариществу собственников жилья о признании права долевого участия в строительстве жилого дома, определении доли участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
По вступлению в законную силу настоящего решения суда отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру N, расположенную по адресу: , принятые на основании определения Пролетарского районного суда города Твери от 15 декабря 2010 года".
Судебная коллегия
установила:
С.Г. обратился в суд с иском к ТСЖ о понуждении к исполнению обязательства передачи квартиры в собственность.
В дальнейшем истец увеличил свои исковые требования с привлечением к участию в деле в качестве соответчиков ОАО, К., а также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области, и просил суд признать за ним право долевого участия в строительстве жилого дома, определить долю его участия в строительстве указанного дома в виде квартиры N, общей площадью кв. м, кадастровый номер N, признать за ним право собственности на данную квартиру и применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного 28 июля 2004 года между К. и ЗАО в отношении квартиры.
В судебном заседании представитель истца по доверенности С.Н. отказался от ранее заявленного требования о понуждении ТСЖ исполнить обязательства по договору N о долевом строительстве квартиры в доме по, заключенному между ОАО и С.Г., обязав ТСЖ передать в собственность С.Г. квартиру общей площадью кв. м, расположенную в доме, и просил суд производство по гражданскому делу в этой части прекратить.
Судом принят частичный отказ представителя истца от иска и определением Пролетарского районного суда от 01 марта 2011 года производство по гражданскому делу в этой части прекращено.
В остальной части С.Н. поддержал исковые требования С.Г. и пояснил, что 02 октября 1995 года между истцом и ОАО был заключен договор поручения N 19 о долевом строительстве квартиры в доме.
18 октября 1995 года между ОАО и ЗАО был заключен договор N 7Ж о совместной деятельности предприятий, по условиям которого ОАО принимало участие в строительстве 30 квартир в доме. ОАО перечислило ЗАО денежные средства в сумме рублей за 990 кв. м, что соответствует оплате стоимости 15 квартир.
Из-за отсутствия денежных средств, ОАО не смогло продолжить финансирование строительства дома, в связи с чем, 21 апреля 1997 года заключило соглашение с ОАО об участии данного общества в завершении строительства дома.
28 апреля 1997 года между ОАО и ЗАО было заключено дополнительное соглашение к договору N 7-ж от 18 октября 1995 года, по условиям которого для завершения договорных обязательств по финансированию 30 квартир ОАО оплачивает строительство 1066,8 кв. м общей площади в 12-этажном жилом доме по, а подрядчик ЗАО обязуется в счет переуступленных зачетов своими техническими средствами из своих материалов выполнить работы по строительству 1066,8 кв. м жилья для ОАО, которое принимает участие в приемке жилья в эксплуатацию и распределении квартир в объеме финансирования строительства.
ОАО в полном объеме исполнило свои обязательства по данному дополнительному соглашению.
12 июля 1999 года между ОАО и ОАО было заключено соглашение о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома по договору N 7Ж от 18 октября 1995 года.
Согласно списку N 1 владельцев квартир, квартира N общей площадью кв. м по адресу: выделена в собственность С.Г.
В связи банкротством ЗАО функции по достройке дома и передаче квартир в собственность дольщиков по договору от 01 апреля 2008 года были переданы от ЗАО ТСЖ.
Вступившими в законную силу судебными актами судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда по спорам иных участников долевого строительства с ОАО и ТСЖ было установлено, что предусмотренное договором от 01 апреля 2008 года правопреемство по строительству дома действующим гражданским законодательством не предусмотрено, в связи с чем, в данной части указанная сделка ничтожна и не может повлечь юридических последствий.
Несмотря на это, председателем ТСЖ ФИО1 был оформлен акт приема-передачи спорной квартиры. Основанием подписания данного акта послужил договор о долевом участии в строительстве жилья, заключенный 28 июля 2004 года между К. и ЗАО.
Истец полагает, что данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий. На момент заключения этого договора обязанности по оплате жилья уже были исполнены ОАО. Истец так же в полном объеме исполнил свои обязанности по оплате строящегося жилья по заключенному с ОАО договору. Таким образом, выкупленная площадь была обременена правами иных лиц, принадлежала участникам строительства на праве собственности и не могла быть передана К., а ЗАО не имело прав распоряжаться правами на данную недвижимостью, в том числе отчуждать указанное недвижимое имущество и передавать на него права иным образом, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве.
Представитель ответчика ОАО П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования истца признала, просила иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, его представитель О. иск не признала.
Представитель ответчика ТСЖ и представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе С.Н., представляющий интересы С.Г., просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Заявитель жалобы указал, что суд, устанавливая юридически значимые обстоятельства, фактически признал наличие права требования С.Г. в отношении спорной квартиры, однако пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на квартиру за истцом ввиду регистрации права собственности на нее за К. По мнению С.Н., данная позиция не основана на нормах материального права. Также не соответствует закону вывод суда об отказе в удовлетворении иска на основании признания К. добросовестным приобретателем, поскольку нормы ст. 302 ГК РФ к вопросам ничтожности договора от 28 июля 2004 года применены быть не могут. Более того, имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о том, что К. является добросовестным приобретателем.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителя С.Г. - С.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя К. - О., возражавшей против удовлетворения жалобы, и представителя ОАО - П., полагавшей решение незаконным и необоснованным, заслушав докладчика по делу, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.
В судебном заседании установлено, что 02 октября 1995 года между С.Г. и ОАО был заключен договор поручения о долевом строительстве, предметом которого являлось строительство за счет средств дольщика квартиры в 84-хквартирном жилом доме по. Из данного договора предусмотрено право С.Г. на получение квартиры по окончании строительства. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец исполнил. Однако, квартира по окончании строительства дома ему передана не была.
Право собственности на квартиру, в отношении которой истец ставит вопрос о признании права собственности за ним, зарегистрирована за ответчиком К. 18 марта 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. в установленном законом порядке.
Разрешая требования С.Г. в части признания за ним права собственности на указанную квартиру, суд правильно руководствовался нормами ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума N 10 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий.
Таким образом, поскольку за К. уже произведена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру, суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания права собственности на квартиру за истцом.
Разрешая требования, касающиеся ничтожности договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного 28 июля 2004 года между К. и ЗАО, суд правомерно исходил из того, что К. является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать о притязаниях третьих лиц, так как указанная информация отсутствовала в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, С.Г. полагал, что названный договор от 28 июля 2004 года ничтожен как не соответствующий требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, поскольку спорная квартира N подлежала передаче ОАО по договору N 7-ж от 18 октября 1995 года, дополнительному соглашению к нему от 28 апреля 1997 года и соглашению о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома от 12 июля 1999 года, в связи с чем, ЗАО не имело права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора с К.
В то же время, оценивая упомянутые договоры и дополнительные соглашения, следует учитывать, что из их содержания не следует категоричный вывод о том, что у ЗАО имелись перед ОАО обязательства по передаче в собственность спорной квартиры N.
В частности, предметом договора N 7-ж от 18 октября 1995 года являлись 1917,52 кв. метра жилой площади или 30 квартир, при этом номера конкретных квартир сторонами не указывались.
В силу п. 5.6 данного договора любые изменения и дополнения к нему имели силу только при оформлении их в письменном виде и подписании обеими сторонами.
Данное положение соответствует статье 450 ГК РФ, согласно части 1 которой изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Такие изменения (принятие обязательств по передаче конкретных квартир) в установленном порядке ЗАО ни с ОАО, ни с ОАО не оформляло. Изменение договора в одностороннем порядке не предусмотрено.
Соглашением от 12 июля 1999 года, подписанным ОАО и ОАО, разделено жилье и ответственность за окончание строительства дома между данными обществами.
Хотя в указанном соглашении и указано, что оно заключалось в соответствии с договором N 7-ж от 18 октября 1995 года, это не означает, что на упомянутое в нем распределение квартир соглашалось ЗАО. Кроме того, в соглашении речь идет о жилой площади 2056,8 кв. м, а не о 1917,52 кв. м, как в договоре N 7-ж от 18 октября 1995 года.
Дополнительное соглашение от 28 апреля 1997 года подписано ЗАО и ОАО, однако, не подписано ОАО, что также противоречит п. 5.6 договора N 7-ж от 18 октября 1995 года и ст. 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах полагать, что в соответствии с вышеуказанными договорами у ОАО или С.Г. возникло право требования квартиры N, нельзя, а следовательно, и отсутствуют основания для признания ничтожной сделкой договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного 28 июля 2004 года между К. и ЗАО.
Учитывая изложенное, требования С.Г. правомерно были оставлены без удовлетворения.
Юридически значимые обстоятельства судом определены верно.
Доводы, изложенные в жалобе, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и иное толкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения или могли бы повлиять на исход дела, и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Позицию кассатора о том, что статья 302 ГК РФ не запрещает лицу, чье право нарушено, требовать за собой признания права на недвижимость, а после признания такого права по своему смотрению ставить вопрос о виндикации, принята быть не может. Право, о признании которого просил истец, должно было возникнуть до обращения его с иском, однако в данном случае этого не имеется.
Добросовестность К. как приобретателя в силу ст. 302 ГК РФ презюмируется, пока заинтересованной стороной не доказано обратное. Судебная коллегия соглашается с тем, что доводы С.Г. о недобросовестности К. носят предположительный и бездоказательный характер.
Обжалуемое судебное решение вынесено в соответствии с требованиями закона, оснований для его отмены, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, не усматривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 01 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу С.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.С.БРЖЕВСКАЯ
Судьи
областного суда
В.А.ВОРОНЦОВ
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)