Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Анисимова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего: Крицкой О.В.,
судей Омского областного суда: Старостиной Г.Г., Харламовой О.А.
при секретаре: Г.
рассмотрела в судебном заседании 03 мая 2012 года
дело по апелляционной жалобе ЗАО "Левобережье" на решение Кировского районного суда г. Омска от 05 марта 2012 года, которым постановлено:
"Признать прекращенным с 01.12.2011 года в связи с истечением срока действия договор управления многоквартирным домом N ....... от 01.12.2006 года, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома N ......... в г. Омске и ОАО "Левобережье".
В остальной части исков отказать".
Заслушав доклад судьи Крицкой О.В., судебная коллегия
установила:
П.И.Н. обратилась с иском к ЗАО "Левобережье" о признании договора управления многоквартирным домом прекращенным. В обоснование требований указала, что 01.12.2006 г. собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. ....... с ОАО "Левобережье" заключен договор управления многоквартирным домом. Срок действия договора определен на 5 лет, то есть, до 01.12.2011 г. В связи с ненадлежащим исполнением ОАО "Левобережье" своих обязанностей, по инициативе П.И.Н. в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. собственники помещений указанного многоквартирного дома провели общее собрание в форме заочного голосования, в собрании приняли участие 210 собственников помещений, доля голосов которых составила 68,31% от общего количества голосов. На собрании принято решение о расторжении договора управления, заключенного с ЗАО "Левобережье" в связи с истечением срока его действия с 01.12.2011 г. 01.12.2011 г. был заключен договор управления с ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон". О принятом решении ЗАО "Левобережье" было уведомлено инициатором общего собрания П.И.Н. 30.11.2011 г. путем передачи уведомления в приемную ЗАО "Левобережье". Однако ответчик продолжает оказывать свои услуги, выставляет двойные квитанции, не передает техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, препятствует деятельности новой управляющей компании. В свою очередь ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" выполняет функции по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома.
Истец просила признать прекращенным с 01.12.2011 г. в связи с истечением срока действия договор управления многоквартирным домом от 01.12.2006 года, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома N 5 по ул. ......... в г. Омске и ЗАО "Левобережье".
ЗАО "Левобережье" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к П.И.Н., ООО "ЖКО 6-ой Микрорайон" о признании договора управления многоквартирным домом действующим. Указав, что ЗАО осуществляет обслуживание указанного многоквартирного дома на основании договор от 01.12.2006 г., срок действия которого до 01.12.2011 г. Условиями договора предусмотрено, что если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания указанного срока действия договора не заявит в письменном виде о его прекращении, договор считает продленным на тот же срок, на тех же условиях, чего ответчиком сделано не было. Уведомление о прекращении договора было направлено собственником квартиры N .... П.И.Н. 29.11.2011 г., т.е. за один день до истечения срока действия договора управления. Согласованный сторонами порядок прекращения договорных отношений не был соблюден, в связи с чем, договор от 01.12.2006 г. считается продленным сторонами на 5 лет. До настоящего времени ЗАО "Левобережье" продолжает выполнять обязательства по договору, осуществляя работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. 08.12.2011 г. собственники помещений в указанном доме провели внеочередное общее собрание в форме совместного присутствия, и, принимая во внимание отсутствие кворума, в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. провели общее собрание путем заочного голосования. Повестка дня собрания содержала, в том числе, вопрос о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме N ......, оформленного протоколом от 27.11.2011 г. недействительным, а также вопрос о продлении срока действия договора управления от 01.12.2006 г. сроком до 31.12.2012 г. Кворум по данному собранию составил 59,87% голосов от общего числа собственников помещений, решение было принято большинством голосов (99,48%). ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" необоснованно заключило 01.12.2011 г. с собственниками помещений в указанном жилом доме договор управления. Из протокола общего собрания от 27.11.2011 года, не усматривается, что в повестку дня был включен вопрос о расторжении договора управления между собственниками многоквартирного жилого дома и ЗАО "Левобережье" именно по причине ненадлежащего исполнения истцом условий договора управления. Соглашение о расторжении договора между сторонами не подписывалось, претензии о нарушении условий договора в адрес ЗАО "Левобережье" не направлялись. ЗАО "Левобережье" просило признать действие договора управления многоквартирным домом от 01.12.2006 г., заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома N ..... и ЗАО "Левобережье" продленным до 31 декабря 2012 года, взыскать судебные расходы.
Р.Л.П. обратилась в суд с иском к П.И.Н., П.В.Г., Б.А.Б., А.Л.А. В обоснование иска указала, что она является собственником квартиры N .........., уведомление о проведении общего собрания в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. она не получала, объявления о проведении общего собрания где-либо не вывешивались. Документы о результатах проведенного собрания собственникам не направлялись. Просила признать решение общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме N ......., проходившего в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. недействительным и не порождающим правовых последствий с момента его принятия, отменить данное решение, взыскать судебные расходы.
Истец П.И.Н. в судебном заседании участия не принимала, ее представитель Б.М.Ю. исковые требования поддержал по изложенным основаниям. Исковые требования ЗАО "Левобережье" и Р.Л.П. не признал, пояснил, что проведенное 15.09.2011 г. собственниками многоквартирного дома общее собрание в форме очного голосования было признано неправомочным из-за отсутствия кворума. После этого в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. собственники помещений указанного многоквартирного дома, провели общее собрание в форме заочного голосования, с учетом уточненных данных Росреестра и ЦТИ, кворум собрания составил 54,24%. На собрание было принято решение о расторжении договора управления с ЗАО "Левобережье", о чем П.И.Н. уведомила ЗАО "Левобережье". На уведомление она получила ответ о том, что ЗАО "Левобережье" не может расторгнуть договор управления, со ссылкой на решение общего собрания собственников дома, проведенного в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. Из протокола следует, что проходило собрание по инициативе П.Л.А., М.М.Н., Д.В.И., К.В.М., в нем приняли участие собственники, обладающие 59,87 голосов. Собрание, якобы, приняло решение о заключении договора управления с ЗАО "Левобережье". Однако о проведении данного собрании не были уведомлены ни собственники дома, ни управляющая компания ЖКО "6-й Микрорайон". На разрешение общего собрания не был поставлен вопрос о расторжении договора управления, заключенного 01.12.2011 г. с ООО "ЖКО 6 Микрорайон". Полагали решение, принятое собственниками на собрании, проведенном в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. и дополнительное соглашение, заключенное с ЗАО "Левобережье" ничтожными, так как на собрании отсутствовал кворум для принятия решения. Кроме того, решение было принято через месяц после окончания срока действия договора управления, заключенного с ЗАО "Левобережье", - 08.01.2012 г.
Представитель ответчика ЗАО "Левобережье" Ц.А.Е. в судебном заседании исковые требования П.И.Н. не признал, исковые требования ЗАО поддержал по доводам, указанным во встречном иске, исковые требования Р.Л.И. признал, пояснил, что, согласно сведениям Росреестра и ЦТИ, кворум по общему собранию, проведенному в форме заочного голосования в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г., составил 53,310%. Не отрицал того факта, что, если вычесть голоса собственников, которые обращались в прокуратуру с заявлениями о том, что участия в собрании не принимали и свои подписи в бланках решения этого собрания не ставили, а также голоса собственников, которые в судебном заседании подтвердили, что участия в голосовании с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. не принимали и решение не подписывали, то кворума не было, поскольку процент участия собственников составил 47,152%. О времени проведения данного собрания собственники извещались инициативной группой. Был ли по решению собрания расторгнут договор управления с ООО "ЖКО 6 Микрорайон", ему не известно.
Представитель третьего лица ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" - Б.М.Ю. заявленные исковые требования П.И.Н. поддержал по изложенным основаниям, исковые требования ЗАО "Левобережье" и Р.Л.И. не признал, пояснил, что на основании принятого общим собранием решения, собственниками многоквартирного дома и ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" 1 декабря 2011 г. был заключен договор управления. Уведомления о расторжении данного договора управления ООО не получало. В настоящее время ООО не может в полном объеме выполнять функции по управлению, поскольку ЗАО "Левобережье" не передает техническую документацию.
Представитель Р.Л.П. Т.Н.А. в судебном заседании ее исковые требования поддержала, указала, что Р.Л.П. о проведении общего собрания в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2009 г. не уведомлялась и желает, чтобы ЗАО "Левобережье" осуществляло управление домом.
Ответчица Б.А.Б. исковые требования Р.Л.И. не признала, пояснил, что объявления о проведении общего собрания в период с сентября по ноябрь 2011 г. размещались у подъездов и в подъездах жилого дома. Кроме того, собственники уведомлялись письменно, что подтверждается имеющимися уведомлениями. Собрание проводилось, решение на нем было принято.
О собрании, проводившемся в декабре 2011 г. - январе 2012 г. собственники не уведомлялись.
Ответчица А.Л.А. в судебном заседании исковые требования Р.Л.И. так же не признала, дав аналогичные пояснения.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Левобережье" просит решение отменить, указывает, что П.И.Н. не представлено доказательств уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении 15.09.2011 г. общего собрания собственников в форме совместного присутствия. Из приложения к протоколу общего собрания от 15.09.2011 г. следует, что собственники квартир N ......... по одной и той же повестке голосовали несколько раз, что свидетельствует о том, что фактически собрание не проводилось. Таким образом, в нарушение действующего законодательства, истец в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. сразу же провела собрание в форме заочного голосования. Сообщения о проведении собрания были направлены не за десять дней до даты проведения собрания, а в период его проведения. Вывод суда о том, что порядок уведомления собственников предусмотрен решением общего собрания, не подтверждается материалами дела. Уведомление о расторжении договора должно было быть направлено ЗАО "Левобережье" за 60 дней до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом, чего сделано не было. Представленное уведомление от 30.11.2011 г. по своему содержанию не свидетельствует о прекращении договорных отношений в соответствии с условиями договора, так как указана иная причина - на основании решения общего собрания. Не соглашается с выводами суда о неправомочности решения общего собрания, проведенного в период с 8 декабря 2011 г. по 08.01.2012 г.
Изучив апелляционную жалобу и материалы дела, выслушав представителя ЗАО "Левобережье" Ц.А.Е., поддержавшего доводы жалобы, П.И.Н. и ее представителя Б.М.Ю., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Решение суда обжалуется ЗАО "Левобережье". Иные участники процесса данное решение не обжаловали.
Согласно положениям статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений, правила проведения которого установлены статьями 44 - 48 названного Кодекса. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с требованиями ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
По правилам п. 8, пп. 2 п. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Системное толкование указанных норм гражданского и жилищного законодательства свидетельствует о том, что в отношении договора управления действует специальный режим правового регулирования, такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по вышеуказанным в законе основаниям, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В судебном заседании установлено, что 01.12.2006 г. собственниками помещений жилого многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Проспект Комарова, дом N 5 с ОАО "Левобережье" заключен договор управления многоквартирным домом, окончание срока действия договора установлено- 01.12.2011 г. (п. 6.1).
На 15.09.2011 г. по инициативе П.И.Н. было назначено проведение общего собрания собственников в форме совместного присутствия, с повесткой дня, в которую был включен вопрос о прекращении договора управления с ЗАО "Левобережье" по истечению срока действия договора и о выборе новой управляющей компании с заключением договора управления с ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон". Собрание было признано неправомочным, ввиду отсутствия кворума.
В период с 16 сентября 2011 г по 27 ноября 2011 г. по инициативе П.И.Н. проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома .... в форме заочного голосования. В повестку дня были включены те же вопросы. По результатам голосования принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.12.2006 г. с ОАО "Левобережье", в связи с истечением срока действия договора, выбрана новая управляющая компания - ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон", утвержден текст договора управления.
30.11.2011 г. П.И.Н., уполномоченная на уведомление ЗАО "Левобережье" о прекращении договора управления и подписание соглашения о расторжении договора, передала извещение о принятом собственниками решении в ЗАО.
01.12.2011 г. собственники помещений указанного жилого дома заключили договор управления многоквартирного дома с ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон".
Судебным разбирательством также установлено и подтверждается представленными доказательствами, что о проведении общего собрания в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. собственники квартир уведомлялись путем размещения сообщения в общедоступных местах, сообщения также вручались каждому собственнику и направлялись почтовой корреспонденцией. Порядок уведомления о проведении собрания предусмотрен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод апелляционной жалобы о допущенных нарушениях порядка уведомления о проведении собрания, судебная коллегия отклоняет, как противоречащий представленным доказательствам.
Проверяя правомочность собрания, суд, с учетом сведений Управления Росреестра по Омской области о совокупной площади многоквартирного дома, исключив из подсчета голоса Я.И.Н., С.Т.Л., С.М.В., не являющихся собственниками квартир, пришел к обоснованному выводу о том, что собрание состоялось и решение принято при наличии кворума, поскольку число участвовавших в собрании голосов собственников превысило 50%. Решение принято большинством голосов. Договор управления, заключенный между собственниками дома и ЗАО "Левобережье", прекращен с 01.12.2012 г. в связи окончанием срока его действия по инициативе собственников.
Суд так же верно указал, что голос Р.Л.П. не мог повлиять на результаты голосования. Доказательств тому, что данное решение причинило ей убытки, Р.Л.П. суду не предоставила.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, основанными на полном и всестороннем исследовании материалов дела.
Довод жалобы о том, что собрание, проведенное с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. незаконно, поскольку 15.09.2011 г. собрание в форме совместного присутствия не проводилось, отклоняется судебной коллегией как ни на чем не основанный.
Проверяя правомочность внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 08.01.2012 г., оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд верно пришел к выводу об отсутствии кворума на данном собрании, и верно признал его неправомочным (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Вывод суда мотивированно, по правилам ст. 198 ГПК РФ, изложен в судебном решении и не требует дополнительного обоснования.
Довод апеллятора о нарушении условий договора управления в части несоблюдения порядка его расторжения, не основан на действующих правовых нормах.
В соответствии с п. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия. При этом закон не содержит императивной нормы, обязывающей собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение о прекращении договора управления по истечению его действия не менее, чем за несколько месяцев до даты окончания срока действия договора.
Поскольку судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуального закона соблюдены, а поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 05 марта 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Левобережье" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2641/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 мая 2012 г. по делу N 33-2641/2012
Председательствующий: Анисимова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего: Крицкой О.В.,
судей Омского областного суда: Старостиной Г.Г., Харламовой О.А.
при секретаре: Г.
рассмотрела в судебном заседании 03 мая 2012 года
дело по апелляционной жалобе ЗАО "Левобережье" на решение Кировского районного суда г. Омска от 05 марта 2012 года, которым постановлено:
"Признать прекращенным с 01.12.2011 года в связи с истечением срока действия договор управления многоквартирным домом N ....... от 01.12.2006 года, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома N ......... в г. Омске и ОАО "Левобережье".
В остальной части исков отказать".
Заслушав доклад судьи Крицкой О.В., судебная коллегия
установила:
П.И.Н. обратилась с иском к ЗАО "Левобережье" о признании договора управления многоквартирным домом прекращенным. В обоснование требований указала, что 01.12.2006 г. собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. ....... с ОАО "Левобережье" заключен договор управления многоквартирным домом. Срок действия договора определен на 5 лет, то есть, до 01.12.2011 г. В связи с ненадлежащим исполнением ОАО "Левобережье" своих обязанностей, по инициативе П.И.Н. в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. собственники помещений указанного многоквартирного дома провели общее собрание в форме заочного голосования, в собрании приняли участие 210 собственников помещений, доля голосов которых составила 68,31% от общего количества голосов. На собрании принято решение о расторжении договора управления, заключенного с ЗАО "Левобережье" в связи с истечением срока его действия с 01.12.2011 г. 01.12.2011 г. был заключен договор управления с ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон". О принятом решении ЗАО "Левобережье" было уведомлено инициатором общего собрания П.И.Н. 30.11.2011 г. путем передачи уведомления в приемную ЗАО "Левобережье". Однако ответчик продолжает оказывать свои услуги, выставляет двойные квитанции, не передает техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, препятствует деятельности новой управляющей компании. В свою очередь ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" выполняет функции по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома.
Истец просила признать прекращенным с 01.12.2011 г. в связи с истечением срока действия договор управления многоквартирным домом от 01.12.2006 года, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома N 5 по ул. ......... в г. Омске и ЗАО "Левобережье".
ЗАО "Левобережье" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к П.И.Н., ООО "ЖКО 6-ой Микрорайон" о признании договора управления многоквартирным домом действующим. Указав, что ЗАО осуществляет обслуживание указанного многоквартирного дома на основании договор от 01.12.2006 г., срок действия которого до 01.12.2011 г. Условиями договора предусмотрено, что если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания указанного срока действия договора не заявит в письменном виде о его прекращении, договор считает продленным на тот же срок, на тех же условиях, чего ответчиком сделано не было. Уведомление о прекращении договора было направлено собственником квартиры N .... П.И.Н. 29.11.2011 г., т.е. за один день до истечения срока действия договора управления. Согласованный сторонами порядок прекращения договорных отношений не был соблюден, в связи с чем, договор от 01.12.2006 г. считается продленным сторонами на 5 лет. До настоящего времени ЗАО "Левобережье" продолжает выполнять обязательства по договору, осуществляя работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. 08.12.2011 г. собственники помещений в указанном доме провели внеочередное общее собрание в форме совместного присутствия, и, принимая во внимание отсутствие кворума, в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. провели общее собрание путем заочного голосования. Повестка дня собрания содержала, в том числе, вопрос о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме N ......, оформленного протоколом от 27.11.2011 г. недействительным, а также вопрос о продлении срока действия договора управления от 01.12.2006 г. сроком до 31.12.2012 г. Кворум по данному собранию составил 59,87% голосов от общего числа собственников помещений, решение было принято большинством голосов (99,48%). ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" необоснованно заключило 01.12.2011 г. с собственниками помещений в указанном жилом доме договор управления. Из протокола общего собрания от 27.11.2011 года, не усматривается, что в повестку дня был включен вопрос о расторжении договора управления между собственниками многоквартирного жилого дома и ЗАО "Левобережье" именно по причине ненадлежащего исполнения истцом условий договора управления. Соглашение о расторжении договора между сторонами не подписывалось, претензии о нарушении условий договора в адрес ЗАО "Левобережье" не направлялись. ЗАО "Левобережье" просило признать действие договора управления многоквартирным домом от 01.12.2006 г., заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома N ..... и ЗАО "Левобережье" продленным до 31 декабря 2012 года, взыскать судебные расходы.
Р.Л.П. обратилась в суд с иском к П.И.Н., П.В.Г., Б.А.Б., А.Л.А. В обоснование иска указала, что она является собственником квартиры N .........., уведомление о проведении общего собрания в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. она не получала, объявления о проведении общего собрания где-либо не вывешивались. Документы о результатах проведенного собрания собственникам не направлялись. Просила признать решение общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме N ......., проходившего в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. недействительным и не порождающим правовых последствий с момента его принятия, отменить данное решение, взыскать судебные расходы.
Истец П.И.Н. в судебном заседании участия не принимала, ее представитель Б.М.Ю. исковые требования поддержал по изложенным основаниям. Исковые требования ЗАО "Левобережье" и Р.Л.П. не признал, пояснил, что проведенное 15.09.2011 г. собственниками многоквартирного дома общее собрание в форме очного голосования было признано неправомочным из-за отсутствия кворума. После этого в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. собственники помещений указанного многоквартирного дома, провели общее собрание в форме заочного голосования, с учетом уточненных данных Росреестра и ЦТИ, кворум собрания составил 54,24%. На собрание было принято решение о расторжении договора управления с ЗАО "Левобережье", о чем П.И.Н. уведомила ЗАО "Левобережье". На уведомление она получила ответ о том, что ЗАО "Левобережье" не может расторгнуть договор управления, со ссылкой на решение общего собрания собственников дома, проведенного в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. Из протокола следует, что проходило собрание по инициативе П.Л.А., М.М.Н., Д.В.И., К.В.М., в нем приняли участие собственники, обладающие 59,87 голосов. Собрание, якобы, приняло решение о заключении договора управления с ЗАО "Левобережье". Однако о проведении данного собрании не были уведомлены ни собственники дома, ни управляющая компания ЖКО "6-й Микрорайон". На разрешение общего собрания не был поставлен вопрос о расторжении договора управления, заключенного 01.12.2011 г. с ООО "ЖКО 6 Микрорайон". Полагали решение, принятое собственниками на собрании, проведенном в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. и дополнительное соглашение, заключенное с ЗАО "Левобережье" ничтожными, так как на собрании отсутствовал кворум для принятия решения. Кроме того, решение было принято через месяц после окончания срока действия договора управления, заключенного с ЗАО "Левобережье", - 08.01.2012 г.
Представитель ответчика ЗАО "Левобережье" Ц.А.Е. в судебном заседании исковые требования П.И.Н. не признал, исковые требования ЗАО поддержал по доводам, указанным во встречном иске, исковые требования Р.Л.И. признал, пояснил, что, согласно сведениям Росреестра и ЦТИ, кворум по общему собранию, проведенному в форме заочного голосования в период с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г., составил 53,310%. Не отрицал того факта, что, если вычесть голоса собственников, которые обращались в прокуратуру с заявлениями о том, что участия в собрании не принимали и свои подписи в бланках решения этого собрания не ставили, а также голоса собственников, которые в судебном заседании подтвердили, что участия в голосовании с 08.12.2011 г. по 08.01.2012 г. не принимали и решение не подписывали, то кворума не было, поскольку процент участия собственников составил 47,152%. О времени проведения данного собрания собственники извещались инициативной группой. Был ли по решению собрания расторгнут договор управления с ООО "ЖКО 6 Микрорайон", ему не известно.
Представитель третьего лица ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" - Б.М.Ю. заявленные исковые требования П.И.Н. поддержал по изложенным основаниям, исковые требования ЗАО "Левобережье" и Р.Л.И. не признал, пояснил, что на основании принятого общим собранием решения, собственниками многоквартирного дома и ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон" 1 декабря 2011 г. был заключен договор управления. Уведомления о расторжении данного договора управления ООО не получало. В настоящее время ООО не может в полном объеме выполнять функции по управлению, поскольку ЗАО "Левобережье" не передает техническую документацию.
Представитель Р.Л.П. Т.Н.А. в судебном заседании ее исковые требования поддержала, указала, что Р.Л.П. о проведении общего собрания в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2009 г. не уведомлялась и желает, чтобы ЗАО "Левобережье" осуществляло управление домом.
Ответчица Б.А.Б. исковые требования Р.Л.И. не признала, пояснил, что объявления о проведении общего собрания в период с сентября по ноябрь 2011 г. размещались у подъездов и в подъездах жилого дома. Кроме того, собственники уведомлялись письменно, что подтверждается имеющимися уведомлениями. Собрание проводилось, решение на нем было принято.
О собрании, проводившемся в декабре 2011 г. - январе 2012 г. собственники не уведомлялись.
Ответчица А.Л.А. в судебном заседании исковые требования Р.Л.И. так же не признала, дав аналогичные пояснения.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Левобережье" просит решение отменить, указывает, что П.И.Н. не представлено доказательств уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении 15.09.2011 г. общего собрания собственников в форме совместного присутствия. Из приложения к протоколу общего собрания от 15.09.2011 г. следует, что собственники квартир N ......... по одной и той же повестке голосовали несколько раз, что свидетельствует о том, что фактически собрание не проводилось. Таким образом, в нарушение действующего законодательства, истец в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. сразу же провела собрание в форме заочного голосования. Сообщения о проведении собрания были направлены не за десять дней до даты проведения собрания, а в период его проведения. Вывод суда о том, что порядок уведомления собственников предусмотрен решением общего собрания, не подтверждается материалами дела. Уведомление о расторжении договора должно было быть направлено ЗАО "Левобережье" за 60 дней до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом, чего сделано не было. Представленное уведомление от 30.11.2011 г. по своему содержанию не свидетельствует о прекращении договорных отношений в соответствии с условиями договора, так как указана иная причина - на основании решения общего собрания. Не соглашается с выводами суда о неправомочности решения общего собрания, проведенного в период с 8 декабря 2011 г. по 08.01.2012 г.
Изучив апелляционную жалобу и материалы дела, выслушав представителя ЗАО "Левобережье" Ц.А.Е., поддержавшего доводы жалобы, П.И.Н. и ее представителя Б.М.Ю., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Решение суда обжалуется ЗАО "Левобережье". Иные участники процесса данное решение не обжаловали.
Согласно положениям статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений, правила проведения которого установлены статьями 44 - 48 названного Кодекса. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с требованиями ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
По правилам п. 8, пп. 2 п. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Системное толкование указанных норм гражданского и жилищного законодательства свидетельствует о том, что в отношении договора управления действует специальный режим правового регулирования, такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по вышеуказанным в законе основаниям, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В судебном заседании установлено, что 01.12.2006 г. собственниками помещений жилого многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Проспект Комарова, дом N 5 с ОАО "Левобережье" заключен договор управления многоквартирным домом, окончание срока действия договора установлено- 01.12.2011 г. (п. 6.1).
На 15.09.2011 г. по инициативе П.И.Н. было назначено проведение общего собрания собственников в форме совместного присутствия, с повесткой дня, в которую был включен вопрос о прекращении договора управления с ЗАО "Левобережье" по истечению срока действия договора и о выборе новой управляющей компании с заключением договора управления с ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон". Собрание было признано неправомочным, ввиду отсутствия кворума.
В период с 16 сентября 2011 г по 27 ноября 2011 г. по инициативе П.И.Н. проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома .... в форме заочного голосования. В повестку дня были включены те же вопросы. По результатам голосования принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.12.2006 г. с ОАО "Левобережье", в связи с истечением срока действия договора, выбрана новая управляющая компания - ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон", утвержден текст договора управления.
30.11.2011 г. П.И.Н., уполномоченная на уведомление ЗАО "Левобережье" о прекращении договора управления и подписание соглашения о расторжении договора, передала извещение о принятом собственниками решении в ЗАО.
01.12.2011 г. собственники помещений указанного жилого дома заключили договор управления многоквартирного дома с ООО "ЖКО "6-ой Микрорайон".
Судебным разбирательством также установлено и подтверждается представленными доказательствами, что о проведении общего собрания в период с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. собственники квартир уведомлялись путем размещения сообщения в общедоступных местах, сообщения также вручались каждому собственнику и направлялись почтовой корреспонденцией. Порядок уведомления о проведении собрания предусмотрен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод апелляционной жалобы о допущенных нарушениях порядка уведомления о проведении собрания, судебная коллегия отклоняет, как противоречащий представленным доказательствам.
Проверяя правомочность собрания, суд, с учетом сведений Управления Росреестра по Омской области о совокупной площади многоквартирного дома, исключив из подсчета голоса Я.И.Н., С.Т.Л., С.М.В., не являющихся собственниками квартир, пришел к обоснованному выводу о том, что собрание состоялось и решение принято при наличии кворума, поскольку число участвовавших в собрании голосов собственников превысило 50%. Решение принято большинством голосов. Договор управления, заключенный между собственниками дома и ЗАО "Левобережье", прекращен с 01.12.2012 г. в связи окончанием срока его действия по инициативе собственников.
Суд так же верно указал, что голос Р.Л.П. не мог повлиять на результаты голосования. Доказательств тому, что данное решение причинило ей убытки, Р.Л.П. суду не предоставила.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, основанными на полном и всестороннем исследовании материалов дела.
Довод жалобы о том, что собрание, проведенное с 16.09.2011 г. по 27.11.2011 г. незаконно, поскольку 15.09.2011 г. собрание в форме совместного присутствия не проводилось, отклоняется судебной коллегией как ни на чем не основанный.
Проверяя правомочность внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 08.01.2012 г., оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд верно пришел к выводу об отсутствии кворума на данном собрании, и верно признал его неправомочным (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Вывод суда мотивированно, по правилам ст. 198 ГПК РФ, изложен в судебном решении и не требует дополнительного обоснования.
Довод апеллятора о нарушении условий договора управления в части несоблюдения порядка его расторжения, не основан на действующих правовых нормах.
В соответствии с п. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия. При этом закон не содержит императивной нормы, обязывающей собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение о прекращении договора управления по истечению его действия не менее, чем за несколько месяцев до даты окончания срока действия договора.
Поскольку судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуального закона соблюдены, а поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 05 марта 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Левобережье" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)