Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Малышкиной Е.Л., Вечканова А.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
при участии представителей сторон:
от ответчика - Семенова Е.В. по доверенности N 01-А/10/ИСК от 24.05.2013 (сроком на 3 года),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники", г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.02.2013 по делу N А43-19850/2012, принятое судьей Дроздовой С.А.,
по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г. Нижний Новгород (ИНН 5262142192, ОГРН 1055248134677), к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники", г. Нижний Новгород, (ИНН 5259063600, ОГРН 106525904530),
о взыскании 115 665 руб. 60 коп.,
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники" (далее - ООО "ИСК "Сокольники") о взыскании 113 280 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате, 2385 руб. 51 коп. пени за период с 19.02.2009 по 30.06.2012, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 27.02.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования. Взыскал с ООО "ИСК "Сокольники" в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 113 280 руб. 09 коп. долга, 2385 руб. 51 коп. пени.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИСК "Сокольники" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушением норм материального права, а именно не применением закона, подлежащего применению.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неприменение судом первой инстанции постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2013 N 11642/11, в связи с чем сделан необоснованный вывод о наличии у ООО "ИСК "Сокольники" обязанности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.09.2005.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не исследован вопрос о делимости и границах земельного участка, перешедшего в долевую собственность к собственникам помещений построенного жилого дома. Заявитель отмечает, что ООО "ИСК "Сокольники" утрачивает свое право пользования и владения спорным земельным участком, поскольку часть земельного участка площадью 1665 кв. м, выделенного для строительства жилого дома N 3 (по генплану), сформирована до начала строительства этого дома, таким образом, собственники помещений, обладая правом владения и пользования земельным участком, вправе поставить земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать право общей долевой собственности на него.
Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции неправомерно применил повышающий коэффициент К = 5 при расчете долга по арендной плате, поскольку строительство жилого дома N 3 завершено в период действия договора аренды земельного участка.
Заявитель считает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате приводит к нарушению баланса интересов сторон правоотношений и неосновательному обогащению со стороны Министерства.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Истец в заседание суда явку полномочного представителя не обеспечил. Представил в материалы дела отзыв, в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, возражения истца, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим отмене исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 30.09.2005 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Соколовым Семеном Александровичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 14136/01, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 16 368 кв. м в границах стройплощадки согласно стройгенплану, в том числе, площадь застройки 3754 кв. м, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, между домами N 24 и N 4 в восточной части квартала по ул. Энгельса под проектирование и строительство жилых домов N 1, 2, 3 (по генплану) (пункт 1.1, 1.3 договора).
30.09.2005 арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи.
Согласно пункту 2.1 договор действует до 01.11.2008.
09.03.2006 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 4.1 договора годовая арендная плата составляет 210 296 руб. 06 коп. и начисляется согласно приложению N 3, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 4.4 договора, арендатор обязан своевременно, ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября перечислять арендную плату за текущий квартал на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Нижегородской области.
Дополнительным соглашением от 30.09.2005 (приложение N 5 к договору) стороны согласовали расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка, начисление которой производится с 21.09.2005 и составляет 210 296 руб. 06 коп. ежегодно.
Соглашением от 29.12.2006 стороны договора согласовали передачу всех прав и обязанностей по указанному договору аренды к новому арендатору ООО "ИСК "Сокольники". 16.05.2007 соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 21.08.2008 N 1294 площадь арендуемого земельного участка изменена с 16 368 кв. м на 5073 кв. м.
Соглашением от 30.10.2008 стороны изменили площадь арендуемого земельного участка, а именно с "16 368 кв. м" на "5073+/-25 кв. м", а также изменили редакцию пунктов 1.2, 1.3, 2.1, 4.4, 5.2, а также раздел 1 договора аренды дополнили пунктом 1.4 "Кадастровый номер земельного участка 52:18:0010029:8".
Согласно пункту 7 соглашения арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 2 к соглашению.
25.02.2010 указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
31.12.2010 жилой дом N 3 (по генплану) с помещениями общественного назначения и трансформаторной подстанцией принят в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта номер RU52303000-185).
Распоряжением администрации Сормовского района от 02.02.2011 N 71-р упомянутому жилому дому присвоен почтовый адрес: город Нижний Новгород, улица Энгельса, д. 30.
Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 17.10.2008 N 1635 срок аренды земельного участка площадью 5073 кв. м продлен до 10.10.2011.
Уведомлением N 311/05-17-23431/11 от 26.10.2011 истец известил ответчика об изменении размера арендной платы, которая в 2012 году составила 704 335 руб. 32 коп. в год или 58 694 руб. 61 коп. в месяц. Данное уведомление получено ответчиком 26.12.2011, что подтверждается почтовым уведомлением.
За просрочку платежа арендатором пунктом 5.2 договора предусмотрена уплата пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Пунктом 7.1 договора завершение строительства объекта предусмотрено в срок до 01.11.2008.
В случае нарушения условия договора, предусмотренного пунктом 7.1, арендная плата за пользование арендатором земельным участком увеличивается в 5 раз (пункт 7.2 договора).
Суд первой инстанции, на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения дела у собственников квартир право собственности на земельный участок не возникло, в связи с чем арендные отношения сторон не прекратились и арендатор обязан уплачивать арендную плату.
Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.
Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Отношения сторон, возникшие из договора N 14136/01 от 30.09.2005, предметом которого выступает земельный участок, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники" на переданном ему на условиях аренды земельном участке площадью 5073 кв. м, с кадастровым номером 52:18:0010029:8, расположенным по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, между домами N 24 и N 4 в восточной части квартала по ул. Энгельса осуществляет проектирование и строительство жилых домов N 3 (по генплану) с помещениями общественного назначения и трансформаторной подстанцией - III очередь строительства, и подземную парковку - IV очередь строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Арбитражный суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об отсутствии у истца права на распоряжение земельным участком и на взыскание арендной платы в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимости в многоквартирных жилых домах указал, что нормы действующего законодательства предусматривают необходимость формирования земельного участка под каждым жилым домом в отдельности, а поскольку кадастровые работы по формированию таких земельных участков не проведены, арендные отношения не прекратились и у ответчика сохраняется обязанность по внесению арендной платы.
Вместе с тем, судом не учтено следующее.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 66, 67 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 1, 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке, предоставленном в аренду, завершено строительство многоквартирного жилого дома N 3 с помещениями общественного назначения и трансформаторной подстанцией.
31.12.2010 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU52303000-185, распоряжением администрации Сормовского района города Нижнего Новгорода N 71-р от 02.02.2011 построенному жилому дому присвоен почтовый адрес: ул. Энгельса, дом N 30. В установленном законом порядке помещения переданы участникам долевого строительства по договорам приема-передачи помещений в собственность.
19.05.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена первая запись N 52-52-01/217/2011-121 о регистрации права собственности на квартиру 33, расположенную в доме 30 по указанному адресу.
Также в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности Колесина Алексея Владимировича на помещение в доме по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Энгельса, дом N 30, кв. 58.
Из материалов дела усматривается, что 06.06.2012 Колесин А.В. обращался в департамент архитектуры и градостроительства г. Н. Новгорода с заявлением о формировании границ земельного участка под многоквартирным жилым домом N 30, расположенным по улице Энгельса Сормовском районе города Нижнего Новгорода с целью постановки на государственный кадастровый учет.
Поскольку с момента регистрации права собственности указанных лиц на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под ним у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под домом и необходимом для его использования.
Таким образом, Министерство не вправе взимать арендную плату с ООО "ИСК "Сокольники" за пользование земельным участком площадью 1665 кв. м под указанным объектом. Неправомерно также начисление арендной платы в пятикратном размере в 2012 году за указанную часть земельного участка, поскольку 31.12.2010 жилой дом введен в эксплуатацию.
Материалами дела подтверждается, что арендованный земельный участок площадью 5073 кв. м между двумя объектами распределяется следующим образом: для жилого дома - 1665 кв. м, для подземной парковки - 3408 кв. м. Указанные площади в суде первой инстанции сторонами не оспаривались. Комплекс работ по проекту межевания территории, в том числе земельного участка, на котором расположен жилой дом, проводился в 2008 году (проведены публичные слушания, утвержден проект межевания территории).
За период с января по май 2012 арендатором уплачено 293473,05 руб. арендной платы по договору.
Проверив расчет платежей за 2012 год, представленный ответчиком, суд апелляционной инстанции признает его правомерным. С учетом уплаченной арендной платы, задолженность у ответчика перед Министерством отсутствует. Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.
Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. С истца подлежит взысканию в пользу ответчика 2000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
1. Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.02.2013 по делу N А43-19850/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники", г. Нижний Новгород, - удовлетворить.
2. В иске отказать.
3. Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (ИНН 5262142192, ОГРН 1055248134677), г. Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники" (ИНН 5259063600, ОГРН 106525904530), г. Нижний Новгород, 2000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2013 ПО ДЕЛУ N А43-19850/2012
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. по делу N А43-19850/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Малышкиной Е.Л., Вечканова А.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
при участии представителей сторон:
от ответчика - Семенова Е.В. по доверенности N 01-А/10/ИСК от 24.05.2013 (сроком на 3 года),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники", г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.02.2013 по делу N А43-19850/2012, принятое судьей Дроздовой С.А.,
по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г. Нижний Новгород (ИНН 5262142192, ОГРН 1055248134677), к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники", г. Нижний Новгород, (ИНН 5259063600, ОГРН 106525904530),
о взыскании 115 665 руб. 60 коп.,
установил:
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники" (далее - ООО "ИСК "Сокольники") о взыскании 113 280 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате, 2385 руб. 51 коп. пени за период с 19.02.2009 по 30.06.2012, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 27.02.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования. Взыскал с ООО "ИСК "Сокольники" в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 113 280 руб. 09 коп. долга, 2385 руб. 51 коп. пени.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИСК "Сокольники" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушением норм материального права, а именно не применением закона, подлежащего применению.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неприменение судом первой инстанции постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2013 N 11642/11, в связи с чем сделан необоснованный вывод о наличии у ООО "ИСК "Сокольники" обязанности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.09.2005.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не исследован вопрос о делимости и границах земельного участка, перешедшего в долевую собственность к собственникам помещений построенного жилого дома. Заявитель отмечает, что ООО "ИСК "Сокольники" утрачивает свое право пользования и владения спорным земельным участком, поскольку часть земельного участка площадью 1665 кв. м, выделенного для строительства жилого дома N 3 (по генплану), сформирована до начала строительства этого дома, таким образом, собственники помещений, обладая правом владения и пользования земельным участком, вправе поставить земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать право общей долевой собственности на него.
Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции неправомерно применил повышающий коэффициент К = 5 при расчете долга по арендной плате, поскольку строительство жилого дома N 3 завершено в период действия договора аренды земельного участка.
Заявитель считает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате приводит к нарушению баланса интересов сторон правоотношений и неосновательному обогащению со стороны Министерства.
Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Истец в заседание суда явку полномочного представителя не обеспечил. Представил в материалы дела отзыв, в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, возражения истца, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим отмене исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 30.09.2005 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Соколовым Семеном Александровичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 14136/01, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 16 368 кв. м в границах стройплощадки согласно стройгенплану, в том числе, площадь застройки 3754 кв. м, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, между домами N 24 и N 4 в восточной части квартала по ул. Энгельса под проектирование и строительство жилых домов N 1, 2, 3 (по генплану) (пункт 1.1, 1.3 договора).
30.09.2005 арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи.
Согласно пункту 2.1 договор действует до 01.11.2008.
09.03.2006 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 4.1 договора годовая арендная плата составляет 210 296 руб. 06 коп. и начисляется согласно приложению N 3, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 4.4 договора, арендатор обязан своевременно, ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября перечислять арендную плату за текущий квартал на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Нижегородской области.
Дополнительным соглашением от 30.09.2005 (приложение N 5 к договору) стороны согласовали расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка, начисление которой производится с 21.09.2005 и составляет 210 296 руб. 06 коп. ежегодно.
Соглашением от 29.12.2006 стороны договора согласовали передачу всех прав и обязанностей по указанному договору аренды к новому арендатору ООО "ИСК "Сокольники". 16.05.2007 соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 21.08.2008 N 1294 площадь арендуемого земельного участка изменена с 16 368 кв. м на 5073 кв. м.
Соглашением от 30.10.2008 стороны изменили площадь арендуемого земельного участка, а именно с "16 368 кв. м" на "5073+/-25 кв. м", а также изменили редакцию пунктов 1.2, 1.3, 2.1, 4.4, 5.2, а также раздел 1 договора аренды дополнили пунктом 1.4 "Кадастровый номер земельного участка 52:18:0010029:8".
Согласно пункту 7 соглашения арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 2 к соглашению.
25.02.2010 указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
31.12.2010 жилой дом N 3 (по генплану) с помещениями общественного назначения и трансформаторной подстанцией принят в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта номер RU52303000-185).
Распоряжением администрации Сормовского района от 02.02.2011 N 71-р упомянутому жилому дому присвоен почтовый адрес: город Нижний Новгород, улица Энгельса, д. 30.
Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 17.10.2008 N 1635 срок аренды земельного участка площадью 5073 кв. м продлен до 10.10.2011.
Уведомлением N 311/05-17-23431/11 от 26.10.2011 истец известил ответчика об изменении размера арендной платы, которая в 2012 году составила 704 335 руб. 32 коп. в год или 58 694 руб. 61 коп. в месяц. Данное уведомление получено ответчиком 26.12.2011, что подтверждается почтовым уведомлением.
За просрочку платежа арендатором пунктом 5.2 договора предусмотрена уплата пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Пунктом 7.1 договора завершение строительства объекта предусмотрено в срок до 01.11.2008.
В случае нарушения условия договора, предусмотренного пунктом 7.1, арендная плата за пользование арендатором земельным участком увеличивается в 5 раз (пункт 7.2 договора).
Суд первой инстанции, на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения дела у собственников квартир право собственности на земельный участок не возникло, в связи с чем арендные отношения сторон не прекратились и арендатор обязан уплачивать арендную плату.
Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.
Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Отношения сторон, возникшие из договора N 14136/01 от 30.09.2005, предметом которого выступает земельный участок, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники" на переданном ему на условиях аренды земельном участке площадью 5073 кв. м, с кадастровым номером 52:18:0010029:8, расположенным по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, между домами N 24 и N 4 в восточной части квартала по ул. Энгельса осуществляет проектирование и строительство жилых домов N 3 (по генплану) с помещениями общественного назначения и трансформаторной подстанцией - III очередь строительства, и подземную парковку - IV очередь строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Арбитражный суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об отсутствии у истца права на распоряжение земельным участком и на взыскание арендной платы в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимости в многоквартирных жилых домах указал, что нормы действующего законодательства предусматривают необходимость формирования земельного участка под каждым жилым домом в отдельности, а поскольку кадастровые работы по формированию таких земельных участков не проведены, арендные отношения не прекратились и у ответчика сохраняется обязанность по внесению арендной платы.
Вместе с тем, судом не учтено следующее.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 66, 67 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 1, 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке, предоставленном в аренду, завершено строительство многоквартирного жилого дома N 3 с помещениями общественного назначения и трансформаторной подстанцией.
31.12.2010 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU52303000-185, распоряжением администрации Сормовского района города Нижнего Новгорода N 71-р от 02.02.2011 построенному жилому дому присвоен почтовый адрес: ул. Энгельса, дом N 30. В установленном законом порядке помещения переданы участникам долевого строительства по договорам приема-передачи помещений в собственность.
19.05.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена первая запись N 52-52-01/217/2011-121 о регистрации права собственности на квартиру 33, расположенную в доме 30 по указанному адресу.
Также в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности Колесина Алексея Владимировича на помещение в доме по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Энгельса, дом N 30, кв. 58.
Из материалов дела усматривается, что 06.06.2012 Колесин А.В. обращался в департамент архитектуры и градостроительства г. Н. Новгорода с заявлением о формировании границ земельного участка под многоквартирным жилым домом N 30, расположенным по улице Энгельса Сормовском районе города Нижнего Новгорода с целью постановки на государственный кадастровый учет.
Поскольку с момента регистрации права собственности указанных лиц на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под ним у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под домом и необходимом для его использования.
Таким образом, Министерство не вправе взимать арендную плату с ООО "ИСК "Сокольники" за пользование земельным участком площадью 1665 кв. м под указанным объектом. Неправомерно также начисление арендной платы в пятикратном размере в 2012 году за указанную часть земельного участка, поскольку 31.12.2010 жилой дом введен в эксплуатацию.
Материалами дела подтверждается, что арендованный земельный участок площадью 5073 кв. м между двумя объектами распределяется следующим образом: для жилого дома - 1665 кв. м, для подземной парковки - 3408 кв. м. Указанные площади в суде первой инстанции сторонами не оспаривались. Комплекс работ по проекту межевания территории, в том числе земельного участка, на котором расположен жилой дом, проводился в 2008 году (проведены публичные слушания, утвержден проект межевания территории).
За период с января по май 2012 арендатором уплачено 293473,05 руб. арендной платы по договору.
Проверив расчет платежей за 2012 год, представленный ответчиком, суд апелляционной инстанции признает его правомерным. С учетом уплаченной арендной платы, задолженность у ответчика перед Министерством отсутствует. Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.
Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. С истца подлежит взысканию в пользу ответчика 2000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.02.2013 по делу N А43-19850/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники", г. Нижний Новгород, - удовлетворить.
2. В иске отказать.
3. Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (ИНН 5262142192, ОГРН 1055248134677), г. Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Сокольники" (ИНН 5259063600, ОГРН 106525904530), г. Нижний Новгород, 2000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
М.В.СОЛОВЬЕВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
А.И.ВЕЧКАНОВ
Е.Л.МАЛЫШКИНА
А.И.ВЕЧКАНОВ
Е.Л.МАЛЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)