Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Зотеевой Л.В., Семеновой А.Б.
при ведении протокола судебного заседания: Беляевой Ю.А.
при участии:
от заявителя: Здановская Е.Б. по доверенности от 07.07.2012
от заинтересованного лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-799/2013) Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2012 по делу N А56-48915/2012 (судья Гранова Е.А.), принятое
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Санкт-Петербургу
об оспаривании предписаний
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" (ОГРН 1037825033201; Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, 161, лит. А; далее - ООО "ПСК "Импульс", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительными и отмене предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (195025, Санкт-Петербург, ул. Стремянная, д. 19; далее - Управление) от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 и от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100.
Решением суда от 12.11.2012 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе ООО "ПСК "Импульс" просит решение суда от 12.11.2012 отменить и удовлетворить требование общества. Податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, а именно сослался на пункт 5 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 322, и приложение N 3 к Административному регламенту Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденному Приказом Минздравсоцразвития Российской Федерации от 19.10.2007 N 658. Также податель жалобы полагает, что оспариваемые предписания содержат только выявленные нарушения и не содержат конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю. Кроме того, заявитель ссылается на то, что определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 по делу N 2-1098/11 за гражданином Зайцевым В.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, что, по мнению подателя жалобы, делает невозможным исполнение оспариваемых предписаний в связи с фактическим исполнением договора от 10.10.2005 N 08. Податель жалобы также полагает, что пункты 3.1.2, 3.1.4, 4.4. и 8.1 предварительного договора от 10.10.2005 N 08 не противоречат положениям Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой граждане и юридические лица свободны в заключении договоров, а условия договора определяются по соглашению сторон.
В судебном заседании представитель ООО "ПСК "Импульс" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрении апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направило. В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании жалобы гражданина Зайцева В.В. Управлением вынесено предписание от 19.03.2012 N Ю78-00-03/24-0038 о приведении в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4, 8.1 предварительного договора от 10.10.2005 N 08 купли-продажи квартиры. Обществу вменено нарушение пунктов 1, 2 статьи 16, пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1). Общество не согласилось с вынесенным предписанием и обжаловало его в судебном порядке. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2012 по делу N А56-21306/2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2012, Обществу отказано в удовлетворении требования.
С целью проверки исполнения Обществом ранее вынесенного предписания, Управлением издано распоряжение от 25.04.2012 N 78-00-03/26-0137 о проведении документарной внеплановой проверки Общества, по результатам которой составлен акт проверки от 03.05.2012 N 78-00-03/26-0137. А акте отражено, что документы, подтверждающие исполнение предписания от 19.03.2012 N Ю78-00-03/24-0038, Обществом не представлены, договор, заключенный с гражданином Зайцевым В.В., не приведен в соответствие с действующим законодательством. В целях прекращения нарушения прав потребителей, устранения выявленных нарушений Закона N 2300-1 Обществу 03.05.2012 г. выдано предписание N Ю-00-03/24-0079 о приведении в срок до 03.06.2012 в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4, 8.1 заключенного с гражданином Зайцевым В.В. предварительного договора от 10.10.2005 N 08 купли-продажи квартиры.
В соответствии с распоряжением от 18.06.2012 N 78-00-03/26-0187 Управлением проведении документарная внеплановая проверка исполнения Обществом предписания от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079, по результатам которой составлен акт проверки от 18.06.2012 N 78-00-03/26-0187.
Выявленное в ходе данной проверки неисполнение Обществом предписания от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 послужило основанием выдачи Управлением нового предписания от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100 об устранении выявленных нарушений законодательства и о прекращении нарушений прав потребителей. В срок до 06.08.2012 Обществу предписано прекратить нарушение требований законодательства, установленных пунктами 1, 2 статьи 16, пункта 2 статьи 17 Закона N 2300-1, части 4 статьи 421 ГК РФ, частей 7 и 10 статьи 29 ГПК РФ, статьи 161 ЖК РФ, привести в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4, 8.1 заключенного с гражданином Зайцевым В.В. предварительного договора от 10.10.2005 N 08 купли-продажи квартиры.
Ссылаясь на фактическое исполнение договора, заключенного с гражданином Зайцевым В.В., пункт 1 статьи 421 ГК РФ о свободе договора, Общество обжаловало предписания от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 и от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100 в судебном порядке.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, и апелляционный суд, исследовав материалы дела, оценив доводы подателя жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не усматривает оснований для отмены решения суда от 12.11.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы Общества в связи со следующим.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
При этом, в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 2300-1 запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками жилья; управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что содержащееся в пункте 3.1.2 спорного договора условие, согласно которому, покупатель обязуется заключить с продавцом договор купли-продажи квартиры при условии уплаты единовременного авансового платежа за уборку территории, прилегающей к объекту, связанного с последующей отделкой квартиры покупателем, и заключить с выбранной продавцом эксплуатационной (управляющей) организацией договор управление объектом, противоречит вышеприведенным нормам и ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) не по своему выбору, и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги (авансовый платеж за уборку территории, прилегающей к объекту, связанный с последующей отделкой квартиры покупателем).
Пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
При этом в силу пункта 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- 2) плату за коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ) у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, обладающего правами на конкретное жилое помещение (у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, у участника долевого строительства после подписания акта приема-передачи).
Учитывая изложенное, условия пунктов 3.1.4 и 4.4 спорного договора, возлагающие на покупателя обязанность возместить продавцу эксплуатационные затраты (пропорционально площади квартиры), связанные с эксплуатацией и управлением объекта в пуско-наладочный период с момента ввода объекта в эксплуатацию до заключения договора купли-продажи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, противоречит вышеприведенным нормам и ущемляет установленные законом права потребителя.
В пункте 2 статьи 17 Закона N 2300-1 предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Аналогичные правила предусмотрены в статье 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Пункт 8.1 спорного договора, содержащий условие о том, что споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, при невозможности их разрешения путем переговоров, подлежат рассмотрению Невском федеральном суде Санкт-Петербурга, не соответствует вышеприведенным нормам, нарушает права потребителей и в силу этого является незаконным.
При таких обстоятельствах Управление пришло к обоснованному выводу о том, что условия, предусмотренные в пунктах 3.1.2, 3.1.4, 4.4 и 8.1 договора от 10.10.2005 N 08, заключенного с Зайцевым В.В., противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и ущемляют установленные законом права потребителей.
Доводы подателя жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 421 ГК РФ о том, что стороны свободны в заключении договора, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, так как не учитывают императивных требований Закона о защите прав потребителей, направленных на защиту потребителей - физических лиц, являющихся наиболее незащищенной и экономически слабой стороной при заключении договора, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны. Именно такую позицию высказал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П.
Полномочия Управления на осуществление контроля и надзора в области защиты прав потребителей и выдачу в случае выявления нарушений обязательных требований юридическому лицу предписания об их устранении (о прекращении нарушений прав потребителей) основаны на положениях пунктов 1 и 2 Закона N 2300-1, пунктов 1, 5.1, 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", пункте 7.14 Административного регламента исполнения Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека государственной функции по осуществлению в установленном порядке проверки деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан по выполнению требований санитарного законодательства, законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей, и соблюдения правил продажи отдельных предусмотренных законодательством видов товаров, выполнения работ, оказания услуг, утвержденного приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 19.10.2007 N 658 (далее - Административный регламент). Указанный Административный регламент действовал на момент проверки и выдачи оспариваемого предписания и утратил силу 24.05.2012 в связи с изданием приказа Минздравсоцразвития РФ от 18.11.2011 N 1372н, вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован в "Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти" - 14.05.2012).
В соответствии с пунктом 7.14.1 Административного регламента в оспариваемом предписании указаны, в том числе, сведения об установленных юридически значимых фактах; нормы законодательства, которые нарушены; требования, подлежащие выполнению в целях устранения допущенного нарушения законодательства (а именно указано на необходимость приведения в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4 и 8.1 спорного договора), а также срок исполнения предписания.
Доводы Общества со ссылкой на определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 по делу N 2-1098/11 о том, что договор от 10.05.2005 N 08, заключенный с Зайцевым В.В., исполнен и обязательства по нему прекращены, что делает невозможным исполнение оспариваемых предписаний, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 9.1 договора от 10.05.2005 N 08 (л.д. 45-49) указанный договор действует до выполнения своими сторонами обязательств в полном объеме. В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт исполнения сторонами обязательств по договору от 10.05.2005 N 08 (подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры). Признание определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 по делу N 2-1098/11 за гражданином Зайцевым В.В. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры не свидетельствует о том, что обязательства сторон прекращены надлежащим исполнением, а сам договор в соответствии с пунктом 9.1 прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах основания для признания недействительными предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 и от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100 отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом не допущено, оснований для отмены решения суда от 12.11.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2012 по делу N А56-48915/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Б.ЛОПАТО
Судьи
Л.В.ЗОТЕЕВА
А.Б.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-48915/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. по делу N А56-48915/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Зотеевой Л.В., Семеновой А.Б.
при ведении протокола судебного заседания: Беляевой Ю.А.
при участии:
от заявителя: Здановская Е.Б. по доверенности от 07.07.2012
от заинтересованного лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-799/2013) Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2012 по делу N А56-48915/2012 (судья Гранова Е.А.), принятое
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Санкт-Петербургу
об оспаривании предписаний
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" (ОГРН 1037825033201; Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, 161, лит. А; далее - ООО "ПСК "Импульс", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительными и отмене предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (195025, Санкт-Петербург, ул. Стремянная, д. 19; далее - Управление) от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 и от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100.
Решением суда от 12.11.2012 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе ООО "ПСК "Импульс" просит решение суда от 12.11.2012 отменить и удовлетворить требование общества. Податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, а именно сослался на пункт 5 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 322, и приложение N 3 к Административному регламенту Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденному Приказом Минздравсоцразвития Российской Федерации от 19.10.2007 N 658. Также податель жалобы полагает, что оспариваемые предписания содержат только выявленные нарушения и не содержат конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю. Кроме того, заявитель ссылается на то, что определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 по делу N 2-1098/11 за гражданином Зайцевым В.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, что, по мнению подателя жалобы, делает невозможным исполнение оспариваемых предписаний в связи с фактическим исполнением договора от 10.10.2005 N 08. Податель жалобы также полагает, что пункты 3.1.2, 3.1.4, 4.4. и 8.1 предварительного договора от 10.10.2005 N 08 не противоречат положениям Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой граждане и юридические лица свободны в заключении договоров, а условия договора определяются по соглашению сторон.
В судебном заседании представитель ООО "ПСК "Импульс" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрении апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направило. В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании жалобы гражданина Зайцева В.В. Управлением вынесено предписание от 19.03.2012 N Ю78-00-03/24-0038 о приведении в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4, 8.1 предварительного договора от 10.10.2005 N 08 купли-продажи квартиры. Обществу вменено нарушение пунктов 1, 2 статьи 16, пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1). Общество не согласилось с вынесенным предписанием и обжаловало его в судебном порядке. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2012 по делу N А56-21306/2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2012, Обществу отказано в удовлетворении требования.
С целью проверки исполнения Обществом ранее вынесенного предписания, Управлением издано распоряжение от 25.04.2012 N 78-00-03/26-0137 о проведении документарной внеплановой проверки Общества, по результатам которой составлен акт проверки от 03.05.2012 N 78-00-03/26-0137. А акте отражено, что документы, подтверждающие исполнение предписания от 19.03.2012 N Ю78-00-03/24-0038, Обществом не представлены, договор, заключенный с гражданином Зайцевым В.В., не приведен в соответствие с действующим законодательством. В целях прекращения нарушения прав потребителей, устранения выявленных нарушений Закона N 2300-1 Обществу 03.05.2012 г. выдано предписание N Ю-00-03/24-0079 о приведении в срок до 03.06.2012 в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4, 8.1 заключенного с гражданином Зайцевым В.В. предварительного договора от 10.10.2005 N 08 купли-продажи квартиры.
В соответствии с распоряжением от 18.06.2012 N 78-00-03/26-0187 Управлением проведении документарная внеплановая проверка исполнения Обществом предписания от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079, по результатам которой составлен акт проверки от 18.06.2012 N 78-00-03/26-0187.
Выявленное в ходе данной проверки неисполнение Обществом предписания от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 послужило основанием выдачи Управлением нового предписания от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100 об устранении выявленных нарушений законодательства и о прекращении нарушений прав потребителей. В срок до 06.08.2012 Обществу предписано прекратить нарушение требований законодательства, установленных пунктами 1, 2 статьи 16, пункта 2 статьи 17 Закона N 2300-1, части 4 статьи 421 ГК РФ, частей 7 и 10 статьи 29 ГПК РФ, статьи 161 ЖК РФ, привести в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4, 8.1 заключенного с гражданином Зайцевым В.В. предварительного договора от 10.10.2005 N 08 купли-продажи квартиры.
Ссылаясь на фактическое исполнение договора, заключенного с гражданином Зайцевым В.В., пункт 1 статьи 421 ГК РФ о свободе договора, Общество обжаловало предписания от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 и от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100 в судебном порядке.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, и апелляционный суд, исследовав материалы дела, оценив доводы подателя жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не усматривает оснований для отмены решения суда от 12.11.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы Общества в связи со следующим.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
При этом, в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 2300-1 запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками жилья; управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что содержащееся в пункте 3.1.2 спорного договора условие, согласно которому, покупатель обязуется заключить с продавцом договор купли-продажи квартиры при условии уплаты единовременного авансового платежа за уборку территории, прилегающей к объекту, связанного с последующей отделкой квартиры покупателем, и заключить с выбранной продавцом эксплуатационной (управляющей) организацией договор управление объектом, противоречит вышеприведенным нормам и ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) не по своему выбору, и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги (авансовый платеж за уборку территории, прилегающей к объекту, связанный с последующей отделкой квартиры покупателем).
Пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
При этом в силу пункта 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- 2) плату за коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ) у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, обладающего правами на конкретное жилое помещение (у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, у участника долевого строительства после подписания акта приема-передачи).
Учитывая изложенное, условия пунктов 3.1.4 и 4.4 спорного договора, возлагающие на покупателя обязанность возместить продавцу эксплуатационные затраты (пропорционально площади квартиры), связанные с эксплуатацией и управлением объекта в пуско-наладочный период с момента ввода объекта в эксплуатацию до заключения договора купли-продажи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, противоречит вышеприведенным нормам и ущемляет установленные законом права потребителя.
В пункте 2 статьи 17 Закона N 2300-1 предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Аналогичные правила предусмотрены в статье 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Пункт 8.1 спорного договора, содержащий условие о том, что споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, при невозможности их разрешения путем переговоров, подлежат рассмотрению Невском федеральном суде Санкт-Петербурга, не соответствует вышеприведенным нормам, нарушает права потребителей и в силу этого является незаконным.
При таких обстоятельствах Управление пришло к обоснованному выводу о том, что условия, предусмотренные в пунктах 3.1.2, 3.1.4, 4.4 и 8.1 договора от 10.10.2005 N 08, заключенного с Зайцевым В.В., противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и ущемляют установленные законом права потребителей.
Доводы подателя жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 421 ГК РФ о том, что стороны свободны в заключении договора, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, так как не учитывают императивных требований Закона о защите прав потребителей, направленных на защиту потребителей - физических лиц, являющихся наиболее незащищенной и экономически слабой стороной при заключении договора, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны. Именно такую позицию высказал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П.
Полномочия Управления на осуществление контроля и надзора в области защиты прав потребителей и выдачу в случае выявления нарушений обязательных требований юридическому лицу предписания об их устранении (о прекращении нарушений прав потребителей) основаны на положениях пунктов 1 и 2 Закона N 2300-1, пунктов 1, 5.1, 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", пункте 7.14 Административного регламента исполнения Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека государственной функции по осуществлению в установленном порядке проверки деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан по выполнению требований санитарного законодательства, законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей, и соблюдения правил продажи отдельных предусмотренных законодательством видов товаров, выполнения работ, оказания услуг, утвержденного приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 19.10.2007 N 658 (далее - Административный регламент). Указанный Административный регламент действовал на момент проверки и выдачи оспариваемого предписания и утратил силу 24.05.2012 в связи с изданием приказа Минздравсоцразвития РФ от 18.11.2011 N 1372н, вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован в "Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти" - 14.05.2012).
В соответствии с пунктом 7.14.1 Административного регламента в оспариваемом предписании указаны, в том числе, сведения об установленных юридически значимых фактах; нормы законодательства, которые нарушены; требования, подлежащие выполнению в целях устранения допущенного нарушения законодательства (а именно указано на необходимость приведения в соответствие с действующим законодательством пунктов 3.1.2, 3.1.4, 4.4 и 8.1 спорного договора), а также срок исполнения предписания.
Доводы Общества со ссылкой на определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 по делу N 2-1098/11 о том, что договор от 10.05.2005 N 08, заключенный с Зайцевым В.В., исполнен и обязательства по нему прекращены, что делает невозможным исполнение оспариваемых предписаний, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 9.1 договора от 10.05.2005 N 08 (л.д. 45-49) указанный договор действует до выполнения своими сторонами обязательств в полном объеме. В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт исполнения сторонами обязательств по договору от 10.05.2005 N 08 (подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры). Признание определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 по делу N 2-1098/11 за гражданином Зайцевым В.В. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры не свидетельствует о том, что обязательства сторон прекращены надлежащим исполнением, а сам договор в соответствии с пунктом 9.1 прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах основания для признания недействительными предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 03.05.2012 N Ю 78-00-03/24-0079 и от 18.06.2012 N Ю 78-00-03/24-0100 отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом не допущено, оснований для отмены решения суда от 12.11.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2012 по делу N А56-48915/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Б.ЛОПАТО
Судьи
Л.В.ЗОТЕЕВА
А.Б.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)