Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от ответчика - ООО "ГУК Краснодар" - представителя Соловьевой А.С. (доверенность от 19.03.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012
по иску товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268"
к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар"
о признании договора на управление домом прекращенным, передаче документации,
принятое судьей Корейво Е.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Ставропольская, 268" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (далее - общество) со следующими требовании:
- - о признании договора N 3975 от 26.01.2009, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и ООО "ГУК-Краснодар", прекратившим свое действие;
- - об обязании ООО "ГУК-Краснодар" передать товариществу бухгалтерскую документацию на указанный дом: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета;
- - об обязании ООО "ГУК-Краснодар" передать товариществу техническую документацию на жилой дом: акт приема-передачи электрообрудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон;
- - взыскать с ООО "ГУК-Краснодар" в пользу товарищества судебные расходы в размере 24 000 рублей, из которых 4 000 рублей государственная пошлина, 20 000 рублей - оплата услуг представителя.
Исковые требования мотивированы сменой способа управления многоквартирным жилым домом в связи с созданием ТСЖ в 2010 году. Отсутствие документации препятствует ТСЖ управлять домом, в том числе заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 в иске отказано.
Суд указал, что отказ от договора управления за месяц до истечения срока его действия должен быть направлен при участии всех собственников путем согласования данного действия на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома. В протоколе общего собрания по вопросу расторжения договора с обществом судом установлены подписи жильцов с заявлениями об отказе от проставленных от их имени подписей в протоколе. Суд опросил в качестве свидетелей собственников пяти квартир, которые пояснили, что подписи в протоколе выполнены не ими. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что сведения о количестве собственников, проголосовавших в протоколе N 3 от 22.09.2011 за расторжение договора с ответчиком, не соответствует фактическим обстоятельствам. Суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств нарушения его прав и интересов продлением договора управления многоквартирным домом, основания для признания договора управления многоквартирным домом прекратившим действие в связи с истечением срока, по мнению суда первой инстанции, отсутствуют.
Товарищество обжаловало решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просила решение отменить, иск удовлетворить.
Апелляционная жалоба товарищества была мотивирована следующим. На общем собрании подлежит решению вопрос о выборе формы управления домом, форма управления была выбрана, для управления домом создано ТСЖ. На общем собрании не должен отдельно рассматриваться вопрос о необходимости расторжения договора с управляющей компанией, если собственники помещений выбрали иной способ управления домом. Вопрос о расторжении договора с ответчиком относится к компетенции правления, а не общего собрания. Протокол N 3 от 22.09.2011 не являлся доказательством, на котором истец основывал свои требования, указанный протокол был приобщен ответчиком в подтверждение своей позиции. Однако этот протокол не имеет отношения к предмету спора, указанные списки собирались как попытка расторжения договора в 2011 году, к настоящему спору об истечении срока действия договора в 2012 году эти списки не имеют отношения. Исковые требования не касаются расторжения договора, иск заявлен о признании договора прекратившим действие в связи с истечением срока в 2012 году. Установление подлинности этого протокола посредством допроса свидетелей не имеет значения. Требования истца на спорном протоколе не основаны. В результате отказа управляющей компании передать документы жители дома вынуждены продолжать оплачивать ее услуги несмотря на выбор способа управления в виде товарищества собственников жилья.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 решение арбитражного суда было отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов истца.
Апелляционный суд указал, что решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 22.09.2011 N 3, в установленном порядке никем не оспорено и судом не проверялось. При наличии заявления товарищества о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор не может считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 07.06.2013 отменил постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013, направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Кассационный суд указал следующее. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Согласно части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. В материалах дела имеются результаты общего собрания собственников помещений (протокол от 22.09.2011 N 3), подтверждающие, что расторжение договора от 26.01.2009 связано с переходом на самоуправление, а не неисполнением либо ненадлежащим исполнением компанией принятого на себя обязательства. При этом в письмах о расторжении договора, направленных товариществом в адрес компании, содержится как довод о переходе на самоуправление, так и ссылка на ненадлежащее обслуживание дома. Из состоявшихся решения и постановления невозможно определить относительно рассматриваемых отношений, суды устанавливают досрочное расторжение договора от 26.01.2009 или же указывают на его расторжение связи с истечением срока действия. В случае установления досрочного расторжения договорных отношений судам следует учесть правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10, указывающую применительно к части 8.2 статьи 162 Кодекса, что у собственников помещений возникновение права на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. При этом возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена его условиями. Условия гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон и поэтому не порождает основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в обязательственных отношениях. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10. Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Суды не дали оценку обстоятельствам прекращения отношений между прежней управляющей организацией (компанией) и собственниками помещений многоквартирных домов, не установили основания для расторжения договорных отношений, необходимых для правильного применения положений законодательства (пункты 8.1 и 8.2 статьи 162 Кодекса).
При новом рассмотрении дела апелляционным судом товарищество явки представителя в судебное заседание не обеспечило. Представитель ответчика в судебном заседании 02.09.2013 поддержал решение суда, просил решение оставить без изменения, ссылаясь, в том числе, на подписание протокола общего собрания от имени собственников, которые не подтвердили принадлежность им подписей в протоколе. Апелляционная жалоба рассматривалась с перерывом с 02 по 05 сентября 2013 года. После перерыва стороны явки представителей не обеспечили.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, пояснения ответчика, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения требований товарищества.
Как следует из материалов дела, 29.12.2008 состоялось заочное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, результаты которого были оформлены протоколом N 4 (т. 1, л.д. 99-100). Согласно указанному протоколу в доме имеется 52 собственника, обладающих 2527,7 количеством голосов. В голосовании приняли участие 29 собственников, обладающих 1535,8 количеством голосов, что составляет 60,7% от общего числа голосов собственников помещений. Указанные 29 собственников проголосовали за выбор в качестве управляющей организации ООО "ГУК- Краснодар", утвердили текст договора с управляющей организацией.
26.01.2009 на основании указанного решения общего собрания собственников помещений от 29.12.2008 между ООО "ГУК-Краснодар" и собственниками помещений согласно списку (приложение N 1) заключен договор N 3975 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Согласно пункту 2.1 договора собственник передает, а управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом N 268, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская. Договор заключен на срок с 01.02.2009 до 01.02.2012 (пункт 8.1). Договор считается пролонгированным на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении (пункт 8.2). Договор от имени собственников помещений подписан Сержан Л.И., уполномоченной общим собранием собственников многоквартирного дома N 268 от 29.12.2008, протокол N 4. В приложении N 1 к договору указаны собственники помещений многоквартирного дома N 268 по ул. Ставропольская, 268, подписавшие договор с ООО "ГУК-Краснодар".
01.08.2010 состоялось общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Ставропольская, 268. Повестка дня собрания - определение способа управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская, создание товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268", утверждение устава товарищества, выбор членов правления товарищества, выбор ревизионной комиссии товарищества, выбор ответственного лица для оформления документов для регистрации товарищества. Согласно протоколу N 1 от 01.08.2010 в голосовании приняли участие 27 человек, или 1140,42 кв. м, не приняли участие в голосовании 30 человек, или 1015,38 кв. м, всего собственников - 51, общая площадь помещений 2155,8 кв. м.
Согласно итогам голосования по первому вопросу 27 человек, принявших участие в собрании, высказались за определение способа управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская - товарищество собственников жилья, что составило 1140,42 кв. м или 52,9% голосов. Принято решение: определить способ управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская - товарищество собственников жилья. По второму вопросу принято решение создать ТСЖ "Ставропольская, 268". Также утверждены устав ТСЖ "Ставропольская, 268", членами правления ТСЖ выбраны Сержан Л.И., Свистунова М.П. Ответственным лицом для оформления документов для создания ТСЖ выбрана Сержан Л.И.
Также было принято решение о заключении договора управления между ТСЖ "Ставропольская, 268" и ООО "ГУК-Краснодар" (т. 1, л.д. 131-133).
Между тем, в материалах дела договор управления многоквартирным домом между ТСЖ "Ставропольская, 268" и ООО "ГУК-Краснодар" отсутствует.
Устав ТСЖ "Ставропольская, 268" зарегистрирован Инспекцией ФНС России N 3 по г. Краснодару 26.08.2010. Согласно уставу товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в доме, является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Предметом деятельности товарищества является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом, для чего на товарищество вправе осуществлять соответствующие виды деятельности (пункт 2.1). Согласно пункту 3.1 товарищество вправе заключать договоры управления многоквартирными домами, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. В соответствии с пунктом 9.8 устава в обязанности правления товарищества входят управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. Председатель правления действует без доверенности от имени товарищества, совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием (пункт 9.10). При заключении договора с управляющей организацией правление товарищества передает свои функции этой управляющей организации (пункт 9.11 устава).
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 28.03.2012 лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ "Ставропольская, 268" без доверенности, является Сержан Л.И. (т. 1, л.д. 34-35).
Согласно представленным в материалы дела копиям писем от 07.10.2011, 08.11.2011 председатель ТСЖ "Ставропольская, 268" Сержан Л.И. обратилась к ООО "ГУК-Краснодар" с заявлением о расторжении договора от 26.01.2009 N 3975 в связи со сменой формы управления, созданием ТСЖ, выходом на самоуправление, просила предать бухгалтерскую и техническую документацию, картотеку паспортиста дома N 268 по ул. Ставропольская, в срок до 11.11.2011 (т. 1, л.д. 15-17).
Письмом от 22.02.2012 гендиректор ООО "ГУК-Краснодар" отказал товариществу в передаче документов, указав также, что договор N 3975 от 26.01.2009 заключен с ООО "ГУК-Краснодар" на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 268 по ул. Ставропольская. Договор заключен на три года и действует до 01.02.2012, считается пролонгированным на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Специалистами ООО "ГУК-Краснодар" была проведена проверка подписей собственников помещений в многоквартирном доме, подписавших соглашение о расторжении договора на управление домом от 26.01.2009. Проверкой установлено, что направленный в адрес ООО "ГУК-Краснодар" список собственников, подписавших соглашение о расторжении договора, подписан лицами, не являющимися собственниками помещений (т. 1, л.д. 19).
По мнению ответчика, договор на управление домом от 26.01.2009, заключенный по решению общего собрания собственников помещений, может быть расторгнут только по решению равнозначного общего собрания собственников помещений, подтвержденного не только протоколом собрания, но и подписными листами, из которых бы усматривалось наличие подписей конкретных собственников помещений, голосовавших "за" расторжение договора. В подтверждение этого довода ответчик ссылается на протокол N 3 от 22.09.2011 общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о расторжении договора от 26.01.2009 N 3975 в связи с выходом на самоуправление, и на приложение к протоколу общего собрания от 22.09.2011 - список собственников помещений в многоквартирном доме N 268 по ул. Ставропольской, подписавших соглашение о расторжении договора N 3975 от 26.01.2009. Ответчик указывает, что ряд подписей от имени собственников квартир в этом приложении не принадлежит этим лицам, поскольку впоследствии эти собственники отказались от подписей, на что указано в самом приложении к протоколу от 22.09.2011 (т. 1, л.д. 53-60). Данный довод нашел поддержку и в решении суда первой инстанции, который после допроса свидетелей согласился с тем, что приложение к протоколу от 22.09.2011 не было подписано некоторыми собственниками квартир.
Апелляционный суд находит такой вывод не соответствующим действующему законодательству и практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Президиумом ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 дано следующее толкование части 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону. Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
В приведенном постановлении Президиума ВАС РФ также содержится ссылка на пересмотр правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной ранее в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10, на которое в своем постановлении от 07.06.2013 по настоящему делу сослался суд кассационной инстанции.
В постановлении от 05.06.2012 N 17635/11 Президиум ВАС указал следующее: "Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом".
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса (часть 9 статьи 162 ЖК РФ).
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (часть 10 статьи 162 ЖК РФ).
Таким образом, изменение на общем собрании способа управления многоквартирным домом в виде создания ТСЖ само по себе является достаточным основанием для прекращения договорных отношений с управляющей организацией. В ином случае, ТСЖ оказывается лишенным возможности осуществлять управление домом, что противоречит воле собственников квартир, выраженной на общем собрании по вопросу о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом. Ссылки ответчика на необходимость подписания соглашения о расторжении спорного договора каждым из собственников помещений не основаны на законе и направлены на ограничение права собственников помещений изменить способ управления домом.
В связи с изложенным, апелляционный суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика об отзыве некоторыми собственниками квартир их подписей в приложении к протоколу общего собрания о расторжении договора с ответчиком. Для признания этого договора прекратившим действие и для обязания ответчика передать ТСЖ документацию, необходимую для управления домом, необходимо и достаточно решения общего собрания собственников помещений об изменении способа управления домом и о создании ТСЖ как формы такого управления.
Данный вывод соответствует сложившейся в округе практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу N А32-15500/2011, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2013 по делу N А32-15500/2011).
Относительно состава подлежащей передачи документации ответчиком какие-либо возражения не заявлены.
При таких обстоятельствах исковые требования товарищества подлежат удовлетворению в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов, понесенных товариществом, включая расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей. Факт несения указанных расходов подтвержден квитанцией N 120389 от 20.03.2012 о получении от истца суммы в размере 20 000 рублей филиалом N 16 некоммерческой организации Краснодарская краевая коллегия адвокатов (т. 1, л.д. 46). Возражения относительно стоимости услуг представителя истца ответчиком не заявлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012 отменить.
Признать договор управления многоквартирным домом от 26.01.2009 N 3975, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и обществом с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар", прекратившим свое действие.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431; ИНН 2311104687) передать товариществу собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202; ИНН 2309123516) бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431; ИНН 2311104687) в пользу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202; ИНН 2309123516) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, 20 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя в суде первой инстанции, 2 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2013 N 15АП-1200/2013-НР ПО ДЕЛУ N А32-9821/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. N 15АП-1200/2013-НР
Дело N А32-9821/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от ответчика - ООО "ГУК Краснодар" - представителя Соловьевой А.С. (доверенность от 19.03.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012
по иску товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268"
к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар"
о признании договора на управление домом прекращенным, передаче документации,
принятое судьей Корейво Е.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Ставропольская, 268" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (далее - общество) со следующими требовании:
- - о признании договора N 3975 от 26.01.2009, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и ООО "ГУК-Краснодар", прекратившим свое действие;
- - об обязании ООО "ГУК-Краснодар" передать товариществу бухгалтерскую документацию на указанный дом: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета;
- - об обязании ООО "ГУК-Краснодар" передать товариществу техническую документацию на жилой дом: акт приема-передачи электрообрудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон;
- - взыскать с ООО "ГУК-Краснодар" в пользу товарищества судебные расходы в размере 24 000 рублей, из которых 4 000 рублей государственная пошлина, 20 000 рублей - оплата услуг представителя.
Исковые требования мотивированы сменой способа управления многоквартирным жилым домом в связи с созданием ТСЖ в 2010 году. Отсутствие документации препятствует ТСЖ управлять домом, в том числе заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 в иске отказано.
Суд указал, что отказ от договора управления за месяц до истечения срока его действия должен быть направлен при участии всех собственников путем согласования данного действия на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома. В протоколе общего собрания по вопросу расторжения договора с обществом судом установлены подписи жильцов с заявлениями об отказе от проставленных от их имени подписей в протоколе. Суд опросил в качестве свидетелей собственников пяти квартир, которые пояснили, что подписи в протоколе выполнены не ими. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что сведения о количестве собственников, проголосовавших в протоколе N 3 от 22.09.2011 за расторжение договора с ответчиком, не соответствует фактическим обстоятельствам. Суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств нарушения его прав и интересов продлением договора управления многоквартирным домом, основания для признания договора управления многоквартирным домом прекратившим действие в связи с истечением срока, по мнению суда первой инстанции, отсутствуют.
Товарищество обжаловало решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просила решение отменить, иск удовлетворить.
Апелляционная жалоба товарищества была мотивирована следующим. На общем собрании подлежит решению вопрос о выборе формы управления домом, форма управления была выбрана, для управления домом создано ТСЖ. На общем собрании не должен отдельно рассматриваться вопрос о необходимости расторжения договора с управляющей компанией, если собственники помещений выбрали иной способ управления домом. Вопрос о расторжении договора с ответчиком относится к компетенции правления, а не общего собрания. Протокол N 3 от 22.09.2011 не являлся доказательством, на котором истец основывал свои требования, указанный протокол был приобщен ответчиком в подтверждение своей позиции. Однако этот протокол не имеет отношения к предмету спора, указанные списки собирались как попытка расторжения договора в 2011 году, к настоящему спору об истечении срока действия договора в 2012 году эти списки не имеют отношения. Исковые требования не касаются расторжения договора, иск заявлен о признании договора прекратившим действие в связи с истечением срока в 2012 году. Установление подлинности этого протокола посредством допроса свидетелей не имеет значения. Требования истца на спорном протоколе не основаны. В результате отказа управляющей компании передать документы жители дома вынуждены продолжать оплачивать ее услуги несмотря на выбор способа управления в виде товарищества собственников жилья.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 решение арбитражного суда было отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов истца.
Апелляционный суд указал, что решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 22.09.2011 N 3, в установленном порядке никем не оспорено и судом не проверялось. При наличии заявления товарищества о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор не может считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 07.06.2013 отменил постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013, направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Кассационный суд указал следующее. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Согласно части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. В материалах дела имеются результаты общего собрания собственников помещений (протокол от 22.09.2011 N 3), подтверждающие, что расторжение договора от 26.01.2009 связано с переходом на самоуправление, а не неисполнением либо ненадлежащим исполнением компанией принятого на себя обязательства. При этом в письмах о расторжении договора, направленных товариществом в адрес компании, содержится как довод о переходе на самоуправление, так и ссылка на ненадлежащее обслуживание дома. Из состоявшихся решения и постановления невозможно определить относительно рассматриваемых отношений, суды устанавливают досрочное расторжение договора от 26.01.2009 или же указывают на его расторжение связи с истечением срока действия. В случае установления досрочного расторжения договорных отношений судам следует учесть правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10, указывающую применительно к части 8.2 статьи 162 Кодекса, что у собственников помещений возникновение права на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. При этом возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена его условиями. Условия гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон и поэтому не порождает основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в обязательственных отношениях. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10. Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Суды не дали оценку обстоятельствам прекращения отношений между прежней управляющей организацией (компанией) и собственниками помещений многоквартирных домов, не установили основания для расторжения договорных отношений, необходимых для правильного применения положений законодательства (пункты 8.1 и 8.2 статьи 162 Кодекса).
При новом рассмотрении дела апелляционным судом товарищество явки представителя в судебное заседание не обеспечило. Представитель ответчика в судебном заседании 02.09.2013 поддержал решение суда, просил решение оставить без изменения, ссылаясь, в том числе, на подписание протокола общего собрания от имени собственников, которые не подтвердили принадлежность им подписей в протоколе. Апелляционная жалоба рассматривалась с перерывом с 02 по 05 сентября 2013 года. После перерыва стороны явки представителей не обеспечили.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, пояснения ответчика, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения требований товарищества.
Как следует из материалов дела, 29.12.2008 состоялось заочное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, результаты которого были оформлены протоколом N 4 (т. 1, л.д. 99-100). Согласно указанному протоколу в доме имеется 52 собственника, обладающих 2527,7 количеством голосов. В голосовании приняли участие 29 собственников, обладающих 1535,8 количеством голосов, что составляет 60,7% от общего числа голосов собственников помещений. Указанные 29 собственников проголосовали за выбор в качестве управляющей организации ООО "ГУК- Краснодар", утвердили текст договора с управляющей организацией.
26.01.2009 на основании указанного решения общего собрания собственников помещений от 29.12.2008 между ООО "ГУК-Краснодар" и собственниками помещений согласно списку (приложение N 1) заключен договор N 3975 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Согласно пункту 2.1 договора собственник передает, а управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом N 268, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская. Договор заключен на срок с 01.02.2009 до 01.02.2012 (пункт 8.1). Договор считается пролонгированным на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении (пункт 8.2). Договор от имени собственников помещений подписан Сержан Л.И., уполномоченной общим собранием собственников многоквартирного дома N 268 от 29.12.2008, протокол N 4. В приложении N 1 к договору указаны собственники помещений многоквартирного дома N 268 по ул. Ставропольская, 268, подписавшие договор с ООО "ГУК-Краснодар".
01.08.2010 состоялось общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Ставропольская, 268. Повестка дня собрания - определение способа управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская, создание товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268", утверждение устава товарищества, выбор членов правления товарищества, выбор ревизионной комиссии товарищества, выбор ответственного лица для оформления документов для регистрации товарищества. Согласно протоколу N 1 от 01.08.2010 в голосовании приняли участие 27 человек, или 1140,42 кв. м, не приняли участие в голосовании 30 человек, или 1015,38 кв. м, всего собственников - 51, общая площадь помещений 2155,8 кв. м.
Согласно итогам голосования по первому вопросу 27 человек, принявших участие в собрании, высказались за определение способа управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская - товарищество собственников жилья, что составило 1140,42 кв. м или 52,9% голосов. Принято решение: определить способ управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская - товарищество собственников жилья. По второму вопросу принято решение создать ТСЖ "Ставропольская, 268". Также утверждены устав ТСЖ "Ставропольская, 268", членами правления ТСЖ выбраны Сержан Л.И., Свистунова М.П. Ответственным лицом для оформления документов для создания ТСЖ выбрана Сержан Л.И.
Также было принято решение о заключении договора управления между ТСЖ "Ставропольская, 268" и ООО "ГУК-Краснодар" (т. 1, л.д. 131-133).
Между тем, в материалах дела договор управления многоквартирным домом между ТСЖ "Ставропольская, 268" и ООО "ГУК-Краснодар" отсутствует.
Устав ТСЖ "Ставропольская, 268" зарегистрирован Инспекцией ФНС России N 3 по г. Краснодару 26.08.2010. Согласно уставу товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в доме, является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Предметом деятельности товарищества является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом, для чего на товарищество вправе осуществлять соответствующие виды деятельности (пункт 2.1). Согласно пункту 3.1 товарищество вправе заключать договоры управления многоквартирными домами, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. В соответствии с пунктом 9.8 устава в обязанности правления товарищества входят управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. Председатель правления действует без доверенности от имени товарищества, совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием (пункт 9.10). При заключении договора с управляющей организацией правление товарищества передает свои функции этой управляющей организации (пункт 9.11 устава).
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 28.03.2012 лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ "Ставропольская, 268" без доверенности, является Сержан Л.И. (т. 1, л.д. 34-35).
Согласно представленным в материалы дела копиям писем от 07.10.2011, 08.11.2011 председатель ТСЖ "Ставропольская, 268" Сержан Л.И. обратилась к ООО "ГУК-Краснодар" с заявлением о расторжении договора от 26.01.2009 N 3975 в связи со сменой формы управления, созданием ТСЖ, выходом на самоуправление, просила предать бухгалтерскую и техническую документацию, картотеку паспортиста дома N 268 по ул. Ставропольская, в срок до 11.11.2011 (т. 1, л.д. 15-17).
Письмом от 22.02.2012 гендиректор ООО "ГУК-Краснодар" отказал товариществу в передаче документов, указав также, что договор N 3975 от 26.01.2009 заключен с ООО "ГУК-Краснодар" на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 268 по ул. Ставропольская. Договор заключен на три года и действует до 01.02.2012, считается пролонгированным на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Специалистами ООО "ГУК-Краснодар" была проведена проверка подписей собственников помещений в многоквартирном доме, подписавших соглашение о расторжении договора на управление домом от 26.01.2009. Проверкой установлено, что направленный в адрес ООО "ГУК-Краснодар" список собственников, подписавших соглашение о расторжении договора, подписан лицами, не являющимися собственниками помещений (т. 1, л.д. 19).
По мнению ответчика, договор на управление домом от 26.01.2009, заключенный по решению общего собрания собственников помещений, может быть расторгнут только по решению равнозначного общего собрания собственников помещений, подтвержденного не только протоколом собрания, но и подписными листами, из которых бы усматривалось наличие подписей конкретных собственников помещений, голосовавших "за" расторжение договора. В подтверждение этого довода ответчик ссылается на протокол N 3 от 22.09.2011 общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о расторжении договора от 26.01.2009 N 3975 в связи с выходом на самоуправление, и на приложение к протоколу общего собрания от 22.09.2011 - список собственников помещений в многоквартирном доме N 268 по ул. Ставропольской, подписавших соглашение о расторжении договора N 3975 от 26.01.2009. Ответчик указывает, что ряд подписей от имени собственников квартир в этом приложении не принадлежит этим лицам, поскольку впоследствии эти собственники отказались от подписей, на что указано в самом приложении к протоколу от 22.09.2011 (т. 1, л.д. 53-60). Данный довод нашел поддержку и в решении суда первой инстанции, который после допроса свидетелей согласился с тем, что приложение к протоколу от 22.09.2011 не было подписано некоторыми собственниками квартир.
Апелляционный суд находит такой вывод не соответствующим действующему законодательству и практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Президиумом ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 дано следующее толкование части 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону. Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
В приведенном постановлении Президиума ВАС РФ также содержится ссылка на пересмотр правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной ранее в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10, на которое в своем постановлении от 07.06.2013 по настоящему делу сослался суд кассационной инстанции.
В постановлении от 05.06.2012 N 17635/11 Президиум ВАС указал следующее: "Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом".
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса (часть 9 статьи 162 ЖК РФ).
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (часть 10 статьи 162 ЖК РФ).
Таким образом, изменение на общем собрании способа управления многоквартирным домом в виде создания ТСЖ само по себе является достаточным основанием для прекращения договорных отношений с управляющей организацией. В ином случае, ТСЖ оказывается лишенным возможности осуществлять управление домом, что противоречит воле собственников квартир, выраженной на общем собрании по вопросу о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом. Ссылки ответчика на необходимость подписания соглашения о расторжении спорного договора каждым из собственников помещений не основаны на законе и направлены на ограничение права собственников помещений изменить способ управления домом.
В связи с изложенным, апелляционный суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика об отзыве некоторыми собственниками квартир их подписей в приложении к протоколу общего собрания о расторжении договора с ответчиком. Для признания этого договора прекратившим действие и для обязания ответчика передать ТСЖ документацию, необходимую для управления домом, необходимо и достаточно решения общего собрания собственников помещений об изменении способа управления домом и о создании ТСЖ как формы такого управления.
Данный вывод соответствует сложившейся в округе практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу N А32-15500/2011, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2013 по делу N А32-15500/2011).
Относительно состава подлежащей передачи документации ответчиком какие-либо возражения не заявлены.
При таких обстоятельствах исковые требования товарищества подлежат удовлетворению в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов, понесенных товариществом, включая расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей. Факт несения указанных расходов подтвержден квитанцией N 120389 от 20.03.2012 о получении от истца суммы в размере 20 000 рублей филиалом N 16 некоммерческой организации Краснодарская краевая коллегия адвокатов (т. 1, л.д. 46). Возражения относительно стоимости услуг представителя истца ответчиком не заявлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012 отменить.
Признать договор управления многоквартирным домом от 26.01.2009 N 3975, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и обществом с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар", прекратившим свое действие.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431; ИНН 2311104687) передать товариществу собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202; ИНН 2309123516) бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431; ИНН 2311104687) в пользу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202; ИНН 2309123516) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, 20 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя в суде первой инстанции, 2 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)