Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Краснодар - Топилиной О.В. (доверенность от 27.12.2012), от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аудит - Универсал" - Исаченко Н.М. (доверенность от 06.03.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу N А32-20705/2012 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
ООО "Аудит - Универсал" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным пункта 1.1 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) от 12.07.2010 N 5142 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" в части изъятия земельного участка площадью 841 кв. м (кадастровый номер 23:43:0137010:256) по ул. Воровского, 172, в г. Краснодаре (далее - постановление от 12.07.2010 N 5142).
Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемое постановление не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества как собственника доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, права общества, как бывшего арендатора части земельного участка и муниципальных помещений, создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности.
Решением от 21.12.2012 (судья Левченко О.С.) в удовлетворении заявленных требованиях отказано. Суд указал, что процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд предполагает несколько этапов: принятие решения об изъятии земельного участка; уведомление лица, у которого подлежит изъятию земельный участок, об изъятии; регистрация решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок; непосредственное изъятие. Принятие оспариваемого постановления является первым этапом в процессе изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Суд констатировал, что земельный участок с даты постановки на кадастровый учет (09.07.2010) перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений находящегося на нем многоквартирного дома, а поскольку у общества отсутствовал статус собственника нежилых помещений, арендатором части земельного участка оно не являлось на момент издания спорного постановления, оснований для уведомления организации о предстоящем изъятии земельного участка у администрации не имелось.
Постановлением апелляционного суда от 07.03.2013 решение отменено. Пункт 1.1 постановления от 12.07.2010 N 5142 об изъятии земельного участка в муниципальную собственность признан недействительным. Апелляционный суд исходил из того, что отсутствуют основания для отказа в признании недействительным постановления, не соответствующего пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьям 31, 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции исходил из того, что до принятия решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный аварийный дом, орган местного самоуправления должен известить собственников не только о сносе дома, но и о возможности либо невозможности его реконструкции. На момент издания оспариваемого постановления нежилые помещения N 16, 17, б/н, площадью 27 кв. м (литера В) находились в пользовании и владении общества по договору аренды, следовательно, общество являлось законным пользователем части земельного участка, необходимого для их эксплуатации. Исходя из положений статьи 279 Гражданского кодекса и статьи 63 Земельного кодекса об изъятии земельного участка должны быть уведомлены следующие лица: собственник, землепользователи, арендаторы земельных участков, землевладельцы. Между тем, администрацией не представлены в суд доказательства надлежащего извещения общества о постановлении, предусматривающем изъятие земельного участка у собственников объектов недвижимости. На основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 27.12.201 по делу N А32-19049/2009 общество выкупило арендуемые в аварийном доме помещения площадью 27 кв. м в соотвествии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (дела - Закон N 159-ФЗ). Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствием уведомления о предстоящем сносе объектов недвижимости нарушены права собственности заявителя, гарантированное статьей 35 Конституции Российской Федерации.
В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, оспариваемое постановление в целом соответствует действующему законодательству, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявления общества. Администрация, считает, что с 09.07.2010 спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников расположенных на нем помещений, поэтому условие договора от 03.05.2007 N 118/4 аренды муниципальных помещений в части внесения обществом арендной платы за пользование частью земельного участка, занятого арендуемым имуществом, является ничтожным. В связи с отсутствием у заявителя статуса собственника на момент издания спорного постановления, оснований для уведомления о предстоящем изъятии земельного участка не имелось.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и пояснил, что подлежащий сносу аварийный многоквартирный жилой дом представляет собой комплекс одноэтажных помещений барачного типа. Собственники жилых помещений из аварийного дома переселены, их часть строений снесена, участок свободен от застройки. Фактически на земельном участке осталась часть помещений площадью 27 кв. м, выкупленная обществом на основании решения арбитражного суда по договору купли-продажи от 23.08.2011 N 53. Право собственности общества на указанную часть помещений зарегистрировано 10.10.2011, то есть после издания оспариваемого постановления от 12.07.2010 N 5142. Собственником недвижимого имущества заявитель по делу стал спустя год после вынесения администрацией оспариваемого нормативного акта. Соответствующая часть земельного участка на момент аренды обществом нежилых помещений находилась в муниципальной собственности, поэтому вывод апелляционного суда о нарушении прав общества, как собственника объекта недвижимости, не соответствует действительности. В настоящее время в арбитражном суде рассматривается дело о принудительном сносе оставшейся аварийной части помещений бывшего многоквартирного дома барачного типа, с выплатой обществу компенсации.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договоров аренды от 28.11.2002, от 28.04.2006 N 166/4, от 03.05.2007 N 118/4 общество являлось арендатором муниципальных помещений площадью 27 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172 (литера В), 1-й этаж.
Постановлением главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 N 4806, со ссылкой на статью 32 Жилищного кодекса, пункт 34 Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или их реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - положение N 47), а также на заключения межведомственных комиссий при администрации, признаны аварийными и подлежащими сносу многоквартирные дома, указанные в перечне, являющимся приложением к данному постановлению.
Пунктом 3 названного постановления собственникам помещений в многоквартирных домах в срок до 01.07.2010 осуществить снос помещений в многоквартирных домах согласно приложению.
В пункте 4 постановления муниципальному учреждению "Городская управляющая компания" вменена обязанность по уведомлению собственников помещений в многоквартирных домах о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.
Постановлением администрации от 12.07.2010 N 5142 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" земельный участок площадью 841 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0137010:256 по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре изъят для муниципальных нужд. Данное постановление опубликовано в газете "Краснодарские известия" от 22.07.2010 N 128.
Постановлением администрации от 18.11.2010 N 9467 внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 N 4806, в соответствии с которыми в перечень подлежащих сносу многоквартирных домов включен многоквартирный дом по ул. Воровского, 172, в г. Краснодаре.
На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 по делу N А32-19049/2009 общество и Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключили договор купли-продажи от 23.08.2011 N 33, в соответствии с которым обществу за плату передано в собственность муниципальное имущество - нежилые помещения N 6, 17, 25 (литеры В, в5, 1-й этаж) общей площадью 27 кв. м по ул. Воровского, 172, в г. Краснодаре.
Право собственности общества на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 14.10.2011.
В письме от 23.05.2012 N 6263/01 администрация предложила обществу заключить соглашение о выкупе нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Ссылаясь на несоответствие закону постановления администрации об изъятии земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 63 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе, путем выкупа земельных участков, должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии. Изъятие, в том числе, путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
В соответствии со статьями 15 и 32 Жилищного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Положение N 47 опубликовано в Собрании законодательства Российской Федерации за 2006 г. N 6, "Российской газете" 10 февраля 2006 г.
Положение N 47, как следует из его содержания, в составе предъявляемых к жилому помещению требований устанавливает и требования, связанные с соблюдением санитарных норм и правил, в том числе предусмотренных иными нормативными правовыми актами, и признает наличие выявленных вредных факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в качестве основания для признания жилого помещения непригодным для проживания (например, пункты 14, 33).
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установленные оспариваемым нормативным правовым актом, сформулированы в развитие положений статьи 23 Федерального закона от 30.01.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", определяющей санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям, и не противоречат этой статье.
Положение N 47 подробно регламентирует порядок рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания, процедуру проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям, определяет виды принимаемых решений, сроки их оформления и направления собственнику жилья и заявителю, в том числе сокращенные, в случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека (пункт 51).
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое (нежилое) помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Основываясь на толковании приведенных норм, суды правильно указали, что процедура изъятия для муниципальных нужд предполагает несколько этапов, последним из которых является непосредственное изъятие земельного участка и которому предшествует совершение действий по принятию решения об изъятии земельного участка и его выкупу.
Исследовав представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что основанием изъятия для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по ул. Воровского, 172, и помещений в этом доме послужило постановление администрации от 18.11.2010 N 9467, которым внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 N 4806. Принято оно после постановления об изъятии земельного участка от 12.07.2010, на момент принятия решения об изъятии земельного участка расположенный на участке многоквартирный дом не был признан аварийным. Доказательств обратного администрация не предоставила.
Материалы дела не содержат сведений о надлежащем извещении общества об изъятии земельного участка и аварийном состоянии дома, в то время как на момент издания оспариваемого постановления общество являлось арендатором нежилых помещений N 16, 17, б/н, общей площадью 27 кв. м (литера В) по договору аренды.
Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в отсутствие государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем недвижимых объектов, общество заключило с администрацией договор купли-продажи помещений от 23.08.2011 в многоквартирном доме, что также нарушило права общества, как арендатора муниципального недвижимого имущества.
Апелляционный суд признал недоказанным, что оспариваемое постановление вынесено администрацией города Краснодара с соблюдением требований пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, что явилось основанием для удовлетворения заявленных требований.
Доводы администрации о фактическом сносе одноэтажного жилого дома барачного типа, состоявшемся отселении проживавших в доме лиц не могут служить основанием для отмены постановления апелляционного суда.
Учитывая, что общество не являлось собственником отдельно стоящего объекта недвижимости, спор администрации о сносе оставшейся части сносимого строения (принадлежащей обществу в виде помещений площадью 27 кв. м) подлежит рассмотрению в общем порядке. Вопросы о возможности (невозможности) в соответствии с нормами Земельного кодекса и Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставить обществу право реконструкции этих помещений путем создания нового объекта недвижимости, выделении для этого конкретной площади земельного участка в соотвествии со строительными нормами и правилами, а также о праве администрации изъять земельный участок для муниципальных нужд при рассмотрении настоящего дела арбитражным судом не предрешены. Обжалованный судебный акт при рассмотрении такого рода споров преюдициального значения не имеет.
На основании изложенного суда кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения постановления апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу N А32-20705/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А32-20705/2012
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А32-20705/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Краснодар - Топилиной О.В. (доверенность от 27.12.2012), от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аудит - Универсал" - Исаченко Н.М. (доверенность от 06.03.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу N А32-20705/2012 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
ООО "Аудит - Универсал" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным пункта 1.1 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) от 12.07.2010 N 5142 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" в части изъятия земельного участка площадью 841 кв. м (кадастровый номер 23:43:0137010:256) по ул. Воровского, 172, в г. Краснодаре (далее - постановление от 12.07.2010 N 5142).
Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемое постановление не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества как собственника доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, права общества, как бывшего арендатора части земельного участка и муниципальных помещений, создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности.
Решением от 21.12.2012 (судья Левченко О.С.) в удовлетворении заявленных требованиях отказано. Суд указал, что процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд предполагает несколько этапов: принятие решения об изъятии земельного участка; уведомление лица, у которого подлежит изъятию земельный участок, об изъятии; регистрация решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок; непосредственное изъятие. Принятие оспариваемого постановления является первым этапом в процессе изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Суд констатировал, что земельный участок с даты постановки на кадастровый учет (09.07.2010) перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений находящегося на нем многоквартирного дома, а поскольку у общества отсутствовал статус собственника нежилых помещений, арендатором части земельного участка оно не являлось на момент издания спорного постановления, оснований для уведомления организации о предстоящем изъятии земельного участка у администрации не имелось.
Постановлением апелляционного суда от 07.03.2013 решение отменено. Пункт 1.1 постановления от 12.07.2010 N 5142 об изъятии земельного участка в муниципальную собственность признан недействительным. Апелляционный суд исходил из того, что отсутствуют основания для отказа в признании недействительным постановления, не соответствующего пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьям 31, 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции исходил из того, что до принятия решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный аварийный дом, орган местного самоуправления должен известить собственников не только о сносе дома, но и о возможности либо невозможности его реконструкции. На момент издания оспариваемого постановления нежилые помещения N 16, 17, б/н, площадью 27 кв. м (литера В) находились в пользовании и владении общества по договору аренды, следовательно, общество являлось законным пользователем части земельного участка, необходимого для их эксплуатации. Исходя из положений статьи 279 Гражданского кодекса и статьи 63 Земельного кодекса об изъятии земельного участка должны быть уведомлены следующие лица: собственник, землепользователи, арендаторы земельных участков, землевладельцы. Между тем, администрацией не представлены в суд доказательства надлежащего извещения общества о постановлении, предусматривающем изъятие земельного участка у собственников объектов недвижимости. На основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 27.12.201 по делу N А32-19049/2009 общество выкупило арендуемые в аварийном доме помещения площадью 27 кв. м в соотвествии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (дела - Закон N 159-ФЗ). Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствием уведомления о предстоящем сносе объектов недвижимости нарушены права собственности заявителя, гарантированное статьей 35 Конституции Российской Федерации.
В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, оспариваемое постановление в целом соответствует действующему законодательству, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявления общества. Администрация, считает, что с 09.07.2010 спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников расположенных на нем помещений, поэтому условие договора от 03.05.2007 N 118/4 аренды муниципальных помещений в части внесения обществом арендной платы за пользование частью земельного участка, занятого арендуемым имуществом, является ничтожным. В связи с отсутствием у заявителя статуса собственника на момент издания спорного постановления, оснований для уведомления о предстоящем изъятии земельного участка не имелось.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и пояснил, что подлежащий сносу аварийный многоквартирный жилой дом представляет собой комплекс одноэтажных помещений барачного типа. Собственники жилых помещений из аварийного дома переселены, их часть строений снесена, участок свободен от застройки. Фактически на земельном участке осталась часть помещений площадью 27 кв. м, выкупленная обществом на основании решения арбитражного суда по договору купли-продажи от 23.08.2011 N 53. Право собственности общества на указанную часть помещений зарегистрировано 10.10.2011, то есть после издания оспариваемого постановления от 12.07.2010 N 5142. Собственником недвижимого имущества заявитель по делу стал спустя год после вынесения администрацией оспариваемого нормативного акта. Соответствующая часть земельного участка на момент аренды обществом нежилых помещений находилась в муниципальной собственности, поэтому вывод апелляционного суда о нарушении прав общества, как собственника объекта недвижимости, не соответствует действительности. В настоящее время в арбитражном суде рассматривается дело о принудительном сносе оставшейся аварийной части помещений бывшего многоквартирного дома барачного типа, с выплатой обществу компенсации.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договоров аренды от 28.11.2002, от 28.04.2006 N 166/4, от 03.05.2007 N 118/4 общество являлось арендатором муниципальных помещений площадью 27 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172 (литера В), 1-й этаж.
Постановлением главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 N 4806, со ссылкой на статью 32 Жилищного кодекса, пункт 34 Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или их реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - положение N 47), а также на заключения межведомственных комиссий при администрации, признаны аварийными и подлежащими сносу многоквартирные дома, указанные в перечне, являющимся приложением к данному постановлению.
Пунктом 3 названного постановления собственникам помещений в многоквартирных домах в срок до 01.07.2010 осуществить снос помещений в многоквартирных домах согласно приложению.
В пункте 4 постановления муниципальному учреждению "Городская управляющая компания" вменена обязанность по уведомлению собственников помещений в многоквартирных домах о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.
Постановлением администрации от 12.07.2010 N 5142 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" земельный участок площадью 841 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0137010:256 по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре изъят для муниципальных нужд. Данное постановление опубликовано в газете "Краснодарские известия" от 22.07.2010 N 128.
Постановлением администрации от 18.11.2010 N 9467 внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 N 4806, в соответствии с которыми в перечень подлежащих сносу многоквартирных домов включен многоквартирный дом по ул. Воровского, 172, в г. Краснодаре.
На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 по делу N А32-19049/2009 общество и Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключили договор купли-продажи от 23.08.2011 N 33, в соответствии с которым обществу за плату передано в собственность муниципальное имущество - нежилые помещения N 6, 17, 25 (литеры В, в5, 1-й этаж) общей площадью 27 кв. м по ул. Воровского, 172, в г. Краснодаре.
Право собственности общества на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 14.10.2011.
В письме от 23.05.2012 N 6263/01 администрация предложила обществу заключить соглашение о выкупе нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Ссылаясь на несоответствие закону постановления администрации об изъятии земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 63 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе, путем выкупа земельных участков, должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии. Изъятие, в том числе, путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
В соответствии со статьями 15 и 32 Жилищного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Положение N 47 опубликовано в Собрании законодательства Российской Федерации за 2006 г. N 6, "Российской газете" 10 февраля 2006 г.
Положение N 47, как следует из его содержания, в составе предъявляемых к жилому помещению требований устанавливает и требования, связанные с соблюдением санитарных норм и правил, в том числе предусмотренных иными нормативными правовыми актами, и признает наличие выявленных вредных факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в качестве основания для признания жилого помещения непригодным для проживания (например, пункты 14, 33).
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установленные оспариваемым нормативным правовым актом, сформулированы в развитие положений статьи 23 Федерального закона от 30.01.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", определяющей санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям, и не противоречат этой статье.
Положение N 47 подробно регламентирует порядок рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания, процедуру проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям, определяет виды принимаемых решений, сроки их оформления и направления собственнику жилья и заявителю, в том числе сокращенные, в случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека (пункт 51).
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое (нежилое) помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Основываясь на толковании приведенных норм, суды правильно указали, что процедура изъятия для муниципальных нужд предполагает несколько этапов, последним из которых является непосредственное изъятие земельного участка и которому предшествует совершение действий по принятию решения об изъятии земельного участка и его выкупу.
Исследовав представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что основанием изъятия для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по ул. Воровского, 172, и помещений в этом доме послужило постановление администрации от 18.11.2010 N 9467, которым внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 N 4806. Принято оно после постановления об изъятии земельного участка от 12.07.2010, на момент принятия решения об изъятии земельного участка расположенный на участке многоквартирный дом не был признан аварийным. Доказательств обратного администрация не предоставила.
Материалы дела не содержат сведений о надлежащем извещении общества об изъятии земельного участка и аварийном состоянии дома, в то время как на момент издания оспариваемого постановления общество являлось арендатором нежилых помещений N 16, 17, б/н, общей площадью 27 кв. м (литера В) по договору аренды.
Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в отсутствие государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем недвижимых объектов, общество заключило с администрацией договор купли-продажи помещений от 23.08.2011 в многоквартирном доме, что также нарушило права общества, как арендатора муниципального недвижимого имущества.
Апелляционный суд признал недоказанным, что оспариваемое постановление вынесено администрацией города Краснодара с соблюдением требований пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, что явилось основанием для удовлетворения заявленных требований.
Доводы администрации о фактическом сносе одноэтажного жилого дома барачного типа, состоявшемся отселении проживавших в доме лиц не могут служить основанием для отмены постановления апелляционного суда.
Учитывая, что общество не являлось собственником отдельно стоящего объекта недвижимости, спор администрации о сносе оставшейся части сносимого строения (принадлежащей обществу в виде помещений площадью 27 кв. м) подлежит рассмотрению в общем порядке. Вопросы о возможности (невозможности) в соответствии с нормами Земельного кодекса и Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставить обществу право реконструкции этих помещений путем создания нового объекта недвижимости, выделении для этого конкретной площади земельного участка в соотвествии со строительными нормами и правилами, а также о праве администрации изъять земельный участок для муниципальных нужд при рассмотрении настоящего дела арбитражным судом не предрешены. Обжалованный судебный акт при рассмотрении такого рода споров преюдициального значения не имеет.
На основании изложенного суда кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения постановления апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу N А32-20705/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)