Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ефимкина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Ефимовой И.В., Бугаевой Е.М.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон Новобрачных", администрации муниципального образования "Город Саратов" о сносе самовольно возведенного строения, компенсации морального вреда,
по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон новобрачных" Т. на решение Волжского районного суда города Саратова от 11 октября 2012 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон Новобрачных" С., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Г. - Ф., возражавшего относительно отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия,
Г. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон Новобрачных" (далее по тексту - ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных"), администрации муниципального образования "Город Саратов" о сносе самовольно возведенного строения, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником <адрес>. В данном многоквартирном доме расположено ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных". В 2009 году обществом оборудован вход в подвальное помещение дома. В результате проведенного строительства истцу перекрыт обзор из окна кухни ее квартиры, а возведенным ограждением перекрыт доступ к окну и ресиверу кондиционера.
Истец обратилась в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о наличии у ответчика разрешения на строительство приямка. Согласно полученному ответу разрешение на строительство входного приямка в подвальное помещение магазина администрацией муниципального образования "Город Саратов" не выдавалось, но в архиве комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" имеется проект по организации входа в нежилое встроено-пристроенное помещение в подвале 9-этажного жилого дома по адресу: <адрес>.
По мнению истца, при строительстве входа в нежилые помещения произошло увеличение границ многоквартирного жилого дома с выходом за границы земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, тем самым ответчик занял территорию общего пользования многоквартирного жилого дома. В соответствии с действующим законодательством проведение подобных строительных работ требовало согласования с собственниками жилого дома путем проведения общего собрания и принятия решения.
Ввиду отсутствия у ответчика данного согласования оборудованный вход в подвальное помещение является самовольной постройкой, истец просила суд снести самовольное строение - входной приямок в подвальное помещение магазина и ограждение к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 400 000 рублей, а также судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 11 октября 2012 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд первой инстанции обязал ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" снести самовольное строение - входной приямок в подвальное помещение магазина и ограждение к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>; взыскал с ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" в пользу Г. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, а всего 10200 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
Не согласившись с решение суда, директор ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" Т. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Автор жалобы указала, что суд не принял во внимание заключенный между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" договор аренды от 12 марта 1997 года на земельный участок, площадью 0,0263 га, занимаемый магазином. Ответчик использует земельный участок по назначению, уплачивает арендную плату. Изменение здания произведено в 2009 году (организован дополнительный вход в подвальную часть), проект производства работ согласован с администрацией муниципального образования "Город Саратов". На момент производства работ разрешения на строительные работы не требовалось, поскольку произведенные работы реконструкцией не являлись. Вопрос законности согласования проекта и необходимость выдачи разрешения на строительство судом не выяснялся.
Автор жалобы полагает ошибочными выводы суда о производстве ответчиком работ на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, и о необходимости получения согласия всех собственников жилых помещений на их проведение. Границы занимаемого магазином земельного участка не изменялись, пристроенное к многоквартирному дому помещение является исключительной собственностью магазина, поэтому произведенные работы на общее имущество собственников многоквартирного дома не повлияли.
По мнению автора жалобы, судом не определен момент перехода земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, в общую долевую собственность. Согласно кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010320:35, общей площадью 2518 кв. м, формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет произведены в декабре 2010 года, т.е. после проведения ответчиком строительных работ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" С. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Г. - Ф. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Статья 11 ГК РФ предусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Закон среди способов защиты права называет восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).
В силу пункта 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 289 ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).
Статья 36 ЖК РФ (части 1 - 3) регламентирует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункты 1 - 2 ст. 222 ГК РФ содержат понятие самовольной постройки и последствий ее возведения.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Судом первой инстанции установлено, что Г. является собственником <адрес>, квартира приобретена ею на основании договора купли-продажи от <дата> (свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 36).
Жилой <адрес> находится в управлении ЖСК "Синтетика" (л.д. 37 - 54, 181). Решением исполнительного комитета Саратовского городского Совета депутатов трудящихся от <дата> жилищно-строительному кооперативу "Синтетика" отведен земельный участок, площадью 0,3 га в <адрес> N для строительства 9-этажного жилого дома на основе серии 1-447с-25. С согласия ЖСК "Синтетика" на первом этаже жилого дома предусмотрен встроенно-пристроенный магазин" за счет средств горуправления торговли (л.д. 180).
Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, 14 декабря 2010 года поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер N, что подтверждается кадастровой выпиской, земельный участок находится в общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома (л.д. 113 - 124).
ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" является собственником нежилых встроенно-пристроенных помещений, общей площадью 502,7 кв. м, расположенных на первом этаже девятиэтажного <адрес> и собственником нежилых помещений, площадью 228 кв. м, расположенных в подвале указанного дома (л.д. 68, 137).
12 марта 1997 года между администрацией города Саратова и ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" заключен договор N 157 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, в соответствии с которым администрация города Саратова сдает, а ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 263 кв. м, сроком на 15 лет (л.д. 58 - 63). Судом установлено, что в настоящий момент срок действия данного договора истек.
В 2009 году по заказу ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" разработан проект организации входа в нежилые встроенно-пристроенные помещения в подвале 9-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. Проект предусматривал организацию входного приямка со ступенями спуска вниз в подвал с площадкой перед входом. Вход должен был осуществляться через вновь организованный дверной проем, устраиваемый в торцевой стене пристройки подвала. В ходе строительных работ планировались организация приямка путем выемки грунта вдоль торца нежилого здания, а также демонтаж участка несущей стены под дверной проем шириной 1000 мм. Проект согласован комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова, работы по реализации проекта выполнены в 2009 году.
Представитель ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" С. подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции факт выполнения строительных работ, указанных в проекте. До настоящего времени, регистрация права собственности с учетом проведенных строительных работ не произведена, акт приемки выполненных работ отсутствует.
Анализ исследованных доказательств позволяет сделать вывод о том, что в результате строительных работ осуществлен частичный демонтаж несущей стены дома, увеличены размеры многоквартирного дома, уменьшена площадь земельного участка, занимаемого домом, за счет выемки грунта и использования земельного участка магазином.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает правильным вывод суда о проведении ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" реконструкции нежилого помещения, которая выполнена без получения разрешения на ее проведение, без согласия собственников многоквартирного дома и должна оцениваться как самовольная постройка, подлежащая сносу.
Позиция суда согласуется с нормами законодательства, подлежащего применению для возникших правоотношений.
Пункт 14 ст. 1 ГрК РФ определяет, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Статья 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент разработки проекта и выполнения строительных работ) предусматривала, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Стороной ответчика не представлено суду доказательств, подтверждающих получение согласия собственников жилого дома на проведение реконструкции и установку ограждения, которые повлекли уменьшение объема общего имущества собственников дома.
Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы о том, что разрешение собственников дома на использование земельного участка не требовалось, поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет после проведения строительных работ.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (пункты 1 - 6) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Учитывая изложенное, обязанность получения согласия собственников дома на присоединение к магазину части земельного участка возникла у ответчика с момента введения в действие ЖК РФ, данная обязанность обусловлена реализацией собственниками правомочий законных владельцев земельного участка.
Таким образом, вывод суда об удовлетворении требований истца о сносе ограждения и входного приямка в подвальное помещение является законным и обоснованным.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, закон, подлежащий применению, в полном объеме установлены значимые для дела обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, апелляционная жалоба не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Волжского районного суда г. Саратова от 11 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-238
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. по делу N 33-238
Судья Ефимкина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Ефимовой И.В., Бугаевой Е.М.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон Новобрачных", администрации муниципального образования "Город Саратов" о сносе самовольно возведенного строения, компенсации морального вреда,
по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон новобрачных" Т. на решение Волжского районного суда города Саратова от 11 октября 2012 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон Новобрачных" С., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Г. - Ф., возражавшего относительно отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия,
установила:
Г. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 18 "Салон Новобрачных" (далее по тексту - ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных"), администрации муниципального образования "Город Саратов" о сносе самовольно возведенного строения, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником <адрес>. В данном многоквартирном доме расположено ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных". В 2009 году обществом оборудован вход в подвальное помещение дома. В результате проведенного строительства истцу перекрыт обзор из окна кухни ее квартиры, а возведенным ограждением перекрыт доступ к окну и ресиверу кондиционера.
Истец обратилась в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о наличии у ответчика разрешения на строительство приямка. Согласно полученному ответу разрешение на строительство входного приямка в подвальное помещение магазина администрацией муниципального образования "Город Саратов" не выдавалось, но в архиве комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" имеется проект по организации входа в нежилое встроено-пристроенное помещение в подвале 9-этажного жилого дома по адресу: <адрес>.
По мнению истца, при строительстве входа в нежилые помещения произошло увеличение границ многоквартирного жилого дома с выходом за границы земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, тем самым ответчик занял территорию общего пользования многоквартирного жилого дома. В соответствии с действующим законодательством проведение подобных строительных работ требовало согласования с собственниками жилого дома путем проведения общего собрания и принятия решения.
Ввиду отсутствия у ответчика данного согласования оборудованный вход в подвальное помещение является самовольной постройкой, истец просила суд снести самовольное строение - входной приямок в подвальное помещение магазина и ограждение к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 400 000 рублей, а также судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 11 октября 2012 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд первой инстанции обязал ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" снести самовольное строение - входной приямок в подвальное помещение магазина и ограждение к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>; взыскал с ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" в пользу Г. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, а всего 10200 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
Не согласившись с решение суда, директор ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" Т. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Автор жалобы указала, что суд не принял во внимание заключенный между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" договор аренды от 12 марта 1997 года на земельный участок, площадью 0,0263 га, занимаемый магазином. Ответчик использует земельный участок по назначению, уплачивает арендную плату. Изменение здания произведено в 2009 году (организован дополнительный вход в подвальную часть), проект производства работ согласован с администрацией муниципального образования "Город Саратов". На момент производства работ разрешения на строительные работы не требовалось, поскольку произведенные работы реконструкцией не являлись. Вопрос законности согласования проекта и необходимость выдачи разрешения на строительство судом не выяснялся.
Автор жалобы полагает ошибочными выводы суда о производстве ответчиком работ на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, и о необходимости получения согласия всех собственников жилых помещений на их проведение. Границы занимаемого магазином земельного участка не изменялись, пристроенное к многоквартирному дому помещение является исключительной собственностью магазина, поэтому произведенные работы на общее имущество собственников многоквартирного дома не повлияли.
По мнению автора жалобы, судом не определен момент перехода земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, в общую долевую собственность. Согласно кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010320:35, общей площадью 2518 кв. м, формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет произведены в декабре 2010 года, т.е. после проведения ответчиком строительных работ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" С. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Г. - Ф. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Статья 11 ГК РФ предусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Закон среди способов защиты права называет восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).
В силу пункта 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 289 ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).
Статья 36 ЖК РФ (части 1 - 3) регламентирует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункты 1 - 2 ст. 222 ГК РФ содержат понятие самовольной постройки и последствий ее возведения.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Судом первой инстанции установлено, что Г. является собственником <адрес>, квартира приобретена ею на основании договора купли-продажи от <дата> (свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 36).
Жилой <адрес> находится в управлении ЖСК "Синтетика" (л.д. 37 - 54, 181). Решением исполнительного комитета Саратовского городского Совета депутатов трудящихся от <дата> жилищно-строительному кооперативу "Синтетика" отведен земельный участок, площадью 0,3 га в <адрес> N для строительства 9-этажного жилого дома на основе серии 1-447с-25. С согласия ЖСК "Синтетика" на первом этаже жилого дома предусмотрен встроенно-пристроенный магазин" за счет средств горуправления торговли (л.д. 180).
Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, 14 декабря 2010 года поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер N, что подтверждается кадастровой выпиской, земельный участок находится в общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома (л.д. 113 - 124).
ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" является собственником нежилых встроенно-пристроенных помещений, общей площадью 502,7 кв. м, расположенных на первом этаже девятиэтажного <адрес> и собственником нежилых помещений, площадью 228 кв. м, расположенных в подвале указанного дома (л.д. 68, 137).
12 марта 1997 года между администрацией города Саратова и ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" заключен договор N 157 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, в соответствии с которым администрация города Саратова сдает, а ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 263 кв. м, сроком на 15 лет (л.д. 58 - 63). Судом установлено, что в настоящий момент срок действия данного договора истек.
В 2009 году по заказу ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" разработан проект организации входа в нежилые встроенно-пристроенные помещения в подвале 9-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. Проект предусматривал организацию входного приямка со ступенями спуска вниз в подвал с площадкой перед входом. Вход должен был осуществляться через вновь организованный дверной проем, устраиваемый в торцевой стене пристройки подвала. В ходе строительных работ планировались организация приямка путем выемки грунта вдоль торца нежилого здания, а также демонтаж участка несущей стены под дверной проем шириной 1000 мм. Проект согласован комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова, работы по реализации проекта выполнены в 2009 году.
Представитель ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" С. подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции факт выполнения строительных работ, указанных в проекте. До настоящего времени, регистрация права собственности с учетом проведенных строительных работ не произведена, акт приемки выполненных работ отсутствует.
Анализ исследованных доказательств позволяет сделать вывод о том, что в результате строительных работ осуществлен частичный демонтаж несущей стены дома, увеличены размеры многоквартирного дома, уменьшена площадь земельного участка, занимаемого домом, за счет выемки грунта и использования земельного участка магазином.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает правильным вывод суда о проведении ООО "Магазин N 18 "Салон новобрачных" реконструкции нежилого помещения, которая выполнена без получения разрешения на ее проведение, без согласия собственников многоквартирного дома и должна оцениваться как самовольная постройка, подлежащая сносу.
Позиция суда согласуется с нормами законодательства, подлежащего применению для возникших правоотношений.
Пункт 14 ст. 1 ГрК РФ определяет, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Статья 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент разработки проекта и выполнения строительных работ) предусматривала, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Стороной ответчика не представлено суду доказательств, подтверждающих получение согласия собственников жилого дома на проведение реконструкции и установку ограждения, которые повлекли уменьшение объема общего имущества собственников дома.
Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы о том, что разрешение собственников дома на использование земельного участка не требовалось, поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет после проведения строительных работ.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (пункты 1 - 6) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Учитывая изложенное, обязанность получения согласия собственников дома на присоединение к магазину части земельного участка возникла у ответчика с момента введения в действие ЖК РФ, данная обязанность обусловлена реализацией собственниками правомочий законных владельцев земельного участка.
Таким образом, вывод суда об удовлетворении требований истца о сносе ограждения и входного приямка в подвальное помещение является законным и обоснованным.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, закон, подлежащий применению, в полном объеме установлены значимые для дела обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, апелляционная жалоба не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 11 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)