Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: А.В. Нуждин
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи А.И. Малкова,
судей В.Г. Чердынцевой и В.И. Солопьева,
при секретаре В., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Управляющая компания "Звездный городок" на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 09 сентября 2010 года по гражданскому делу по иску И. к Товариществу собственников жилья (ТСЖ) "Звездный" и ООО "Управляющая компания "Звездный городок" об оспаривании договора управления недвижимым имуществом.
Заслушав доклад судьи А.И. Малкова, объяснения представителя истца З., просившей в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском, указав, что ... между ответчиками был заключен договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья), предметом которого является выполнение ООО "Управляющая компания "Звездный городок" работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся на законном основании помещениями лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Данный договор заключен с нарушением действующего законодательства и Устава ТСЖ "Звездный". Так, в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом может быть заключен только после того, как решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выбран способ управления. На момент заключения спорного договора ... указанный многоквартирный дом находился на обслуживании товарищества собственников жилья и такой способ управления, как управление управляющей организацией, собственниками помещений не выбирался. Следовательно, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе такого способа управления, как управление управляющей компанией, правовых оснований для заключения спорного договора не имелось, а потому заключение такого договора противоречит требованиям пункта 4 части 2 статьи 44 и частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, при заключении оспариваемого договора были нарушены устанавливающие компетенцию органов ТСЖ "Звездный" требования закона и Устава ТСЖ "Звездный", поскольку вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом не выносился на обсуждение ни общего собрания собственников помещений в указанном доме, ни членов товарищества собственников жилья. Вместе с тем подпунктом 13 пункта 11.2 Устава ТСЖ "Звездный" принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных домов отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ "Звездный", тогда как в отношении многоквартирного дома решение общего собрания собственников помещений либо членов товарищества о принятии договора на управление общим имуществом дома также не принималось. Таким образом, спорный договор заключен с нарушениями закона и в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой. На основании изложенного просил признать недействительным договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья) от ..., заключенный между ТСЖ "Звездный" и ООО "Управляющая компания "Звездный городок" в отношении многоквартирного дома.
В судебном заседании представитель истца М. иск поддержал.
Представители ответчиков ТСЖ "Звездный" и ООО "Управляющая компания "Звездный городок" в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, которым исковые требования И. удовлетворил.
В кассационной жалобе представитель ООО "Управляющая компания "Звездный городок" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное по доводам, изложенным в жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ... между ООО "Управляющая компания "Звездный городок" (Управляющий) и представителем ТСЖ "Звездный", действовавшей в соответствии с решением Правления (протокол N ... от ...), был заключен договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья), предметом которого стороны оговорили выполнение Управляющим работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу требований частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 144 Жилищного кодекса РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
В соответствии с частью 1 статьи 145 Жилищного кодекса РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
Вопросы, разрешение которых отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, приведены в части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 145 Жилищного кодекса РФ уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 данной статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
Согласно части 1 статьи 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Подпунктом 13 пункта 11.2 Устава ТСЖ "Звездный", утвержденного общим собранием членов товарищества ..., принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов, отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что решение правления ТСЖ "Звездный" о заключении спорного договора было принято за пределами его компетенции.
Выводы суда в этой части основаны на имеющихся в деле доказательствах, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
С учетом изложенного суд обоснованно признал заключенный ответчиками договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья) от ... недействительным.
Довод жалобы о том, что в силу положений пункта 4 статьи 148 Жилищного кодекса РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, являлся предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и обоснованно признан несостоятельным, поскольку, как уже было отмечено, подпунктом 13 пункта 11.2 Устава ТСЖ "Звездный" в полном соответствии с положениями части 3 статьи 145 Жилищного кодекса РФ принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов Уставом ТСЖ отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Остальные доводы жалобы также являлись предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено, доводов, опровергающих выводы суда и законность принятого им решения, кассационная жалоба не содержит, оснований для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.
Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда как необоснованный вывод о том, что заключением оспариваемого договора правление ТСЖ "Звездный" фактически изменило способ управления многоквартирным домом.
Руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 09 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1688/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 марта 2011 г. по делу N 33-1688/2011
Судья: А.В. Нуждин
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи А.И. Малкова,
судей В.Г. Чердынцевой и В.И. Солопьева,
при секретаре В., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Управляющая компания "Звездный городок" на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 09 сентября 2010 года по гражданскому делу по иску И. к Товариществу собственников жилья (ТСЖ) "Звездный" и ООО "Управляющая компания "Звездный городок" об оспаривании договора управления недвижимым имуществом.
Заслушав доклад судьи А.И. Малкова, объяснения представителя истца З., просившей в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском, указав, что ... между ответчиками был заключен договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья), предметом которого является выполнение ООО "Управляющая компания "Звездный городок" работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся на законном основании помещениями лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Данный договор заключен с нарушением действующего законодательства и Устава ТСЖ "Звездный". Так, в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом может быть заключен только после того, как решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выбран способ управления. На момент заключения спорного договора ... указанный многоквартирный дом находился на обслуживании товарищества собственников жилья и такой способ управления, как управление управляющей организацией, собственниками помещений не выбирался. Следовательно, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе такого способа управления, как управление управляющей компанией, правовых оснований для заключения спорного договора не имелось, а потому заключение такого договора противоречит требованиям пункта 4 части 2 статьи 44 и частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, при заключении оспариваемого договора были нарушены устанавливающие компетенцию органов ТСЖ "Звездный" требования закона и Устава ТСЖ "Звездный", поскольку вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом не выносился на обсуждение ни общего собрания собственников помещений в указанном доме, ни членов товарищества собственников жилья. Вместе с тем подпунктом 13 пункта 11.2 Устава ТСЖ "Звездный" принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных домов отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ "Звездный", тогда как в отношении многоквартирного дома решение общего собрания собственников помещений либо членов товарищества о принятии договора на управление общим имуществом дома также не принималось. Таким образом, спорный договор заключен с нарушениями закона и в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой. На основании изложенного просил признать недействительным договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья) от ..., заключенный между ТСЖ "Звездный" и ООО "Управляющая компания "Звездный городок" в отношении многоквартирного дома.
В судебном заседании представитель истца М. иск поддержал.
Представители ответчиков ТСЖ "Звездный" и ООО "Управляющая компания "Звездный городок" в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, которым исковые требования И. удовлетворил.
В кассационной жалобе представитель ООО "Управляющая компания "Звездный городок" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное по доводам, изложенным в жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ... между ООО "Управляющая компания "Звездный городок" (Управляющий) и представителем ТСЖ "Звездный", действовавшей в соответствии с решением Правления (протокол N ... от ...), был заключен договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья), предметом которого стороны оговорили выполнение Управляющим работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу требований частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 144 Жилищного кодекса РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
В соответствии с частью 1 статьи 145 Жилищного кодекса РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
Вопросы, разрешение которых отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, приведены в части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 145 Жилищного кодекса РФ уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 данной статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
Согласно части 1 статьи 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Подпунктом 13 пункта 11.2 Устава ТСЖ "Звездный", утвержденного общим собранием членов товарищества ..., принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов, отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что решение правления ТСЖ "Звездный" о заключении спорного договора было принято за пределами его компетенции.
Выводы суда в этой части основаны на имеющихся в деле доказательствах, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
С учетом изложенного суд обоснованно признал заключенный ответчиками договор управления недвижимым имуществом (между управляющей компанией и товариществом собственников жилья) от ... недействительным.
Довод жалобы о том, что в силу положений пункта 4 статьи 148 Жилищного кодекса РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, являлся предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и обоснованно признан несостоятельным, поскольку, как уже было отмечено, подпунктом 13 пункта 11.2 Устава ТСЖ "Звездный" в полном соответствии с положениями части 3 статьи 145 Жилищного кодекса РФ принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов Уставом ТСЖ отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Остальные доводы жалобы также являлись предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено, доводов, опровергающих выводы суда и законность принятого им решения, кассационная жалоба не содержит, оснований для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.
Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда как необоснованный вывод о том, что заключением оспариваемого договора правление ТСЖ "Звездный" фактически изменило способ управления многоквартирным домом.
Руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 09 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)