Судебные решения, арбитраж
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лозовой Д.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Ильичевой Е.В., Стаховой Т.М.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N 2-8078/2013 по апелляционной жалобе администрации Приморского района Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по заявлению Р. о признании незаконным распоряжения администрации Приморского района Санкт-Петербурга.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., выслушав объяснения представителя заявителя - С. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
Р. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением об оспаривании распоряжения администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...>, которым отменено ранее принятое этой же районной администрацией распоряжение от <дата> N <...> о переводе жилого помещения - <адрес>, в нежилое.
В качестве мер по восстановлению нарушенного права Р. просил суд возложить на администрацию Приморского района Санкт-Петербурга обязанность по изданию распоряжения о переводе жилого помещения - <адрес> в нежилое.
В обоснование поданного в суд заявления Р. ссылался на то обстоятельство, что является собственником отдельной изолированной квартиры, расположенной на 1-м этаже дома по указанному выше адресу, которая была приобретена им специально с целью последующего ее перевода в нежилое помещение и открытия магазина промышленных товаров, в связи с чем, после регистрации права собственности на квартиру он обратился в межведомственную комиссию администрации Приморского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласования проекта перепланировки квартиры, разработанного ООО <...>, а также согласовал проект устройства отдельного входа, разработанного ООО <...>, в Комитете по градостроительству и архитектуре.
По утверждению заявителя, после согласования межведомственной комиссией проекта перепланировки квартиры и выполнения работ, он обратился с заявлением в администрацию Приморского района Санкт-Петербурга о переводе квартиры <адрес> в нежилое помещение, представив, при этом, все необходимые для этого документы, в связи с чем, <дата> администрация Приморского района Санкт-Петербурга приняла распоряжение N <...> о переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое, однако <дата> отменила указанное распоряжение, не указав, при этом, причины отказа.
По мнению заявителя, отказ в издании распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое является незаконными, поскольку проект перепланировки жилого помещения утвержден в установленном законом порядке, все прочие документы, необходимые в соответствии с законом для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое заявителем представлены своевременно.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> заявление Р. удовлетворено - распоряжение администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...> об отмене Распоряжения от <дата> N <...> "О переводе жилого помещения по адресу: <адрес>, в нежилое помещение" признано незаконным. Этим же решением суд возложил на администрацию Приморского района Санкт-Петербурга обязанность издать распоряжение о переводе квартиры по указанному адресу в нежилое помещение.
В апелляционной жалобе администрация Приморского района Санкт-Петербурга выражает несогласие с постановленным по делу решением, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и на неправильное применение судом норм материального права.
Представитель администрации Приморского района Санкт-Петербурга в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен посредством факсимильной связи в соответствии с правилами части 1 статьи 113 ГПК Российской Федерации, сведений о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. Согласно статьям 257 (ч. 2), 327 (ч. 1) ГПК Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены вынесенного судом решения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Р. на основании договора купли-продажи от <дата>, является собственником отдельной <адрес> (л.д. 12).
Решением МВК администрации Приморского района Санкт-Петербурга (протокол от <дата> N <...>) удовлетворено заявление Р. о согласовании проекта перепланировки квартиры, выполненного обществом с ограниченной ответственностью <...> (л.д. 16).
Распоряжением администрации Приморского района Санкт-Петербург от <дата> N <...> Р. <адрес> переведена в нежилое помещение для использования под магазин продовольственных товаров при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке или переустройству помещений (л.д. 9).
Распоряжением Главы администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...> распоряжение от <дата> N <...> отменено со ссылкой на нарушение требований части 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации (л.д. 10).
<дата> администрация Приморского района Санкт-Петербурга уведомила заявителя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, мотивируя свой отказ непредставлением заявителем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на обустройство отдельного входа в помещение со стороны лицевого фасада здания, и ссылаясь на несоответствие проекта перепланировки жилого помещения (квартиры) требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, согласно которому, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий запрещено расширять и пробивать проемы (л.д. 11).
Согласно части 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно части 2 этой же статьи ЖК Российской Федерации, собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) обязан представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
В соответствии с положениями ст. 22 ЖК Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом, положения частей 2 - 4 этой же статьи не допускают перевод жилого помещения в нежилое помещение, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Иных оснований к отказу в согласовании перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения жилое Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Разрешая вопрос об обоснованности заявления (жалобы) Р., суд первой инстанции указал на невозможность применения положений пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда к отношениям, возникающим при реализации проекта по обустройству отдельного входа на месте оконного проема в панели внешней стены дома, включающему в себя разборку (демонтаж) подоконного пространства, поскольку названный пункт Правил определяет техническое обслуживание и ремонт таких строительных конструкций, как балконы, козырьки, лоджии, эркеры, в то время как условия и порядок проведения перепланировки и переустройства жилого помещения, регулируются положениями раздела 1 Правил - пунктами 1.7.1, 1.7.2.
Данный вывод суда первой инстанции следует признать основанным на правильном толковании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Положения пункта 1.7.1 Правил допускают производить переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. При этом, положения пунктов 1.7.2 и 1.7.3 Правил, не допускают переоборудование и перепланировку, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Проект перепланировки квартиры по адресу: <адрес> под магазин промышленных товаров выполнен специализированной организацией - обществом с ограниченной ответственностью <...>, имеющим лицензию на допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (л.д. 16 - 19). Проект перепланировки квартиры согласован решением Межведомственной комиссии администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> (протокол N <...>) - л.д. 16.
Проект устройства отдельного входа со стороны лицевого фасада здания по адресу: <адрес>, изготовленный ООО <...>, предусматривает, что в результате проведения строительных работ отдельный вход в квартиру проектируется на месте существующего окна. Проектом предусматривается разборка стены в целях устройства отдельного входа. При этом параметры квартиры и качество инженерно-технического обеспечения, не изменяются, в связи с чем, основания для вывода о квалификации предполагаемых строительных работ как работ по реконструкции квартиры не имеется.
Каких либо доказательств, опровергающих правильность технических решений проекта ООО <...>, ООО <...>, их обоснованность и безопасность, со стороны администрации Приморского района Санкт-Петербурга суду первой инстанции не представлялось.
Таким образом, вывод районной администрации о невозможности перевода жилого помещения в нежилое, вследствие несоответствия представленного проекта перепланировки требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, нельзя признать правильным.
Тем не менее, признавая распоряжение районной администрации от <дата> N <...> незаконным и возлагая на орган исполнительной власти обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, суд, дал неправильную оценку доводам администрации Приморского района Санкт-Петербурга, содержащимся как в оспариваемом распоряжении, так и в уведомлении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, по поводу необходимости получения заявителем согласия собственников многоквартирного дома на обустройство отдельного входа со стороны лицевого фасада здания.
Суд первой инстанции в ходе разбирательства по делу установил, что проект перепланировки квартиры, разработанный ООО <...>, предусматривает оборудование отдельного входа в помещение со стороны улицы в месте расположения оконного проема квартиры, путем разборки подоконной части строительной панели и устройства (монтажа) наружной лестницы-крыльца.
При этом, суд пришел к выводу о том, что проектом перепланировки квартиры не предусмотрено присоединение к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем для согласования проекта и принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое не требуется получения согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Данный вывод суда нельзя признать правильным.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен такой дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В материалах дела отсутствуют сведения о формировании и кадастровом учете земельного участка, на котором расположен <адрес> в <адрес>.
Однако, с учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение их общего имущества (земельного участка) и передачу части этого имущества во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Согласно представленному проекту перепланировки в отношении <адрес>, выполненному ООО <...>, данный проект перепланировки, предусматривал оборудование отдельного входа в помещение со стороны улицы в месте расположения оконного проема квартиры, путем разборки подоконной части строительной панели и устройства (монтажа) наружной лестницы-крыльца (лестничный марш шириной <...> мм - л.д. 68 - 70).
Таким образом, материалами дела подтверждается, что перевод жилого помещения в нежилое и его дальнейшее использование под магазин промышленных товаров, непосредственно связаны с использованием заявителем части земельного участка, законными владельцами которого являются все собственники помещений многоквартирного дома, что в силу пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК Российской Федерации, статьи 305 ГК Российской Федерации, требует получения их согласия на такое использование.
Следовательно, администрация Приморского района Санкт-Петербурга обоснованно отказала заявителю, не предоставившему доказательства согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование части земельного участка, примыкающего к дому, в удовлетворении его заявления о переводе жилого помещения в нежилое.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по делу N 2-8078/13 отменить.
В удовлетворении заявления Р. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.11.2013 N 33-16775/13
Разделы:Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. N 33-16775/13
Судья: Лозовой Д.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Ильичевой Е.В., Стаховой Т.М.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N 2-8078/2013 по апелляционной жалобе администрации Приморского района Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по заявлению Р. о признании незаконным распоряжения администрации Приморского района Санкт-Петербурга.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., выслушав объяснения представителя заявителя - С. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
Р. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением об оспаривании распоряжения администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...>, которым отменено ранее принятое этой же районной администрацией распоряжение от <дата> N <...> о переводе жилого помещения - <адрес>, в нежилое.
В качестве мер по восстановлению нарушенного права Р. просил суд возложить на администрацию Приморского района Санкт-Петербурга обязанность по изданию распоряжения о переводе жилого помещения - <адрес> в нежилое.
В обоснование поданного в суд заявления Р. ссылался на то обстоятельство, что является собственником отдельной изолированной квартиры, расположенной на 1-м этаже дома по указанному выше адресу, которая была приобретена им специально с целью последующего ее перевода в нежилое помещение и открытия магазина промышленных товаров, в связи с чем, после регистрации права собственности на квартиру он обратился в межведомственную комиссию администрации Приморского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласования проекта перепланировки квартиры, разработанного ООО <...>, а также согласовал проект устройства отдельного входа, разработанного ООО <...>, в Комитете по градостроительству и архитектуре.
По утверждению заявителя, после согласования межведомственной комиссией проекта перепланировки квартиры и выполнения работ, он обратился с заявлением в администрацию Приморского района Санкт-Петербурга о переводе квартиры <адрес> в нежилое помещение, представив, при этом, все необходимые для этого документы, в связи с чем, <дата> администрация Приморского района Санкт-Петербурга приняла распоряжение N <...> о переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое, однако <дата> отменила указанное распоряжение, не указав, при этом, причины отказа.
По мнению заявителя, отказ в издании распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое является незаконными, поскольку проект перепланировки жилого помещения утвержден в установленном законом порядке, все прочие документы, необходимые в соответствии с законом для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое заявителем представлены своевременно.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> заявление Р. удовлетворено - распоряжение администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...> об отмене Распоряжения от <дата> N <...> "О переводе жилого помещения по адресу: <адрес>, в нежилое помещение" признано незаконным. Этим же решением суд возложил на администрацию Приморского района Санкт-Петербурга обязанность издать распоряжение о переводе квартиры по указанному адресу в нежилое помещение.
В апелляционной жалобе администрация Приморского района Санкт-Петербурга выражает несогласие с постановленным по делу решением, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и на неправильное применение судом норм материального права.
Представитель администрации Приморского района Санкт-Петербурга в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен посредством факсимильной связи в соответствии с правилами части 1 статьи 113 ГПК Российской Федерации, сведений о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. Согласно статьям 257 (ч. 2), 327 (ч. 1) ГПК Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены вынесенного судом решения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Р. на основании договора купли-продажи от <дата>, является собственником отдельной <адрес> (л.д. 12).
Решением МВК администрации Приморского района Санкт-Петербурга (протокол от <дата> N <...>) удовлетворено заявление Р. о согласовании проекта перепланировки квартиры, выполненного обществом с ограниченной ответственностью <...> (л.д. 16).
Распоряжением администрации Приморского района Санкт-Петербург от <дата> N <...> Р. <адрес> переведена в нежилое помещение для использования под магазин продовольственных товаров при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке или переустройству помещений (л.д. 9).
Распоряжением Главы администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> N <...> распоряжение от <дата> N <...> отменено со ссылкой на нарушение требований части 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации (л.д. 10).
<дата> администрация Приморского района Санкт-Петербурга уведомила заявителя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, мотивируя свой отказ непредставлением заявителем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на обустройство отдельного входа в помещение со стороны лицевого фасада здания, и ссылаясь на несоответствие проекта перепланировки жилого помещения (квартиры) требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, согласно которому, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий запрещено расширять и пробивать проемы (л.д. 11).
Согласно части 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно части 2 этой же статьи ЖК Российской Федерации, собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) обязан представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
В соответствии с положениями ст. 22 ЖК Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом, положения частей 2 - 4 этой же статьи не допускают перевод жилого помещения в нежилое помещение, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Иных оснований к отказу в согласовании перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения жилое Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Разрешая вопрос об обоснованности заявления (жалобы) Р., суд первой инстанции указал на невозможность применения положений пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда к отношениям, возникающим при реализации проекта по обустройству отдельного входа на месте оконного проема в панели внешней стены дома, включающему в себя разборку (демонтаж) подоконного пространства, поскольку названный пункт Правил определяет техническое обслуживание и ремонт таких строительных конструкций, как балконы, козырьки, лоджии, эркеры, в то время как условия и порядок проведения перепланировки и переустройства жилого помещения, регулируются положениями раздела 1 Правил - пунктами 1.7.1, 1.7.2.
Данный вывод суда первой инстанции следует признать основанным на правильном толковании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Положения пункта 1.7.1 Правил допускают производить переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. При этом, положения пунктов 1.7.2 и 1.7.3 Правил, не допускают переоборудование и перепланировку, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Проект перепланировки квартиры по адресу: <адрес> под магазин промышленных товаров выполнен специализированной организацией - обществом с ограниченной ответственностью <...>, имеющим лицензию на допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (л.д. 16 - 19). Проект перепланировки квартиры согласован решением Межведомственной комиссии администрации Приморского района Санкт-Петербурга от <дата> (протокол N <...>) - л.д. 16.
Проект устройства отдельного входа со стороны лицевого фасада здания по адресу: <адрес>, изготовленный ООО <...>, предусматривает, что в результате проведения строительных работ отдельный вход в квартиру проектируется на месте существующего окна. Проектом предусматривается разборка стены в целях устройства отдельного входа. При этом параметры квартиры и качество инженерно-технического обеспечения, не изменяются, в связи с чем, основания для вывода о квалификации предполагаемых строительных работ как работ по реконструкции квартиры не имеется.
Каких либо доказательств, опровергающих правильность технических решений проекта ООО <...>, ООО <...>, их обоснованность и безопасность, со стороны администрации Приморского района Санкт-Петербурга суду первой инстанции не представлялось.
Таким образом, вывод районной администрации о невозможности перевода жилого помещения в нежилое, вследствие несоответствия представленного проекта перепланировки требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, нельзя признать правильным.
Тем не менее, признавая распоряжение районной администрации от <дата> N <...> незаконным и возлагая на орган исполнительной власти обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, суд, дал неправильную оценку доводам администрации Приморского района Санкт-Петербурга, содержащимся как в оспариваемом распоряжении, так и в уведомлении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, по поводу необходимости получения заявителем согласия собственников многоквартирного дома на обустройство отдельного входа со стороны лицевого фасада здания.
Суд первой инстанции в ходе разбирательства по делу установил, что проект перепланировки квартиры, разработанный ООО <...>, предусматривает оборудование отдельного входа в помещение со стороны улицы в месте расположения оконного проема квартиры, путем разборки подоконной части строительной панели и устройства (монтажа) наружной лестницы-крыльца.
При этом, суд пришел к выводу о том, что проектом перепланировки квартиры не предусмотрено присоединение к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем для согласования проекта и принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое не требуется получения согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Данный вывод суда нельзя признать правильным.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен такой дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В материалах дела отсутствуют сведения о формировании и кадастровом учете земельного участка, на котором расположен <адрес> в <адрес>.
Однако, с учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение их общего имущества (земельного участка) и передачу части этого имущества во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Согласно представленному проекту перепланировки в отношении <адрес>, выполненному ООО <...>, данный проект перепланировки, предусматривал оборудование отдельного входа в помещение со стороны улицы в месте расположения оконного проема квартиры, путем разборки подоконной части строительной панели и устройства (монтажа) наружной лестницы-крыльца (лестничный марш шириной <...> мм - л.д. 68 - 70).
Таким образом, материалами дела подтверждается, что перевод жилого помещения в нежилое и его дальнейшее использование под магазин промышленных товаров, непосредственно связаны с использованием заявителем части земельного участка, законными владельцами которого являются все собственники помещений многоквартирного дома, что в силу пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК Российской Федерации, статьи 305 ГК Российской Федерации, требует получения их согласия на такое использование.
Следовательно, администрация Приморского района Санкт-Петербурга обоснованно отказала заявителю, не предоставившему доказательства согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование части земельного участка, примыкающего к дому, в удовлетворении его заявления о переводе жилого помещения в нежилое.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по делу N 2-8078/13 отменить.
В удовлетворении заявления Р. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)