Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Вельмина И.Н.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Лазарева Н.А.
судей: Клюева С.Б., Самчелеевой И.А.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной ТСЖ "Пятигорка" на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 04.05.2012 г., которым постановлено:
"Исковые требования ТСЖ "Пятигорка" к К.А., К.С., Н., ООО Компании "Стройинвестцентр" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, договоров переуступки долей в строительстве жилого дома, применении последствий недействительности ничтожных сделок, о признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения N года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 5.07.2010 года недействительными, о признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.
Исковые требования К.С. удовлетворить.
Признать за К.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер <...>
Признать за К.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 288,1 кв. м, в подвальном помещении, строительный номер
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., председателя ТСЖ "Пятигорка" П., представителя Е., возражения К.С. по доверенности Б., судебная коллегия апелляционной инстанции
установила:
К.С. обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилые помещения.
В обоснование своих требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО "Компания "Стройинвестцентр" и К.А. был заключен договор долевого участия в строительстве N N. Согласно п. 1.1. предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: <...> По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, общей пл. 300 кв. м (площадь ориентировочная), в подвальном этаже, строительный номер N. К.А. полностью внес долевой взнос в сумме <...>.
ДД.ММ.ГГГГ года было получено разрешение от администрации г.о. Самара на ввод объекта жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ года распоряжением Администрации Железнодорожного района г.о.Самара 10-ти этажному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по <...> присвоен адрес: <...>
ДД.ММ.ГГГГ года подписан договор N N о переуступке доли в строительстве жилого дома, где К.А. передает, а К.С. принимает право долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <...> переуступаемая доля состоит из нежилого помещения ориентировочной площадью 288,1 кв. м в подвальном этаже, строительный номер N Все расчеты между сторонами произведены в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ года подписан акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения между ЗАО "Градостроитель" в лице ООО Компании "Стройинвестцентр" и К.С.
Также, ДД.ММ.ГГГГ N 75-ТЭ/04.
Согласно п. 1.1 предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: /. По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, ориентировочной / по типовому проекту/ общей пл. 401,2 кв. м на техническом этаже, строительный номер N К.А. полностью внес долевой взнос в сумме <...> рублей. ДД.ММ.ГГГГ года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ года присвоен почтовый адрес данному жилому дому.
ДД.ММ.ГГГГ года подписан договор N N о переуступке доли в строительстве жилого дома, где К.А. передает, а К.С. принимает право на долевое участие в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: /. Переуступаемая доля состоит из нежилого помещения / ориентировочной / по типовому проекту / общей площадью 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер N Согласно п. 6 данного договора все расчеты по переуступаемому праву долевого участия в строительстве объекта К.А. и К.С. произведены в полном объеме. Также ДД.ММ.ГГГГ года был подписан акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения между ЗАО
Просит признать за К.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер N расположенное по адресу: <...> и на нежилое помещение, общей площадью 288,1 кв. м, в подвальном помещении, строительный номер N расположенное по адресу:
ТСЖ "Пятигорка" обратилось в суд с иском к К.А., К.С., Н., ООО Компания "Стройинвестцентр" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, договоров переуступки доли в строительстве жилого дома, применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обосновании своих требований ссылались на то, что данные нежилые помещения приобретены незаконно, поскольку приобретение указанных нежилых помещений в собственность исключает свободный доступ к ним как к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В спорных помещения смонтированы передаточные устройства, обслуживающие все жилые помещения жилого дома: водопроводные, канализационные, тепловые сети, водомерный узел, тепловой узел. Согласно проектной документации плана дома <...> и технического паспорта, установлено, что спорные помещения являются техническим этажом жилого дома, инженерные коммуникации в которых обеспечивают жизнедеятельность всего жилого дома, стены в подвальных помещениях являются одновременно и фундаментом жилого многоквартирного жилого дома. Переход права требования на имя К.С. на спорные помещения был осуществлен после создания ТСЖ и регистрации права собственности на отдельные квартиры. Сделки по приобретению Н., К.А., а впоследствии К.С. нежилых подвальных помещений и технического этажа нарушают право общей долевой собственности на те же помещения собственников квартир, которые выбыли из владения общего имущества помимо воли собственников. Таким образом, ответчики незаконно осуществили отчуждение указанных помещений. Более того, являясь генеральным директором ООО Компании "Стройинвестцентр" К.А. выдал доверенность на своего заместителя и заключил договор долевого участия в строительстве N N, указывая себя в качестве дольщика, что также незаконно, поскольку сведений о его участии в финансировании строительства техэтажа и подвала не имеется. По данным проектной документации нежилые помещения, пл. 300,0 кв. м и 401,2 кв. м, расположенные на техническом и подвальной этажах жилого дома <...>, на момент первичной инвентаризации, а также на момент проведения регистрации текущих изменений имели назначение технического этажа и подвала и отнесены к помещениям общего пользования. Просят признать недействительным договора долевого участия в строительстве N N от 15.01.2006 года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 25.12.2008 года, договора долевого участия в строительстве N N от 22.03.2005 года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 5.07.2010 года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 5.07.2010 года, применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома и истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Пятигорка" просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ТСЖ "Пятигорка" П., Е. пояснили, что с решением не согласны, поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель К.С. по доверенности Б., возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО Компания "Стройинвестцентр" в лице зам.генерального директора И. /Заказчик-застройщик/ и К.А. /Дольщиком/ заключен договор долевого участия в строительстве N N. Предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: <...> По окончании строительства и ввода в эксплуатацию Дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, ориентировочной по типовому проекту жилого дома общей пл. 300,0 кв. м, подвальном этаже строительный номер N Согласно п. 2.2.1 дольщик в счет оплаты долевого участия в строительстве объекта, обязался своевременно вносить на расчетный счет или в кассу "Заказчика-застройщика" денежные средства в рублях РФ. В соответствии с п. 31.1 стоимость одного квадратного метра нежилого помещения составляет <...> руб. соответственно общий объем долевого участия по договору составляет <...> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ года между К.А. и К.С. заключен договор переуступки доли в строительстве жилого дома N N переуступаемая доля -нежилое помещение ориентировочной / по типовому проекту жилого дома/ общей пл. 288,1 кв. м.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Градостроитель" в лице ЭОО Компания "Стройинвестцентр" передано, а К.С. принято нежилое помещение пл. 288,1 кв. м пол адресу: <...>. ДД.ММ.ГГГГ года между ООО Компания "Стройинвестцентр" в лице зам.генерального директора И. и К.А. заключен договор долевого участия в строительстве N N Предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: <...> По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, ориентировочной по типовому проекту жилого дома общей пл. 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер N. В счет оплаты долевого участия в строительстве дольщик обязан своевременно вносить на расчетный счет заказчика-застройщика денежные средства в рублях РФ /п. 2.2.1/. Стоимость 1 кв. м нежилого помещения составляет <...>., соответственно общий объем долевого участия: оставляет <...> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ года между К.А. и К.С. заключен договор переуступки доли в строительстве жилого дома N N. Переуступаемая доля - нежилое помещение, ориентировочной / по типовому проекту жилого дома, общей пл. 401,2 кв. м на техническом этаже, строительный номер N
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Градостроитель в лице ООО Компания "Стройинвестцентр" передано, а К.С. принято нежилое помещение, пл. 401,2 кв. м по адресу
Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года.
Распоряжением главы Администрации Железнодорожного района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ года NN жилому дому со встроенными нежилыми помещениями достроенному ЗАО "Градостроитель" присвоен почтовый адресу:
ДД.ММ.ГГГГ года создано ТСЖ "Пятигорка" (Т. 3 л.д. 19).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии со ст. 168 сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ "Пятигорка" не имеется. Ссылку ТСЖ "Пятигорка" на то, что К.А. фактически не участвовал в финансировании строительства технического этажа и подвала суд признал несостоятельной, и указал, что К.А., будучи соучредителем ООО Компании "Стройинвестцентр" систематически вносил денежные средства в качестве займа от учредителя для строительства жилого дома по адресу: <...>. Данный факт подтверждается бухгалтерской справкой ООО Компании "Стройинвестцентр" от 04.04.2010 года, журналом проводок ООО Компании "Стройинвестцентр" за период с 01.06.2005 года по 31.03.2011 года, о том, что от К.А. поступили денежные средства в кассу ООО Компании "Стройинвестцентр" в размере <...> рублей.
На основании акта о зачете взаимных требований от 21.12.2009 года между ООО Компании "Стройинвестцентр" и К.А. заключено соглашение о зачете взаимных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ на сумму <...> рублей.
Таким образом, суд пришел к выводу, что обязательства по оплате долей в долевом строительстве К.А. исполнены в полном объеме на <...> рублей и <...> рублей.
Как следует из представленного технического паспорта на подвальное помещение по <...> тепловой пункт и водомерный узел - это самостоятельные, отдельные помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, где находится необходимое оборудование для эксплуатации жилого дома, что подтверждается и проектно-сметной документацией на строительство жилого дома.
Суд первой инстанции дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что основные инженерные коммуникации и оборудование в подвальном помещении выведены за границы помещений, являющихся предметом спора, следовательно помещения в подвальном этаже, на которые К.С. просит признать право собственности, могут использоваться как самостоятельные объекты и участвовать в гражданском обороте.
Суд дал оценку и представленным ТСЖ "Пятигорка" актам ГЖИ Самарской области визуального обследования технического состояния жилого дома и показаниям свидетеля-представителя ГЖИ Ч.Е.А.
Суд пришел к правильному выводу, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Следовательно, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающий правилам ст. 36 ЖК РФ.
Согласно проектной документации, изготовленной ООО фирма "Сиэгла" по заказу ЗАО "Градостроитель" нежилые помещения, расположенные в подвале и на техническом этаже, изначально проектировались как самостоятельные объекты недвижимости с отдельным входом и не входили в общую долевую собственность.
Суд на основании исследованных доказательств, в том числе технической и проектной документации, пришел к правильному выводу о том, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.
ТСЖ "Пятигорка" не доказан факт наличия в спорных помещениях запорной арматуры или измерительных приборов необходимых для обслуживания всего дома, как не доказан факт препятствия в пользовании со стороны К.А. (впоследствии К.С.), поскольку доступ к инженерным коммуникациям является открытым для истца и ответчик как брал так и берет на себя обязательства обеспечивать беспрепятственный доступ истцу к обслуживанию инженерных коммуникаций, что согласуется с нормами ст. 430 ГК РФ.
Использование ответчиком помещений на техническом этаже и в подвале как отдельных объектов недвижимости возможно при соблюдении необходимых требований СНиП, жилищного законодательства. Нарушений данных правил судом не установлено.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные помещения в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ не относятся к общему имуществу собственников помещений в <...> в г. Самара и соответственно не имеется оснований, указывающих на то, что сделки - договоры о долевом участии и переуступки доли в строительстве жилого дома на спорные нежилые помещения не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, а соответственно не имеется оснований для признания сделок ничтожными и применения последствия недействительности сделок в соответствии со ст. ст. 166, 167 ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно представленным техническим паспортам на нежилое помещение в подвальном помещении, данное нежилое помещение состоит из 8 помещений, основная пл. составляет 268,8 кв. м, общая пл. 288,1 кв. м. На техническом этаже нежилое помещение состоит основного помещения, двух вспомогательных, коридора общего пользования, основная пл. 375,2 кв. м, общая площадь помещения 401,2 кв. м.
Таким образом, спорные объекты имеют постоянные характеристики, подтверждающие техническим паспортом, что позволяет считать его объектом гражданского оборота, в связи с чем за К.С. следует признать право собственности.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что ТСЖ "Пятигорка" заявляло о подложности доказательств представленных К.С. о поступлении денежных средств за спорные объекты, а также, что судом фактически установлено, что в спорных помещениях имеются инженерные коммуникации - не могут являться основанием отмены решения суда, поскольку были предметом судебного разбирательства и судом им дана надлежащая оценка.
Исходя из содержания п. 1 ст. 290 ГК РФ разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Нахождение в помещении инженерного оборудования не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к общему имуществу как вспомогательному для всего дома, поскольку истец не представил доказательств необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в спорном помещении, для нужд других помещений дома.
Представленное ТСЖ "Пятигорка" заключение не содержит выводов о том, что именно в спорном нежилом помещении находится запорная арматура, спорные помещения не могут использоваться самостоятельно. В нем имеется лишь один вывод о том, что помещения техэтажа и подвала являются общедомовым имуществом, в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 7 ФЗ "О товариществах собственников жилья". То есть выводы заключения носят правовой характер, между тем, как заключение должно содержать мнение эксперта как специалиста в определенной области по вопросам факта, но не права.
Кроме того, в момент подписания акта приема-передачи ТСЖ было ознакомлено с характеристиками приобретаемого нежилого помещения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
Иных доводов, влекущих отмену решения апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции,
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 04.05.2012 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Пятигорка" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2012 N 33-6166/2012
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. N 33-6166/2012
Судья: Вельмина И.Н.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Лазарева Н.А.
судей: Клюева С.Б., Самчелеевой И.А.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной ТСЖ "Пятигорка" на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 04.05.2012 г., которым постановлено:
"Исковые требования ТСЖ "Пятигорка" к К.А., К.С., Н., ООО Компании "Стройинвестцентр" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, договоров переуступки долей в строительстве жилого дома, применении последствий недействительности ничтожных сделок, о признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения N года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 5.07.2010 года недействительными, о признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.
Исковые требования К.С. удовлетворить.
Признать за К.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер <...>
Признать за К.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 288,1 кв. м, в подвальном помещении, строительный номер
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., председателя ТСЖ "Пятигорка" П., представителя Е., возражения К.С. по доверенности Б., судебная коллегия апелляционной инстанции
установила:
К.С. обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилые помещения.
В обоснование своих требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО "Компания "Стройинвестцентр" и К.А. был заключен договор долевого участия в строительстве N N. Согласно п. 1.1. предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: <...> По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, общей пл. 300 кв. м (площадь ориентировочная), в подвальном этаже, строительный номер N. К.А. полностью внес долевой взнос в сумме <...>.
ДД.ММ.ГГГГ года было получено разрешение от администрации г.о. Самара на ввод объекта жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ года распоряжением Администрации Железнодорожного района г.о.Самара 10-ти этажному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по <...> присвоен адрес: <...>
ДД.ММ.ГГГГ года подписан договор N N о переуступке доли в строительстве жилого дома, где К.А. передает, а К.С. принимает право долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <...> переуступаемая доля состоит из нежилого помещения ориентировочной площадью 288,1 кв. м в подвальном этаже, строительный номер N Все расчеты между сторонами произведены в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ года подписан акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения между ЗАО "Градостроитель" в лице ООО Компании "Стройинвестцентр" и К.С.
Также, ДД.ММ.ГГГГ N 75-ТЭ/04.
Согласно п. 1.1 предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: /. По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, ориентировочной / по типовому проекту/ общей пл. 401,2 кв. м на техническом этаже, строительный номер N К.А. полностью внес долевой взнос в сумме <...> рублей. ДД.ММ.ГГГГ года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ года присвоен почтовый адрес данному жилому дому.
ДД.ММ.ГГГГ года подписан договор N N о переуступке доли в строительстве жилого дома, где К.А. передает, а К.С. принимает право на долевое участие в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: /. Переуступаемая доля состоит из нежилого помещения / ориентировочной / по типовому проекту / общей площадью 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер N Согласно п. 6 данного договора все расчеты по переуступаемому праву долевого участия в строительстве объекта К.А. и К.С. произведены в полном объеме. Также ДД.ММ.ГГГГ года был подписан акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения между ЗАО
Просит признать за К.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер N расположенное по адресу: <...> и на нежилое помещение, общей площадью 288,1 кв. м, в подвальном помещении, строительный номер N расположенное по адресу:
ТСЖ "Пятигорка" обратилось в суд с иском к К.А., К.С., Н., ООО Компания "Стройинвестцентр" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, договоров переуступки доли в строительстве жилого дома, применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обосновании своих требований ссылались на то, что данные нежилые помещения приобретены незаконно, поскольку приобретение указанных нежилых помещений в собственность исключает свободный доступ к ним как к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В спорных помещения смонтированы передаточные устройства, обслуживающие все жилые помещения жилого дома: водопроводные, канализационные, тепловые сети, водомерный узел, тепловой узел. Согласно проектной документации плана дома <...> и технического паспорта, установлено, что спорные помещения являются техническим этажом жилого дома, инженерные коммуникации в которых обеспечивают жизнедеятельность всего жилого дома, стены в подвальных помещениях являются одновременно и фундаментом жилого многоквартирного жилого дома. Переход права требования на имя К.С. на спорные помещения был осуществлен после создания ТСЖ и регистрации права собственности на отдельные квартиры. Сделки по приобретению Н., К.А., а впоследствии К.С. нежилых подвальных помещений и технического этажа нарушают право общей долевой собственности на те же помещения собственников квартир, которые выбыли из владения общего имущества помимо воли собственников. Таким образом, ответчики незаконно осуществили отчуждение указанных помещений. Более того, являясь генеральным директором ООО Компании "Стройинвестцентр" К.А. выдал доверенность на своего заместителя и заключил договор долевого участия в строительстве N N, указывая себя в качестве дольщика, что также незаконно, поскольку сведений о его участии в финансировании строительства техэтажа и подвала не имеется. По данным проектной документации нежилые помещения, пл. 300,0 кв. м и 401,2 кв. м, расположенные на техническом и подвальной этажах жилого дома <...>, на момент первичной инвентаризации, а также на момент проведения регистрации текущих изменений имели назначение технического этажа и подвала и отнесены к помещениям общего пользования. Просят признать недействительным договора долевого участия в строительстве N N от 15.01.2006 года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 25.12.2008 года, договора долевого участия в строительстве N N от 22.03.2005 года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 5.07.2010 года, договора переуступки доли в строительстве жилого дома N N от 5.07.2010 года, применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома и истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Пятигорка" просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ТСЖ "Пятигорка" П., Е. пояснили, что с решением не согласны, поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель К.С. по доверенности Б., возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО Компания "Стройинвестцентр" в лице зам.генерального директора И. /Заказчик-застройщик/ и К.А. /Дольщиком/ заключен договор долевого участия в строительстве N N. Предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: <...> По окончании строительства и ввода в эксплуатацию Дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, ориентировочной по типовому проекту жилого дома общей пл. 300,0 кв. м, подвальном этаже строительный номер N Согласно п. 2.2.1 дольщик в счет оплаты долевого участия в строительстве объекта, обязался своевременно вносить на расчетный счет или в кассу "Заказчика-застройщика" денежные средства в рублях РФ. В соответствии с п. 31.1 стоимость одного квадратного метра нежилого помещения составляет <...> руб. соответственно общий объем долевого участия по договору составляет <...> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ года между К.А. и К.С. заключен договор переуступки доли в строительстве жилого дома N N переуступаемая доля -нежилое помещение ориентировочной / по типовому проекту жилого дома/ общей пл. 288,1 кв. м.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Градостроитель" в лице ЭОО Компания "Стройинвестцентр" передано, а К.С. принято нежилое помещение пл. 288,1 кв. м пол адресу: <...>. ДД.ММ.ГГГГ года между ООО Компания "Стройинвестцентр" в лице зам.генерального директора И. и К.А. заключен договор долевого участия в строительстве N N Предметом договора является объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации десятиэтажного жилого дома по адресу: <...> По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику выделяется его доля в виде нежилого помещения, ориентировочной по типовому проекту жилого дома общей пл. 401,2 кв. м, на техническом этаже, строительный номер N. В счет оплаты долевого участия в строительстве дольщик обязан своевременно вносить на расчетный счет заказчика-застройщика денежные средства в рублях РФ /п. 2.2.1/. Стоимость 1 кв. м нежилого помещения составляет <...>., соответственно общий объем долевого участия: оставляет <...> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ года между К.А. и К.С. заключен договор переуступки доли в строительстве жилого дома N N. Переуступаемая доля - нежилое помещение, ориентировочной / по типовому проекту жилого дома, общей пл. 401,2 кв. м на техническом этаже, строительный номер N
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО "Градостроитель в лице ООО Компания "Стройинвестцентр" передано, а К.С. принято нежилое помещение, пл. 401,2 кв. м по адресу
Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года.
Распоряжением главы Администрации Железнодорожного района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ года NN жилому дому со встроенными нежилыми помещениями достроенному ЗАО "Градостроитель" присвоен почтовый адресу:
ДД.ММ.ГГГГ года создано ТСЖ "Пятигорка" (Т. 3 л.д. 19).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии со ст. 168 сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ "Пятигорка" не имеется. Ссылку ТСЖ "Пятигорка" на то, что К.А. фактически не участвовал в финансировании строительства технического этажа и подвала суд признал несостоятельной, и указал, что К.А., будучи соучредителем ООО Компании "Стройинвестцентр" систематически вносил денежные средства в качестве займа от учредителя для строительства жилого дома по адресу: <...>. Данный факт подтверждается бухгалтерской справкой ООО Компании "Стройинвестцентр" от 04.04.2010 года, журналом проводок ООО Компании "Стройинвестцентр" за период с 01.06.2005 года по 31.03.2011 года, о том, что от К.А. поступили денежные средства в кассу ООО Компании "Стройинвестцентр" в размере <...> рублей.
На основании акта о зачете взаимных требований от 21.12.2009 года между ООО Компании "Стройинвестцентр" и К.А. заключено соглашение о зачете взаимных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ на сумму <...> рублей.
Таким образом, суд пришел к выводу, что обязательства по оплате долей в долевом строительстве К.А. исполнены в полном объеме на <...> рублей и <...> рублей.
Как следует из представленного технического паспорта на подвальное помещение по <...> тепловой пункт и водомерный узел - это самостоятельные, отдельные помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, где находится необходимое оборудование для эксплуатации жилого дома, что подтверждается и проектно-сметной документацией на строительство жилого дома.
Суд первой инстанции дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что основные инженерные коммуникации и оборудование в подвальном помещении выведены за границы помещений, являющихся предметом спора, следовательно помещения в подвальном этаже, на которые К.С. просит признать право собственности, могут использоваться как самостоятельные объекты и участвовать в гражданском обороте.
Суд дал оценку и представленным ТСЖ "Пятигорка" актам ГЖИ Самарской области визуального обследования технического состояния жилого дома и показаниям свидетеля-представителя ГЖИ Ч.Е.А.
Суд пришел к правильному выводу, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Следовательно, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающий правилам ст. 36 ЖК РФ.
Согласно проектной документации, изготовленной ООО фирма "Сиэгла" по заказу ЗАО "Градостроитель" нежилые помещения, расположенные в подвале и на техническом этаже, изначально проектировались как самостоятельные объекты недвижимости с отдельным входом и не входили в общую долевую собственность.
Суд на основании исследованных доказательств, в том числе технической и проектной документации, пришел к правильному выводу о том, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.
ТСЖ "Пятигорка" не доказан факт наличия в спорных помещениях запорной арматуры или измерительных приборов необходимых для обслуживания всего дома, как не доказан факт препятствия в пользовании со стороны К.А. (впоследствии К.С.), поскольку доступ к инженерным коммуникациям является открытым для истца и ответчик как брал так и берет на себя обязательства обеспечивать беспрепятственный доступ истцу к обслуживанию инженерных коммуникаций, что согласуется с нормами ст. 430 ГК РФ.
Использование ответчиком помещений на техническом этаже и в подвале как отдельных объектов недвижимости возможно при соблюдении необходимых требований СНиП, жилищного законодательства. Нарушений данных правил судом не установлено.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные помещения в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ не относятся к общему имуществу собственников помещений в <...> в г. Самара и соответственно не имеется оснований, указывающих на то, что сделки - договоры о долевом участии и переуступки доли в строительстве жилого дома на спорные нежилые помещения не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, а соответственно не имеется оснований для признания сделок ничтожными и применения последствия недействительности сделок в соответствии со ст. ст. 166, 167 ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно представленным техническим паспортам на нежилое помещение в подвальном помещении, данное нежилое помещение состоит из 8 помещений, основная пл. составляет 268,8 кв. м, общая пл. 288,1 кв. м. На техническом этаже нежилое помещение состоит основного помещения, двух вспомогательных, коридора общего пользования, основная пл. 375,2 кв. м, общая площадь помещения 401,2 кв. м.
Таким образом, спорные объекты имеют постоянные характеристики, подтверждающие техническим паспортом, что позволяет считать его объектом гражданского оборота, в связи с чем за К.С. следует признать право собственности.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что ТСЖ "Пятигорка" заявляло о подложности доказательств представленных К.С. о поступлении денежных средств за спорные объекты, а также, что судом фактически установлено, что в спорных помещениях имеются инженерные коммуникации - не могут являться основанием отмены решения суда, поскольку были предметом судебного разбирательства и судом им дана надлежащая оценка.
Исходя из содержания п. 1 ст. 290 ГК РФ разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Нахождение в помещении инженерного оборудования не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к общему имуществу как вспомогательному для всего дома, поскольку истец не представил доказательств необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в спорном помещении, для нужд других помещений дома.
Представленное ТСЖ "Пятигорка" заключение не содержит выводов о том, что именно в спорном нежилом помещении находится запорная арматура, спорные помещения не могут использоваться самостоятельно. В нем имеется лишь один вывод о том, что помещения техэтажа и подвала являются общедомовым имуществом, в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 7 ФЗ "О товариществах собственников жилья". То есть выводы заключения носят правовой характер, между тем, как заключение должно содержать мнение эксперта как специалиста в определенной области по вопросам факта, но не права.
Кроме того, в момент подписания акта приема-передачи ТСЖ было ознакомлено с характеристиками приобретаемого нежилого помещения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
Иных доводов, влекущих отмену решения апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции,
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 04.05.2012 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Пятигорка" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)