Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коневских О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Няшина В.А. Судей Овчинниковой Н.А., Мезениной М.В. при секретаре Р.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 30 января 2012 года дело по кассационной жалобе П., Ш.Л., В.Д., С.Г., З.Б. И., В.Г., Б.Н., Р.Г., Д., С.Л., А.Л.В., А.А., Б.О., Ш.Н., Р.М. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2011 года, которым постановлено - В удовлетворении исковых требований П., Ш.Л., В.Д., С.Г., З.Б., И., В.Г., Б.Н., Р.Г., Д., С.Л., А.Л.В., А.Л.С., Б.О., Ш.Н., Р.М. - к В.А., К. о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 414,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения представителя истцов З., представителя ТСЖ <...>, ответчиков В.А., К., судебная коллегия,
установила:
Истцы Ш.Л., З.Б., Р.Г., А.А., Р.М., П., В.Д., С.Г., И., В.Г., Б.Н., Д., С.Л., А.Л.В., Б.О., Ш.Н. обратились в суд с иском к В.А. Указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>. Право собственности на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. <...>, зарегистрировано за В.А. Указанные помещения соответствуют нежилым помещениям N 16-23, 103-113 общей площадью 487,5 кв. м согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 15.10.2007 г. Площадь и планировка помещений изменилась в результате проведенной ответчиком реконструкции и перепланировки части помещений (в том числе с присоединением части общего помещения многоквартирного дома).
Исковые требования мотивировали тем, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Основная часть спорных помещений (помещения N 16, 21-22, 104-107, 109-113) являются техническим подвалом. В указанных спорных помещениях расположено инженерное Оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: общие коммуникации тепло и водоснабжения дома, канализационные сети, в т.ч. запорная арматура, спускные краны, окна прочистки и др. При этом следует отметить, что по состоянию на 12.04.2000 г. и ранее спорные помещения N 21, 104 (частично), 105 входили в состав помещения N 21 площадью 107,2 кв. м, а спорные помещения N 22, 106, 107, 109-.113 - в состав помещения N 22 площадью 260,9 кв. м, поэтому, несмотря на то, что в спорных помещениях N 104, 106, 109 в настоящее время инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, отсутствует, данные помещения также относятся к общему имуществу многоквартирного дома. К перечисленному выше инженерному оборудованию необходим постоянный доступ эксплуатирующих служб, который в настоящее время отсутствует (подтверждается актом от 05.10.2009 г.). Спорное помещение N 19 "коридор" выполняет функцию по обеспечению доступа в иные помещения в подвальной части многоквартирного дома, в том числе в спорные помещения, и в силу этого обстоятельства относится к общему имуществу многоквартирного дома. По мнению истцов, в пользу того, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, свидетельствуют также следующие обстоятельства: высота спорных помещений от пола до балок перекрытия составляет 1,7 м; спорные помещения имеют выходы в 3-й и 4-й подъезды дома; к общим помещениям дома N <...> (согласно технического паспорта на жилой дом и земельный участок по <...> по состоянию на 11.12.1998 г.) и N <...> (согласно плану строения (подвала), находящегося в <...> по состоянию на 15.10.2007 г.), не являющимися спорными, доступ имеется исключительно через спорные помещения. Истцы ссылались на то, что в самой ранней из имеющихся экспликаций спорных помещений, относящейся к периоду 20.01.1955-22.03.1978 г.г., указанные помещения не отнесены ни к торговым, ни к складским, ни к какой-либо еще разновидности помещений с самостоятельным назначением. На момент заключения договора первого договора купли-продажи спорных помещений 19.01.1995 года ряд квартир в многоквартирном доме были уже приватизированы, находились в собственности физических лиц. Следовательно, эти лица обладали наряду с лицом, выступавшим стороной в указанной сделке по продаже спорных помещений, долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, то есть являлись долевыми собственниками спорных помещений. Данные лица не имели права отчуждать эту долю отдельно от права собственности на помещения в многоквартирном доме. По мнению истцов, спорные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости. Спорные помещения, как и доля в праве собственности на них, не могут быть отчуждены собственниками помещений в многоквартирном доме отдельно от права собственности на помещения. На основании изложенного истцы просили признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104 107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 414,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, истребовать указанные нежилые помещения из чужого незаконного владения. Определением суда от 19.11.2010 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена К.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в кассационной жалобе истцы, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка, а также ТСЖ <...>, ссылаясь на допущенные судом процессуальные нарушения.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (п.п. 3 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Судом установлено, что В.А. является собственником встроенных помещений в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по <...> общей площадью 264,5 кв. м и 275,3 кв. м. Согласно выписке из ЕГРП от 12.10.2010 года К. на праве собственности принадлежат встроенные помещения площадью 244,2 кв. м по адресу: <...>.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд сослался на положения ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Суд пришел к выводу о том, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на
технические подвалы, то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых невозможно. Суд пришел к выводу о том, что спорные помещения не являются общими. Суд исходил из того, что нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе не является основанием для отнесения этих помещений к категории технических. К общему имуществу собственников относятся помещения, не имеющего самостоятельного назначения. Вместе с тем, в многоквартирном доме могут быть и такие помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Факт наличия в подвальном помещении таких инженерных коммуникаций, как трубопроводы водоотведения, водоснабжения, отопления, на что указано в Заключении экспертизы, не имеют определяющего значения, поскольку трубопроводы такого значения, как правило, расположены на площади всего подвала, и само по себе это обстоятельство не порождает право общей собственности на спорные объекты недвижимости. Доказательств, подтверждающих техническое назначение спорных помещений, истцами не представлено. Спорные помещения были переданы в муниципальную собственность в 1995 году как самостоятельные объекты нежилого фонда. В настоящее время они представляют собой самостоятельные помещения, расположенные в подвале жилого дома и имеющие различное самостоятельное назначение, всегда использовались для общественных нужд и никогда не использовались для нужд дома. Спорные нежилые помещения фактически были сформированы как самостоятельный объект недвижимости органами технической инвентаризации, действия и решения которых не обжаловались и не были признаны незаконными. Все спорные подвальные помещения изначально имели самостоятельное функциональное назначение, поскольку ранее использовались в разных целях. При этом, доказательств с достоверностью свидетельствующих о том, что назначение данных помещений изначально было техническим и они обслуживали более одного помещения в данном доме, истцами не представлено.
Указанные выводы суда не основаны на совокупности собранных по делу доказательств и указанных выше нормах действующего законодательства, которые применены судом не правильно.
В материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что спорные подвальные нежилые помещения, являются техническими и относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Все указанные помещения изначально, то есть с момента строительства дома, были предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время они используются для указанной цели. Эксплуатация указанных помещений в качестве помещений общественного назначения невозможна. Доказательства, свидетельствующие о том, что указанные помещения проектировались, строились и использовались в качестве помещений специального назначения в период времени, предшествующий их приватизации, суду не представлено.
Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе, заключением эксперта ООО <...> N 2к\\676-400014-11, согласно которому нежилые помещения N 16, 19, 21, 22, 106, 107, 109, 110, 111, 112, 113 на момент осмотра имеют инженерные коммуникации и инженерное оборудование, необходимые для обслуживания более одного помещения в указанном многоквартирном доме. В помещениях N 16, 19, 21, 22, 105, 107, 111, 112,113 расположены магистральный трубопровод системы холодного и горячего водоснабжения со стояками и арматурой, трубопровод водоотведения (канализации) со стояками и ревизиями, магистральный трубопровод системы отопления со стояками и арматурой, линии связи - система контроля доступа в нежилые помещения, расположенные в подвале и на первом этаже (коммутационные устройства и проводка). Подвальные помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 предназначены для обслуживания более одного помещения в доме по адресу: <...>. Эксплуатация указанных помещений в качестве помещений общественного назначения невозможна. Нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 по адресу: <...> в настоящий момент предназначены (и были изначально предназначены) для обслуживания более одного помещения в указанном многоквартирном доме.
Указав на то, что экспертное заключение является лишь одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, суд, тем не менее, не указал в решении какими иными достоверными доказательствами опровергаются содержащиеся в заключении выводы и в связи с чем указанное заключение не имеет доказательственного значения. Вместе с тем, ни один из выводов эксперта ответчиками не опровергнут, соответствующие доказательства ими не представлены. Таким образом, вывод суда о том, что доказательств, подтверждающих техническое назначение спорных помещений, истцами не представлено, является необоснованным и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Вывод суда о том, что все спорные подвальные помещения изначально имели самостоятельное функциональное назначение, поскольку ранее использовались в разных целях, основан исключительно на предположениях, но не на относимых доказательствах. Суд не сослался ни на одно письменное доказательство, подтверждающее указанное утверждение (технические паспорта, составленные до момента приватизации указанных помещений в 1995 году, в которых было бы указано какое-либо специальное назначение и использование данных помещений). Вместе с тем, в экспертном заключении содержится сопоставление функциональное назначение указанных помещений, по состоянию на 2007 год и на 3 марта 1973 года, свидетельствующее о том, что в 1973 году они именовались просто подвальными помещениями. Более того, суд признал установленным тот факт, что в декабре 1955 года была принята в эксплуатацию 2-я очередь указанного дома, а также магазин, площадью 665 кв. метров. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что изначально площадь магазина определялась исходя из площади его помещений, расположенных на первом этаже этого дома, без учета площадей помещений, находящихся в подвале.
Ссылка суда на то, что согласно экспликации нежилого помещения и техническому паспорту нежилого помещения по адресу: <...> спорные помещения имеют следующие назначения: помещение N 16 - склад, N 19 - коридор, N 21 - склад, N 22 - торговый зал, N 104 - кабинет, 105 материальная кладовая, N 106 - кабинет, N 107 - кладовая материальная, N 109 кладовая инвентаря, N 110 - гардероб, N 111 - торговый зал, N 112 - подсобное помещение, N 113 - подсобное помещение (л.д. 52-57, 64-73), не имеет правового значения при разрешении данного спора. Технический паспорт, на который сослался суд, был составлен после приватизации указанных помещений, причем функциональное назначение помещений определялось собственником этих помещений, после чего фиксировалось в техническом паспорте. Как было указано выше, правовое значение для разрешения спора имеет порядок фактического использования данных помещений в период времени, предшествовавший их приватизации первой квартиры в указанном доме, имевшей место в 1992 году, поскольку после 1995 года (приватизации помещений ЗАО "Гастроном N <...>" он определялся исключительно собственником спорных помещений.
По этой же причине не может быть признана обоснованной ссылка суда на то, что согласно имеющейся в материалах дела технической документации все спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что свидетельствует о том, что они не относятся к общему имуществу, а также на то, что спорные нежилые помещения, являющиеся частью подвала дома по адресу: <...>, были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости. Совершенно очевидно, что осматривая подвальные помещения, в которых фактически были расположены склады и торговые залы, техник БТИ отражал в техническом паспорте информацию, соответствующую их фактическому использованию собственником, осуществляющим в них розничную торговлю, чем и было обусловлено указанное выше обстоятельство. Все коммуникации, расположенные в этих помещениях, скрыты за элементами отделки помещений (подвесные потолки, стеновые панели), о чем свидетельствует приложенный к заключению эксперта фотоотчет.
Ссылка суда на то, что спорные помещения были переданы в муниципальную собственность в 1995 году как. самостоятельные объекты нежилого фонда, не основана на доказательствах.
Ссылка суда на то, что решение о передаче помещения в муниципальную собственность не обжаловалось, не было признано незаконным, возникшее право собственности муниципального образования г. Пермь на подвальное помещение не оспорено, не может быть признана обоснованной, поскольку указанные обстоятельства не препятствуют удовлетворению исковых требований. О каком именно решении о передаче помещения в муниципальную собственность идет речь в данном случае, из решения не ясно. Копия соответствующего решения в деле отсутствует. Вместе с тем, очевидно, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, которое возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме в 1992 году, возникло еще до принятия решения о передаче помещений в муниципальную собственность, если таковое решение принималось, и их последующей приватизации. Поскольку очевидно, что помещения, которые принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, не могли быть переданы в муниципальную собственность и в последующем приватизированы, соответствующие решения и сделки являются ничтожными и никаких правовых последствий не влекут. Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, после принятия указанных решений и заключения договора приватизации, не прекратилось, сохранилось до настоящего времени и должно быть признано решением суда.
В данном случае решение вопроса о наличии оснований для признания права общей собственности на спорные помещения суд ошибочно ставит в зависимость от оспаривания решения о передаче спорных помещений в муниципальную собственность. Однако, по мнению судебной коллегии, оснований для подобного подхода не имеется. Как было отмечено выше, указанное право возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, существует объективно и может быть прекращено лишь по основаниям, предусмотренным в законе. Оно продолжает существовать независимо от того, какие решения принимаются органами, не уполномоченными на распоряжение указанным правом, и какие сделки совершаются в отношении этого имущества третьими лицами. Поскольку такие решения являются незаконными, а сделки ничтожными, прекращение права общей собственности они не влекут. Следовательно, оспаривание таких решений и сделок не является обязательным предварительным условием для удовлетворения заявленных требований.
Ссылки суда на то, что необходимость постоянного доступа к инженерному оборудованию не является основанием для признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорные нежилые помещения,. поскольку истцы не лишены возможности в данном случае защищать свои права иным предусмотренных законом способом, а также на то, что указанные в Заключение эксперта магистральные трубопроводы систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, линии связи, являются инженерными сетями, что позволяет эксплуатацию жилого дома практически без использования спорных помещений, также не может быть признаны обоснованными, поскольку основаны на предположениях.
Экспертом установлено и не оспаривается ответчиками, то обстоятельство, что в спорных помещениях расположены не только магистральные трубопроводы, но также стояки, арматура, запорное оборудование, приспособления для ревизии канализационных стояков и т.п. Указанные элементы оборудования предназначены для обеспечения функционирования систем водоснабжения, канализации, отопления и т.п. Они позволяют перекрыть подачу воды в стояк конкретного подъезда в связи с необходимостью ликвидации аварийных ситуаций (затопление, как следствие неисправности водопроводных труб и т.п.), либо в связи с необходимостью выполнения ремонтных работ на водопроводных трубах в квартирах, расположенных над спорными помещениями. Они позволяют устранить засоры в системе канализации с использованием ревизионных окон на канализационных стояках. Таким образом, должна быть обеспечена возможность постоянного доступа к указанному оборудованию и в указанные помещения, как для работников ТСЖ, обслуживающих соответствующие системы, так и для работников аварийных служб. Факт нахождения этих помещений в собственности ответчиков и использование их под предприятие торговли в принципе исключает такую возможность, поскольку доступ в эти помещения во время, когда магазин открыт, без согласия их собственников, невозможен. В остальное время он также невозможен. Более того, как указано выше, инженерное оборудование, находящееся в этих помещениях, скрыто за отделочными материалами, использованными в ходе их ремонта, что также затрудняет доступ к нему. Следовательно, факт передачи общего имущества в собственность конкретных лиц, как это имело место в данном случае, повлек нарушение прав истцов, которое подлежит судебной защите путем удовлетворения предъявленных ими требований. То обстоятельство, что помещение N 104, по техническому паспорту на март 1973 года, было обозначено как архив, и то, что инженерных сетей в нем не обнаружено, не свидетельствует об отсутствии оснований для признания его общим имуществом, поскольку, в силу своего небольшого размера и расположения, не являясь изолированным помещением с отдельным входом, оно не может использоваться отдельно от прочих спорных помещений. Оно входит в состав единого комплекса спорных помещений и наряду с прочими спорными помещениями является общим имуществом.
Следует также отметить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в настоящее время ответчики пользуются спорными помещениями, которые были приобретены ими на основании ничтожных сделок, без законных оснований. Следовательно, данные помещения следует истребовать у ответчиков, которые в настоящее время владеют указанными помещениями без законных оснований.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным. Поскольку судом факт нарушения прав истцов, обладающих в силу ст. 289, 290 ГК РФ правом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен, исковые требования следует удовлетворить, так как они основаны на законе.
Руководствуясь ст. 199 и 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2011 года отменить.
Исковые требования удовлетворить. Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, на нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 414,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
Истребовать в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, нежилые помещения N 16, 19, 21, 104, 105, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 181,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...> из незаконного владения В.А.
Истребовать в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, нежилые помещения N 22, 106, 107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 233 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...> из незаконного владения К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-973
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2012 г. по делу N 33-973
Судья Коневских О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Няшина В.А. Судей Овчинниковой Н.А., Мезениной М.В. при секретаре Р.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 30 января 2012 года дело по кассационной жалобе П., Ш.Л., В.Д., С.Г., З.Б. И., В.Г., Б.Н., Р.Г., Д., С.Л., А.Л.В., А.А., Б.О., Ш.Н., Р.М. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2011 года, которым постановлено - В удовлетворении исковых требований П., Ш.Л., В.Д., С.Г., З.Б., И., В.Г., Б.Н., Р.Г., Д., С.Л., А.Л.В., А.Л.С., Б.О., Ш.Н., Р.М. - к В.А., К. о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 414,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения представителя истцов З., представителя ТСЖ <...>, ответчиков В.А., К., судебная коллегия,
установила:
Истцы Ш.Л., З.Б., Р.Г., А.А., Р.М., П., В.Д., С.Г., И., В.Г., Б.Н., Д., С.Л., А.Л.В., Б.О., Ш.Н. обратились в суд с иском к В.А. Указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>. Право собственности на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. <...>, зарегистрировано за В.А. Указанные помещения соответствуют нежилым помещениям N 16-23, 103-113 общей площадью 487,5 кв. м согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 15.10.2007 г. Площадь и планировка помещений изменилась в результате проведенной ответчиком реконструкции и перепланировки части помещений (в том числе с присоединением части общего помещения многоквартирного дома).
Исковые требования мотивировали тем, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Основная часть спорных помещений (помещения N 16, 21-22, 104-107, 109-113) являются техническим подвалом. В указанных спорных помещениях расположено инженерное Оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: общие коммуникации тепло и водоснабжения дома, канализационные сети, в т.ч. запорная арматура, спускные краны, окна прочистки и др. При этом следует отметить, что по состоянию на 12.04.2000 г. и ранее спорные помещения N 21, 104 (частично), 105 входили в состав помещения N 21 площадью 107,2 кв. м, а спорные помещения N 22, 106, 107, 109-.113 - в состав помещения N 22 площадью 260,9 кв. м, поэтому, несмотря на то, что в спорных помещениях N 104, 106, 109 в настоящее время инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, отсутствует, данные помещения также относятся к общему имуществу многоквартирного дома. К перечисленному выше инженерному оборудованию необходим постоянный доступ эксплуатирующих служб, который в настоящее время отсутствует (подтверждается актом от 05.10.2009 г.). Спорное помещение N 19 "коридор" выполняет функцию по обеспечению доступа в иные помещения в подвальной части многоквартирного дома, в том числе в спорные помещения, и в силу этого обстоятельства относится к общему имуществу многоквартирного дома. По мнению истцов, в пользу того, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, свидетельствуют также следующие обстоятельства: высота спорных помещений от пола до балок перекрытия составляет 1,7 м; спорные помещения имеют выходы в 3-й и 4-й подъезды дома; к общим помещениям дома N <...> (согласно технического паспорта на жилой дом и земельный участок по <...> по состоянию на 11.12.1998 г.) и N <...> (согласно плану строения (подвала), находящегося в <...> по состоянию на 15.10.2007 г.), не являющимися спорными, доступ имеется исключительно через спорные помещения. Истцы ссылались на то, что в самой ранней из имеющихся экспликаций спорных помещений, относящейся к периоду 20.01.1955-22.03.1978 г.г., указанные помещения не отнесены ни к торговым, ни к складским, ни к какой-либо еще разновидности помещений с самостоятельным назначением. На момент заключения договора первого договора купли-продажи спорных помещений 19.01.1995 года ряд квартир в многоквартирном доме были уже приватизированы, находились в собственности физических лиц. Следовательно, эти лица обладали наряду с лицом, выступавшим стороной в указанной сделке по продаже спорных помещений, долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, то есть являлись долевыми собственниками спорных помещений. Данные лица не имели права отчуждать эту долю отдельно от права собственности на помещения в многоквартирном доме. По мнению истцов, спорные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости. Спорные помещения, как и доля в праве собственности на них, не могут быть отчуждены собственниками помещений в многоквартирном доме отдельно от права собственности на помещения. На основании изложенного истцы просили признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104 107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 414,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, истребовать указанные нежилые помещения из чужого незаконного владения. Определением суда от 19.11.2010 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена К.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в кассационной жалобе истцы, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка, а также ТСЖ <...>, ссылаясь на допущенные судом процессуальные нарушения.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (п.п. 3 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Судом установлено, что В.А. является собственником встроенных помещений в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по <...> общей площадью 264,5 кв. м и 275,3 кв. м. Согласно выписке из ЕГРП от 12.10.2010 года К. на праве собственности принадлежат встроенные помещения площадью 244,2 кв. м по адресу: <...>.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд сослался на положения ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Суд пришел к выводу о том, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на
технические подвалы, то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых невозможно. Суд пришел к выводу о том, что спорные помещения не являются общими. Суд исходил из того, что нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе не является основанием для отнесения этих помещений к категории технических. К общему имуществу собственников относятся помещения, не имеющего самостоятельного назначения. Вместе с тем, в многоквартирном доме могут быть и такие помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Факт наличия в подвальном помещении таких инженерных коммуникаций, как трубопроводы водоотведения, водоснабжения, отопления, на что указано в Заключении экспертизы, не имеют определяющего значения, поскольку трубопроводы такого значения, как правило, расположены на площади всего подвала, и само по себе это обстоятельство не порождает право общей собственности на спорные объекты недвижимости. Доказательств, подтверждающих техническое назначение спорных помещений, истцами не представлено. Спорные помещения были переданы в муниципальную собственность в 1995 году как самостоятельные объекты нежилого фонда. В настоящее время они представляют собой самостоятельные помещения, расположенные в подвале жилого дома и имеющие различное самостоятельное назначение, всегда использовались для общественных нужд и никогда не использовались для нужд дома. Спорные нежилые помещения фактически были сформированы как самостоятельный объект недвижимости органами технической инвентаризации, действия и решения которых не обжаловались и не были признаны незаконными. Все спорные подвальные помещения изначально имели самостоятельное функциональное назначение, поскольку ранее использовались в разных целях. При этом, доказательств с достоверностью свидетельствующих о том, что назначение данных помещений изначально было техническим и они обслуживали более одного помещения в данном доме, истцами не представлено.
Указанные выводы суда не основаны на совокупности собранных по делу доказательств и указанных выше нормах действующего законодательства, которые применены судом не правильно.
В материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что спорные подвальные нежилые помещения, являются техническими и относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Все указанные помещения изначально, то есть с момента строительства дома, были предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время они используются для указанной цели. Эксплуатация указанных помещений в качестве помещений общественного назначения невозможна. Доказательства, свидетельствующие о том, что указанные помещения проектировались, строились и использовались в качестве помещений специального назначения в период времени, предшествующий их приватизации, суду не представлено.
Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе, заключением эксперта ООО <...> N 2к\\676-400014-11, согласно которому нежилые помещения N 16, 19, 21, 22, 106, 107, 109, 110, 111, 112, 113 на момент осмотра имеют инженерные коммуникации и инженерное оборудование, необходимые для обслуживания более одного помещения в указанном многоквартирном доме. В помещениях N 16, 19, 21, 22, 105, 107, 111, 112,113 расположены магистральный трубопровод системы холодного и горячего водоснабжения со стояками и арматурой, трубопровод водоотведения (канализации) со стояками и ревизиями, магистральный трубопровод системы отопления со стояками и арматурой, линии связи - система контроля доступа в нежилые помещения, расположенные в подвале и на первом этаже (коммутационные устройства и проводка). Подвальные помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 предназначены для обслуживания более одного помещения в доме по адресу: <...>. Эксплуатация указанных помещений в качестве помещений общественного назначения невозможна. Нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 по адресу: <...> в настоящий момент предназначены (и были изначально предназначены) для обслуживания более одного помещения в указанном многоквартирном доме.
Указав на то, что экспертное заключение является лишь одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, суд, тем не менее, не указал в решении какими иными достоверными доказательствами опровергаются содержащиеся в заключении выводы и в связи с чем указанное заключение не имеет доказательственного значения. Вместе с тем, ни один из выводов эксперта ответчиками не опровергнут, соответствующие доказательства ими не представлены. Таким образом, вывод суда о том, что доказательств, подтверждающих техническое назначение спорных помещений, истцами не представлено, является необоснованным и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Вывод суда о том, что все спорные подвальные помещения изначально имели самостоятельное функциональное назначение, поскольку ранее использовались в разных целях, основан исключительно на предположениях, но не на относимых доказательствах. Суд не сослался ни на одно письменное доказательство, подтверждающее указанное утверждение (технические паспорта, составленные до момента приватизации указанных помещений в 1995 году, в которых было бы указано какое-либо специальное назначение и использование данных помещений). Вместе с тем, в экспертном заключении содержится сопоставление функциональное назначение указанных помещений, по состоянию на 2007 год и на 3 марта 1973 года, свидетельствующее о том, что в 1973 году они именовались просто подвальными помещениями. Более того, суд признал установленным тот факт, что в декабре 1955 года была принята в эксплуатацию 2-я очередь указанного дома, а также магазин, площадью 665 кв. метров. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что изначально площадь магазина определялась исходя из площади его помещений, расположенных на первом этаже этого дома, без учета площадей помещений, находящихся в подвале.
Ссылка суда на то, что согласно экспликации нежилого помещения и техническому паспорту нежилого помещения по адресу: <...> спорные помещения имеют следующие назначения: помещение N 16 - склад, N 19 - коридор, N 21 - склад, N 22 - торговый зал, N 104 - кабинет, 105 материальная кладовая, N 106 - кабинет, N 107 - кладовая материальная, N 109 кладовая инвентаря, N 110 - гардероб, N 111 - торговый зал, N 112 - подсобное помещение, N 113 - подсобное помещение (л.д. 52-57, 64-73), не имеет правового значения при разрешении данного спора. Технический паспорт, на который сослался суд, был составлен после приватизации указанных помещений, причем функциональное назначение помещений определялось собственником этих помещений, после чего фиксировалось в техническом паспорте. Как было указано выше, правовое значение для разрешения спора имеет порядок фактического использования данных помещений в период времени, предшествовавший их приватизации первой квартиры в указанном доме, имевшей место в 1992 году, поскольку после 1995 года (приватизации помещений ЗАО "Гастроном N <...>" он определялся исключительно собственником спорных помещений.
По этой же причине не может быть признана обоснованной ссылка суда на то, что согласно имеющейся в материалах дела технической документации все спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что свидетельствует о том, что они не относятся к общему имуществу, а также на то, что спорные нежилые помещения, являющиеся частью подвала дома по адресу: <...>, были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости. Совершенно очевидно, что осматривая подвальные помещения, в которых фактически были расположены склады и торговые залы, техник БТИ отражал в техническом паспорте информацию, соответствующую их фактическому использованию собственником, осуществляющим в них розничную торговлю, чем и было обусловлено указанное выше обстоятельство. Все коммуникации, расположенные в этих помещениях, скрыты за элементами отделки помещений (подвесные потолки, стеновые панели), о чем свидетельствует приложенный к заключению эксперта фотоотчет.
Ссылка суда на то, что спорные помещения были переданы в муниципальную собственность в 1995 году как. самостоятельные объекты нежилого фонда, не основана на доказательствах.
Ссылка суда на то, что решение о передаче помещения в муниципальную собственность не обжаловалось, не было признано незаконным, возникшее право собственности муниципального образования г. Пермь на подвальное помещение не оспорено, не может быть признана обоснованной, поскольку указанные обстоятельства не препятствуют удовлетворению исковых требований. О каком именно решении о передаче помещения в муниципальную собственность идет речь в данном случае, из решения не ясно. Копия соответствующего решения в деле отсутствует. Вместе с тем, очевидно, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, которое возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме в 1992 году, возникло еще до принятия решения о передаче помещений в муниципальную собственность, если таковое решение принималось, и их последующей приватизации. Поскольку очевидно, что помещения, которые принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, не могли быть переданы в муниципальную собственность и в последующем приватизированы, соответствующие решения и сделки являются ничтожными и никаких правовых последствий не влекут. Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, после принятия указанных решений и заключения договора приватизации, не прекратилось, сохранилось до настоящего времени и должно быть признано решением суда.
В данном случае решение вопроса о наличии оснований для признания права общей собственности на спорные помещения суд ошибочно ставит в зависимость от оспаривания решения о передаче спорных помещений в муниципальную собственность. Однако, по мнению судебной коллегии, оснований для подобного подхода не имеется. Как было отмечено выше, указанное право возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, существует объективно и может быть прекращено лишь по основаниям, предусмотренным в законе. Оно продолжает существовать независимо от того, какие решения принимаются органами, не уполномоченными на распоряжение указанным правом, и какие сделки совершаются в отношении этого имущества третьими лицами. Поскольку такие решения являются незаконными, а сделки ничтожными, прекращение права общей собственности они не влекут. Следовательно, оспаривание таких решений и сделок не является обязательным предварительным условием для удовлетворения заявленных требований.
Ссылки суда на то, что необходимость постоянного доступа к инженерному оборудованию не является основанием для признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорные нежилые помещения,. поскольку истцы не лишены возможности в данном случае защищать свои права иным предусмотренных законом способом, а также на то, что указанные в Заключение эксперта магистральные трубопроводы систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, линии связи, являются инженерными сетями, что позволяет эксплуатацию жилого дома практически без использования спорных помещений, также не может быть признаны обоснованными, поскольку основаны на предположениях.
Экспертом установлено и не оспаривается ответчиками, то обстоятельство, что в спорных помещениях расположены не только магистральные трубопроводы, но также стояки, арматура, запорное оборудование, приспособления для ревизии канализационных стояков и т.п. Указанные элементы оборудования предназначены для обеспечения функционирования систем водоснабжения, канализации, отопления и т.п. Они позволяют перекрыть подачу воды в стояк конкретного подъезда в связи с необходимостью ликвидации аварийных ситуаций (затопление, как следствие неисправности водопроводных труб и т.п.), либо в связи с необходимостью выполнения ремонтных работ на водопроводных трубах в квартирах, расположенных над спорными помещениями. Они позволяют устранить засоры в системе канализации с использованием ревизионных окон на канализационных стояках. Таким образом, должна быть обеспечена возможность постоянного доступа к указанному оборудованию и в указанные помещения, как для работников ТСЖ, обслуживающих соответствующие системы, так и для работников аварийных служб. Факт нахождения этих помещений в собственности ответчиков и использование их под предприятие торговли в принципе исключает такую возможность, поскольку доступ в эти помещения во время, когда магазин открыт, без согласия их собственников, невозможен. В остальное время он также невозможен. Более того, как указано выше, инженерное оборудование, находящееся в этих помещениях, скрыто за отделочными материалами, использованными в ходе их ремонта, что также затрудняет доступ к нему. Следовательно, факт передачи общего имущества в собственность конкретных лиц, как это имело место в данном случае, повлек нарушение прав истцов, которое подлежит судебной защите путем удовлетворения предъявленных ими требований. То обстоятельство, что помещение N 104, по техническому паспорту на март 1973 года, было обозначено как архив, и то, что инженерных сетей в нем не обнаружено, не свидетельствует об отсутствии оснований для признания его общим имуществом, поскольку, в силу своего небольшого размера и расположения, не являясь изолированным помещением с отдельным входом, оно не может использоваться отдельно от прочих спорных помещений. Оно входит в состав единого комплекса спорных помещений и наряду с прочими спорными помещениями является общим имуществом.
Следует также отметить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в настоящее время ответчики пользуются спорными помещениями, которые были приобретены ими на основании ничтожных сделок, без законных оснований. Следовательно, данные помещения следует истребовать у ответчиков, которые в настоящее время владеют указанными помещениями без законных оснований.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным. Поскольку судом факт нарушения прав истцов, обладающих в силу ст. 289, 290 ГК РФ правом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен, исковые требования следует удовлетворить, так как они основаны на законе.
Руководствуясь ст. 199 и 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2011 года отменить.
Исковые требования удовлетворить. Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, на нежилые помещения N 16, 19, 21-22, 104-107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 414,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
Истребовать в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, нежилые помещения N 16, 19, 21, 104, 105, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 181,4 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...> из незаконного владения В.А.
Истребовать в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, нежилые помещения N 22, 106, 107, 109-113 (согласно технических паспортов нежилых помещений по состоянию на 15.10.2007 г.) общей площадью 233 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...> из незаконного владения К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)