Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Богдановой Е.В., Минеевой А.А.,
при участии представителя:
Липницкого Анатолия Владимировича - Вороновой О.С., ордер от 30.09.2013 N 6705,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" Кручинина А.С., Архиповой Н.И., Архипова М.В., Бледнова Д.Г., Кузнецова А.С., Дементьева В.М., Иржановой Р.И., Ковалевой Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгиной Л.Г.
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 (председательствующий судья Самохвалова А.Ю., судьи Агибалова Г.И., Жаткина С.А.)
по делу N А57-26869/2009
по заявлению Липницкого Анатолия Владимировича, г. Саратов, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану <...> общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
в рамках дела по заявлению Пантелеева М.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (ИНН: 6452044318, ОГРН: 1026402676410) о признании несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (далее - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 застройщик - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.
Липницкий Анатолий Владимирович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану <...>, общей площадью 52,78 кв. м, 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отменено. За Липницким А.В. признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру по предварительному плану N <...>, фактический номер <...>, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове.
Не согласившись с принятым по делу судом апелляционной инстанции постановлением, конкурсный управляющий ООО "Геотехника-ФИН" Кручинин А.С., Архипова Н.И., Архипов М.В., Бледнов Д.Г., Кузнецов А.С., Дементьев В.М., Иржанова Р.И., Ковалева Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгина Л.Г. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 отменить, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013.
Проверив законность обжалованного судебного акта в порядке, установленном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражение на них, суд кассационной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Фроловым Дмитрием Александровичем (Дольщик) и ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (застройщик) заключен договор N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, в соответствии с условиями которого Застройщик осуществляет строительство жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный в г. Саратове и передает Дольщику право долевого участия в строительстве квартиры. Застройщик обязуется осуществить своевременное возведение жилого дома, по окончании строительства передать дольщику право собственности на его долю с выделением его доли в натуре со следующими характеристиками: количество комнат 1, общая площадь 50,13 кв. м, этаж 4, секция 2А, номер квартиры по предварительному плану <...>.
По состоянию на 05.11.2003 Застройщик претензий по оплате за 50,13 кв. м к дольщику не имеет.
04 февраля 2004 г. между Фроловым Дмитрием Александровичем и обществом с ограниченной ответственностью ПСФ "Газкомфорт" (далее - ООО ПСФ "Газкомфорт") заключен договор уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N <...> общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2005).
ООО ПСФ "Газкомфорт" обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
22 апреля 2005 г. между ООО ПСФ "Газкомфорт" и Липницким А.В. заключен договор N 2 уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N <...> общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный.
ООО ПСФ "Газкомфорт" выполнены обязательства по договору уступки права требования от 04.02.2004 в полном объеме, Липницким А.В. обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением администрации МО "Город Саратов N RU64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заявителем представлен суду технический паспорт жилого помещения (квартиры N <...>) по состоянию на 14.02.2012, экспертное заключение от 05.07.2013 N 040-13 свидетельствующее о том, что однокомнатная квартира N <...>, общей площадью согласно технического паспорта 49,5 кв. м + лоджия 5.3 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира по предварительному плану N <...> по договору N 2 уступки права требования от 22.04.2005 и договора N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома от 26.05.2000 общей площадью 50,13 кв. м на 4 этаже секция 2А жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости (квартиры N 201).
Липницкий А.В., полагая, что имеются все основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры по предварительному плану N <...>, фактический номер <...>, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, выданный до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом; удовлетворение требований участника строительства в части признания права собственности на недвижимое имущество будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений, предусмотренного статьей 201.11 Закона о банкротстве, тем самым будут преждевременно удовлетворены требования одного кредитора перед другими кредиторами.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, руководствуясь нормами Закона о банкротстве, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Липницким А.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика) возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, установив факт исполнения договора уступки права требования от 22.04.2005 N 2 со стороны Липницкого А.В., отсутствия у последнего другой возможности защитить свои права, вытекающие из договора от 26.05.2000 N 21 на передачу ему нежилого помещения как путем признания права собственности на помещения, являющиеся предметом указанного договора, счел обоснованным требование Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на объект долевого участия - жилое помещение.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.
При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.
Кроме того, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически квартира была передана Липницкому А.В. до возбуждения дела о банкротстве.
В этой связи заявление Липницкого А.В. подлежит удовлетворению, поскольку договор уступки права требования от 22.04.2005 N 2 исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю.
Суд апелляционной инстанции установил, что, заключив с Фроловым Д.А. договор от 26.05.2000 N 21 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома, ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что в подтверждение фактического владения указанным жилым помещением в материалы дела Липницким А.В. представлена копия технического паспорта жилого помещения (квартиры N <...>) по состоянию на 14.02.2012 и экспертное заключение от 05.07.2013 N 040-13, которые не могут быть составлены без осмотра самого объекта. Следовательно, изготовление технического паспорта жилого помещения (квартиры N <...>) по запросу Липницкого А.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение Липницким А.В. данным помещением. Факт владения спорной квартирой Липницким А.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании однокомнатной квартиры из владения Липницкого А.В. никем не заявлялся.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Поскольку договор от 22.04.2005 N 2 со стороны Липницкого А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора от 26.05.2000 N 21, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное требование Липницкого А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Право собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", находящегося в стадии конкурсного производства, в отношении завершенного строительством многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, не регистрировалось.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
По смыслу названной нормы права предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" на подлежащее передаче Липницкому А.В. помещение, а также отсутствие акта приема-передачи жилого помещения, не может служить препятствием для удовлетворения заявленного в рамках настоящего обособленного спора требования.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что объект недвижимости (жилой дом), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, в состав которого входит спорное жилое помещение, строительством завершен, администрацией г. Волгограда подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU64304000, факт полного исполнения Липницким А.В. перед ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" обязательства по договору, учитывая отсутствие доказательств правопритязаний иных лиц на спорное нежилое помещение, а также то обстоятельство, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Липницкого А.В. о признании права собственности на спорное нежилое помещение с целью последующей государственной регистрации этого права.
Вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования суда апелляционной инстанции, и получили надлежащую оценку, и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных арбитражным судом обстоятельств, что в силу статьей 286, 287 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.
Нарушений либо неправильного применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
Е.В.БОГДАНОВА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2013 ПО ДЕЛУ N А57-26869/2009
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N А57-26869/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Богдановой Е.В., Минеевой А.А.,
при участии представителя:
Липницкого Анатолия Владимировича - Вороновой О.С., ордер от 30.09.2013 N 6705,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" Кручинина А.С., Архиповой Н.И., Архипова М.В., Бледнова Д.Г., Кузнецова А.С., Дементьева В.М., Иржановой Р.И., Ковалевой Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгиной Л.Г.
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 (председательствующий судья Самохвалова А.Ю., судьи Агибалова Г.И., Жаткина С.А.)
по делу N А57-26869/2009
по заявлению Липницкого Анатолия Владимировича, г. Саратов, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану <...> общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
в рамках дела по заявлению Пантелеева М.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (ИНН: 6452044318, ОГРН: 1026402676410) о признании несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (далее - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 застройщик - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.
Липницкий Анатолий Владимирович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану <...>, общей площадью 52,78 кв. м, 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отменено. За Липницким А.В. признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру по предварительному плану N <...>, фактический номер <...>, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове.
Не согласившись с принятым по делу судом апелляционной инстанции постановлением, конкурсный управляющий ООО "Геотехника-ФИН" Кручинин А.С., Архипова Н.И., Архипов М.В., Бледнов Д.Г., Кузнецов А.С., Дементьев В.М., Иржанова Р.И., Ковалева Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгина Л.Г. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 отменить, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013.
Проверив законность обжалованного судебного акта в порядке, установленном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражение на них, суд кассационной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Фроловым Дмитрием Александровичем (Дольщик) и ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (застройщик) заключен договор N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, в соответствии с условиями которого Застройщик осуществляет строительство жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный в г. Саратове и передает Дольщику право долевого участия в строительстве квартиры. Застройщик обязуется осуществить своевременное возведение жилого дома, по окончании строительства передать дольщику право собственности на его долю с выделением его доли в натуре со следующими характеристиками: количество комнат 1, общая площадь 50,13 кв. м, этаж 4, секция 2А, номер квартиры по предварительному плану <...>.
По состоянию на 05.11.2003 Застройщик претензий по оплате за 50,13 кв. м к дольщику не имеет.
04 февраля 2004 г. между Фроловым Дмитрием Александровичем и обществом с ограниченной ответственностью ПСФ "Газкомфорт" (далее - ООО ПСФ "Газкомфорт") заключен договор уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N <...> общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2005).
ООО ПСФ "Газкомфорт" обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
22 апреля 2005 г. между ООО ПСФ "Газкомфорт" и Липницким А.В. заключен договор N 2 уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N <...> общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный.
ООО ПСФ "Газкомфорт" выполнены обязательства по договору уступки права требования от 04.02.2004 в полном объеме, Липницким А.В. обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением администрации МО "Город Саратов N RU64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заявителем представлен суду технический паспорт жилого помещения (квартиры N <...>) по состоянию на 14.02.2012, экспертное заключение от 05.07.2013 N 040-13 свидетельствующее о том, что однокомнатная квартира N <...>, общей площадью согласно технического паспорта 49,5 кв. м + лоджия 5.3 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира по предварительному плану N <...> по договору N 2 уступки права требования от 22.04.2005 и договора N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома от 26.05.2000 общей площадью 50,13 кв. м на 4 этаже секция 2А жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости (квартиры N 201).
Липницкий А.В., полагая, что имеются все основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры по предварительному плану N <...>, фактический номер <...>, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, выданный до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом; удовлетворение требований участника строительства в части признания права собственности на недвижимое имущество будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений, предусмотренного статьей 201.11 Закона о банкротстве, тем самым будут преждевременно удовлетворены требования одного кредитора перед другими кредиторами.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, руководствуясь нормами Закона о банкротстве, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Липницким А.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика) возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, установив факт исполнения договора уступки права требования от 22.04.2005 N 2 со стороны Липницкого А.В., отсутствия у последнего другой возможности защитить свои права, вытекающие из договора от 26.05.2000 N 21 на передачу ему нежилого помещения как путем признания права собственности на помещения, являющиеся предметом указанного договора, счел обоснованным требование Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на объект долевого участия - жилое помещение.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.
При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.
Кроме того, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически квартира была передана Липницкому А.В. до возбуждения дела о банкротстве.
В этой связи заявление Липницкого А.В. подлежит удовлетворению, поскольку договор уступки права требования от 22.04.2005 N 2 исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю.
Суд апелляционной инстанции установил, что, заключив с Фроловым Д.А. договор от 26.05.2000 N 21 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома, ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что в подтверждение фактического владения указанным жилым помещением в материалы дела Липницким А.В. представлена копия технического паспорта жилого помещения (квартиры N <...>) по состоянию на 14.02.2012 и экспертное заключение от 05.07.2013 N 040-13, которые не могут быть составлены без осмотра самого объекта. Следовательно, изготовление технического паспорта жилого помещения (квартиры N <...>) по запросу Липницкого А.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение Липницким А.В. данным помещением. Факт владения спорной квартирой Липницким А.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании однокомнатной квартиры из владения Липницкого А.В. никем не заявлялся.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Поскольку договор от 22.04.2005 N 2 со стороны Липницкого А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора от 26.05.2000 N 21, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное требование Липницкого А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Право собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", находящегося в стадии конкурсного производства, в отношении завершенного строительством многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, не регистрировалось.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
По смыслу названной нормы права предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" на подлежащее передаче Липницкому А.В. помещение, а также отсутствие акта приема-передачи жилого помещения, не может служить препятствием для удовлетворения заявленного в рамках настоящего обособленного спора требования.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что объект недвижимости (жилой дом), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, в состав которого входит спорное жилое помещение, строительством завершен, администрацией г. Волгограда подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU64304000, факт полного исполнения Липницким А.В. перед ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" обязательства по договору, учитывая отсутствие доказательств правопритязаний иных лиц на спорное нежилое помещение, а также то обстоятельство, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Липницкого А.В. о признании права собственности на спорное нежилое помещение с целью последующей государственной регистрации этого права.
Вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования суда апелляционной инстанции, и получили надлежащую оценку, и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных арбитражным судом обстоятельств, что в силу статьей 286, 287 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.
Нарушений либо неправильного применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
Е.В.БОГДАНОВА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)