Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Саломатин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Книстяпиной Н.А.
Судей: Салдушкиной С.А., Елистратовой Е.В.
При секретаре: Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Самарского районного суда г. Самары от 16 сентября 2011 г., которым постановлено:
"Заявление Ю. на действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.
Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного между ООО <...> и Ю. незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор N от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве двухкомнатной квартиры N, расположенной по адресу: <...> общей площадью 61,15 кв. м".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области - К. по доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Ю. - Б. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
Ю. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома.
В обоснование заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО <...> договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <...> (строительный адрес), объектом которого является квартира, расположенная на 2 этаже в секции "А" указанного дома, общей площадью 61,15 кв. м.
Заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с целью государственной регистрации указанного договора, однако ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в связи с тем, что предоставленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, а кроме того у застройщика отсутствует право распоряжения спорным объектом недвижимости.
Ссылаясь на то, что указанный отказ противоречит требованиям действующего законодательства, заявитель просил суд признать его незаконным и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить, вынести новое решение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ю. и ООО <...> был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома", расположенного по адресу: <...>, квартал N (строительный адрес), объектом которого является квартира, расположенная на 2 этаже в секции "А" указанного дома, общей площадью 61,15 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ Ю. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации указанного договора в связи с тем, что заявление о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве объекта подано лишь одной стороной договора.
Кроме того, заявителем не уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию данного договора.
Также ООО <...>, являющееся стороной по договору долевого участия в строительстве, не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, а, следовательно, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:
- нарушены права и свободы гражданина;
- созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным.
Так, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 3 указанного ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
В силу п. 2 и п. 3 ст. 25.1 ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются:
- 1) разрешение на строительство;
- 2) проектная декларация;
- 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом установлено, что земельный участок под указанным объектом недвижимости был предоставлен ООО <...> в аренду под проектирование строительства.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство строительства и ЖКХ Самарской области отказало ООО <...> в осуществлении процедуры по предоставлению указанного земельного участка, указав на возможность предоставления земельного участка исключительно через процедуру аукциона в порядке ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ.
Судебными инстанциями арбитражных судов отказано в удовлетворении требований ООО <...> к Министерству строительства и ЖКХ Самарской области о признании права на аренду земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ обществу ООО <...> выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 5060 кв. м по указанному адресу.
В силу п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.
Учитывая наличие у ООО <...> разрешения на строительство многоквартирного дома, суд пришел к правильному выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве в связи с тем, что ООО <...> не отвечает понятию застройщика и не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, является незаконным.
Кроме того, суд обоснованно указал, что участие ООО <...> в аукционе по вопросу приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке ст. ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ может ущемить права потребителей - участников долевого строительства, в т.ч. и заявителя, у которого имеются договорные отношения с ООО <...>, а не с лицами, которые в силу участия в аукционе могут приобрести права на заключение договора аренды земельного участка.
При этом у ООО <...> фактически отсутствует возможность представить регистратору договор аренды земельного участка, в связи с чем отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве по причине не представления документов, подтверждающих продление срока действия разрешения на строительство, на регистрацию нарушает права заявителя как потребителя.
Также суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра Самарской области в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве в связи с неоплатой государственной пошлины за государственную регистрацию договора является незаконным.
Так, судом установлено, что заявителем при подаче заявления о государственной регистрации в Управление Росреестра по Самарской области была уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
Суд пришел к правильному выводу о том, что участник долевого строительства не может отвечать перед третьими лицами за ненадлежащее исполнение застройщиком - ООО <...> своих обязательств по договору, в том числе, и по оплате суммы государственной пошлины для юридического лица в размере 2000 рублей, в связи с чем обязанность заявителя по уплате госпошлины в размере 100 рублей выполнена надлежаще.
Неоплата застройщиком указанной суммы госпошлины свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении юридическим лицом своих обязательств перед дольщиком, но не может являться препятствием для заявителя в осуществлении своих законных прав, в том числе в виде права на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что законных оснований для отказа Ю. в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве не имеется, поэтому отказ Управления Росреестра по Самарской области является незаконным, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил иск Ю. в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 16 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10787
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 октября 2011 г. по делу N 33-10787
Судья: Саломатин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Книстяпиной Н.А.
Судей: Салдушкиной С.А., Елистратовой Е.В.
При секретаре: Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Самарского районного суда г. Самары от 16 сентября 2011 г., которым постановлено:
"Заявление Ю. на действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.
Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного между ООО <...> и Ю. незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор N от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве двухкомнатной квартиры N, расположенной по адресу: <...> общей площадью 61,15 кв. м".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области - К. по доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Ю. - Б. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
Ю. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома.
В обоснование заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО <...> договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <...> (строительный адрес), объектом которого является квартира, расположенная на 2 этаже в секции "А" указанного дома, общей площадью 61,15 кв. м.
Заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с целью государственной регистрации указанного договора, однако ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в связи с тем, что предоставленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, а кроме того у застройщика отсутствует право распоряжения спорным объектом недвижимости.
Ссылаясь на то, что указанный отказ противоречит требованиям действующего законодательства, заявитель просил суд признать его незаконным и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить, вынести новое решение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ю. и ООО <...> был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома", расположенного по адресу: <...>, квартал N (строительный адрес), объектом которого является квартира, расположенная на 2 этаже в секции "А" указанного дома, общей площадью 61,15 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ Ю. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации указанного договора в связи с тем, что заявление о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве объекта подано лишь одной стороной договора.
Кроме того, заявителем не уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию данного договора.
Также ООО <...>, являющееся стороной по договору долевого участия в строительстве, не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, а, следовательно, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:
- нарушены права и свободы гражданина;
- созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным.
Так, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 3 указанного ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
В силу п. 2 и п. 3 ст. 25.1 ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются:
- 1) разрешение на строительство;
- 2) проектная декларация;
- 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом установлено, что земельный участок под указанным объектом недвижимости был предоставлен ООО <...> в аренду под проектирование строительства.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство строительства и ЖКХ Самарской области отказало ООО <...> в осуществлении процедуры по предоставлению указанного земельного участка, указав на возможность предоставления земельного участка исключительно через процедуру аукциона в порядке ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ.
Судебными инстанциями арбитражных судов отказано в удовлетворении требований ООО <...> к Министерству строительства и ЖКХ Самарской области о признании права на аренду земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ обществу ООО <...> выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 5060 кв. м по указанному адресу.
В силу п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.
Учитывая наличие у ООО <...> разрешения на строительство многоквартирного дома, суд пришел к правильному выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве в связи с тем, что ООО <...> не отвечает понятию застройщика и не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, является незаконным.
Кроме того, суд обоснованно указал, что участие ООО <...> в аукционе по вопросу приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке ст. ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ может ущемить права потребителей - участников долевого строительства, в т.ч. и заявителя, у которого имеются договорные отношения с ООО <...>, а не с лицами, которые в силу участия в аукционе могут приобрести права на заключение договора аренды земельного участка.
При этом у ООО <...> фактически отсутствует возможность представить регистратору договор аренды земельного участка, в связи с чем отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве по причине не представления документов, подтверждающих продление срока действия разрешения на строительство, на регистрацию нарушает права заявителя как потребителя.
Также суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра Самарской области в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве в связи с неоплатой государственной пошлины за государственную регистрацию договора является незаконным.
Так, судом установлено, что заявителем при подаче заявления о государственной регистрации в Управление Росреестра по Самарской области была уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
Суд пришел к правильному выводу о том, что участник долевого строительства не может отвечать перед третьими лицами за ненадлежащее исполнение застройщиком - ООО <...> своих обязательств по договору, в том числе, и по оплате суммы государственной пошлины для юридического лица в размере 2000 рублей, в связи с чем обязанность заявителя по уплате госпошлины в размере 100 рублей выполнена надлежаще.
Неоплата застройщиком указанной суммы госпошлины свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении юридическим лицом своих обязательств перед дольщиком, но не может являться препятствием для заявителя в осуществлении своих законных прав, в том числе в виде права на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что законных оснований для отказа Ю. в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве не имеется, поэтому отказ Управления Росреестра по Самарской области является незаконным, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил иск Ю. в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 16 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)