Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малышев А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Белисовой О.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-736/2012 по апелляционной жалобе Н. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2012 года по иску З.Т. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру и по иску Н. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения представителя Н. - адвоката Д., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя З.Т. и ее представителя М., объяснения представителя ООО <...> - С., возражавших против удовлетворения жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
З.Т. обратилась в суд с иском к ООО <...>, просила признать за ней право собственности на квартиру <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что <дата> между сторонами был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве дома <адрес>, в соответствии с условиями которого истица, как участник долевого строительства должна была оплатить стоимость однокомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м по указанному в договоре адресу, в размере <...>. Свои обязательства по договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома З.Т. исполнила в полном объеме, уплатив ООО <...> указанную сумму, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также актом сверки расчетов от <дата>, однако ответчик, несмотря на подписание <дата> с З.Т. акта приема-передачи квартиры <адрес>, не передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта, препятствуя реализации права истицы на регистрацию собственности.
Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на ряд квартир в <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что свои обязательства по оплате стоимости квартиры со строительным N <...> на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата> он исполнил, однако ответчик, несмотря на фактическое завершение строительства многоквартирного жилого дома от выполнения принятых обязательств со своей стороны, в частности по передаче регистрирующему органу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта уклоняется, препятствуя реализации истцом права на регистрацию собственности.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2012 года исковые требования Н. и З.Т. в отношении квартиры со строительным N <...> выделены в отдельное производство.
Уточнив исковые требования Н. просил признать за ним право собственности на квартиру <адрес>
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2012 года за З.Т. признано право собственности на <адрес>. Н. в удовлетворении иска к ООО <...> о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> ООО <...> и З.Т. заключили предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры по строительному адресу: <адрес>
<дата> между ООО <...> и З.Т. заключен договор долевого N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать З.Т. однокомнатную квартиру со строительным N <...>, а З.Т. обязалась уплатить указанную в договоре цену и принять созданный объект по акту приема-передачи.
Пунктом 4.2 указанного договора, стороны определили, что денежные средства по договору внесены участником долевого строительства в полном объеме по предварительному договору купли-продажи N <...> от <дата>.
На основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 августа 2012 года по делу N <...> по иску З.Т. к ООО <...> о государственной регистрации договора о долевом строительстве многоквартирного жилого дома произведена государственная регистрация указанного договора.
Решение суда вступило в законную силу <дата>.
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес>.
<дата> стороны, основываясь на результатах сверки расчетов по заключенному договору, составили акт, которым подтвердили исполнение З.Т. своих обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства, в этот же день застройщик передал дольщику З.Т. спорную квартиру по акту приема-передачи, которой государственным органом инвентаризационного учета присвоен N <...>.
Н. основывал свои исковые требования о признании за ним права собственности на спорную квартиру на договоре N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>, заключенном между ним и ООО <...>, согласно условиям которого, ООО <...> обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Н. квартиру, расположенных в доме <адрес>, в том числе квартиры со строительным N <...>, на квитанции к приходному кассовому ордеру N <...>.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).
В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешая спор и определяя, у кого из истцов возникло право собственности на спорную квартиру, руководствуясь положениями абз. 1 п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также изложенными нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что спорная квартира передана ответчиком по акту приема-передачи З.Т., полностью исполнившей свои договорные обязательства по уплате обусловленной договором цены, тогда как спорная недвижимость Н. по акту приема-передачи не передавалась и не перешла в его владение и пользование, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования З.Т. и отказал в иске Н.
Указанные значимые для разрешения спора обстоятельства доводами апелляционной жалобы Н. не опровергаются.
Н. ссылается на возникшие между ним и ответчиком договорные правоотношения, полагает неправильной судебную оценку указанных правоотношений и доказательств его участия своими средствами в долевом строительстве дома, а также ссылается на свое преимущество в передаче ему в собственность спорной квартиры.
С доводами жалобы нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Ссылки Н. на даты заключения договоров между З.Т. и ответчиком, между Н. и ответчиком несостоятельны.
В силу указанных положений ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика обязательство перед З.Т. возникло раньше, поскольку денежные средства ею были внесены ответчику по предварительному договору от <дата> и зачтены ответчиком в счет исполнения обязательств по договору от <дата>.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает З.Т., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что заключенный Н. договор долевого участия в установленном законном порядке не зарегистрирован, следовательно, не порождает правовых последствий (л.д. 75 - 81)
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.02.2013 N 33-2637/13
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2013 г. N 33-2637/13
Судья: Малышев А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Белисовой О.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-736/2012 по апелляционной жалобе Н. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2012 года по иску З.Т. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру и по иску Н. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения представителя Н. - адвоката Д., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя З.Т. и ее представителя М., объяснения представителя ООО <...> - С., возражавших против удовлетворения жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
З.Т. обратилась в суд с иском к ООО <...>, просила признать за ней право собственности на квартиру <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что <дата> между сторонами был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве дома <адрес>, в соответствии с условиями которого истица, как участник долевого строительства должна была оплатить стоимость однокомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м по указанному в договоре адресу, в размере <...>. Свои обязательства по договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома З.Т. исполнила в полном объеме, уплатив ООО <...> указанную сумму, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также актом сверки расчетов от <дата>, однако ответчик, несмотря на подписание <дата> с З.Т. акта приема-передачи квартиры <адрес>, не передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта, препятствуя реализации права истицы на регистрацию собственности.
Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на ряд квартир в <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что свои обязательства по оплате стоимости квартиры со строительным N <...> на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата> он исполнил, однако ответчик, несмотря на фактическое завершение строительства многоквартирного жилого дома от выполнения принятых обязательств со своей стороны, в частности по передаче регистрирующему органу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта уклоняется, препятствуя реализации истцом права на регистрацию собственности.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2012 года исковые требования Н. и З.Т. в отношении квартиры со строительным N <...> выделены в отдельное производство.
Уточнив исковые требования Н. просил признать за ним право собственности на квартиру <адрес>
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2012 года за З.Т. признано право собственности на <адрес>. Н. в удовлетворении иска к ООО <...> о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> ООО <...> и З.Т. заключили предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры по строительному адресу: <адрес>
<дата> между ООО <...> и З.Т. заключен договор долевого N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать З.Т. однокомнатную квартиру со строительным N <...>, а З.Т. обязалась уплатить указанную в договоре цену и принять созданный объект по акту приема-передачи.
Пунктом 4.2 указанного договора, стороны определили, что денежные средства по договору внесены участником долевого строительства в полном объеме по предварительному договору купли-продажи N <...> от <дата>.
На основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 августа 2012 года по делу N <...> по иску З.Т. к ООО <...> о государственной регистрации договора о долевом строительстве многоквартирного жилого дома произведена государственная регистрация указанного договора.
Решение суда вступило в законную силу <дата>.
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес>.
<дата> стороны, основываясь на результатах сверки расчетов по заключенному договору, составили акт, которым подтвердили исполнение З.Т. своих обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства, в этот же день застройщик передал дольщику З.Т. спорную квартиру по акту приема-передачи, которой государственным органом инвентаризационного учета присвоен N <...>.
Н. основывал свои исковые требования о признании за ним права собственности на спорную квартиру на договоре N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>, заключенном между ним и ООО <...>, согласно условиям которого, ООО <...> обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Н. квартиру, расположенных в доме <адрес>, в том числе квартиры со строительным N <...>, на квитанции к приходному кассовому ордеру N <...>.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).
В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешая спор и определяя, у кого из истцов возникло право собственности на спорную квартиру, руководствуясь положениями абз. 1 п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также изложенными нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что спорная квартира передана ответчиком по акту приема-передачи З.Т., полностью исполнившей свои договорные обязательства по уплате обусловленной договором цены, тогда как спорная недвижимость Н. по акту приема-передачи не передавалась и не перешла в его владение и пользование, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования З.Т. и отказал в иске Н.
Указанные значимые для разрешения спора обстоятельства доводами апелляционной жалобы Н. не опровергаются.
Н. ссылается на возникшие между ним и ответчиком договорные правоотношения, полагает неправильной судебную оценку указанных правоотношений и доказательств его участия своими средствами в долевом строительстве дома, а также ссылается на свое преимущество в передаче ему в собственность спорной квартиры.
С доводами жалобы нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Ссылки Н. на даты заключения договоров между З.Т. и ответчиком, между Н. и ответчиком несостоятельны.
В силу указанных положений ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика обязательство перед З.Т. возникло раньше, поскольку денежные средства ею были внесены ответчику по предварительному договору от <дата> и зачтены ответчиком в счет исполнения обязательств по договору от <дата>.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает З.Т., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что заключенный Н. договор долевого участия в установленном законном порядке не зарегистрирован, следовательно, не порождает правовых последствий (л.д. 75 - 81)
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)