Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Копылов-Прилипко Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
- председательствующего Балуевой Н.А.;
- судей Панковой Т.В., Першиной Л.В.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 12 ноября 2012 года дело по апелляционной жалобе Администрации г. Перми на заочное решение Ленинского районного суда г. Перми от 31 августа 2012 года, которым постановлено: Исковые требования Д.К., Д.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Н. к Администрации города Перми, о возмещении убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, удовлетворить:
взыскать с Администрации города Перми в пользу Д.Н. <...> 675 руб. в качестве убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, - взыскать с Администрации города Перми в пользу Д.Н. <...> руб. в качестве убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка,
взыскать с Администрации города Перми в пользу Д.К. <...> 675 руб. в качестве убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Першиной Л.В., объяснения представителя истца Д.Н. - В., не согласившегося с доводами апелляционной, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Д.К., Д.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Н., обратились с иском к Администрации г. Перми о взыскании убытков в порядке ст. 31 ЖК РФ. В иске истцы указали, что являлись собственниками комнаты размером 28,9 кв. м, расположенной по адресу г. Пермь, ул. <...>. Решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.04.2011 г. удовлетворены исковые требования администрации г. Перми к истцам о выкупе данного жилого помещения, выселении истцов без предоставления иного жилого помещения, прекращении права собственности на комнату всех истцов. В соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ истцам не были компенсированы убытки в виде стоимости земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Учитывая принцип полной компенсации убытков, истцы просили взыскать в свою пользу стоимость соответствующей доли вправе собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика - администрации г. Перми просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований истцам отказать. В жалобе указано, что судом нарушены нормы материального права. В жалобе указано, что в соответствии с положениями ЖК РФ и Законом РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 г. земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ ив отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок не сформирован до введение в действие ЖК РФ, на основании общего решения собственников многоквартирного дома, уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Аналогичная правовая позиции выражена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В данном конкретном случае необходимо формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет. Изъятие земельного участка может быть осуществлено только в том случае, если земельный участок сформирован и состоит на кадастровом учете, т.е. является объектом прав и собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Постановление об изъятии земельного участка было издано администрацией г. Перми 15.06.2009 г. Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка по ул. Луначарского 99/7 произведена 11.03.2011 г., т.е. после проведения процедуры изъятия жилого помещения. Поскольку в момент изъятия земельный участок истцам не принадлежал, не входил в состав общего имущества многоквартирного дома, основания для изъятия земельного участка отсутствовали. Согласно ст. 32 п. 10 ЖК РФ признание в установленном порядке Правительством РФ многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такового дома аварийным, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если такое требование не осуществлено, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. При этом в соответствие с действующим законодательством многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо не земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования. Общим имуществом жилого дома являются подъезды, лестницы, лифтовые и иные шахты, чердаки, крыши, технические подвалы, этажи, несущие и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарное и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, а также территория, прилегающая к зданию в пределах границ, зафиксированных в техническом паспорте домовладения с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежащий сносу, предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, является общим имуществом многоквартирного дома, приравнивается по своему статусу к остальному общему имуществу - лестницам, чердакам, подвалам. В силу положений ст. 135 ГК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю переходит одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость право на земельный участок, занятый такой недвижимость и необходимый для ее использования. На основании п. 2 ст. 555 ГК РФ если иное не установлено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося не земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В силу норм материального права земельный участок под многоквартирным домом в силу своей правовой специфики - принадлежности к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме - является принадлежностью главной вещи и следует его судьбе. При переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходит право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок. Таким образом, стоимость помещения в многоквартирном доме определяется с учетом набора элементов общего имущества и стоимости общего имущества, в том числе земельного участка. Учитывая правовые позиции, в том числе Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. N 12-П общее имущество многоквартирного дома (в том числе земельный участок) не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями в многоквартирном доме. Именно с учетом изложенного, правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества входит в сферу жилищного, а не земельного законодательства. Кроме того, собственникам дома была предоставлена возможность осуществить его снос в силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ. В случае сноса, земельный участок утратил бы статус участка, на котором расположен многоквартирный дом и собственники получили бы возможность по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе осуществить его продажу. Данные взаимоотношения регулировались бы нормами земельного законодательства.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы просили решение районного суда оставить без изменения, указав, что решением Ленинского районного суда от 21.04.2011 г. в пользу истцом были взысканы убытки лишь за изъятие жилого помещения, не включали убытки, вызванные изъятием земельного участка. По правилам ст. 32 ЖК РФ и ст. 15 ГК РФ истцы имеют право на полное возмещение убытков. Конституцией Российской Федерации предусмотрена защита частной собственности, принудительно отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. В кассационном определении Краевого суда от 10.08.2011 г. указано, что у истцов отсутствуют препятствия для последующей реализации заявить права о возмещении убытков в отношении доли в праве собственности на земельный участок. Также суд кассационной инстанции указал, что вывод суда о том, что стоимость земельного участка включена в стоимость жилого помещения ошибочен. Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения размер убытков не был определен в полном размере. Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), а также в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.04.2011 г. с Администрации г. Перми в пользу Д.К., Д.Н. и Д.Н. были взысканы денежные суммы в связи с выкупом жилого помещения комнаты размером 28, 9 кв. м по адресу г. Пермь, ул. <...>, <...> - <...>. Выкуп жилого помещения произведен в связи с изъятием жилого помещения, находящего в доме непригодном для проживания и подлежащем сносу.
Часть 1 ст. 32 ЖК РФ устанавливает два способа обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд:
- - изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- - предоставление собственнику с его согласия другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.
При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указывает:
П. 22: судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Таким образом, исходя из того, что действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, размер выкупной цены жилого помещения по адресу г. Пермь, ул. <...>, определенный решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.04.2011 г., является окончательным, и не предполагает наличие у истцов права требовать возмещения стоимости общего имущества многоквартирного дома - земельного участка.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции исходил из того, что по правилам ст. 32 ЖК РФ истцы имеют право на возмещение убытков в виде стоимости земельного участка, поскольку стоимость земельного участка, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, не учтена при определении рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, в случае его изъятия.
Данный вывод суда противоречит проанализированным судебной коллегией нормам материального права, является ошибочным.
При изложенных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишен самостоятельной оборотоспособности. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка. Размер выкупной цены жилого помещения, определенный решением суда от 21.04.2011 г. не предполагает наличия у истцов права требовать возмещения стоимости общего имущества многоквартирного дома (земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, помещений, не являющихся частями квартир, ограждающих и несущих конструкций дома, лестниц и лестничных площадок, технических этажей и т.д.), право собственности на которое в силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ в связи с переходом права собственности на жилое помещение подлежит переходу к муниципальному образованию.
При применении ст. 32 ЖК РФ доля собственников в праве в общей долевой собственности, пропорциональная площади изымаемых помещений, компенсируется долей в общей долевой собственности, пропорциональной площади приобретенных или предоставленных за выкупную цену помещений в других многоквартирных домах.
Поскольку по делу установления новых обстоятельств не требуется, судебная коллегия принимает по установленным обстоятельствам дела новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истцам.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 31 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д.К., Д.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Н. к Администрации г. Перми о взыскании убытков отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10256
Разделы:Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2012 г. по делу N 33-10256
Судья Копылов-Прилипко Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
- председательствующего Балуевой Н.А.;
- судей Панковой Т.В., Першиной Л.В.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 12 ноября 2012 года дело по апелляционной жалобе Администрации г. Перми на заочное решение Ленинского районного суда г. Перми от 31 августа 2012 года, которым постановлено: Исковые требования Д.К., Д.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Н. к Администрации города Перми, о возмещении убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, удовлетворить:
взыскать с Администрации города Перми в пользу Д.Н. <...> 675 руб. в качестве убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, - взыскать с Администрации города Перми в пользу Д.Н. <...> руб. в качестве убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка,
взыскать с Администрации города Перми в пользу Д.К. <...> 675 руб. в качестве убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд земельного участка.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Першиной Л.В., объяснения представителя истца Д.Н. - В., не согласившегося с доводами апелляционной, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Д.К., Д.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Н., обратились с иском к Администрации г. Перми о взыскании убытков в порядке ст. 31 ЖК РФ. В иске истцы указали, что являлись собственниками комнаты размером 28,9 кв. м, расположенной по адресу г. Пермь, ул. <...>. Решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.04.2011 г. удовлетворены исковые требования администрации г. Перми к истцам о выкупе данного жилого помещения, выселении истцов без предоставления иного жилого помещения, прекращении права собственности на комнату всех истцов. В соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ истцам не были компенсированы убытки в виде стоимости земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Учитывая принцип полной компенсации убытков, истцы просили взыскать в свою пользу стоимость соответствующей доли вправе собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика - администрации г. Перми просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований истцам отказать. В жалобе указано, что судом нарушены нормы материального права. В жалобе указано, что в соответствии с положениями ЖК РФ и Законом РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 г. земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ ив отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок не сформирован до введение в действие ЖК РФ, на основании общего решения собственников многоквартирного дома, уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Аналогичная правовая позиции выражена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В данном конкретном случае необходимо формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет. Изъятие земельного участка может быть осуществлено только в том случае, если земельный участок сформирован и состоит на кадастровом учете, т.е. является объектом прав и собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Постановление об изъятии земельного участка было издано администрацией г. Перми 15.06.2009 г. Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка по ул. Луначарского 99/7 произведена 11.03.2011 г., т.е. после проведения процедуры изъятия жилого помещения. Поскольку в момент изъятия земельный участок истцам не принадлежал, не входил в состав общего имущества многоквартирного дома, основания для изъятия земельного участка отсутствовали. Согласно ст. 32 п. 10 ЖК РФ признание в установленном порядке Правительством РФ многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такового дома аварийным, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если такое требование не осуществлено, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. При этом в соответствие с действующим законодательством многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо не земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования. Общим имуществом жилого дома являются подъезды, лестницы, лифтовые и иные шахты, чердаки, крыши, технические подвалы, этажи, несущие и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарное и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, а также территория, прилегающая к зданию в пределах границ, зафиксированных в техническом паспорте домовладения с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежащий сносу, предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, является общим имуществом многоквартирного дома, приравнивается по своему статусу к остальному общему имуществу - лестницам, чердакам, подвалам. В силу положений ст. 135 ГК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю переходит одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость право на земельный участок, занятый такой недвижимость и необходимый для ее использования. На основании п. 2 ст. 555 ГК РФ если иное не установлено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося не земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В силу норм материального права земельный участок под многоквартирным домом в силу своей правовой специфики - принадлежности к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме - является принадлежностью главной вещи и следует его судьбе. При переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходит право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок. Таким образом, стоимость помещения в многоквартирном доме определяется с учетом набора элементов общего имущества и стоимости общего имущества, в том числе земельного участка. Учитывая правовые позиции, в том числе Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. N 12-П общее имущество многоквартирного дома (в том числе земельный участок) не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями в многоквартирном доме. Именно с учетом изложенного, правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества входит в сферу жилищного, а не земельного законодательства. Кроме того, собственникам дома была предоставлена возможность осуществить его снос в силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ. В случае сноса, земельный участок утратил бы статус участка, на котором расположен многоквартирный дом и собственники получили бы возможность по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе осуществить его продажу. Данные взаимоотношения регулировались бы нормами земельного законодательства.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы просили решение районного суда оставить без изменения, указав, что решением Ленинского районного суда от 21.04.2011 г. в пользу истцом были взысканы убытки лишь за изъятие жилого помещения, не включали убытки, вызванные изъятием земельного участка. По правилам ст. 32 ЖК РФ и ст. 15 ГК РФ истцы имеют право на полное возмещение убытков. Конституцией Российской Федерации предусмотрена защита частной собственности, принудительно отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. В кассационном определении Краевого суда от 10.08.2011 г. указано, что у истцов отсутствуют препятствия для последующей реализации заявить права о возмещении убытков в отношении доли в праве собственности на земельный участок. Также суд кассационной инстанции указал, что вывод суда о том, что стоимость земельного участка включена в стоимость жилого помещения ошибочен. Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения размер убытков не был определен в полном размере. Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), а также в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.04.2011 г. с Администрации г. Перми в пользу Д.К., Д.Н. и Д.Н. были взысканы денежные суммы в связи с выкупом жилого помещения комнаты размером 28, 9 кв. м по адресу г. Пермь, ул. <...>, <...> - <...>. Выкуп жилого помещения произведен в связи с изъятием жилого помещения, находящего в доме непригодном для проживания и подлежащем сносу.
Часть 1 ст. 32 ЖК РФ устанавливает два способа обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд:
- - изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- - предоставление собственнику с его согласия другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.
При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указывает:
П. 22: судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Таким образом, исходя из того, что действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, размер выкупной цены жилого помещения по адресу г. Пермь, ул. <...>, определенный решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.04.2011 г., является окончательным, и не предполагает наличие у истцов права требовать возмещения стоимости общего имущества многоквартирного дома - земельного участка.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции исходил из того, что по правилам ст. 32 ЖК РФ истцы имеют право на возмещение убытков в виде стоимости земельного участка, поскольку стоимость земельного участка, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, не учтена при определении рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, в случае его изъятия.
Данный вывод суда противоречит проанализированным судебной коллегией нормам материального права, является ошибочным.
При изложенных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишен самостоятельной оборотоспособности. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка. Размер выкупной цены жилого помещения, определенный решением суда от 21.04.2011 г. не предполагает наличия у истцов права требовать возмещения стоимости общего имущества многоквартирного дома (земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, помещений, не являющихся частями квартир, ограждающих и несущих конструкций дома, лестниц и лестничных площадок, технических этажей и т.д.), право собственности на которое в силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ в связи с переходом права собственности на жилое помещение подлежит переходу к муниципальному образованию.
При применении ст. 32 ЖК РФ доля собственников в праве в общей долевой собственности, пропорциональная площади изымаемых помещений, компенсируется долей в общей долевой собственности, пропорциональной площади приобретенных или предоставленных за выкупную цену помещений в других многоквартирных домах.
Поскольку по делу установления новых обстоятельств не требуется, судебная коллегия принимает по установленным обстоятельствам дела новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истцам.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 31 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д.К., Д.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Н. к Администрации г. Перми о взыскании убытков отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)