Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Смирникова А.В.,
судей Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фединой В.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" Куруоглу А.А., действующей по доверенности N 890 от 26.02.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 июля 2013 года по делу N А12-11704/2013 (судья Маслова И.И.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" (404130, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 9Б, ОГРН 1033400009477, ИНН 3435060392)
к инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (400087, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1063460031580, ИНН 3445079787),
заинтересованное лицо: Заболотнев Андрей Васильевич (Волгоградская область, г. Волжский)
о признании недействительным предписания N 447-2 от 15.02.2013,
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" (далее - ООО "ЖУК", общество, заявитель) с заявлением о признании недействительным предписания инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее - инспекция, административный орган) N 447-2 от 15.02.2013 "О проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170", об обязании инспекции выдать собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Волжский, пр. Ленина, д. 105, предписание о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации).
Решением суда первой инстанции от 19 июля 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "ЖУК" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
Административным органом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Инспекция явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанной стороны.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в связи с обращением гражданина, проживающего в многоквартирном доме N 105 по пр. Ленина в г. Волжский, по вопросам ненадлежащего технического состояния инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, относящихся к общему имуществу собственников помещений указанного жилого дома, балконной плиты квартиры заявителя, возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, на основании приказа от 09.11.2012 N 3274 административным органом 15.11.2012 проведена внеплановая выездная проверка содержания мест общего пользования жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. Ленина, д. 105, результаты которой отражены в акте проверки N 3274 от 15.11.2012.
В ходе проведенной проверки инспекцией установлено выкрашивание бетонного слоя в правом наружном углу балконной плиты, обнажение арматурного слоя плиты квартиры N 38, что является нарушением требований пункта 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации.
В целях устранения выявленных нарушений инспекцией ООО "ЖУК" 15.11.2012 выдано предписание N 3274 "О проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170", в соответствии с которым ООО "ЖУК" надлежало в срок до 12.02.2013 устранить участки разрушения балконной плиты и выкрашивания бетона из тела плиты, восстановить защитный слой бетона балконной плиты квартиры N 38 в соответствии с требованиями пункта 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации.
15.02.2013 должностным лицом инспекции на основании приказа от 13.02.2013 N 447 проведена внеплановая инспекционная проверка выполнения ООО "ЖУК" требований предписания от 15.11.2012 N 3274 об устранении выявленных нарушений, срок для выполнения которых истек 12.02.2013.
По результатам проверки административным органом установлено неисполнение обществом предписания от 15.11.2012 N 3274.
В целях устранения выявленных нарушений 15.02.2013 инспекцией заявителю выдано предписание N 447-2, срок устранения нарушений установлен до 16.04.2013.
ООО "ЖУК", полагая, что выданное административным органом предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у заявителя обязанности по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества жилого дома, в связи с чем признал вынесенное инспекцией предписание законным.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции обоснованными.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "ЖУК" на основании договора N 48 от 01.10.2007 оказывает собственникам жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Ленина, д. 105, услуги по управлению многоквартирным домом.
По условиям пункта 1.1. договора N 48 от 01.10.2007 ООО "ЖУК" обязуется, в том числе, обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания и пользования помещениями, содействовать благоустройству прилегающих территорий, решать вопросы пользования общим имуществом в интересах всех собственников.
Согласно пункту 3.1.1. общество обязано оказывать услуги по управлению, а также содержанию и ремонту общего имущества собственников в соответствии с перечнями работ, выполняемых за счет платы населения, представлять отчеты о проделанной работе в установленном договором порядке.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что балконная плита входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку является частью ограждающей несущей (ненесущей) конструкции жилого дома, находящейся за пределами жилых помещений.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания имущества) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16, 17 Правил содержания имущества содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации, являющимися обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах и нормах технической эксплуатации перечислено, какие именно виды работ должны быть включены в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии с пунктами 2.1 - 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации управляющая организация обязана в установленном порядке проводить осмотры находящихся в управлении жилых домов, фиксировать выявленные при осмотрах в содержании жилых зданий дефекты и неисправности и в установленном порядке принимать меры по их устранению.
Кроме того, в соответствии со статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 в качестве такого органа определена государственная жилищная инспекция, главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 N 493 постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 признано утратившим силу, осуществление полномочий, предусмотренных статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложено на органы государственного жилищного надзора.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 6464/10 от 29.09.2010, основываясь на системном толковании вышеизложенных правовых норм, разъяснил, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В связи с изложенным апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции правомерно отклонен довод ООО "ЖУК" о том, что проведение указанного в предписании Инспекции объема необходимых работ невозможно в связи с отсутствием достаточных денежных средств и отсутствием решения собственников многоквартирного дома, поскольку общество, принимая жилой дом, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. Ленина, д. 105, в управление, должно было учесть износостойкость дома при определении стоимости оказываемых услуг.
В апелляционной жалобе ООО "ЖУК" указывает, что устранение выявленных в ходе проверки нарушений требований пункта 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации предусматривает осуществление капитального ремонта балконной конструкции, в связи с чем, решение о проведении капитального ремонта в силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть принято на общем собрании собственников жилых помещений. Кроме того, ссылаясь на обязанность собственников жилых помещений нести расходы на осуществление капитального ремонта, полагает, что в силу пункта 20 Правил содержания имущества предписание об устранении выявленных административным органом нарушений должно быть выдано собственникам жилых помещений в доме, расположенном по адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. Ленина, д. 105.
Апелляционная коллегия считает данный довод несостоятельным.
Подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания имущества закреплено, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно подпункту "з" пункта 11 Правил содержания имущества содержание общего имущества включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил содержания имущества.
В силу положений пунктов 20 - 22 Правил содержания имущества капитальный ремонт (а при необходимости замена соответствующих элементов) общего имущества в случае достижения физического износа установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности проводится по решению общего собрания собственников помещений на основании предписания, выданного органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности.
В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 31 Правил содержания имущества, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
При этом, предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Следовательно, ООО "ЖУК" при принятии многоквартирного дома в управление, по результатам осмотров технического состояния общего имущества дома должно было знать о техническом состоянии дома, объемах поступающих в его распоряжение денежных средств для выполнения принятых на себя обязательств, и в установленном порядке принимать своевременные меры, направленные на устранение нарушений в содержании и ремонте многоквартирного дома.
Расходы, понесенные заявителем при осуществлении капитального ремонта с целью устранения выявленных в ходе проверки нарушений, в силу положений статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 31 Правил содержания имущества должны быть компенсированы собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 июля 2013 года по делу N А12-11704/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий судья
А.В.СМИРНИКОВ
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N А12-11704/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N А12-11704/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Смирникова А.В.,
судей Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фединой В.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" Куруоглу А.А., действующей по доверенности N 890 от 26.02.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 июля 2013 года по делу N А12-11704/2013 (судья Маслова И.И.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" (404130, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 9Б, ОГРН 1033400009477, ИНН 3435060392)
к инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (400087, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1063460031580, ИНН 3445079787),
заинтересованное лицо: Заболотнев Андрей Васильевич (Волгоградская область, г. Волжский)
о признании недействительным предписания N 447-2 от 15.02.2013,
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" (далее - ООО "ЖУК", общество, заявитель) с заявлением о признании недействительным предписания инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее - инспекция, административный орган) N 447-2 от 15.02.2013 "О проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170", об обязании инспекции выдать собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Волжский, пр. Ленина, д. 105, предписание о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации).
Решением суда первой инстанции от 19 июля 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "ЖУК" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
Административным органом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Инспекция явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанной стороны.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в связи с обращением гражданина, проживающего в многоквартирном доме N 105 по пр. Ленина в г. Волжский, по вопросам ненадлежащего технического состояния инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, относящихся к общему имуществу собственников помещений указанного жилого дома, балконной плиты квартиры заявителя, возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, на основании приказа от 09.11.2012 N 3274 административным органом 15.11.2012 проведена внеплановая выездная проверка содержания мест общего пользования жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. Ленина, д. 105, результаты которой отражены в акте проверки N 3274 от 15.11.2012.
В ходе проведенной проверки инспекцией установлено выкрашивание бетонного слоя в правом наружном углу балконной плиты, обнажение арматурного слоя плиты квартиры N 38, что является нарушением требований пункта 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации.
В целях устранения выявленных нарушений инспекцией ООО "ЖУК" 15.11.2012 выдано предписание N 3274 "О проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170", в соответствии с которым ООО "ЖУК" надлежало в срок до 12.02.2013 устранить участки разрушения балконной плиты и выкрашивания бетона из тела плиты, восстановить защитный слой бетона балконной плиты квартиры N 38 в соответствии с требованиями пункта 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации.
15.02.2013 должностным лицом инспекции на основании приказа от 13.02.2013 N 447 проведена внеплановая инспекционная проверка выполнения ООО "ЖУК" требований предписания от 15.11.2012 N 3274 об устранении выявленных нарушений, срок для выполнения которых истек 12.02.2013.
По результатам проверки административным органом установлено неисполнение обществом предписания от 15.11.2012 N 3274.
В целях устранения выявленных нарушений 15.02.2013 инспекцией заявителю выдано предписание N 447-2, срок устранения нарушений установлен до 16.04.2013.
ООО "ЖУК", полагая, что выданное административным органом предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у заявителя обязанности по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества жилого дома, в связи с чем признал вынесенное инспекцией предписание законным.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции обоснованными.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "ЖУК" на основании договора N 48 от 01.10.2007 оказывает собственникам жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Ленина, д. 105, услуги по управлению многоквартирным домом.
По условиям пункта 1.1. договора N 48 от 01.10.2007 ООО "ЖУК" обязуется, в том числе, обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания и пользования помещениями, содействовать благоустройству прилегающих территорий, решать вопросы пользования общим имуществом в интересах всех собственников.
Согласно пункту 3.1.1. общество обязано оказывать услуги по управлению, а также содержанию и ремонту общего имущества собственников в соответствии с перечнями работ, выполняемых за счет платы населения, представлять отчеты о проделанной работе в установленном договором порядке.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что балконная плита входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку является частью ограждающей несущей (ненесущей) конструкции жилого дома, находящейся за пределами жилых помещений.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания имущества) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16, 17 Правил содержания имущества содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации, являющимися обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах и нормах технической эксплуатации перечислено, какие именно виды работ должны быть включены в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии с пунктами 2.1 - 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации управляющая организация обязана в установленном порядке проводить осмотры находящихся в управлении жилых домов, фиксировать выявленные при осмотрах в содержании жилых зданий дефекты и неисправности и в установленном порядке принимать меры по их устранению.
Кроме того, в соответствии со статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 в качестве такого органа определена государственная жилищная инспекция, главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 N 493 постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 признано утратившим силу, осуществление полномочий, предусмотренных статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложено на органы государственного жилищного надзора.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 6464/10 от 29.09.2010, основываясь на системном толковании вышеизложенных правовых норм, разъяснил, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В связи с изложенным апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции правомерно отклонен довод ООО "ЖУК" о том, что проведение указанного в предписании Инспекции объема необходимых работ невозможно в связи с отсутствием достаточных денежных средств и отсутствием решения собственников многоквартирного дома, поскольку общество, принимая жилой дом, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. Ленина, д. 105, в управление, должно было учесть износостойкость дома при определении стоимости оказываемых услуг.
В апелляционной жалобе ООО "ЖУК" указывает, что устранение выявленных в ходе проверки нарушений требований пункта 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации предусматривает осуществление капитального ремонта балконной конструкции, в связи с чем, решение о проведении капитального ремонта в силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть принято на общем собрании собственников жилых помещений. Кроме того, ссылаясь на обязанность собственников жилых помещений нести расходы на осуществление капитального ремонта, полагает, что в силу пункта 20 Правил содержания имущества предписание об устранении выявленных административным органом нарушений должно быть выдано собственникам жилых помещений в доме, расположенном по адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. Ленина, д. 105.
Апелляционная коллегия считает данный довод несостоятельным.
Подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания имущества закреплено, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно подпункту "з" пункта 11 Правил содержания имущества содержание общего имущества включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил содержания имущества.
В силу положений пунктов 20 - 22 Правил содержания имущества капитальный ремонт (а при необходимости замена соответствующих элементов) общего имущества в случае достижения физического износа установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности проводится по решению общего собрания собственников помещений на основании предписания, выданного органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности.
В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 31 Правил содержания имущества, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
При этом, предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Следовательно, ООО "ЖУК" при принятии многоквартирного дома в управление, по результатам осмотров технического состояния общего имущества дома должно было знать о техническом состоянии дома, объемах поступающих в его распоряжение денежных средств для выполнения принятых на себя обязательств, и в установленном порядке принимать своевременные меры, направленные на устранение нарушений в содержании и ремонте многоквартирного дома.
Расходы, понесенные заявителем при осуществлении капитального ремонта с целью устранения выявленных в ходе проверки нарушений, в силу положений статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 31 Правил содержания имущества должны быть компенсированы собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 июля 2013 года по делу N А12-11704/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий судья
А.В.СМИРНИКОВ
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)