Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Савицкой И.Г.
судей Лопато И.Б., Семеновой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания: Беляевой Ю.А.,
при участии:
- от истца (заявителя): Береснева Д.С. по доверенности от 09.01.2013;
- от ответчика (должника): не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5153/2013) Государственной жилищной инспекции Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.01.2013 по делу N А26-8559/2012 (судья Подкопаев А.В.), принятое
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс"
к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия
о признании недействительным пункта 1 предписания от 25.06.2012 N 1055
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" (ОГРН 1051000005759, 185020, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Советская, д. 31, далее - общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным пункта 1 предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (185020, Республика Карелия, г. Петрозаводск, далее - инспекция) от 25.06.2012 N 1055.
Решением суда от 17.01.2013 заявленные требования общества удовлетворены.
В апелляционной жалобе инспекция просит решение суда первой инстанции отменить и отказать обществу в удовлетворении заявленного требования. По мнению подателя жалобы, управляющая компания должна была обеспечить надлежащее содержание лестничной клетки многоквартирного дома, а подача заявки на предоставление субсидии не освобождает ее от надлежащего исполнения обязательств в силу заключенного договора управления.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы.
Инспекция, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направила. Апелляционная инстанция считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу без их участия в соответствии с пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 19.06.2012 N 1017 инспекцией проведена внеплановая выездная проверка общества, в ходе которой были выявлены нарушения, зафиксированные в акте проверки от 22.06.2012 N 1017/1.
По результатам проверки обществу выдано предписание от 25.06.2012 N 1055 об устранении нарушений действующего законодательства.
Пунктом 1 указанного предписания обществу предписано в срок до 01.08.2012 выполнить работы по восстановлению штукатурного и окрасочного отделочного слоя поверхностей конструкций (стен, потолков) лестничной клетки дома 10 по ул. Московской в Петрозаводске.
Не согласившись с данным пунктом предписания от 25.06.2012 N 1055, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о необоснованности оспариваемого пункта предписания, поскольку собственники квартир дома 10 по ул. Московской, определили иные условия оказания услуг по ремонту подъезда, чем оказание услуг по ремонту подъезда за счет платы за коммунальные услуги, поступающие в управляющую компанию, поскольку приняли решение о производстве ремонта лестничных клеток (подъезда) через ведомственную программу "1000 подъездов - финансовая поддержка на проведение ремонта общего имущества многоквартирных домов".
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Постановлением Правительства Российской Федерации N 1086 от 26.09.1994 утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации, согласно пунктам 5 и 6 которого органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами и вправе давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно подпункту "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ и определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно пункту 3.2.1 Правил N 170 содержание лестничных клеток включает в себя техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования), капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий, мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на лестничных клетках.
Пунктом 3.2.2 Правил N 170 предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; требуемое санитарное состояние лестничных клеток; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
В соответствии с пунктом 3.2.8 Правил N 170 окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.
Как следует из материалов дела, общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. московская, д. 10.
В соответствии с заключенным между обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений в указанном многоквартирном доме договором управления, условия которых утверждены решением общего собрания собственников помещений, ООО "Гарантия Плюс" приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации предоставления услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг, а также осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (пункты 2.1, 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора управления перечень состава работ по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также их стоимость, определены Приложением N 1 к договору.
Факт нарушения обществом требований пунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.8 Правил N 170 при осуществлении управления многоквартирным домом подтверждается материалами дела (акт проверки от 22.06.2012 с фототаблицей) и обществом фактически не оспаривается.
Доводы общества о том, что жильцы дома 10 по ул. Московской в Петрозаводске приняли решение о производстве ремонта лестничных клеток (подъезда) через ведомственную программу "1000 подъездов - финансовая поддержка на проведение ремонта общего имущества многоквартирных домов" и собственники квартир определили иные условия оказания услуг по ремонту подъезда, чем оказание услуг по ремонту подъезда за счет платы за коммунальные услуги, поступающие в управляющую компанию в данном случае несостоятелен.
Материалы дела не содержат протоколов общих собраний собственников помещений, на которых принято решение по данному вопросу.
Более того, включение спорного многоквартирного дома в ведомственную программу комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации Петрозаводского городского округа "1000 подъездов - финансовая поддержка на проведение ремонта общего имущества многоквартирных домов" не освобождает управляющую компанию исполнения возложенных на нее обязанностей в силу договора управления и Правил N 170.
При этом, апелляционная коллегия основывается на позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Таким образом, именно на общество, как в силу закона, так и договора управления возложена обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (в том числе, поддержанию исправного состояния лестничных клеток) в спорном многоквартирном доме.
Предписание от 25.06.2012 N 1055 выдано Государственной жилищной инспекцией Республики Карелия в соответствии с требованиями пункта 1 части 1 статьи 17 от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" в пределах реализуемых инспекцией полномочий по контролю за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами (пункты 5 и 6 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование заявителя о признании недействительным пункта 1 предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 25.06.2012 N 1055.
При таких обстоятельствах, решение от 17.01.2013 по делу N А26-8559/2012 подлежит отмене, а апелляционная жалоба инспекции - удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 01.10.2012 N 2092, подлежат отнесению на ООО "Гарантия-Плюс".
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17 января 2013 года по делу N А26-8559/2012 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" о признании пункта 1 предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 25.06.2012 N 1055, отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, перечисленной платежным поручением от 01.10.2012 N 2092, отнести на общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс".
Председательствующий
И.Г.САВИЦКАЯ
Судьи
И.Б.ЛОПАТО
А.Б.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 ПО ДЕЛУ N А26-8559/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. по делу N А26-8559/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Савицкой И.Г.
судей Лопато И.Б., Семеновой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания: Беляевой Ю.А.,
при участии:
- от истца (заявителя): Береснева Д.С. по доверенности от 09.01.2013;
- от ответчика (должника): не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5153/2013) Государственной жилищной инспекции Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.01.2013 по делу N А26-8559/2012 (судья Подкопаев А.В.), принятое
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс"
к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия
о признании недействительным пункта 1 предписания от 25.06.2012 N 1055
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" (ОГРН 1051000005759, 185020, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Советская, д. 31, далее - общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным пункта 1 предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (185020, Республика Карелия, г. Петрозаводск, далее - инспекция) от 25.06.2012 N 1055.
Решением суда от 17.01.2013 заявленные требования общества удовлетворены.
В апелляционной жалобе инспекция просит решение суда первой инстанции отменить и отказать обществу в удовлетворении заявленного требования. По мнению подателя жалобы, управляющая компания должна была обеспечить надлежащее содержание лестничной клетки многоквартирного дома, а подача заявки на предоставление субсидии не освобождает ее от надлежащего исполнения обязательств в силу заключенного договора управления.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы.
Инспекция, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направила. Апелляционная инстанция считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу без их участия в соответствии с пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 19.06.2012 N 1017 инспекцией проведена внеплановая выездная проверка общества, в ходе которой были выявлены нарушения, зафиксированные в акте проверки от 22.06.2012 N 1017/1.
По результатам проверки обществу выдано предписание от 25.06.2012 N 1055 об устранении нарушений действующего законодательства.
Пунктом 1 указанного предписания обществу предписано в срок до 01.08.2012 выполнить работы по восстановлению штукатурного и окрасочного отделочного слоя поверхностей конструкций (стен, потолков) лестничной клетки дома 10 по ул. Московской в Петрозаводске.
Не согласившись с данным пунктом предписания от 25.06.2012 N 1055, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о необоснованности оспариваемого пункта предписания, поскольку собственники квартир дома 10 по ул. Московской, определили иные условия оказания услуг по ремонту подъезда, чем оказание услуг по ремонту подъезда за счет платы за коммунальные услуги, поступающие в управляющую компанию, поскольку приняли решение о производстве ремонта лестничных клеток (подъезда) через ведомственную программу "1000 подъездов - финансовая поддержка на проведение ремонта общего имущества многоквартирных домов".
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Постановлением Правительства Российской Федерации N 1086 от 26.09.1994 утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации, согласно пунктам 5 и 6 которого органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами и вправе давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно подпункту "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ и определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно пункту 3.2.1 Правил N 170 содержание лестничных клеток включает в себя техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования), капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий, мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на лестничных клетках.
Пунктом 3.2.2 Правил N 170 предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; требуемое санитарное состояние лестничных клеток; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
В соответствии с пунктом 3.2.8 Правил N 170 окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.
Как следует из материалов дела, общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. московская, д. 10.
В соответствии с заключенным между обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений в указанном многоквартирном доме договором управления, условия которых утверждены решением общего собрания собственников помещений, ООО "Гарантия Плюс" приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации предоставления услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг, а также осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (пункты 2.1, 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора управления перечень состава работ по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также их стоимость, определены Приложением N 1 к договору.
Факт нарушения обществом требований пунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.8 Правил N 170 при осуществлении управления многоквартирным домом подтверждается материалами дела (акт проверки от 22.06.2012 с фототаблицей) и обществом фактически не оспаривается.
Доводы общества о том, что жильцы дома 10 по ул. Московской в Петрозаводске приняли решение о производстве ремонта лестничных клеток (подъезда) через ведомственную программу "1000 подъездов - финансовая поддержка на проведение ремонта общего имущества многоквартирных домов" и собственники квартир определили иные условия оказания услуг по ремонту подъезда, чем оказание услуг по ремонту подъезда за счет платы за коммунальные услуги, поступающие в управляющую компанию в данном случае несостоятелен.
Материалы дела не содержат протоколов общих собраний собственников помещений, на которых принято решение по данному вопросу.
Более того, включение спорного многоквартирного дома в ведомственную программу комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации Петрозаводского городского округа "1000 подъездов - финансовая поддержка на проведение ремонта общего имущества многоквартирных домов" не освобождает управляющую компанию исполнения возложенных на нее обязанностей в силу договора управления и Правил N 170.
При этом, апелляционная коллегия основывается на позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Таким образом, именно на общество, как в силу закона, так и договора управления возложена обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (в том числе, поддержанию исправного состояния лестничных клеток) в спорном многоквартирном доме.
Предписание от 25.06.2012 N 1055 выдано Государственной жилищной инспекцией Республики Карелия в соответствии с требованиями пункта 1 части 1 статьи 17 от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" в пределах реализуемых инспекцией полномочий по контролю за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами (пункты 5 и 6 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование заявителя о признании недействительным пункта 1 предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 25.06.2012 N 1055.
При таких обстоятельствах, решение от 17.01.2013 по делу N А26-8559/2012 подлежит отмене, а апелляционная жалоба инспекции - удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 01.10.2012 N 2092, подлежат отнесению на ООО "Гарантия-Плюс".
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17 января 2013 года по делу N А26-8559/2012 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" о признании пункта 1 предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 25.06.2012 N 1055, отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, перечисленной платежным поручением от 01.10.2012 N 2092, отнести на общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс".
Председательствующий
И.Г.САВИЦКАЯ
Судьи
И.Б.ЛОПАТО
А.Б.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)