Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Величко М.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,
при участии:
от истца представителя Мосиняна А.А. по доверенности N 18-д от 22.01.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги"
на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 22 сентября 2008 года по делу N А32-13836/2008-41/206
по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги"
к ответчику администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара
о сохранении перепланировки помещений,
принятое в составе судьи Миргородской О.П.,
установил:
открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - истец, ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара (далее - ответчик, администрация) о сохранении после реконструкции нежилых помещений (лит. А) N,N 1, 7-10, находящихся на первом этаже дома 27 по ул. им. Братьев Дроздовых г. Краснодар общей площадью 80,1 кв. м в перепланированном состоянии.
Исковые требования мотивированы тем, что ОАО "РЖД" является собственником нежилого помещения (парикмахерской), расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г.Краснодар, ул.им.Братьев Дроздовых.
Собственником произведена реконструкция помещений без предварительного получения разрешительной документации: снесены перегородки между помещениями N,N 1-6, 10-14 и возведена новая перегородка, образованы новые помещения N 1 (64,3 кв. м) и N 10 (11,4 кв. м).
Администрацией Центрального внутригородского округа г. Краснодара обществу отказано в подготовке акта подтверждения перепланировки ввиду отсутствия разрешительных документов.
Решением суда от 22.09.2008 истцу в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что ОАО "РЖД" произвело перепланировку в помещении без предварительного согласования с межведомственной комиссией. Спорные помещения расположены в многоквартирном жилом доме, истец не представил согласие жильцов дома на проведение перепланировки. Факт расположения самовольно реконструированного помещения на земле, находящейся либо подлежащей передаче в будущем в общую долевую собственность совладельцев, при увеличении площади, находящейся в собственности одного из сособственников, может привести к нарушению прав на землю остальных сособственников, поскольку они в последующем вынуждены будут считаться с правами истца, уменьшающих их права на размер доли земельного участка. ОАО "РЖД" не представило доказательства того, что самовольно реконструированное помещение не нарушает права и охраняемые интересы жильцов дома.
ОАО "РЖД" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы общество указало, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья. Пропорциональное соотношение размера дома собственников в общей собственности на земельный участок и площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме определяется при создании многоквартирного дома и первоначальном распределения помещений. Жильцы дома, не создав товарищество собственников жилья, не владеют и не пользуются и не несут бремя по уплате налога на землю. Краснодарское отделение СКЖД ОАО "РЖД" является пользователем земельного участка под многоэтажным жилым домом. Истцом суду были представлены техническое заключение о соответствии перепланировки требованиям СНиПов, а также санитарно-эпидемиологическое заключение N 389 от 22.09.2008 о соответствии требованиям действующих санитарных норм и правил.
Дело рассмотрено объявлением в судебном заседании перерыва с 10.12.2008 до 17.12.2008.
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила и не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ОАО "РЖД" на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 72,3 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Братьев Дроздовых, 27, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 23-АБ N 435840 от 25.03.2004 (л. д. 4).
ОАО "РЖД" в принадлежащем ему помещении произвело перепланировку: снесло перегородки между помещениями N,N 1-6, 10-14 и возвело новую перегородку, образовав новые помещения N 1 (64,3 кв. м), N 7 (1,4 кв. м), N 8 (1,4 кв. м), N 9 (1,6 кв. м) и N 10 (11,4 кв. м).
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией. Произведенные обществом изменения следует отнести к реконструкции индивидуально определенного объекта (нежилого помещения в многоэтажном доме) по признаку увеличения площади.
В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В Краснодарском крае отношения, возникающие при перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах регламентированы Законом Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края".
Согласно пункту 1 статьи 7 указанного Закона переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 13.04.2006 N 237 утвержден Порядок подготовки и согласования проектов распоряжений главы администрации внутригородского округа города Краснодара о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также нежилого помещения в многоквартирном доме, в соответствии с которым переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения в многоквартирном жилом доме осуществляется на основании распоряжения главы администрации внутригородского округа города Краснодара.
ОАО "РЖД" произвело перепланировку в принадлежащем ему помещении без предварительного получения соответствующего распоряжения. Последующий отказ администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара подтвердить перепланировку актом межведомственной комиссии явился основанием для предъявления иска по настоящему делу.
Из смысла и содержания искового заявления общества следует, что фактически оно просило рассмотреть требование о признании права собственности на объект, полученный в результате самовольной реконструкции, поэтому суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по существу.
По признаку осуществления реконструкции помещения с нарушением требований Закона КК от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" при разрешении требования ОАО "РЖД" и признании права на реконструированные помещения, подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела, Краснодарское отделение СКЖД ОАО "РЖД" является пользователем земельного участка под многоэтажным жилым домом на праве бессрочного (постоянного) пользования (л. д. 57-61). В результате проведенной реконструкции целевое назначение земельного участка не изменилось.
Согласно техническому заключению МУП "Институт Горкадастрпроект города Краснодара", имеющего соответствующую лицензию, внутренние перегородки не являются несущими конструкциями здания, а нагрузка от вновь построенной перегородки на перекрытие не превышает допустимой нагрузки. При проведении перепланировки (реконструкции) помещений на первом этаже пятиэтажного жилого дома со встроенным и нежилыми помещениями не затрагивались конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Выполненная перепланировка соответствует требованиям действующих СНиП и не создает угрозу жизни и здоровью (л. д. 26-28).
Согласно экспертному заключению Краснодарского филиала ФГУЗ "Федеральный центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту" N 389 от 22.09.2008 нежилое здание общей площадью 80,1 кв. м по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Братьев Дроздовых, 27 соответствует СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" и СНиП 2.09.04.-87 "Административные и бытовые здания" (л. д. 48-49).
Суд первой инстанции отказал ОАО "РЖД" в удовлетворении иска со ссылкой на то, что при проведении реконструкции обществом не было получено согласие жильцов дома, и на отсутствие доказательств того, что реконструкция не нарушает права и охраняемые интересы лиц, проживающих в доме.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела.
В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
По мнению суда первой инстанции, нарушение прав собственников квартир состоит в том, что увеличение площади принадлежащего обществу помещения влечет пропорциональное увеличение зарегистрированных за ним долей в праве общей собственности на земельный участок и соответствующее уменьшение долей собственников квартир.
Данный вывод суда сделан без учета того, что жильцами жилого дома 27 по ул. Братьев Дроздовых г. Краснодара товарищество собственников жилья не создано, земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Согласно статье 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, на котором расположении многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, связан с формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета.
Выводы суда не могут быть основаны на предположении о возможном нарушении прав жильцов на земельный участок в будущем.
Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство к нему прилагается, в том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Из содержания приведенной нормы следует, что общество до осуществления реконструкции должно было предоставить согласие собственников квартир лишь в том случае, если реконструкция затрагивала весь многоквартирный дом, а не только принадлежащее истцу индивидуально определенное помещение.
Согласно статье 7 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" письменное согласие всех собственников помещений в жилом доме требуется только в случае, если переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме, а также при переустройстве мест общего пользования (пункт 3).
Из технического паспорта на реконструированное помещение следует, что общие границы помещения, существовавшего до реконструкции, не нарушены, реконструкции подвергались только межкомнатные перегородки, имевшиеся в помещении.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что общество не было обязано получать на реконструкцию принадлежащего ему помещения согласия жильцов, право собственности которых не распространяется на непосредственно реконструируемый объект - помещение общества.
Обществом в суд апелляционной инстанции представлено коллективное письмо жителей дома N 27 по ул. Братьев Дроздовых в г. Краснодаре, в котором они уведомляют общество об отсутствии претензий к проведенной перепланировке в помещении парикмахерской, расположенной на первом этаже жилого дома.
По изложенным выше основаниям у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД".
Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ОАО "РЖД".
Расходы по государственной пошлине по делу суд относит на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 сентября 2008 года по делу N А32-13836/2008-41/206 отменить, по делу принять новое решение.
Сохранить нежилые помещения лит. А NN 1, 7-10 общей площадью 80,1 кв. м, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.им.Братьев Дроздовых, 27, в перепланированном состоянии.
Считать площади и назначение помещений после проведенной перепланировки следующими: N 1 - торговый зал - 64,3 кв. м, N 7 - умывальная - 1,4 кв. м, N 8 - туалет - 1,4 кв. м, N 9 - кладовая - 1,6 кв. м, N 10 - подсобное - 11,4 кв. м.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2008 N 15АП-7959/2008 ПО ДЕЛУ N А32-13836/2008-41/206
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2008 г. N 15АП-7959/2008
Дело N А32-13836/2008-41/206
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Величко М.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,
при участии:
от истца представителя Мосиняна А.А. по доверенности N 18-д от 22.01.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги"
на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 22 сентября 2008 года по делу N А32-13836/2008-41/206
по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги"
к ответчику администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара
о сохранении перепланировки помещений,
принятое в составе судьи Миргородской О.П.,
установил:
открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - истец, ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара (далее - ответчик, администрация) о сохранении после реконструкции нежилых помещений (лит. А) N,N 1, 7-10, находящихся на первом этаже дома 27 по ул. им. Братьев Дроздовых г. Краснодар общей площадью 80,1 кв. м в перепланированном состоянии.
Исковые требования мотивированы тем, что ОАО "РЖД" является собственником нежилого помещения (парикмахерской), расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г.Краснодар, ул.им.Братьев Дроздовых.
Собственником произведена реконструкция помещений без предварительного получения разрешительной документации: снесены перегородки между помещениями N,N 1-6, 10-14 и возведена новая перегородка, образованы новые помещения N 1 (64,3 кв. м) и N 10 (11,4 кв. м).
Администрацией Центрального внутригородского округа г. Краснодара обществу отказано в подготовке акта подтверждения перепланировки ввиду отсутствия разрешительных документов.
Решением суда от 22.09.2008 истцу в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что ОАО "РЖД" произвело перепланировку в помещении без предварительного согласования с межведомственной комиссией. Спорные помещения расположены в многоквартирном жилом доме, истец не представил согласие жильцов дома на проведение перепланировки. Факт расположения самовольно реконструированного помещения на земле, находящейся либо подлежащей передаче в будущем в общую долевую собственность совладельцев, при увеличении площади, находящейся в собственности одного из сособственников, может привести к нарушению прав на землю остальных сособственников, поскольку они в последующем вынуждены будут считаться с правами истца, уменьшающих их права на размер доли земельного участка. ОАО "РЖД" не представило доказательства того, что самовольно реконструированное помещение не нарушает права и охраняемые интересы жильцов дома.
ОАО "РЖД" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы общество указало, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья. Пропорциональное соотношение размера дома собственников в общей собственности на земельный участок и площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме определяется при создании многоквартирного дома и первоначальном распределения помещений. Жильцы дома, не создав товарищество собственников жилья, не владеют и не пользуются и не несут бремя по уплате налога на землю. Краснодарское отделение СКЖД ОАО "РЖД" является пользователем земельного участка под многоэтажным жилым домом. Истцом суду были представлены техническое заключение о соответствии перепланировки требованиям СНиПов, а также санитарно-эпидемиологическое заключение N 389 от 22.09.2008 о соответствии требованиям действующих санитарных норм и правил.
Дело рассмотрено объявлением в судебном заседании перерыва с 10.12.2008 до 17.12.2008.
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила и не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ОАО "РЖД" на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 72,3 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Братьев Дроздовых, 27, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 23-АБ N 435840 от 25.03.2004 (л. д. 4).
ОАО "РЖД" в принадлежащем ему помещении произвело перепланировку: снесло перегородки между помещениями N,N 1-6, 10-14 и возвело новую перегородку, образовав новые помещения N 1 (64,3 кв. м), N 7 (1,4 кв. м), N 8 (1,4 кв. м), N 9 (1,6 кв. м) и N 10 (11,4 кв. м).
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией. Произведенные обществом изменения следует отнести к реконструкции индивидуально определенного объекта (нежилого помещения в многоэтажном доме) по признаку увеличения площади.
В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В Краснодарском крае отношения, возникающие при перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах регламентированы Законом Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края".
Согласно пункту 1 статьи 7 указанного Закона переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 13.04.2006 N 237 утвержден Порядок подготовки и согласования проектов распоряжений главы администрации внутригородского округа города Краснодара о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также нежилого помещения в многоквартирном доме, в соответствии с которым переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения в многоквартирном жилом доме осуществляется на основании распоряжения главы администрации внутригородского округа города Краснодара.
ОАО "РЖД" произвело перепланировку в принадлежащем ему помещении без предварительного получения соответствующего распоряжения. Последующий отказ администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара подтвердить перепланировку актом межведомственной комиссии явился основанием для предъявления иска по настоящему делу.
Из смысла и содержания искового заявления общества следует, что фактически оно просило рассмотреть требование о признании права собственности на объект, полученный в результате самовольной реконструкции, поэтому суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по существу.
По признаку осуществления реконструкции помещения с нарушением требований Закона КК от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" при разрешении требования ОАО "РЖД" и признании права на реконструированные помещения, подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела, Краснодарское отделение СКЖД ОАО "РЖД" является пользователем земельного участка под многоэтажным жилым домом на праве бессрочного (постоянного) пользования (л. д. 57-61). В результате проведенной реконструкции целевое назначение земельного участка не изменилось.
Согласно техническому заключению МУП "Институт Горкадастрпроект города Краснодара", имеющего соответствующую лицензию, внутренние перегородки не являются несущими конструкциями здания, а нагрузка от вновь построенной перегородки на перекрытие не превышает допустимой нагрузки. При проведении перепланировки (реконструкции) помещений на первом этаже пятиэтажного жилого дома со встроенным и нежилыми помещениями не затрагивались конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Выполненная перепланировка соответствует требованиям действующих СНиП и не создает угрозу жизни и здоровью (л. д. 26-28).
Согласно экспертному заключению Краснодарского филиала ФГУЗ "Федеральный центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту" N 389 от 22.09.2008 нежилое здание общей площадью 80,1 кв. м по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Братьев Дроздовых, 27 соответствует СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" и СНиП 2.09.04.-87 "Административные и бытовые здания" (л. д. 48-49).
Суд первой инстанции отказал ОАО "РЖД" в удовлетворении иска со ссылкой на то, что при проведении реконструкции обществом не было получено согласие жильцов дома, и на отсутствие доказательств того, что реконструкция не нарушает права и охраняемые интересы лиц, проживающих в доме.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела.
В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
По мнению суда первой инстанции, нарушение прав собственников квартир состоит в том, что увеличение площади принадлежащего обществу помещения влечет пропорциональное увеличение зарегистрированных за ним долей в праве общей собственности на земельный участок и соответствующее уменьшение долей собственников квартир.
Данный вывод суда сделан без учета того, что жильцами жилого дома 27 по ул. Братьев Дроздовых г. Краснодара товарищество собственников жилья не создано, земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Согласно статье 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, на котором расположении многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, связан с формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета.
Выводы суда не могут быть основаны на предположении о возможном нарушении прав жильцов на земельный участок в будущем.
Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство к нему прилагается, в том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Из содержания приведенной нормы следует, что общество до осуществления реконструкции должно было предоставить согласие собственников квартир лишь в том случае, если реконструкция затрагивала весь многоквартирный дом, а не только принадлежащее истцу индивидуально определенное помещение.
Согласно статье 7 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" письменное согласие всех собственников помещений в жилом доме требуется только в случае, если переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме, а также при переустройстве мест общего пользования (пункт 3).
Из технического паспорта на реконструированное помещение следует, что общие границы помещения, существовавшего до реконструкции, не нарушены, реконструкции подвергались только межкомнатные перегородки, имевшиеся в помещении.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что общество не было обязано получать на реконструкцию принадлежащего ему помещения согласия жильцов, право собственности которых не распространяется на непосредственно реконструируемый объект - помещение общества.
Обществом в суд апелляционной инстанции представлено коллективное письмо жителей дома N 27 по ул. Братьев Дроздовых в г. Краснодаре, в котором они уведомляют общество об отсутствии претензий к проведенной перепланировке в помещении парикмахерской, расположенной на первом этаже жилого дома.
По изложенным выше основаниям у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД".
Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ОАО "РЖД".
Расходы по государственной пошлине по делу суд относит на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 сентября 2008 года по делу N А32-13836/2008-41/206 отменить, по делу принять новое решение.
Сохранить нежилые помещения лит. А NN 1, 7-10 общей площадью 80,1 кв. м, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.им.Братьев Дроздовых, 27, в перепланированном состоянии.
Считать площади и назначение помещений после проведенной перепланировки следующими: N 1 - торговый зал - 64,3 кв. м, N 7 - умывальная - 1,4 кв. м, N 8 - туалет - 1,4 кв. м, N 9 - кладовая - 1,6 кв. м, N 10 - подсобное - 11,4 кв. м.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)