Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Сулейменовой Т.В., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН: 6629001698, ОГРН: 1026601725842; далее - комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2012 по делу N А60-35971/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- комитета - Банных М.В. (доверенность от 30.11.2012 N 01-07/2035);
- общества с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - общество "Мария") - Кичигин М.В. (доверенность от 10.04.2013 N А-1);
- Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Юзвак Ю.С. (доверенность от 28.02.2013).
В судебном заседании, назначенном на 20.05.2013 на 10 ч 15 мин., объявлен перерыв до 23.05.2013 до 11 ч 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же лиц.
Общество "Мария" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к комитету о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.11.2009 N 976, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:57:0102027:4, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2012 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 27, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ), ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, в отношении установления формы собственности на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территорий закрытых административно-территориальных образований должны применяться ограничения, предусмотренные п. 6 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы считает, что при заключении договора аренды земельного участка с обществом "Мария" комитетом не нарушены нормы Жилищного кодекса Российской Федерации в части принятия решения о предоставлении земельного участка под многоквартирным жилым домом в аренду обществу "Мария", следовательно, спорный договор соответствует требованиям действующих нормативных правовых актов.
Общество "Мария" с доводами, изложенными в кассационной жалобе, не согласно, просит оставить судебные акты без изменения, считает, что муниципальное образование Новоуральский городской округ собственником земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29, с кадастровым номером 66:57:0102027:4 не является, соответственно, право распоряжаться им не имеет. По мнению общества "Мария", договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.11.2009 N 976, заключенный между комитетом и обществом "Мария", не соответствует действующему законодательству.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между муниципальным образованием Новоуральский городской округ (арендодатель) и обществом "Мария" (арендатор) заключен договор аренды от 16.11.2009 N 976, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком с 27.07.2009 до 27.07.2058 неделимый земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102027:4 площадью 3749 кв. м многофункционального целевого назначения (жилой дом с нежилыми помещениями), расположенный по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29, для эксплуатации магазина.
Ссылаясь на то, что названный договор аренды от 16.11.2009 N 976 противоречит закону, общество "Мария" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Как разъяснено в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что обществу "Мария" на праве собственности принадлежит помещение нежилого назначения площадью 768,1 кв. м, расположенное в подвале и на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29.
Земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102027:4, на котором расположено данное здание, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.06.2004, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суды правомерно пришли к выводу, что у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона возникло право долевой собственности на земельный участок с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, комитет был не вправе заключать спорную сделку в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. При таких обстоятельствах спорная сделка является недействительной в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 6 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки, не указанные в п. 4 данной статьи в границах закрытых административно-территориальных образований.
На основании ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ не содержат оговорок относительно их неприменения в отношении ограниченных в обороте земельных участков (в том числе находящихся в границах закрытых административно-территориальных образований), на которых расположены многоквартирные жилые дома. Следовательно, Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Жилищный кодекс Российской Федерации допускают исключение из общего правила, установленного ч. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного довод комитета о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102027:4 не относится к общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку расположен на территории закрытого административно-территориального образования и ограничен в обороте, отклоняется.
Кроме того, факт передачи земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме не является полноценным введением этого земельного участка в гражданский оборот с учетом специфики объекта (многоквартирный жилой дом) и невозможности для собственников помещений распоряжаться по своему усмотрению ни земельным участком, ни правом общей долевой собственности на этот земельный участок.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2012 по делу N А60-35971/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального образования Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2013 N Ф09-2930/13 ПО ДЕЛУ N А60-35971/12
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. N Ф09-2930/13
Дело N А60-35971/12
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Сулейменовой Т.В., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН: 6629001698, ОГРН: 1026601725842; далее - комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2012 по делу N А60-35971/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- комитета - Банных М.В. (доверенность от 30.11.2012 N 01-07/2035);
- общества с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - общество "Мария") - Кичигин М.В. (доверенность от 10.04.2013 N А-1);
- Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Юзвак Ю.С. (доверенность от 28.02.2013).
В судебном заседании, назначенном на 20.05.2013 на 10 ч 15 мин., объявлен перерыв до 23.05.2013 до 11 ч 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же лиц.
Общество "Мария" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к комитету о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.11.2009 N 976, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:57:0102027:4, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2012 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 27, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ), ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, в отношении установления формы собственности на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территорий закрытых административно-территориальных образований должны применяться ограничения, предусмотренные п. 6 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы считает, что при заключении договора аренды земельного участка с обществом "Мария" комитетом не нарушены нормы Жилищного кодекса Российской Федерации в части принятия решения о предоставлении земельного участка под многоквартирным жилым домом в аренду обществу "Мария", следовательно, спорный договор соответствует требованиям действующих нормативных правовых актов.
Общество "Мария" с доводами, изложенными в кассационной жалобе, не согласно, просит оставить судебные акты без изменения, считает, что муниципальное образование Новоуральский городской округ собственником земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29, с кадастровым номером 66:57:0102027:4 не является, соответственно, право распоряжаться им не имеет. По мнению общества "Мария", договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.11.2009 N 976, заключенный между комитетом и обществом "Мария", не соответствует действующему законодательству.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между муниципальным образованием Новоуральский городской округ (арендодатель) и обществом "Мария" (арендатор) заключен договор аренды от 16.11.2009 N 976, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком с 27.07.2009 до 27.07.2058 неделимый земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102027:4 площадью 3749 кв. м многофункционального целевого назначения (жилой дом с нежилыми помещениями), расположенный по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29, для эксплуатации магазина.
Ссылаясь на то, что названный договор аренды от 16.11.2009 N 976 противоречит закону, общество "Мария" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Как разъяснено в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что обществу "Мария" на праве собственности принадлежит помещение нежилого назначения площадью 768,1 кв. м, расположенное в подвале и на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новоуральск, ул. Мичурина, д. 29.
Земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102027:4, на котором расположено данное здание, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.06.2004, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суды правомерно пришли к выводу, что у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона возникло право долевой собственности на земельный участок с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, комитет был не вправе заключать спорную сделку в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. При таких обстоятельствах спорная сделка является недействительной в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 6 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки, не указанные в п. 4 данной статьи в границах закрытых административно-территориальных образований.
На основании ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ не содержат оговорок относительно их неприменения в отношении ограниченных в обороте земельных участков (в том числе находящихся в границах закрытых административно-территориальных образований), на которых расположены многоквартирные жилые дома. Следовательно, Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Жилищный кодекс Российской Федерации допускают исключение из общего правила, установленного ч. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного довод комитета о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102027:4 не относится к общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку расположен на территории закрытого административно-территориального образования и ограничен в обороте, отклоняется.
Кроме того, факт передачи земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме не является полноценным введением этого земельного участка в гражданский оборот с учетом специфики объекта (многоквартирный жилой дом) и невозможности для собственников помещений распоряжаться по своему усмотрению ни земельным участком, ни правом общей долевой собственности на этот земельный участок.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2012 по делу N А60-35971/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального образования Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)