Судебные решения, арбитраж
Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Буртасовой О.И.,
судей Деминой Е.Г., Карпова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тишаковой Н.А.,
- от истца - представитель Краснов В.В., доверенность от 11.01.2011 г.;
- от ответчика - представитель Калита А.А., доверенность от 07.08.2012 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании 20 ноября 2012 года в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг", г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года, принятое по делу N А72-1068/2012 судьей Рыбалко И.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (ИНН: 7328026958, ОГРН: 1027301571770), г. Ульяновск,
к Товариществу собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" (ИНН: 7328507161, ОГРН: 1067328019197), г. Ульяновск,
о внесении изменений в договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" (далее - ответчик), об изменении содержания абзаца 2 п. 1.1. договора N 42 от 01.01.2009, изложив его в следующей редакции: "Общая абонированная площадь помещения заказчика составляет: 421,7 кв. м" и п. 2.1 договора N 42 от 01.01.2009 года, изложив его в следующей редакции: "2.1. Сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2011 года составляет: 4 394 (Четыре тысячи триста девяносто четыре) рубля 11 копеек в месяц из расчета 10,42 руб. за кв. м общей площади, с учетом реально получаемых услуг согласно Перечню стоимости работ на ремонт и содержание, утвержденному Протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 16.11.2010 г.".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года принят отказ от иска в части внесения изменений в пункт 1.1. договора N 42 от 01.01.209 г. в части размера общей абонированной площади помещения. Производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя, суд первой инстанции не учел некорректность предложенного ответчиком на утверждение собственниками помещений дома Перечня работ и услуг на 2011 г. Полагает, что размер платы на содержание и ремонт общего имущества дома для общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" должен устанавливаться из реально оказываемых и получаемых Обществом услуг по договору, а не зависеть от тарифа, принимаемого для жильцов общим собранием.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным, и настаивал на отмене обжалуемого решения.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, рассмотрев представленные документы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными обстоятельствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года, принятое по делу N А72-1068/2012 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, Товариществу собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" передан в управление жилой дом по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, 2.
Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" является собственником находящегося в подвале вышеуказанного дома нежилого помещения общей площадью 421,7 кв. м, подвал, номера на поэтажном плане: 45, 46, 50, 53, 55, 56, 60, 63, 65, 66, 78, 80, 81, 93 - 101, на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 73-АА N 201282 от 14.06.2011 (Т. 1, л.д. 109).
С 01.01.2009 взаимоотношения обусловлены договором N 42 на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (заказчик) поручает на основании п. 2.2.8. договора аренды нежилого муниципального помещения с КУГИ г. Ульяновска N 2505 от 10.03.1998 г., и обязуется производить оплату, а ТСЖ (исполнитель) на основании общего собрания собственников от 14.06.2006 г. принимает на себя управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: проспект Ульяновский, 2.
В соответствии с п. 2.1. договора сумма платежей по настоящему договору в месяц составляет: 5 004 руб. 12 коп. (Пять тысяч четыре) руб. 12 коп. из расчета 11,76 руб. за кв. м общей площади, в размере установленном общим собранием членов ТСЖ и собственников жилого дома Ульяновский проспект, 2, от 01.12.2008 г. При изменении тарифов на управление содержание и ремонт общего имущества определяемых органами местного самоуправления г. Ульяновска и Общим собранием членов ТСЖ, тарифы устанавливаются в размере не меньше тарифов утвержденных органами местного самоуправления г. Ульяновска.
В силу п. 2.2. договора изменения и дополнения пунктов договора оформляются в письменном виде дополнительным соглашением сторон.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2010 пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2010 г. в месяц составляет: 5 604 руб. 10 коп. (Пять тысяч шестьсот четыре) руб. 10 коп. из расчета 13,17 руб. за кв. м общей площади. В размере, установленном общим собранием членов ТСЖ и собственников жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 28.11.2009 г. (т. 1, л.д. 11).
Дополнительным соглашением от 22.06.2012 (Т. 1, л.д. 110) сторонами согласован абзац 2 п. 1.1. договора N 42 от 01.01.2009 в следующей редакции: "Общая абонированная площадь помещения Заказчика составляет: 421,7 кв. м".
На основании изложенного, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец отказался от исковых требований в данной части, отказ от иска принят судом.
В указанной части решение суда не обжалуется.
Протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома от 16.11.2010 (Т. 1, л.д. 14) утвержден тариф на ремонт и содержание общего имущества жилого дома Ульяновский пр-т, 2 на 2011 г. в размере 16,63 руб. за кв. м в месяц, в связи с чем ответчик направил в адрес истца для подписания дополнительное соглашение N 2 от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 67), в соответствии с которым предложил изложить п. 2.1. договора N 42 от 01.01.2009 в следующей редакции: "Сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2011 г. в месяц составляет: 7 012 руб. 87 коп. (Семь тысяч двенадцать) рублей 87 копеек из расчета 16-63 руб. за кв. м общей площади. В размере, установленном общим собранием собственников жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 16.11.2010 г."
Письмом N 65 от 06.04.2011 (т. 1, л.д. 12) истец отказался от подписания предложенного ответчиком дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011, направив в адрес ответчика свой вариант дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 (Т. 1, л.д. 12).
Ответчиком указанное дополнительное соглашение в редакции истца не подписано.
Полагая, что сторонами договора цена услуг с 01.01.2011 не установлена, истец обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит внести изменения в п. 2.1 договора N 42 от 01.01.2009 года, изложив его в следующей редакции: "2.1. Сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2011 года составляет: 4 394 (Четыре тысячи триста девяносто четыре) рубля 11 копеек в месяц из расчета 10,42 руб. за кв. м общей площади, с учетом реально получаемых услуг согласно Перечню стоимости работ на ремонт и содержание, утвержденному Протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 16.11.2010 г.".
По мнению истца, тариф на ремонт и содержание общего имущества в доме, утвержденный протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома от 16.11.2010, применительно к нему должен быть уменьшен на стоимость услуг, которыми истец не пользуется, а именно:
- - обслуживание электроплит - 0,10 руб. - 1 раз в год;
- - услуги по начислению и сборы платежей населению - 1,40 руб.;
- - услуги паспортного стола - 0,30 руб.;
- - обслуживание лифтового хозяйства, диспетчерская и оперативное обслуживание - 1,81 руб.
- - ТО-1 раз в квартал по графику, ежемесячное обслуживание лифтов;
- - сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов - 1,50 руб. - по графику;
- - оплата уборщицы лестничных клеток, МОП - 1,10 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, рассматривая требование о внесении изменений в договор, суд в первую очередь должен проверить, соответствует ли действующему законодательству предложенная истцом редакция того или иного пункта договора.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
В соответствии с пунктами 2.1., 12.8 Устава ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" плата за работы и услуги по управлению многоквартирным жилым домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений (плата за жилое и нежилое помещение) устанавливается исключительно общим собранием членов Товарищества и является обязательным членским взносом для членов Товарищества; размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в доме.
В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку решение общего собрания собственников помещений жилого дома, оформленное протоколом N 7 от 16.11.2010, не обжаловано, не отменено и не признано недействительным, оно подлежит применению, а утверждение судом пункта 2.1. договора N 42 от 01.01.2009 в редакции, предложенной истцом, предполагающей установление для истца иных условий, отличных от условий, предоставляемых остальным собственникам помещений в спорном жилом доме, противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет вносить изменения в заключенный договор.
Установив, что одновременное наличие всех вышеперечисленных условий, необходимых для внесения изменений в договор N 42 от 01.01.2009, не усматривается, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предусмотренное законом утверждение общим собранием собственников жилых помещений спорного дома тарифа на ремонт и содержание общего имущества на очередной год не является для собственника имущества в спорном доме существенно изменившимся обстоятельством в смысле пунктов 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что нежилое помещение ответчика расположено в подвале, имеет отдельный вход и ответчик не пользуется лестничными пролетами, лифтами, мусоропроводом, в связи с чем подлежат исключению из Перечня в его отношении услуги по обслуживанию лифтового хозяйства, диспетчерского и оперативного обслуживания, ТО-1, ежемесячному обслуживанию лифтов, сбору, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов, уборщицы лестничных клеток, МОП, отклоняются судебной коллегией в силу следующего.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основания своих требований и возражений.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года, принятое по делу N А72-1068/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг", г. Ульяновск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.И.БУРТАСОВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
В.В.КАРПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.11.2012 ПО ДЕЛУ N А72-1068/2012
Разделы:Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2012 г. по делу N А72-1068/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2012 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Буртасовой О.И.,
судей Деминой Е.Г., Карпова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тишаковой Н.А.,
- от истца - представитель Краснов В.В., доверенность от 11.01.2011 г.;
- от ответчика - представитель Калита А.А., доверенность от 07.08.2012 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании 20 ноября 2012 года в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг", г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года, принятое по делу N А72-1068/2012 судьей Рыбалко И.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (ИНН: 7328026958, ОГРН: 1027301571770), г. Ульяновск,
к Товариществу собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" (ИНН: 7328507161, ОГРН: 1067328019197), г. Ульяновск,
о внесении изменений в договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" (далее - ответчик), об изменении содержания абзаца 2 п. 1.1. договора N 42 от 01.01.2009, изложив его в следующей редакции: "Общая абонированная площадь помещения заказчика составляет: 421,7 кв. м" и п. 2.1 договора N 42 от 01.01.2009 года, изложив его в следующей редакции: "2.1. Сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2011 года составляет: 4 394 (Четыре тысячи триста девяносто четыре) рубля 11 копеек в месяц из расчета 10,42 руб. за кв. м общей площади, с учетом реально получаемых услуг согласно Перечню стоимости работ на ремонт и содержание, утвержденному Протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 16.11.2010 г.".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года принят отказ от иска в части внесения изменений в пункт 1.1. договора N 42 от 01.01.209 г. в части размера общей абонированной площади помещения. Производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя, суд первой инстанции не учел некорректность предложенного ответчиком на утверждение собственниками помещений дома Перечня работ и услуг на 2011 г. Полагает, что размер платы на содержание и ремонт общего имущества дома для общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" должен устанавливаться из реально оказываемых и получаемых Обществом услуг по договору, а не зависеть от тарифа, принимаемого для жильцов общим собранием.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным, и настаивал на отмене обжалуемого решения.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, рассмотрев представленные документы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными обстоятельствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года, принятое по делу N А72-1068/2012 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, Товариществу собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" передан в управление жилой дом по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, 2.
Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" является собственником находящегося в подвале вышеуказанного дома нежилого помещения общей площадью 421,7 кв. м, подвал, номера на поэтажном плане: 45, 46, 50, 53, 55, 56, 60, 63, 65, 66, 78, 80, 81, 93 - 101, на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 73-АА N 201282 от 14.06.2011 (Т. 1, л.д. 109).
С 01.01.2009 взаимоотношения обусловлены договором N 42 на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (заказчик) поручает на основании п. 2.2.8. договора аренды нежилого муниципального помещения с КУГИ г. Ульяновска N 2505 от 10.03.1998 г., и обязуется производить оплату, а ТСЖ (исполнитель) на основании общего собрания собственников от 14.06.2006 г. принимает на себя управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: проспект Ульяновский, 2.
В соответствии с п. 2.1. договора сумма платежей по настоящему договору в месяц составляет: 5 004 руб. 12 коп. (Пять тысяч четыре) руб. 12 коп. из расчета 11,76 руб. за кв. м общей площади, в размере установленном общим собранием членов ТСЖ и собственников жилого дома Ульяновский проспект, 2, от 01.12.2008 г. При изменении тарифов на управление содержание и ремонт общего имущества определяемых органами местного самоуправления г. Ульяновска и Общим собранием членов ТСЖ, тарифы устанавливаются в размере не меньше тарифов утвержденных органами местного самоуправления г. Ульяновска.
В силу п. 2.2. договора изменения и дополнения пунктов договора оформляются в письменном виде дополнительным соглашением сторон.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2010 пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2010 г. в месяц составляет: 5 604 руб. 10 коп. (Пять тысяч шестьсот четыре) руб. 10 коп. из расчета 13,17 руб. за кв. м общей площади. В размере, установленном общим собранием членов ТСЖ и собственников жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 28.11.2009 г. (т. 1, л.д. 11).
Дополнительным соглашением от 22.06.2012 (Т. 1, л.д. 110) сторонами согласован абзац 2 п. 1.1. договора N 42 от 01.01.2009 в следующей редакции: "Общая абонированная площадь помещения Заказчика составляет: 421,7 кв. м".
На основании изложенного, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец отказался от исковых требований в данной части, отказ от иска принят судом.
В указанной части решение суда не обжалуется.
Протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома от 16.11.2010 (Т. 1, л.д. 14) утвержден тариф на ремонт и содержание общего имущества жилого дома Ульяновский пр-т, 2 на 2011 г. в размере 16,63 руб. за кв. м в месяц, в связи с чем ответчик направил в адрес истца для подписания дополнительное соглашение N 2 от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 67), в соответствии с которым предложил изложить п. 2.1. договора N 42 от 01.01.2009 в следующей редакции: "Сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2011 г. в месяц составляет: 7 012 руб. 87 коп. (Семь тысяч двенадцать) рублей 87 копеек из расчета 16-63 руб. за кв. м общей площади. В размере, установленном общим собранием собственников жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 16.11.2010 г."
Письмом N 65 от 06.04.2011 (т. 1, л.д. 12) истец отказался от подписания предложенного ответчиком дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011, направив в адрес ответчика свой вариант дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 (Т. 1, л.д. 12).
Ответчиком указанное дополнительное соглашение в редакции истца не подписано.
Полагая, что сторонами договора цена услуг с 01.01.2011 не установлена, истец обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит внести изменения в п. 2.1 договора N 42 от 01.01.2009 года, изложив его в следующей редакции: "2.1. Сумма платежей по настоящему договору с 01.01.2011 года составляет: 4 394 (Четыре тысячи триста девяносто четыре) рубля 11 копеек в месяц из расчета 10,42 руб. за кв. м общей площади, с учетом реально получаемых услуг согласно Перечню стоимости работ на ремонт и содержание, утвержденному Протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома Ульяновский проспект, 2 от 16.11.2010 г.".
По мнению истца, тариф на ремонт и содержание общего имущества в доме, утвержденный протоколом N 7 общего собрания собственников помещений жилого дома от 16.11.2010, применительно к нему должен быть уменьшен на стоимость услуг, которыми истец не пользуется, а именно:
- - обслуживание электроплит - 0,10 руб. - 1 раз в год;
- - услуги по начислению и сборы платежей населению - 1,40 руб.;
- - услуги паспортного стола - 0,30 руб.;
- - обслуживание лифтового хозяйства, диспетчерская и оперативное обслуживание - 1,81 руб.
- - ТО-1 раз в квартал по графику, ежемесячное обслуживание лифтов;
- - сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов - 1,50 руб. - по графику;
- - оплата уборщицы лестничных клеток, МОП - 1,10 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, рассматривая требование о внесении изменений в договор, суд в первую очередь должен проверить, соответствует ли действующему законодательству предложенная истцом редакция того или иного пункта договора.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
В соответствии с пунктами 2.1., 12.8 Устава ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" плата за работы и услуги по управлению многоквартирным жилым домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений (плата за жилое и нежилое помещение) устанавливается исключительно общим собранием членов Товарищества и является обязательным членским взносом для членов Товарищества; размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в доме.
В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку решение общего собрания собственников помещений жилого дома, оформленное протоколом N 7 от 16.11.2010, не обжаловано, не отменено и не признано недействительным, оно подлежит применению, а утверждение судом пункта 2.1. договора N 42 от 01.01.2009 в редакции, предложенной истцом, предполагающей установление для истца иных условий, отличных от условий, предоставляемых остальным собственникам помещений в спорном жилом доме, противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет вносить изменения в заключенный договор.
Установив, что одновременное наличие всех вышеперечисленных условий, необходимых для внесения изменений в договор N 42 от 01.01.2009, не усматривается, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предусмотренное законом утверждение общим собранием собственников жилых помещений спорного дома тарифа на ремонт и содержание общего имущества на очередной год не является для собственника имущества в спорном доме существенно изменившимся обстоятельством в смысле пунктов 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что нежилое помещение ответчика расположено в подвале, имеет отдельный вход и ответчик не пользуется лестничными пролетами, лифтами, мусоропроводом, в связи с чем подлежат исключению из Перечня в его отношении услуги по обслуживанию лифтового хозяйства, диспетчерского и оперативного обслуживания, ТО-1, ежемесячному обслуживанию лифтов, сбору, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов, уборщицы лестничных клеток, МОП, отклоняются судебной коллегией в силу следующего.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основания своих требований и возражений.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 августа 2012 года, принятое по делу N А72-1068/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг", г. Ульяновск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.И.БУРТАСОВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
В.В.КАРПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)