Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Уразгельдиева А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зарочинцевой Е.В.
судей Александровой Ю.К., Параевой В.С.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.С. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2012 года по гражданскому делу N 2-3045/12 по иску Г.С. к ООО <...> о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения представителей истицы - Ч., К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО <...> - П. полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия,
установила:
Г.С. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> о признании права собственности на однокомнатную квартиру N <...> расположенную на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью <...>, жилой - <...>
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что <дата> между ней и ответчиком в лице его доверенного представителя - генерального директора ООО <...> А., действующей на основании договора N <...> от <дата> и доверенности N <...> от <дата>, был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, направленный на приобретение объекта недвижимости - однокомнатной квартиры с проектным номером N <...> (ПИБ-N <...> в осях 2с2-4с2; Ус2-Фс2, в секции 2 (б), на 4-м этаже, общей площадью <...>, жилой площадью <...> кв. м в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга дом введен в эксплуатацию, ООО <...> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...>. Дому присвоен милицейский адрес: <адрес>
Истица полагала, что на основании статей 190, 191, 314 ГК РФ указанные в пунктах 6, 13 предварительного договора сроки оформления права собственности и передачи квартиры по акту приема-передачи следует определять от наступления определенного события - даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть с <дата>. Соответственно, срок оформления права собственности - до <дата>, срок передачи квартиры по акту приема-передачи - до <дата>. Истица обращалась к ответчику с требованием исполнить обязательство по договору - передать квартиру по акту приема-передачи и оформить право собственности; денежные обязательства по договору истица исполняет надлежащим образом, имеется рассрочка платежей до <дата>, однако это не является препятствием к оформлению права собственности согласно п. 8 договора. Истица полагает, что денежные средства, уплаченные по п. 9 договора, привлекались ответчиком для долевого строительства многоквартирного дома, в том числе, для финансирования доли в объеме квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: <адрес>. Однако спорная квартира по акту приема-передачи не передана и право собственности не зарегистрировано да настоящего времени.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15.11.2012 года в удовлетворении исковых требований Г.С. отказано.
В апелляционной жалобе истица ставит вопрос об отмене решения районного суда, ссылаясь на то, что оно принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между Г.С. и ООО <...> был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры с проектным номером N <...> в осях 2с2-4с2; Ус2-Фс2, в секции 2 (б) на 4-м этаже, общей площадью <...> жилой площадью <...> в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> на условиях и в срок, установленные настоящим договором (п. п. 1, 2 договора).
Согласно п. 5 ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - второй квартал <дата>. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 9 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, о чем продавец извещает покупателя (п. 7). Обязанность продавца по заключению основного договора возникает только при условии надлежащего исполнения покупателем условий настоящего договора (п. 8). В соответствии с п. 9 стоимость квартиры составляет <...>. В соответствии с п. 11 договора истица оплачивает стоимость настоящего договора в срок до <дата> года. Первый взнос в размере <...> оплачивает до <дата>. Оставшуюся сумму в размере <...> выплачивает в соответствии с графиком: с <дата> в размере по <...> ежемесячно, <дата> - в размере <...>. Согласно п. 14 договора передача квартиры покупателю в пользование до момента заключения основного договора производится в течение 90 дней с момента ввода в эксплуатацию путем подписания промежуточного акта приема-передачи квартиры при полном исполнении покупателем условий п. 10, 12, 15 договора (л.д. 8 - 14).
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга дом введен в эксплуатацию, ООО <...> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...>. Дому присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 30). Из копии ведомости жилого помещения и письма ответчика от <дата> следует, что квартире присвоен номер N <...>, общей площадью <...>, жилой площадью <...> (л.д. 33, 30). На момент ввода в эксплуатацию, то есть на <дата>, истица оплатила стоимость квартиры в размере <...>, что составляет 71,35% от стоимости квартиры (л.д. 20 - 29).
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 13.06.2012 года вступившим в законную силу 27.07.2012 года по иску Г.С. к ООО <...> об обязании передать квартиру, взыскании штрафов исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО <...> передать Г.С. по промежуточному акту приема-передачи квартиру <адрес> в соответствии с условиями предварительного договора N <...> купли-продажи квартиры от <дата> в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу (л.д. 133 - 135).
Отказывая истице в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что до ввода дома в эксплуатацию истица оплатила 71,35% от стоимости квартиры, то есть профинансировала строительство не в полном объеме, в связи с чем, по мнению суда, отсутствуют основания полагать, что спорный объект недвижимости был создан с участием внесенных истицей денежных средств, в связи с чем в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ у нее не возникло право собственности на спорную квартиру.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что заключенный сторонами предварительный договор по своим условиям не соответствует признакам, указанным в ст. 429 ГК РФ, поскольку предмет договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома, независимо от условий договора относительно статуса внесенной суммы как задатка.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Как указано выше, заключенный предварительный договор фактически являлся формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившего в силу 01.03.2005 года (часть 1 той же статьи), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Право на застройку и разрешение на строительство были получены ООО <...> после <дата>.
Частями 1 и 2 статьи 1 вышеназванного Федерального закона в его редакции, действовавшей на момент заключения договора сторонами настоящего дела, было предусмотрено, что этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу этих положений закона ООО <...>, являясь застройщиком, не имело права привлекать денежные средства для финансирования строительства жилого дома на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного с истицей.
Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым: действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Доказательств того, что ООО <...> выпускало жилищные сертификаты, не имеется; не является данное Общество и жилищно-строительным либо накопительным кооперативом. Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться безусловно с учетом правила, закрепленного в статье 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ООО <...> могло исключительно путем заключения договора об участии в долевом строительстве.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Объект строительства - жилой дом - был построен и введен в эксплуатацию.
В заседание суда апелляционной инстанции представлен кадастровый паспорт спорной квартиры, который в соответствии с ч. 3 ст. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 23 ФЗ от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является свидетельством постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, то есть внесения в государственный кадастр недвижимости его уникальных характеристик. Данный документ подтверждает существование недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчика о том, что право собственности на спорную квартиру, как не прошедшую кадастровый учет, не может быть зарегистрировано.
Права в отношении спорного объекта до настоящего времени ни за кем не зарегистрированы.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что не все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, Г.С. были выполнены и считает, что при рассмотрении дела, суд первой инстанции дал неправильную оценку установленным обстоятельствам, имеющим значение для дела, касающимся исполнения истицей обязательств по договору от <дата>, что привело к неправильному применению норм материального права и в соответствии с правилами ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Сам застройщик - ООО <...>, являющийся таковым в силу определения, приведенного в части 2 статьи 2 Закона 214-ФЗ, признал выполнение Г.Л. принятых на себя обязательств, направив ей 26.08.2011 года письмо с указанием фактического номера квартиры по данным обмеров ПИБ, а также выдав <дата> смотровой лист на квартиру.
В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как было указано выше определенную в п. 9 договора стоимость квартиры истица обязана была оплатить в срок до 05.03.2014 года.
Материалами дела подтверждается, что 71,35% стоимости объекта были уплачены непосредственно продавцу, оставшаяся часть в размере <...> внесена в депозит нотариуса Санкт-Петербурга Г.Н. по квитанции N <...> от <дата> для передачи их ООО <...> в счет исполнения п. 11 предварительного договора N <...> от <дата> купли-продажи квартиры в соответствии с графиком платежей за октябрь, ноябрь и декабрь <дата> в связи с уклонением от принятия исполнения, а также в размере <...> по квитанции N <...> от <дата> в счет досрочного исполнения условий предусмотренных п. 11 названного договора в соответствии с графиком платежей за период с января <дата> в связи с уклонением ответчика от принятия исполнения.
Таким образом, истицей надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает возможным не согласиться с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявленных истицей требований.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Г.С. о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2012 года по настоящему делу отменить.
Исковые требования Г.С. удовлетворить.
Признать за Г.С. право собственности на однокомнатную квартиру <адрес>, общей площадью <...>, жилой площадью <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.04.2013 N 33-276/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. N 33-276/2013
Судья: Уразгельдиева А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зарочинцевой Е.В.
судей Александровой Ю.К., Параевой В.С.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.С. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2012 года по гражданскому делу N 2-3045/12 по иску Г.С. к ООО <...> о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения представителей истицы - Ч., К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО <...> - П. полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия,
установила:
Г.С. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> о признании права собственности на однокомнатную квартиру N <...> расположенную на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью <...>, жилой - <...>
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что <дата> между ней и ответчиком в лице его доверенного представителя - генерального директора ООО <...> А., действующей на основании договора N <...> от <дата> и доверенности N <...> от <дата>, был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, направленный на приобретение объекта недвижимости - однокомнатной квартиры с проектным номером N <...> (ПИБ-N <...> в осях 2с2-4с2; Ус2-Фс2, в секции 2 (б), на 4-м этаже, общей площадью <...>, жилой площадью <...> кв. м в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга дом введен в эксплуатацию, ООО <...> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...>. Дому присвоен милицейский адрес: <адрес>
Истица полагала, что на основании статей 190, 191, 314 ГК РФ указанные в пунктах 6, 13 предварительного договора сроки оформления права собственности и передачи квартиры по акту приема-передачи следует определять от наступления определенного события - даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть с <дата>. Соответственно, срок оформления права собственности - до <дата>, срок передачи квартиры по акту приема-передачи - до <дата>. Истица обращалась к ответчику с требованием исполнить обязательство по договору - передать квартиру по акту приема-передачи и оформить право собственности; денежные обязательства по договору истица исполняет надлежащим образом, имеется рассрочка платежей до <дата>, однако это не является препятствием к оформлению права собственности согласно п. 8 договора. Истица полагает, что денежные средства, уплаченные по п. 9 договора, привлекались ответчиком для долевого строительства многоквартирного дома, в том числе, для финансирования доли в объеме квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: <адрес>. Однако спорная квартира по акту приема-передачи не передана и право собственности не зарегистрировано да настоящего времени.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15.11.2012 года в удовлетворении исковых требований Г.С. отказано.
В апелляционной жалобе истица ставит вопрос об отмене решения районного суда, ссылаясь на то, что оно принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между Г.С. и ООО <...> был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры с проектным номером N <...> в осях 2с2-4с2; Ус2-Фс2, в секции 2 (б) на 4-м этаже, общей площадью <...> жилой площадью <...> в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> на условиях и в срок, установленные настоящим договором (п. п. 1, 2 договора).
Согласно п. 5 ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - второй квартал <дата>. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 9 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, о чем продавец извещает покупателя (п. 7). Обязанность продавца по заключению основного договора возникает только при условии надлежащего исполнения покупателем условий настоящего договора (п. 8). В соответствии с п. 9 стоимость квартиры составляет <...>. В соответствии с п. 11 договора истица оплачивает стоимость настоящего договора в срок до <дата> года. Первый взнос в размере <...> оплачивает до <дата>. Оставшуюся сумму в размере <...> выплачивает в соответствии с графиком: с <дата> в размере по <...> ежемесячно, <дата> - в размере <...>. Согласно п. 14 договора передача квартиры покупателю в пользование до момента заключения основного договора производится в течение 90 дней с момента ввода в эксплуатацию путем подписания промежуточного акта приема-передачи квартиры при полном исполнении покупателем условий п. 10, 12, 15 договора (л.д. 8 - 14).
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга дом введен в эксплуатацию, ООО <...> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...>. Дому присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 30). Из копии ведомости жилого помещения и письма ответчика от <дата> следует, что квартире присвоен номер N <...>, общей площадью <...>, жилой площадью <...> (л.д. 33, 30). На момент ввода в эксплуатацию, то есть на <дата>, истица оплатила стоимость квартиры в размере <...>, что составляет 71,35% от стоимости квартиры (л.д. 20 - 29).
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 13.06.2012 года вступившим в законную силу 27.07.2012 года по иску Г.С. к ООО <...> об обязании передать квартиру, взыскании штрафов исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО <...> передать Г.С. по промежуточному акту приема-передачи квартиру <адрес> в соответствии с условиями предварительного договора N <...> купли-продажи квартиры от <дата> в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу (л.д. 133 - 135).
Отказывая истице в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что до ввода дома в эксплуатацию истица оплатила 71,35% от стоимости квартиры, то есть профинансировала строительство не в полном объеме, в связи с чем, по мнению суда, отсутствуют основания полагать, что спорный объект недвижимости был создан с участием внесенных истицей денежных средств, в связи с чем в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ у нее не возникло право собственности на спорную квартиру.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что заключенный сторонами предварительный договор по своим условиям не соответствует признакам, указанным в ст. 429 ГК РФ, поскольку предмет договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома, независимо от условий договора относительно статуса внесенной суммы как задатка.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Как указано выше, заключенный предварительный договор фактически являлся формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившего в силу 01.03.2005 года (часть 1 той же статьи), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Право на застройку и разрешение на строительство были получены ООО <...> после <дата>.
Частями 1 и 2 статьи 1 вышеназванного Федерального закона в его редакции, действовавшей на момент заключения договора сторонами настоящего дела, было предусмотрено, что этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу этих положений закона ООО <...>, являясь застройщиком, не имело права привлекать денежные средства для финансирования строительства жилого дома на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного с истицей.
Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым: действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Доказательств того, что ООО <...> выпускало жилищные сертификаты, не имеется; не является данное Общество и жилищно-строительным либо накопительным кооперативом. Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться безусловно с учетом правила, закрепленного в статье 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ООО <...> могло исключительно путем заключения договора об участии в долевом строительстве.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Объект строительства - жилой дом - был построен и введен в эксплуатацию.
В заседание суда апелляционной инстанции представлен кадастровый паспорт спорной квартиры, который в соответствии с ч. 3 ст. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 23 ФЗ от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является свидетельством постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, то есть внесения в государственный кадастр недвижимости его уникальных характеристик. Данный документ подтверждает существование недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчика о том, что право собственности на спорную квартиру, как не прошедшую кадастровый учет, не может быть зарегистрировано.
Права в отношении спорного объекта до настоящего времени ни за кем не зарегистрированы.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что не все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, Г.С. были выполнены и считает, что при рассмотрении дела, суд первой инстанции дал неправильную оценку установленным обстоятельствам, имеющим значение для дела, касающимся исполнения истицей обязательств по договору от <дата>, что привело к неправильному применению норм материального права и в соответствии с правилами ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Сам застройщик - ООО <...>, являющийся таковым в силу определения, приведенного в части 2 статьи 2 Закона 214-ФЗ, признал выполнение Г.Л. принятых на себя обязательств, направив ей 26.08.2011 года письмо с указанием фактического номера квартиры по данным обмеров ПИБ, а также выдав <дата> смотровой лист на квартиру.
В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как было указано выше определенную в п. 9 договора стоимость квартиры истица обязана была оплатить в срок до 05.03.2014 года.
Материалами дела подтверждается, что 71,35% стоимости объекта были уплачены непосредственно продавцу, оставшаяся часть в размере <...> внесена в депозит нотариуса Санкт-Петербурга Г.Н. по квитанции N <...> от <дата> для передачи их ООО <...> в счет исполнения п. 11 предварительного договора N <...> от <дата> купли-продажи квартиры в соответствии с графиком платежей за октябрь, ноябрь и декабрь <дата> в связи с уклонением от принятия исполнения, а также в размере <...> по квитанции N <...> от <дата> в счет досрочного исполнения условий предусмотренных п. 11 названного договора в соответствии с графиком платежей за период с января <дата> в связи с уклонением ответчика от принятия исполнения.
Таким образом, истицей надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает возможным не согласиться с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявленных истицей требований.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Г.С. о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2012 года по настоящему делу отменить.
Исковые требования Г.С. удовлетворить.
Признать за Г.С. право собственности на однокомнатную квартиру <адрес>, общей площадью <...>, жилой площадью <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)