Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.02.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Тимашковой Е.Н. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Орловой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15 ноября 2012 года по делу N А54-7020/2012 (судья Шуман И.В.), в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.
Администрация города Рязани (г. Рязань, ОГРН 102620170260) (далее по тексту - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384) (далее по тексту - Управление Росреестра по Рязанской области, ответчик) в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "МАЯК-ИНВЕСТ" (г. Рязань, ИНН 6231030733, ОГРН 1026201267751) и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.11.2012 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Рязанской области просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 03.05.2005 между администрацией (арендодатель) и ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" (арендатор) заключен договор N ТА 047-05А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, по условиям которого арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации г. Рязани от 15.04.2005 N 1218, а арендатор принимает в аренду на срок с 16 апреля 2005 года по 16 апреля 2015 года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 общей площадью 1 388 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42 (Советский округ), для обслуживания жилого дома в границах.
Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области 12.05.2005 за номером 62-62001/130/2005-37.
Администрация города Рязани и Серегин Василий Федорович 17.05.2005 заключили соглашение N ТА 047-05В о вступлении в договор аренды земельного участка N ТА 047-05А с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 для жилого дома, общей площадью 1 388 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42, во 2-й градостроительной экономической оценочной зоне, на срок с 16.04.2005 по 16.04.2015.
Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области 07.07.2005 за номером 62-62-01/168/2005-258.
На основании соглашения от 15.08.2007 Серегин Василий Федорович передал ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" права и обязанности по соглашению от 17.05.2005 N ТА 047-05В о вступлении в договор N ТА 047-05А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:003. Указанное соглашение 28.09.2007 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области.
На вышеуказанном земельном участке ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" построен многоквартирный дом, который 16.08.2010 введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU62361000-168/2007/РВ. Данному дому присвоен адрес: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 46.
Право собственности на объекты недвижимости, расположенные в вышеуказанном доме: квартиру 1 (собственник - Соколов Дмитрий Федорович), квартиру 2 (собственник - Васильевна Ирина Юрьевна) - зарегистрировано 28.12.2007.
Администрация города Рязани 06.04.2012 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением вх. N 01/142/2012-79 о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42.
В администрацию города Рязани 16.04.2012 управлением направлено письмо с просьбой сообщить сведения о границах и размерах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 46, и уточнить: входит ли весь земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 в границы этого участка.
На основании заявления представителя администрации от 03.05.2012 вх. N 01/171/2012-079 государственная регистрация была приостановлена.
Заявлением от 22.05.2012 (вх. N 01/199/2012-191) заявитель просил возобновить государственную регистрацию.
Уведомлением от 15.06.2012 N 01/142/2012-79 Управление Росреестра по Рязанской области сообщило о приостановлении государственной регистрации до 15.07.2012 в связи с непредставлением документов, подтверждающих, что земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, что свидетельствует о том, что он не находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном многоквартирном доме.
Сообщением от 20.07.2012 N 01/142/2012-079 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0063:0033, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом о государственной регистрации права, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Полагая, что им нарушаются права и законные интересы администрации города Рязани, она обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Статья 20 Закона N 122-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 послужили выводы управления о непредставлении заявителем документов, подтверждающих расторжение договора аренды от 03.05.2005 N ТА 047-05А или его прекращение, а также подтверждающих, что земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет и в силу закона не находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме (сообщение от 20.07.2012 N 01/142/2012-079). Иных оснований для отказа в государственной регистрации указанные документы не содержат.
Между тем согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с указанного момента администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.
В силу статей 36 и 37 ЖК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора (статьи 413 ГК РФ), поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Таким образом, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Как установлено судом, в материалах дела имеются доказательства государственной регистрации 28.12.2007 права собственности физического лица на квартиру, расположенную в многоквартирном доме, построенном на спорном земельном участке, в связи с чем с указанного момента на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Земельный участок на тот момент уже был сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением соответствующего кадастрового номера 62:29:008 00 63:0033.
При таких обстоятельствах расторжение договора, заключенного администрацией и ООО "МАЯК-ИНВЕСТ", как путем заключения соответствующего соглашения (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в судебном порядке (часть 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) не требуется.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Поскольку оснований для расторжения договора аренды от 03.05.2005 N ТА 047-05Ане имеется в связи с прекращением его действия в порядке статьи 413 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование регистрирующего органа о необходимости представлении администрацией документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка или его прекращение, является неправомерным.
Ссылка Управления Росреестра по Рязанской области в обоснование своей позиции на то, что жилой дом 42 по ул. Урицкого г. Рязани расположен на трех земельных участках, является несостоятельной, поскольку применительно к предмету настоящего спора данное обстоятельство не имеет правового значения.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в любом случае на земельном участке с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 этот дом расположен, а следовательно, в силу вышеприведенных нормативных положений он является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в указанном доме.
Довод управления о том, что неизвестно, весь ли указанный земельный участок входит в границы земельного участка под указанным домом, апелляционной коллегией судей отклоняется, так как данное обстоятельство может служить лишь основанием для расформирования данного земельного участка и формирования нового земельного участка, в который будет входить расформированный земельный участок, но меньшей площадью, но не является достаточным правовым основанием для отказа Управления Росреестра по Рязанской области в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные администрацией города Рязани требования.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 15 ноября 2012 года по делу N А54-7020/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
Н.В.ЗАИКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2013 ПО ДЕЛУ N А54-7020/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2013 г. по делу N А54-7020/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.02.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Тимашковой Е.Н. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Орловой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15 ноября 2012 года по делу N А54-7020/2012 (судья Шуман И.В.), в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.
Администрация города Рязани (г. Рязань, ОГРН 102620170260) (далее по тексту - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384) (далее по тексту - Управление Росреестра по Рязанской области, ответчик) в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "МАЯК-ИНВЕСТ" (г. Рязань, ИНН 6231030733, ОГРН 1026201267751) и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.11.2012 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Рязанской области просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" и Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 03.05.2005 между администрацией (арендодатель) и ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" (арендатор) заключен договор N ТА 047-05А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, по условиям которого арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации г. Рязани от 15.04.2005 N 1218, а арендатор принимает в аренду на срок с 16 апреля 2005 года по 16 апреля 2015 года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 общей площадью 1 388 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42 (Советский округ), для обслуживания жилого дома в границах.
Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области 12.05.2005 за номером 62-62001/130/2005-37.
Администрация города Рязани и Серегин Василий Федорович 17.05.2005 заключили соглашение N ТА 047-05В о вступлении в договор аренды земельного участка N ТА 047-05А с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 для жилого дома, общей площадью 1 388 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42, во 2-й градостроительной экономической оценочной зоне, на срок с 16.04.2005 по 16.04.2015.
Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области 07.07.2005 за номером 62-62-01/168/2005-258.
На основании соглашения от 15.08.2007 Серегин Василий Федорович передал ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" права и обязанности по соглашению от 17.05.2005 N ТА 047-05В о вступлении в договор N ТА 047-05А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:003. Указанное соглашение 28.09.2007 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области.
На вышеуказанном земельном участке ООО "МАЯК-ИНВЕСТ" построен многоквартирный дом, который 16.08.2010 введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU62361000-168/2007/РВ. Данному дому присвоен адрес: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 46.
Право собственности на объекты недвижимости, расположенные в вышеуказанном доме: квартиру 1 (собственник - Соколов Дмитрий Федорович), квартиру 2 (собственник - Васильевна Ирина Юрьевна) - зарегистрировано 28.12.2007.
Администрация города Рязани 06.04.2012 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением вх. N 01/142/2012-79 о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42.
В администрацию города Рязани 16.04.2012 управлением направлено письмо с просьбой сообщить сведения о границах и размерах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 46, и уточнить: входит ли весь земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 в границы этого участка.
На основании заявления представителя администрации от 03.05.2012 вх. N 01/171/2012-079 государственная регистрация была приостановлена.
Заявлением от 22.05.2012 (вх. N 01/199/2012-191) заявитель просил возобновить государственную регистрацию.
Уведомлением от 15.06.2012 N 01/142/2012-79 Управление Росреестра по Рязанской области сообщило о приостановлении государственной регистрации до 15.07.2012 в связи с непредставлением документов, подтверждающих, что земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, что свидетельствует о том, что он не находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном многоквартирном доме.
Сообщением от 20.07.2012 N 01/142/2012-079 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0063:0033, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом о государственной регистрации права, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Полагая, что им нарушаются права и законные интересы администрации города Рязани, она обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Статья 20 Закона N 122-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 послужили выводы управления о непредставлении заявителем документов, подтверждающих расторжение договора аренды от 03.05.2005 N ТА 047-05А или его прекращение, а также подтверждающих, что земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет и в силу закона не находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме (сообщение от 20.07.2012 N 01/142/2012-079). Иных оснований для отказа в государственной регистрации указанные документы не содержат.
Между тем согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с указанного момента администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.
В силу статей 36 и 37 ЖК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора (статьи 413 ГК РФ), поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Таким образом, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Как установлено судом, в материалах дела имеются доказательства государственной регистрации 28.12.2007 права собственности физического лица на квартиру, расположенную в многоквартирном доме, построенном на спорном земельном участке, в связи с чем с указанного момента на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Земельный участок на тот момент уже был сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением соответствующего кадастрового номера 62:29:008 00 63:0033.
При таких обстоятельствах расторжение договора, заключенного администрацией и ООО "МАЯК-ИНВЕСТ", как путем заключения соответствующего соглашения (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в судебном порядке (часть 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) не требуется.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Поскольку оснований для расторжения договора аренды от 03.05.2005 N ТА 047-05Ане имеется в связи с прекращением его действия в порядке статьи 413 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование регистрирующего органа о необходимости представлении администрацией документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка или его прекращение, является неправомерным.
Ссылка Управления Росреестра по Рязанской области в обоснование своей позиции на то, что жилой дом 42 по ул. Урицкого г. Рязани расположен на трех земельных участках, является несостоятельной, поскольку применительно к предмету настоящего спора данное обстоятельство не имеет правового значения.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в любом случае на земельном участке с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 этот дом расположен, а следовательно, в силу вышеприведенных нормативных положений он является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в указанном доме.
Довод управления о том, что неизвестно, весь ли указанный земельный участок входит в границы земельного участка под указанным домом, апелляционной коллегией судей отклоняется, так как данное обстоятельство может служить лишь основанием для расформирования данного земельного участка и формирования нового земельного участка, в который будет входить расформированный земельный участок, но меньшей площадью, но не является достаточным правовым основанием для отказа Управления Росреестра по Рязанской области в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные администрацией города Рязани требования.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 15 ноября 2012 года по делу N А54-7020/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
Н.В.ЗАИКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)