Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлева А.С.,
судей Колянчиковой Л.А.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Божко Е.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация КОНКУРЕНТ": Чернышев И.С., представитель по доверенности б/н от 03.10.2013; Лежнев А.А., представитель по доверенности б/н от 03.10.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ИНН 3123124756) на решение Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 по делу N А35-2455/2013 (судья Побережная Н.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" (ИНН 4632089089) к обществу с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ИНН 3123124756) о взыскании 2 410 296 руб. 46 коп.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" (далее - ООО "УК КОНКУРЕНТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ООО "Базовый элемент", ответчик) о взыскании задолженности в сумме 2 410 296 руб. 48 коп. и судебных расходов в размере 35 080 руб. 05 коп. (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Базовый элемент" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя жалобы, суд необоснованно посчитал, что льготный порядок оплаты прекратил свое действие в связи с тем, что в аренду сдано не все принадлежащее ему нежилое помещение.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы, считали решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик явку полномочных представителей не обеспечил, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в силу свидетельства о государственной регистрации права N 118241 от 20.11.2008 ООО "Базовый элемент" является собственником нежилых помещений общей площадью 2035, 8 кв. м (номера на поэтажном плане: 1 - 34, 36, 37) на 5-м этаже здания торгового центра "Олимпийский", расположенных в г. Курске, по ул. Дзержинского, 25.
28.08.2008 собственники нежилых помещений здания торгового центра и ООО "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" заключили договор управления зданием торгового центра.
Предметом договора является управление зданием и содержание общего имущества здания, текущий ремонт общего имущества здания, уборка мест общего пользования здания, сбор и вывоз твердых бытовых отходов из здания, предоставление в здании и помещениях коммунальных услуг; эксплуатация систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, охрану общего имущества здания и обеспечение общественного порядка в здании, а также эксплуатация и техническое обслуживание охранной сигнализации и средств видеонаблюдения, расположенных в здании; страхование общего имущества здания и помещений в пользу собственников; возмещение арендной платы за прилегающий к зданию земельный участок. К коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение.
Договор управления от 28 августа 2008 года от имени ООО "Базовый элемент" подписал директор Смелянский Р.Н.
В соответствии с п. 2.1 договора управляющая компания обязана выполнять работы и услуги по предмету договора, в том числе: заключать в интересах собственников договоры с различными организациями на их выполнение, начислять платежи за выполняемые работы и оказываемые собственникам услуги, организовать проведение собраний представителей собственников и общих собраний собственников, проводимых с целью своевременного принятия решений во исполнение настоящего договора. При этом управляющая организация обеспечивает: содержание постоянного персонала по исполнению предмета договора; доведение до собственников правил о местах общего пользования здания и распорядке деятельности в здании (начало и окончание рабочего дня, грузооборот, места накопления твердых бытовых отходов, режим охраны и т.п.); уборку мест общего пользования и др.
Ответчик, как собственник помещения, обязан своевременно вносить плату истцу за работы и услуги по предмету договора и ежемесячно вносить плату по предмету договора по счетам - фактурам управляющей организации (п. 2.2 договора).
Согласно разделу 3 договора цена договора определена как сумма платы за управление зданием и содержание общего имущества здания (п. 3.1.1); текущий ремонт общего имущества здания (п. 3.1.2); уборку мест общего пользования здания (п. 3.1.3); сбор и вывоз твердых бытовых отходов из здания (п. 3.1.4); предоставление в здании и помещениях коммунальных услуг (п. 3.1.5); эксплуатацию систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании (п. 3.1.6); техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании (п. 3.1.7); охрану общего имущества здания и обеспечение общественного порядка в здании, а также эксплуатация и техническое обслуживание охранной сигнализации и средств видеонаблюдения, расположенных в здании (п. 3.1.8); страхование общего имущества здания и помещений в пользу собственников (п. 3.1.9); возмещение арендной платы за прилегающий к зданию земельный участок (п. 3.1.10).
Все виды платы и иные платежи, связанные с эксплуатацией общего имущества здания, в том числе взносы по капитальному ремонту общего имущества здания и его улучшению, определяются пропорционально площади помещения собственника и отражаются в счетах-фактурах, передаваемых собственникам (п. 3.2. договора).
В соответствии с п. 3.3 договора ежемесячная плата по пунктам: 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.6, отнесенная на 1 кв. м, устанавливается в размерах, приведенных в таблице, которая в суммарном выражении равна 97 руб. 43 коп. без учета НДС.
Пунктом 3.10 договора предусмотрено, что истец ежемесячно выставляет собственникам на очередной месяц счет-фактуру по оказываемым услугам до 20 числа текущего месяца. Получение счетов-фактур осуществляется собственниками (арендаторами помещений) до 25 числа текущего месяца в помещении истца, расположенном в здании. Оплата счетов-фактур производится до начала очередного месяца перечислением денежных средств на расчетный счет или внесением их в кассу истца.
Письмом N 28 от 01.12.2008 директор ООО "Базовый элемент" Смелянский Р.Н. обратился с просьбой в ООО "Управляющая организация "КОНКУРЕНТ" о суммарном снижении тарифов в связи с тем, что помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности и расположенное на 5-м этаже, не функционирует.
05 декабря 2008 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года, в соответствии с которым суммарный размер платы по п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 договора составляет 60 руб. за 1 кв. м.
При этом, размер платы за охрану за охрану общего имущества и обеспечение порядка в здании ответчик уплачивает на общих основаниях, т.е. пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности исходя из фактически понесенных истцом расходов.
Указанные изменения тарифов стороны договорились исчислять с 26 августа 2008 года.
Письмом N 32 от 22.12.2008 ООО "Базовый элемент" обратилось в ООО "Управляющая компания "КОНКУРЕНТ" с просьбой о возможности суммарного снижения платы по содержанию общего имущества (п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6) до 45 руб. в месяц, а также об уменьшении платы за охрану мест общего пользования до фиксированной суммы - 45 руб. в месяц.
22.12.2008 стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года.
Стороны пришли к соглашению о том, что суммарный размер платы по п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 составляет 45 руб. в месяц.
Указанные изменения тарифов стороны договорились исчислять с 01 сентября 2008 года.
Кроме этого, стороны пришли к соглашению, что плата за охрану мест общего пользования с 01 сентября 2008 года производится в фиксированном размере - 35 руб. в месяц.
Указанные льготы в исчислении размера платы были обусловлены тем, что нежилое помещение ответчика находится на 5-м этаже здания, на дату заключения дополнительного соглашения не сдано в аренду (не функционирует), что отличает его от других помещений здания торгового центра.
Согласно п. 3 в последующем, в течение 15 дней с момента заключения договора аренды помещения, ООО "Базовый элемент" производит оплату задолженности истцу за период с 01 сентября 2008 года по момент заключения договора аренды помещения исходя из 60 руб. за 1 кв. м (п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 договора управления), а также охрану мест общего пользовании на общих основаниях.
Как следует из представленных в материалы дела документов, 01 февраля 2011 года ООО "Базовый элемент" заключило договор аренды помещения с Курской городской общественной организацией Центр Современного Танца "Стиль", в соответствии с которым в аренду представлено 345 кв. м на 5-м этаже торгового центра "Олимпийский".
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения N 2 к договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года истец предъявил ответчику к оплате счета за период с 26.08.2008 по 30.10.2012 исходя из платы за содержание общего имущества в размере 60 руб. за 1 кв. м и за охрану мест общего пользования исходя из понесенных затрат и пропорционально площади помещения истца.
Предъявленные к оплате счета-фактуры ответчик оплачивал исходя из размера платы за содержание общего имущества - 45 руб. за 1 кв. м и за охрану мест общего пользования - 35 руб. в месяц.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года послужило основанием обращения ООО "Управляющая компания КОНКУРЕНТ" с иском о взыскании с ООО "Базовый элемент" 1 410 296 руб. 48 коп. долга.
Указанная сумма долга составляет разницу в размере платы, предусмотренной дополнительными соглашениями к договору управления от 28 августа 2008 года, за период с 28.08.2008 по 30.10.2012.
Принимая решение об удовлетворении заявленного иска в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (статья 779 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Частью 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий - с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доводы ответчика о том, что льготный порядок оплаты не прекратил свое действие в связи с тем, что в аренду не сдано все принадлежащее ему нежилое помещение, был предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонен в силу следующего.
При установлении льготного порядка исчисления размера платы за содержание общего имущества (45 руб.) и охрану мест общего пользования (35 руб.) истцом учитывалось финансовое положение ответчика (помещение не сдавалось в аренду). Таким образом, воля сторон была направлена на установление данного порядка временно - до сдачи ответчиком помещения в аренду.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из пункта 3 дополнительного соглашения N 2 от 28.08.2008 следует, что в течение 15 дней с момента заключения договора аренды помещения, ООО "Базовый элемент" производит оплату задолженности истцу за период с 01 сентября 2008 года по момент заключения договора аренды помещения исходя из 60 руб. за 1 кв. м (п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 договора управления), а также охрану мест общего пользовании на общих основаниях.
Проанализировав положения приведенных выше норм гражданского законодательства, условия пункта 3 дополнительного соглашения, апелляционная коллегия приходит к выводу, что стороны при заключении данного соглашения не предусматривали продолжение применения льготного порядка оплаты до момента пока в аренду не будут сданы все помещения, расположенные на 5-м этаже торгового центра "Олимпийский".
Таким образом, расширительное толкование заключенного соглашения, предлагаемое ответчиком, приведет к злоупотреблению правами контрагента по договору, поскольку деятельность истца также направлена на получение прибыли.
На основании изложенного, решение Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 по делу N А35-2455/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 по делу N А35-2455/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ИНН 3123124756) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.С.ЯКОВЛЕВ
Судьи
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2013 ПО ДЕЛУ N А35-2455/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2013 г. по делу N А35-2455/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлева А.С.,
судей Колянчиковой Л.А.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Божко Е.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация КОНКУРЕНТ": Чернышев И.С., представитель по доверенности б/н от 03.10.2013; Лежнев А.А., представитель по доверенности б/н от 03.10.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ИНН 3123124756) на решение Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 по делу N А35-2455/2013 (судья Побережная Н.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" (ИНН 4632089089) к обществу с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ИНН 3123124756) о взыскании 2 410 296 руб. 46 коп.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" (далее - ООО "УК КОНКУРЕНТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ООО "Базовый элемент", ответчик) о взыскании задолженности в сумме 2 410 296 руб. 48 коп. и судебных расходов в размере 35 080 руб. 05 коп. (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Базовый элемент" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя жалобы, суд необоснованно посчитал, что льготный порядок оплаты прекратил свое действие в связи с тем, что в аренду сдано не все принадлежащее ему нежилое помещение.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы, считали решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик явку полномочных представителей не обеспечил, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в силу свидетельства о государственной регистрации права N 118241 от 20.11.2008 ООО "Базовый элемент" является собственником нежилых помещений общей площадью 2035, 8 кв. м (номера на поэтажном плане: 1 - 34, 36, 37) на 5-м этаже здания торгового центра "Олимпийский", расположенных в г. Курске, по ул. Дзержинского, 25.
28.08.2008 собственники нежилых помещений здания торгового центра и ООО "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" заключили договор управления зданием торгового центра.
Предметом договора является управление зданием и содержание общего имущества здания, текущий ремонт общего имущества здания, уборка мест общего пользования здания, сбор и вывоз твердых бытовых отходов из здания, предоставление в здании и помещениях коммунальных услуг; эксплуатация систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, охрану общего имущества здания и обеспечение общественного порядка в здании, а также эксплуатация и техническое обслуживание охранной сигнализации и средств видеонаблюдения, расположенных в здании; страхование общего имущества здания и помещений в пользу собственников; возмещение арендной платы за прилегающий к зданию земельный участок. К коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение.
Договор управления от 28 августа 2008 года от имени ООО "Базовый элемент" подписал директор Смелянский Р.Н.
В соответствии с п. 2.1 договора управляющая компания обязана выполнять работы и услуги по предмету договора, в том числе: заключать в интересах собственников договоры с различными организациями на их выполнение, начислять платежи за выполняемые работы и оказываемые собственникам услуги, организовать проведение собраний представителей собственников и общих собраний собственников, проводимых с целью своевременного принятия решений во исполнение настоящего договора. При этом управляющая организация обеспечивает: содержание постоянного персонала по исполнению предмета договора; доведение до собственников правил о местах общего пользования здания и распорядке деятельности в здании (начало и окончание рабочего дня, грузооборот, места накопления твердых бытовых отходов, режим охраны и т.п.); уборку мест общего пользования и др.
Ответчик, как собственник помещения, обязан своевременно вносить плату истцу за работы и услуги по предмету договора и ежемесячно вносить плату по предмету договора по счетам - фактурам управляющей организации (п. 2.2 договора).
Согласно разделу 3 договора цена договора определена как сумма платы за управление зданием и содержание общего имущества здания (п. 3.1.1); текущий ремонт общего имущества здания (п. 3.1.2); уборку мест общего пользования здания (п. 3.1.3); сбор и вывоз твердых бытовых отходов из здания (п. 3.1.4); предоставление в здании и помещениях коммунальных услуг (п. 3.1.5); эксплуатацию систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании (п. 3.1.6); техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании (п. 3.1.7); охрану общего имущества здания и обеспечение общественного порядка в здании, а также эксплуатация и техническое обслуживание охранной сигнализации и средств видеонаблюдения, расположенных в здании (п. 3.1.8); страхование общего имущества здания и помещений в пользу собственников (п. 3.1.9); возмещение арендной платы за прилегающий к зданию земельный участок (п. 3.1.10).
Все виды платы и иные платежи, связанные с эксплуатацией общего имущества здания, в том числе взносы по капитальному ремонту общего имущества здания и его улучшению, определяются пропорционально площади помещения собственника и отражаются в счетах-фактурах, передаваемых собственникам (п. 3.2. договора).
В соответствии с п. 3.3 договора ежемесячная плата по пунктам: 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.6, отнесенная на 1 кв. м, устанавливается в размерах, приведенных в таблице, которая в суммарном выражении равна 97 руб. 43 коп. без учета НДС.
Пунктом 3.10 договора предусмотрено, что истец ежемесячно выставляет собственникам на очередной месяц счет-фактуру по оказываемым услугам до 20 числа текущего месяца. Получение счетов-фактур осуществляется собственниками (арендаторами помещений) до 25 числа текущего месяца в помещении истца, расположенном в здании. Оплата счетов-фактур производится до начала очередного месяца перечислением денежных средств на расчетный счет или внесением их в кассу истца.
Письмом N 28 от 01.12.2008 директор ООО "Базовый элемент" Смелянский Р.Н. обратился с просьбой в ООО "Управляющая организация "КОНКУРЕНТ" о суммарном снижении тарифов в связи с тем, что помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности и расположенное на 5-м этаже, не функционирует.
05 декабря 2008 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года, в соответствии с которым суммарный размер платы по п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 договора составляет 60 руб. за 1 кв. м.
При этом, размер платы за охрану за охрану общего имущества и обеспечение порядка в здании ответчик уплачивает на общих основаниях, т.е. пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности исходя из фактически понесенных истцом расходов.
Указанные изменения тарифов стороны договорились исчислять с 26 августа 2008 года.
Письмом N 32 от 22.12.2008 ООО "Базовый элемент" обратилось в ООО "Управляющая компания "КОНКУРЕНТ" с просьбой о возможности суммарного снижения платы по содержанию общего имущества (п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6) до 45 руб. в месяц, а также об уменьшении платы за охрану мест общего пользования до фиксированной суммы - 45 руб. в месяц.
22.12.2008 стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года.
Стороны пришли к соглашению о том, что суммарный размер платы по п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 составляет 45 руб. в месяц.
Указанные изменения тарифов стороны договорились исчислять с 01 сентября 2008 года.
Кроме этого, стороны пришли к соглашению, что плата за охрану мест общего пользования с 01 сентября 2008 года производится в фиксированном размере - 35 руб. в месяц.
Указанные льготы в исчислении размера платы были обусловлены тем, что нежилое помещение ответчика находится на 5-м этаже здания, на дату заключения дополнительного соглашения не сдано в аренду (не функционирует), что отличает его от других помещений здания торгового центра.
Согласно п. 3 в последующем, в течение 15 дней с момента заключения договора аренды помещения, ООО "Базовый элемент" производит оплату задолженности истцу за период с 01 сентября 2008 года по момент заключения договора аренды помещения исходя из 60 руб. за 1 кв. м (п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 договора управления), а также охрану мест общего пользовании на общих основаниях.
Как следует из представленных в материалы дела документов, 01 февраля 2011 года ООО "Базовый элемент" заключило договор аренды помещения с Курской городской общественной организацией Центр Современного Танца "Стиль", в соответствии с которым в аренду представлено 345 кв. м на 5-м этаже торгового центра "Олимпийский".
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения N 2 к договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года истец предъявил ответчику к оплате счета за период с 26.08.2008 по 30.10.2012 исходя из платы за содержание общего имущества в размере 60 руб. за 1 кв. м и за охрану мест общего пользования исходя из понесенных затрат и пропорционально площади помещения истца.
Предъявленные к оплате счета-фактуры ответчик оплачивал исходя из размера платы за содержание общего имущества - 45 руб. за 1 кв. м и за охрану мест общего пользования - 35 руб. в месяц.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года послужило основанием обращения ООО "Управляющая компания КОНКУРЕНТ" с иском о взыскании с ООО "Базовый элемент" 1 410 296 руб. 48 коп. долга.
Указанная сумма долга составляет разницу в размере платы, предусмотренной дополнительными соглашениями к договору управления от 28 августа 2008 года, за период с 28.08.2008 по 30.10.2012.
Принимая решение об удовлетворении заявленного иска в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (статья 779 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Частью 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий - с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доводы ответчика о том, что льготный порядок оплаты не прекратил свое действие в связи с тем, что в аренду не сдано все принадлежащее ему нежилое помещение, был предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонен в силу следующего.
При установлении льготного порядка исчисления размера платы за содержание общего имущества (45 руб.) и охрану мест общего пользования (35 руб.) истцом учитывалось финансовое положение ответчика (помещение не сдавалось в аренду). Таким образом, воля сторон была направлена на установление данного порядка временно - до сдачи ответчиком помещения в аренду.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из пункта 3 дополнительного соглашения N 2 от 28.08.2008 следует, что в течение 15 дней с момента заключения договора аренды помещения, ООО "Базовый элемент" производит оплату задолженности истцу за период с 01 сентября 2008 года по момент заключения договора аренды помещения исходя из 60 руб. за 1 кв. м (п. п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.6 договора управления), а также охрану мест общего пользовании на общих основаниях.
Проанализировав положения приведенных выше норм гражданского законодательства, условия пункта 3 дополнительного соглашения, апелляционная коллегия приходит к выводу, что стороны при заключении данного соглашения не предусматривали продолжение применения льготного порядка оплаты до момента пока в аренду не будут сданы все помещения, расположенные на 5-м этаже торгового центра "Олимпийский".
Таким образом, расширительное толкование заключенного соглашения, предлагаемое ответчиком, приведет к злоупотреблению правами контрагента по договору, поскольку деятельность истца также направлена на получение прибыли.
На основании изложенного, решение Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 по делу N А35-2455/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 24.07.2013 по делу N А35-2455/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базовый элемент" (ИНН 3123124756) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.С.ЯКОВЛЕВ
Судьи
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)