Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего А.Б.Семеновой
судей Л.В.Зотеевой, И.Г.Савицкой
при ведении протокола судебного заседания: Е.С.Федосеевой
при участии:
от истца (заявителя): не явился (уведомлен)
от ответчика (должника): не явился (уведомлен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2491/2013) ООО Управляющая компания "Эталон" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2013 по делу N А26-6983/2012 (судья С.Н.Гарист), принятое
по иску (заявлению) ООО Управляющая компания "Эталон"
к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия
о признании недействительным предписания
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Эталон" (ОГРН 11001035001462, 186790, Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Дружбы Народов, д. 5) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (185028, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Энгельса, д. 4) (далее - инспекция) от 28.05.2012 N 883.
Решением суда от 13.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, неправомерным является вывод суда о том, что указанные в предписании работы относятся к работам по содержанию общего имущества дома либо к работам текущего ремонта. Предусмотренные предписанием работы по восстановлению шиферного покрытия кровли и восстановлению сараев явно носят капитальный характер и должны выполняться с разрешения собственников, остальные работы относятся к текущему ремонту, производство которых не носит неотложный характер. Кроме того, общество указало, что собственники помещений в доме отказались принимать решение о проведении управляющей компанией работ, указанных в предписании инспекции.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, уведомленных о месте и времени судебного разбирательства, не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 22.05.2012 N 866 инспекцией проведена внеплановая выездная проверка общества с целью проверки фактов, изложенных в обращениях граждан, проживающих по адресу: г. Сортавала, ул. Зеленая, д. 6, по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества, а также невыполнения условий договора управления многоквартирным домом.
Выявленные в ходе проверки 25.05.2012 нарушения зафиксированы в акте проверки от 25.05.2012 N 827 (л.д. 56-58).
По результатам проверки обществу выдано предписание от 28.05.2012 N 883 об устранении нарушений законодательства, которым обществу предписано:
1. Устранить трещины на фасаде здания по всей его протяженности.
2. Устранить разрушение крылец подъездов дома.
3. Восстановить шиферное покрытие кровли.
4. Восстановить сараи, находящиеся на придомовой территории (л.д. 18).
Не согласившись с данным предписанием, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел к выводу о том, что работы, включенные инспекцией в пункты 1 - 3 оспариваемого предписания, относятся к текущему ремонту (крылец, фасада, кровли) и должны исполняться управляющей компанией независимо от того, включены ли они в договор управления. Выполнение работ, указанных в пункте 4 предписания (восстановление сараев на придомовой территории), которые относятся к капитальному ремонту, общество должно было начать с обследования, составления сметы работ.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно подпункту "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ и определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Правилами N 170 установлено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно пункту 4.2.3.1 Правил N 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев на фасадах зданий, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
В соответствии с пунктом 4.2.3.2 указанных Правил с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо:
- облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять;
- отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения;
- поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.
Согласно пункту 4.6.1.2 Правил N 170 следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Пунктом 4.8.10 Правил предусмотрены требования, которым должны отвечать входные крыльца, в том числе: осадка стен и пола крылец не допускается более чем на 0,1 м.
Как следует из материалов дела, общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Зеленая, д. 6.
В соответствии с заключенным между обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений в указанном многоквартирном доме договором управления (л.д. 71 - 85, далее - Договор управления) общество приняло на себя обязательства осуществлять деятельность, направленную на организацию представления собственнику услуг по управлению, содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг (пункты 1, 2, 3 договора).
Перечень состава работ по содержанию, и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определены Приложением N 1 к договору.
Факт нарушения обществом требований пунктов 4.2.3.1, 4.2.3.2, 4.6.1.2, 4.8.10 Правил N 170 при осуществлении управления многоквартирным домом подтверждается материалами дела (акт проверки от 25.05.2012 N 827 с фототаблицей) и обществом фактически не оспаривается.
В приложении 7 к Правилам N 170 работы, перечисленные в пунктах 1, 2, 3 предписания, относятся к текущему ремонту зданий и объектов.
При этом апелляционный суд учитывает позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, согласно которой все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Таким образом, именно на общество, как в силу закона, так и договора управления возложена обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в спорном многоквартирном доме, включая работы, предусмотренные пунктами 1 - 3 предписания.
Работы по восстановлению разрушенных сараев на придомовой территории проверяемого дома правомерно отнесены судом первой инстанции к работам капитального характера, которые в силу подпункта "з" пункта 11 Правил N 491 относятся к содержанию общего имущества. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, пункту 21 Правил N 491 капитальный ремонт общего имущества производится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.
Разделом 2 Правил N 170 (абзац 3) установлено, что контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
В соответствии с подпунктом б) пункта 2.1.5 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Согласно пункту 3.4.11 Договора управления управляющая организация обязана осуществлять подготовку предложений, в том числе по перечню и срокам работ по капитальному ремонту и смете на их проведение.
Из Примечания к Приложению N 4 к Договору управления усматривается, что необходимость выполнения управляющей организацией работ по капитальному ремонту общего имущества определяется управляющей организацией и может быть установлена решением общего собрания собственников в течение срока действия договора. При необходимости проведения капитального ремонта управляющая организация вносит предложение о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. В предложении должны быть указаны необходимый объем работ, стоимость необходимых материалов, общая стоимость работ по проведению капитального ремонта, срок начала работ, порядок финансирования капитального ремонта, сроки возмещения расходов, прочие, связанные с проведением капитального ремонта, условия.
Доказательств того, что общество вносило соответствующее предложение о необходимости проведения капитального ремонта (восстановления сараев) по результатам осмотров, в котором указаны предусмотренные Договором управления сведения, в материалы дела не представлены.
Уведомление общества о проведении 17.06.2012 общего собрания, в повестку дня которого включен вопрос о сносе и устройстве новых сараев, размещено для ознакомления жильцов дома 04.06.2012, то есть после выдачи оспариваемого предписания инспекции.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что общество не исполнило обязанности в части проведения ремонтных работ капитального характера, предусмотренные нормами действующего законодательства и Договором управления, в течение срока обслуживания дома.
Оспариваемое предписание выдано инспекцией в пределах реализуемых ею полномочий по контролю за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами (пункты 5 и 6 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086).
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что вынесенное инспекцией предписание соответствует требованиям законодательства РФ в жилищно-коммунальной сфере и не нарушает прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Подлежит отклонению довод общества о том, что срок исполнения оспариваемого предписания был установлен инспекцией до 17.06.2012 (за один день до расторжения Договора управления), в связи с чем исполнение предписания не представляется возможным. Оспариваемое предписание вынесено в период действия Договора управления многоквартирным домом, доказательств того, что общество было лишено возможности своевременно устранить выявленные нарушения содержания общего имущества в течение срока обслуживания дома, и им были приняты все возможные меры, не представлено.
Апелляционный суд принимает во внимание, что Договор управления расторгнут обществом по его инициативе в одностороннем порядке, после истечения срока исполнения предписания.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявления о признании недействительным предписания инспекции.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит возвращению ООО УК "Эталон" в соответствии со статьей 104 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 104, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13 декабря 2012 года по делу N А26-6983/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Эталон" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Эталон" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Председательствующий
А.Б.СЕМЕНОВА
Судьи
Л.В.ЗОТЕЕВА
И.Г.САВИЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2013 ПО ДЕЛУ N А26-6983/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2013 г. по делу N А26-6983/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего А.Б.Семеновой
судей Л.В.Зотеевой, И.Г.Савицкой
при ведении протокола судебного заседания: Е.С.Федосеевой
при участии:
от истца (заявителя): не явился (уведомлен)
от ответчика (должника): не явился (уведомлен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2491/2013) ООО Управляющая компания "Эталон" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2013 по делу N А26-6983/2012 (судья С.Н.Гарист), принятое
по иску (заявлению) ООО Управляющая компания "Эталон"
к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия
о признании недействительным предписания
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Эталон" (ОГРН 11001035001462, 186790, Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Дружбы Народов, д. 5) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (185028, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Энгельса, д. 4) (далее - инспекция) от 28.05.2012 N 883.
Решением суда от 13.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, неправомерным является вывод суда о том, что указанные в предписании работы относятся к работам по содержанию общего имущества дома либо к работам текущего ремонта. Предусмотренные предписанием работы по восстановлению шиферного покрытия кровли и восстановлению сараев явно носят капитальный характер и должны выполняться с разрешения собственников, остальные работы относятся к текущему ремонту, производство которых не носит неотложный характер. Кроме того, общество указало, что собственники помещений в доме отказались принимать решение о проведении управляющей компанией работ, указанных в предписании инспекции.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, уведомленных о месте и времени судебного разбирательства, не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 22.05.2012 N 866 инспекцией проведена внеплановая выездная проверка общества с целью проверки фактов, изложенных в обращениях граждан, проживающих по адресу: г. Сортавала, ул. Зеленая, д. 6, по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества, а также невыполнения условий договора управления многоквартирным домом.
Выявленные в ходе проверки 25.05.2012 нарушения зафиксированы в акте проверки от 25.05.2012 N 827 (л.д. 56-58).
По результатам проверки обществу выдано предписание от 28.05.2012 N 883 об устранении нарушений законодательства, которым обществу предписано:
1. Устранить трещины на фасаде здания по всей его протяженности.
2. Устранить разрушение крылец подъездов дома.
3. Восстановить шиферное покрытие кровли.
4. Восстановить сараи, находящиеся на придомовой территории (л.д. 18).
Не согласившись с данным предписанием, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел к выводу о том, что работы, включенные инспекцией в пункты 1 - 3 оспариваемого предписания, относятся к текущему ремонту (крылец, фасада, кровли) и должны исполняться управляющей компанией независимо от того, включены ли они в договор управления. Выполнение работ, указанных в пункте 4 предписания (восстановление сараев на придомовой территории), которые относятся к капитальному ремонту, общество должно было начать с обследования, составления сметы работ.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно подпункту "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ и определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Правилами N 170 установлено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно пункту 4.2.3.1 Правил N 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев на фасадах зданий, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
В соответствии с пунктом 4.2.3.2 указанных Правил с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо:
- облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять;
- отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения;
- поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.
Согласно пункту 4.6.1.2 Правил N 170 следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Пунктом 4.8.10 Правил предусмотрены требования, которым должны отвечать входные крыльца, в том числе: осадка стен и пола крылец не допускается более чем на 0,1 м.
Как следует из материалов дела, общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Зеленая, д. 6.
В соответствии с заключенным между обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений в указанном многоквартирном доме договором управления (л.д. 71 - 85, далее - Договор управления) общество приняло на себя обязательства осуществлять деятельность, направленную на организацию представления собственнику услуг по управлению, содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг (пункты 1, 2, 3 договора).
Перечень состава работ по содержанию, и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определены Приложением N 1 к договору.
Факт нарушения обществом требований пунктов 4.2.3.1, 4.2.3.2, 4.6.1.2, 4.8.10 Правил N 170 при осуществлении управления многоквартирным домом подтверждается материалами дела (акт проверки от 25.05.2012 N 827 с фототаблицей) и обществом фактически не оспаривается.
В приложении 7 к Правилам N 170 работы, перечисленные в пунктах 1, 2, 3 предписания, относятся к текущему ремонту зданий и объектов.
При этом апелляционный суд учитывает позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, согласно которой все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Таким образом, именно на общество, как в силу закона, так и договора управления возложена обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в спорном многоквартирном доме, включая работы, предусмотренные пунктами 1 - 3 предписания.
Работы по восстановлению разрушенных сараев на придомовой территории проверяемого дома правомерно отнесены судом первой инстанции к работам капитального характера, которые в силу подпункта "з" пункта 11 Правил N 491 относятся к содержанию общего имущества. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, пункту 21 Правил N 491 капитальный ремонт общего имущества производится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.
Разделом 2 Правил N 170 (абзац 3) установлено, что контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
В соответствии с подпунктом б) пункта 2.1.5 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Согласно пункту 3.4.11 Договора управления управляющая организация обязана осуществлять подготовку предложений, в том числе по перечню и срокам работ по капитальному ремонту и смете на их проведение.
Из Примечания к Приложению N 4 к Договору управления усматривается, что необходимость выполнения управляющей организацией работ по капитальному ремонту общего имущества определяется управляющей организацией и может быть установлена решением общего собрания собственников в течение срока действия договора. При необходимости проведения капитального ремонта управляющая организация вносит предложение о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. В предложении должны быть указаны необходимый объем работ, стоимость необходимых материалов, общая стоимость работ по проведению капитального ремонта, срок начала работ, порядок финансирования капитального ремонта, сроки возмещения расходов, прочие, связанные с проведением капитального ремонта, условия.
Доказательств того, что общество вносило соответствующее предложение о необходимости проведения капитального ремонта (восстановления сараев) по результатам осмотров, в котором указаны предусмотренные Договором управления сведения, в материалы дела не представлены.
Уведомление общества о проведении 17.06.2012 общего собрания, в повестку дня которого включен вопрос о сносе и устройстве новых сараев, размещено для ознакомления жильцов дома 04.06.2012, то есть после выдачи оспариваемого предписания инспекции.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что общество не исполнило обязанности в части проведения ремонтных работ капитального характера, предусмотренные нормами действующего законодательства и Договором управления, в течение срока обслуживания дома.
Оспариваемое предписание выдано инспекцией в пределах реализуемых ею полномочий по контролю за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами (пункты 5 и 6 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086).
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что вынесенное инспекцией предписание соответствует требованиям законодательства РФ в жилищно-коммунальной сфере и не нарушает прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Подлежит отклонению довод общества о том, что срок исполнения оспариваемого предписания был установлен инспекцией до 17.06.2012 (за один день до расторжения Договора управления), в связи с чем исполнение предписания не представляется возможным. Оспариваемое предписание вынесено в период действия Договора управления многоквартирным домом, доказательств того, что общество было лишено возможности своевременно устранить выявленные нарушения содержания общего имущества в течение срока обслуживания дома, и им были приняты все возможные меры, не представлено.
Апелляционный суд принимает во внимание, что Договор управления расторгнут обществом по его инициативе в одностороннем порядке, после истечения срока исполнения предписания.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявления о признании недействительным предписания инспекции.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит возвращению ООО УК "Эталон" в соответствии со статьей 104 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 104, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13 декабря 2012 года по делу N А26-6983/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Эталон" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Эталон" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Председательствующий
А.Б.СЕМЕНОВА
Судьи
Л.В.ЗОТЕЕВА
И.Г.САВИЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)