Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от заявителя: Коробко И.Л. (доверенность от 10.11.2012 г.), Боровков Л.Н. (доверенность от 18.02.2013 г.)
от ответчика: Антонович В.В. (доверенность от 23.01.2012 г.)
от 3-х лиц: 1, 3, 4 - не явились (извещены), 2 - Полищук О.О. (доверенность от 13.03.2013 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ТСЖ "Новый Виль"
к Администрации муниципального образования Тосненского района Ленинградской области
3-и лица: ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад", ОАО "Банк "Санкт-Петербург", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, ООО "Мастер"
о признании незаконным бездействия,
установил:
Товарищество собственников жилья "Новый Виль" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании незаконным бездействия Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - Администрация), выраженного в уклонении от формирования земельного участка под многоквартирными домами, расположенными по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, дер. Глинка, ул. Малоэтажная, д. 1 и д. 2, ул. Посадская, д. 2 и д. 4, ул. 4-й проезд, д. 2 и д. 4, для последующей передачи его в собственность собственникам жилых помещений, являющихся членами Товарищества.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2012 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад" (далее - Компания), Открытое акционерное общество "Банк Санкт-Петербург" (далее - Банк), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области (далее - Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЛО) и Общество с ограниченной ответственностью "Мастер" (далее - Общество).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2012 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012., в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.12.2012 г. названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановлением кассационной инстанции от 27.12.2012 г. суду первой инстанции даны указания установить следующие обстоятельства: является ли Администрация уполномоченным органом по формированию земельных участков, соблюдена ли заявителем процедура обращения, представлены ли все необходимые документы; дать оценку основаниям отказа в формировании земельного участка и нарушению прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме на формирование границ земельного участка, а также установить обстоятельства раздела земельного участка.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2013 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Решением от 28.02.2013 г. заявление удовлетворено.
Не согласившись с решением, Администрация и Компания обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят оспариваемый судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе, поданной Компанией, ответчик указал на рассмотрение дела в отсутствие представителей Банка, Общества, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Определением от 30.05.2013 г. апелляционный суд установил безусловные основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренные п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с рассмотрением судом дела в отсутствие надлежащих сведений об извещении Компании о времени и месте судебного разбирательства, кроме того, судом первой инстанции не было рассмотрено заявление Товарищества (т. 2, л.д. 118 - 120), поданное в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в котором заявитель с учетом постановления кассационной инстанции просил суд обязать Администрацию сформировать земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, что с учетом п. 27 Постановления Пленуму Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 г. N 36 явилось самостоятельным основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции на основании ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании представитель Товарищества поддержал заявленные требования, представители Администрации, Банка возражали против удовлетворения заявления. Другие участвующие в деле лица о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лица, апелляционный суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 09.08.2005 N 719-па между Администрацией (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен договор от 06.10.2005 N 112 аренды земельного участка площадью 310 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка (далее - земельный участок), для размещения квартала малоэтажной жилой застройки (далее - договор аренды).
Компания (заемщик) и Банк заключили кредитный договор от 15.12.2006 г. N 3500-08-01019, которым предусмотрено, что исполнение обязательств Компании обеспечено договором ипотеки от 20.02.2008 г. N 1. Предметом договора ипотеки является право аренды по договору аренды.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2010 г. по делу N А56-16003/2010, вступившим в законную силу, Компания признана несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении ее открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2011 г. по делу N А56-16003/2010 требование кредитора (Банка) в размере 153 732 067,70 руб. учтено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008 г. N 1.
Компания построила на части спорного земельного участка многоквартирные жилые дома, по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4; квартиры в указанных домах были переданы в собственность гражданам по договорам купли-продажи.
В качестве управляющей компании общим собранием собственников помещений в указанных многоквартирных домах выбрано Товарищество, которое создано 01.09.2010 г.
Общим собранием собственников жилья (протоколы от 21.10.2010 г. N 3, от 25.03.2011 г. N 6) принято решение сформировать земельные участки и уполномочить Боровкову Зою Петровну (председателя Товарищества) обратиться в Администрацию с соответствующими заявлениями.
Товарищество обращалось в Администрацию с заявлениями от 01.11.2010 г., 30.12.2010 г., 01.02.2011 г., 30.05.2011 г. о формировании земельных участков под указанными многоквартирными домами. Администрация письмами от 15.12.2010 г., 26.01.2011 г., 28.04.2011 г., 24.06.2011 г. отказала Товариществу в их формировании.
Полагая, что Администрация незаконно уклоняется от совершения действий по формированию и межеванию земельного участка, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган, принявший решение (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ N 189) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
Протоколом от 21.10.2010 N 3 общего собрания собственников помещений Товарищества принято решение сформировать земельный участок, на котором расположены дома с элементами озеленения и благоустройства, с последующей передачей его в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.
Названным решением участники Товарищества постановили уполномочить обратиться в Администрацию с заявлением о формировании земельного участка и совершать все необходимые действия, связанные с этим, Боровкову Зою Петровну - председателя Товарищества.
На заявление Товарищества от 01.11.2010 г. в Администрацию с просьбой передать земельный участок, Администрация сообщила, что земельный участок не может быть передан Товариществу, как юридическому лицу, не являющемуся собственником помещений в многоквартирном доме.
В повторном обращении от 30.12.2010 г. Товарищество просило Администрацию дать конкретные указания о формировании земельного участка, на котором располагаются многоквартирные дома собственников - членов Товарищества. Администрацией указано на то, что земельный участок площадью 310 000 кв. м в настоящее время не разделен на участки, следовательно, по мнению Администрации, отсутствуют сведения о регистрации прав на вновь образованные участки; земельный участок предоставлен в аренду по договору с Компанией сроком на 49 лет.
01.02.2011 г. Товарищество в очередной раз обратилось в Администрацию с просьбой сформировать земельный участок, на котором расположены дома Товарищества, для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов ТСЖ. На данное заявление Администрация в очередной раз отказала заявителю, сославшись на препятствия к передаче земельного участка, а именно: земельный участок может быть сформирован на основании утвержденного в установленном законом порядке проекта планировки квартала малоэтажной застройки и при наличии в письменной форме согласия арендатора.
30.05.2011 г. Товарищество вновь обратилось в Администрацию с просьбой о формировании земельного участка по адресу: ул. Посадская, д. 3 и д. 5, дома которого вступили в ТСЖ согласно протоколу от 24.03.2011 N 5, где указало, что участок образован в соответствии с Постановлением от 08.04.2010 N 783-па и ему присвоен кадастровый номер 47:26:0101004:2 и данный участок внесен в государственный кадастр недвижимости.
На данное заявление Администрация сообщила о том, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном порядке, следовательно, права на землю не возникло, более того, требуется письменное согласие арендатора на передачу земельного участка в собственность граждан.
Оценивая изложенные обстоятельства, апелляционный суд согласен с позицией заявителя о том, что Администрация уклоняется от обязанности, предусмотренной ФЗ N 189 и ЖК РФ, сформировать земельный участок в целях передачи его в общую долевую собственность собственникам жилых домов.
Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания, следовательно, обращение Товарищества в Администрацию должно быть рассмотрено как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
В пунктах 66 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22) определена правовая позиция о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и способах защиты таких прав, в том числе, разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с иском об установлении границ земельных участков, а также с заявлением об оспаривании действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом.
Администрацией не приведено ни одного правового основания, которое бы могло явиться основанием для отказа в формировании земельного участка (или земельных участков) под многоквартирными домами, при этом бездействие Администрации длится более двух лет.
По смыслу статьи 16 ФЗ N 189, в случае, если на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению.
Администрация является полномочным органом местного самоуправления, на который возложена обязанность по формированию земельных участков, данное обстоятельство Администрацией не оспаривается. Также со стороны Администрации не представлены доказательства нарушения Товариществом процедуры обращения и отсутствия каких-либо документов, суд принимает во внимание, что ни в одном из ответов в адрес Товарищества Администрацией не указано на необходимость предоставления дополнительных документов либо на отсутствие у Администрации полномочий по рассмотрению заявлений.
Бездействием Администрации нарушены права собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренные вышеуказанными нормами жилищного законодательства Российской Федерации, интересы собственников в рамках настоящего спора с учетом судебной практики по аналогичным делам правомерно представляет ТСЖ.
Из представленного в материалы дела постановления Администрации от 08.04.2010 N 783-па не представляется возможным определить какое отношение имеют указанные в постановлении действия Администрации по образованию трех земельных участков к настоящему спору. Кроме того, в постановлении отсутствует указание на образование земельных участков под многоквартирными домами, а также ссылка на ст. 16 ФЗ N 189.
При таких обстоятельствах заявление подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2013 г. по делу N А56-11987/2012 отменить.
Признать незаконным бездействие Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области по формированию земельных участков в д. Глинка Тосненского района Ленинградской области, на которых расположены многоквартирные дома: ул. Малоэтажная, д. 1, д. 3; 4-ый проезд, д. 2, д. 4; ул. Посадская, д. 3, д. 5.
Обязать Администрацию муниципального образования Тосненский район Ленинградской области произвести формирование земельных участков в д. Глинка Тосненского района Ленинградской области, на которых расположены многоквартирные дома: ул. Малоэтажная, д. 1, д. 3; 4-ый проезд, д. 2, д. 4; ул. Посадская, д. 3, д. 5.
Взыскать с Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области в пользу Товарищества собственников жилья "Новый Виль" 2 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по заявлению, 1 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, 1 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-11987/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. по делу N А56-11987/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от заявителя: Коробко И.Л. (доверенность от 10.11.2012 г.), Боровков Л.Н. (доверенность от 18.02.2013 г.)
от ответчика: Антонович В.В. (доверенность от 23.01.2012 г.)
от 3-х лиц: 1, 3, 4 - не явились (извещены), 2 - Полищук О.О. (доверенность от 13.03.2013 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ТСЖ "Новый Виль"
к Администрации муниципального образования Тосненского района Ленинградской области
3-и лица: ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад", ОАО "Банк "Санкт-Петербург", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, ООО "Мастер"
о признании незаконным бездействия,
установил:
Товарищество собственников жилья "Новый Виль" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании незаконным бездействия Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - Администрация), выраженного в уклонении от формирования земельного участка под многоквартирными домами, расположенными по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, дер. Глинка, ул. Малоэтажная, д. 1 и д. 2, ул. Посадская, д. 2 и д. 4, ул. 4-й проезд, д. 2 и д. 4, для последующей передачи его в собственность собственникам жилых помещений, являющихся членами Товарищества.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2012 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад" (далее - Компания), Открытое акционерное общество "Банк Санкт-Петербург" (далее - Банк), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области (далее - Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЛО) и Общество с ограниченной ответственностью "Мастер" (далее - Общество).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2012 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012., в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.12.2012 г. названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановлением кассационной инстанции от 27.12.2012 г. суду первой инстанции даны указания установить следующие обстоятельства: является ли Администрация уполномоченным органом по формированию земельных участков, соблюдена ли заявителем процедура обращения, представлены ли все необходимые документы; дать оценку основаниям отказа в формировании земельного участка и нарушению прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме на формирование границ земельного участка, а также установить обстоятельства раздела земельного участка.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2013 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Решением от 28.02.2013 г. заявление удовлетворено.
Не согласившись с решением, Администрация и Компания обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят оспариваемый судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе, поданной Компанией, ответчик указал на рассмотрение дела в отсутствие представителей Банка, Общества, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Определением от 30.05.2013 г. апелляционный суд установил безусловные основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренные п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с рассмотрением судом дела в отсутствие надлежащих сведений об извещении Компании о времени и месте судебного разбирательства, кроме того, судом первой инстанции не было рассмотрено заявление Товарищества (т. 2, л.д. 118 - 120), поданное в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в котором заявитель с учетом постановления кассационной инстанции просил суд обязать Администрацию сформировать земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, что с учетом п. 27 Постановления Пленуму Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 г. N 36 явилось самостоятельным основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции на основании ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании представитель Товарищества поддержал заявленные требования, представители Администрации, Банка возражали против удовлетворения заявления. Другие участвующие в деле лица о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лица, апелляционный суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 09.08.2005 N 719-па между Администрацией (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен договор от 06.10.2005 N 112 аренды земельного участка площадью 310 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка (далее - земельный участок), для размещения квартала малоэтажной жилой застройки (далее - договор аренды).
Компания (заемщик) и Банк заключили кредитный договор от 15.12.2006 г. N 3500-08-01019, которым предусмотрено, что исполнение обязательств Компании обеспечено договором ипотеки от 20.02.2008 г. N 1. Предметом договора ипотеки является право аренды по договору аренды.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2010 г. по делу N А56-16003/2010, вступившим в законную силу, Компания признана несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении ее открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2011 г. по делу N А56-16003/2010 требование кредитора (Банка) в размере 153 732 067,70 руб. учтено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008 г. N 1.
Компания построила на части спорного земельного участка многоквартирные жилые дома, по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4; квартиры в указанных домах были переданы в собственность гражданам по договорам купли-продажи.
В качестве управляющей компании общим собранием собственников помещений в указанных многоквартирных домах выбрано Товарищество, которое создано 01.09.2010 г.
Общим собранием собственников жилья (протоколы от 21.10.2010 г. N 3, от 25.03.2011 г. N 6) принято решение сформировать земельные участки и уполномочить Боровкову Зою Петровну (председателя Товарищества) обратиться в Администрацию с соответствующими заявлениями.
Товарищество обращалось в Администрацию с заявлениями от 01.11.2010 г., 30.12.2010 г., 01.02.2011 г., 30.05.2011 г. о формировании земельных участков под указанными многоквартирными домами. Администрация письмами от 15.12.2010 г., 26.01.2011 г., 28.04.2011 г., 24.06.2011 г. отказала Товариществу в их формировании.
Полагая, что Администрация незаконно уклоняется от совершения действий по формированию и межеванию земельного участка, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган, принявший решение (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ N 189) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
Протоколом от 21.10.2010 N 3 общего собрания собственников помещений Товарищества принято решение сформировать земельный участок, на котором расположены дома с элементами озеленения и благоустройства, с последующей передачей его в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.
Названным решением участники Товарищества постановили уполномочить обратиться в Администрацию с заявлением о формировании земельного участка и совершать все необходимые действия, связанные с этим, Боровкову Зою Петровну - председателя Товарищества.
На заявление Товарищества от 01.11.2010 г. в Администрацию с просьбой передать земельный участок, Администрация сообщила, что земельный участок не может быть передан Товариществу, как юридическому лицу, не являющемуся собственником помещений в многоквартирном доме.
В повторном обращении от 30.12.2010 г. Товарищество просило Администрацию дать конкретные указания о формировании земельного участка, на котором располагаются многоквартирные дома собственников - членов Товарищества. Администрацией указано на то, что земельный участок площадью 310 000 кв. м в настоящее время не разделен на участки, следовательно, по мнению Администрации, отсутствуют сведения о регистрации прав на вновь образованные участки; земельный участок предоставлен в аренду по договору с Компанией сроком на 49 лет.
01.02.2011 г. Товарищество в очередной раз обратилось в Администрацию с просьбой сформировать земельный участок, на котором расположены дома Товарищества, для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов ТСЖ. На данное заявление Администрация в очередной раз отказала заявителю, сославшись на препятствия к передаче земельного участка, а именно: земельный участок может быть сформирован на основании утвержденного в установленном законом порядке проекта планировки квартала малоэтажной застройки и при наличии в письменной форме согласия арендатора.
30.05.2011 г. Товарищество вновь обратилось в Администрацию с просьбой о формировании земельного участка по адресу: ул. Посадская, д. 3 и д. 5, дома которого вступили в ТСЖ согласно протоколу от 24.03.2011 N 5, где указало, что участок образован в соответствии с Постановлением от 08.04.2010 N 783-па и ему присвоен кадастровый номер 47:26:0101004:2 и данный участок внесен в государственный кадастр недвижимости.
На данное заявление Администрация сообщила о том, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном порядке, следовательно, права на землю не возникло, более того, требуется письменное согласие арендатора на передачу земельного участка в собственность граждан.
Оценивая изложенные обстоятельства, апелляционный суд согласен с позицией заявителя о том, что Администрация уклоняется от обязанности, предусмотренной ФЗ N 189 и ЖК РФ, сформировать земельный участок в целях передачи его в общую долевую собственность собственникам жилых домов.
Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания, следовательно, обращение Товарищества в Администрацию должно быть рассмотрено как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
В пунктах 66 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22) определена правовая позиция о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и способах защиты таких прав, в том числе, разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с иском об установлении границ земельных участков, а также с заявлением об оспаривании действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом.
Администрацией не приведено ни одного правового основания, которое бы могло явиться основанием для отказа в формировании земельного участка (или земельных участков) под многоквартирными домами, при этом бездействие Администрации длится более двух лет.
По смыслу статьи 16 ФЗ N 189, в случае, если на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению.
Администрация является полномочным органом местного самоуправления, на который возложена обязанность по формированию земельных участков, данное обстоятельство Администрацией не оспаривается. Также со стороны Администрации не представлены доказательства нарушения Товариществом процедуры обращения и отсутствия каких-либо документов, суд принимает во внимание, что ни в одном из ответов в адрес Товарищества Администрацией не указано на необходимость предоставления дополнительных документов либо на отсутствие у Администрации полномочий по рассмотрению заявлений.
Бездействием Администрации нарушены права собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренные вышеуказанными нормами жилищного законодательства Российской Федерации, интересы собственников в рамках настоящего спора с учетом судебной практики по аналогичным делам правомерно представляет ТСЖ.
Из представленного в материалы дела постановления Администрации от 08.04.2010 N 783-па не представляется возможным определить какое отношение имеют указанные в постановлении действия Администрации по образованию трех земельных участков к настоящему спору. Кроме того, в постановлении отсутствует указание на образование земельных участков под многоквартирными домами, а также ссылка на ст. 16 ФЗ N 189.
При таких обстоятельствах заявление подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2013 г. по делу N А56-11987/2012 отменить.
Признать незаконным бездействие Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области по формированию земельных участков в д. Глинка Тосненского района Ленинградской области, на которых расположены многоквартирные дома: ул. Малоэтажная, д. 1, д. 3; 4-ый проезд, д. 2, д. 4; ул. Посадская, д. 3, д. 5.
Обязать Администрацию муниципального образования Тосненский район Ленинградской области произвести формирование земельных участков в д. Глинка Тосненского района Ленинградской области, на которых расположены многоквартирные дома: ул. Малоэтажная, д. 1, д. 3; 4-ый проезд, д. 2, д. 4; ул. Посадская, д. 3, д. 5.
Взыскать с Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области в пользу Товарищества собственников жилья "Новый Виль" 2 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по заявлению, 1 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, 1 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)