Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Благолепие": Лобанова Н.П., директора (протокол от 23.10.2012 N 2), Гущиной Т.Г., представителя по доверенности от 10.01.2013,
от муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах": представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благолепие"
на решение от 06.02.2013
по делу N А73-15798/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Сутуриным Б.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Благолепие"
к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах"
о понуждении к совершению действий - передаче технической документации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Благолепие" (ИНН 2722113261, ОГРН 1122722004350, далее - ООО "Благолепие") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах" (ИНН 2722062627, ОГРН 1072722004277, далее - МУП г. Хабаровска "УО МКД") с исковым заявлением об обязании передать техническую документацию по жилому дому, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Костромская, 46б:
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- 5. Копию кадастрового плана (карты) земельного участка в масштабе 1: 1000-1: 2000 с жилым зданием и сооружениями, расположенными на нем, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, либо заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка;
- 6. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
- 7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 8. Копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма;
- 9. Проектную документацию (заверенную копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 10. Акты приемки жилого дома от строительной организации;
- 11. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- 12. Паспорта лифтового хозяйства;
- 13. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- 14. Сметы, описи, акты выполненных работ на текущий и капитальный ремонт;
- 15. Протоколы измерения сопротивления электросетей;
- 16. Протоколы измерения вентиляции;
- 17. Журналы заявок, письменные заявления, жалобы и предложения жителей, включая соответствующие журналы и книги учета по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 18. Копии договоров с подрядными и обслуживающими организациями;
- 19. Бухгалтерскую документацию, в частности, финансово-лицевые счета, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, сведения о начисленных и выставленных к оплате, собранных и израсходованных денежных средствах жителями МКД;
- 20. Сведения о задолженности перед ресурсоснабжающими организациями;
- 21. Сведения и материалы претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности собственников в МКД;
- 22. Базы данных по жителям данного дома;
- 23. Реестр установленных и введенных в эксплуатацию приборов учета;
- 24. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, в том числе: Решения общих собраний собственников МКД, касающиеся вопросов содержания и ремонта здания.
Решением от 06.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Благолепие", не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 06.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав в обоснование на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Заявитель апелляционной жалобы, ссылаясь на положения статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) полагает, что собственники помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, выбрать иную управляющую организацию; пункт 8.3 договора управления МКД от 30.07.2010 N 55/У необоснованно лишает собственников помещений в МКД данного права; при одностороннем расторжении собственниками договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ); спорный договор заключен по результатам открытого конкурса, выбор компании должен был осуществляться ежегодно; ответчик неоднократно извещался о выборе собственниками помещений МКД новой управляющей компании, направлялись протокол, бланки решений, договоры.
В судебном заседании представители ООО "Благолепие" доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение от 06.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель МУП г. Хабаровска "УО МКД", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба истца в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие ответчика.
Как следует из материалов дела, между собственниками жилых помещений (приложение N 1а к договору, л.д. 30) в лице согласно списку (приложение N 1б, л.д. 30, обратная сторона), представляющими жилые помещения гражданам по договору социального найма или договору найма, и собственниками нежилых помещений или их владельцами по иным законным основаниям в лице согласно списку (приложение N 1в, л.д. 31), расположенных в МКД N 46б по ул. Костромская в г. Хабаровске, и МУП г. Хабаровска "УО МКД" 30.07.2010 заключен договор управления МКД N 55/У (л.д. 25-29).
В соответствии с разделом 2 названной сделки управляющая организация в течение срока действия договора обязалась за плату выполнять услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД, организации доставки коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организацией по внутридомовым сетям до потребителя, а собственники помещений в МКД - оплачивать услуги управляющей организации.
В разделе 4 договора установлены цена и порядок расчетов.
Договор заключен сроком на 5 лет, до 01.08.2015, начало действия договора с 01.08.2010 (пункт 8.1).
Согласно пунктам 8.3, 8.4 вышеуказанной сделки договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения собственниками помещений управляющей организации за два месяца до даты расторжения: по письменному соглашению сторон; при ликвидации управляющей организации как юридического лица либо в случаях ограничения в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке его уставной правоспособности, что повлечет для этой стороны невозможность выполнения обязательств по договору; на основании решения суда. В случае расторжения договора управляющая организация за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной управляющей организации, руководящему органу объединения собственников, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом.
Общим собранием собственников помещений МКД по адресу: ул. Костромская, д. 46б, проведенным в форме заочного голосования большинством количеством голосов принято решение о расторжении с 01.09.2012 договора управления МКД от 30.07.2010 N 55/У с МУП г. Хабаровска "УО МКД", а также о выборе новой управляющей организации - ООО "Благолепие" (протокол решения от 05.09.2012 - л.д. 14-16).
Истец неоднократно извещал ответчика о выборе собственниками помещений МКД новой управляющей компании и требовал передать техническую документацию, направляя протокол решения общего собрания собственников МКД, копии бланков голосования (письма, л.д. 17-22).
МУП г. Хабаровска "УО МКД" данные письма оставило без ответа и удовлетворения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Благолепие" в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей истца, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных указанным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В силу статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом (статья 161 названного Кодекса).
На основании частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
При одностороннем расторжении договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме наделены в силу закона правом на односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом, и на общем собрании, проведенном с 20.08.2012 по 30.08.2012, принято решение о выборе иной управляющей организации, следовательно, договор от 30.07.2010 N 55/У считается прекращенным с 01.09.2012.
В настоящем споре решение собственников, оформленное протоколом от 05.09.2012, в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным, в материалы дела не представлено доказательств обжалования указанного решения кем-либо из собственников и результаты рассмотрения такого спора.
При таких обстоятельствах, с учетом правовой конструкции договора управления, основным смыслом которого является регламентация отношений сторон договора в связи с оказанием услуг и выполнением работ, связанных с управлением многоквартирным домом, односторонний отказ от такого договора не противоречит положениям статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) не противоречит положениям ЖК РФ, ГК РФ и условиям договора от 30.07.2010 N 55/У.
В связи с чем ссылки ответчика на несоблюдение порядка расторжения вышеназванного договора управления МКД апелляционной инстанцией отклоняются как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права.
Необходимо отметить, что в силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Нормы ЖК РФ, в том числе о заключении и расторжении договора управления, регламентирующие отношения сторон договора управления многоквартирным домом, указывают на приоритетный порядок защиты жилищных прав и интересов граждан.
Частью 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, названному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме.
На основании вышеизложенного требования ООО "Благолепие" являются законными и обоснованными.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции основания для отклонения исковых требований отсутствовали.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов истца и установления всех юридически значимых обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы.
В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права апелляционная жалоба ООО "Благолепие" подлежит удовлетворению, а решение от 06.02.2013 в соответствии с частью 2 статьи 270 АПК РФ - отмене.
Следует отметить, что передача ответчиком вышеперечисленной технической документации истцу должна быть произведена в соответчики с частью 10 статьи 162 ЖК РФ в тридцатидневный срок со дня изготовления настоящего постановления в полном объеме (часть 2 статьи 176, статья 271 ПРК РФ).
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.02.2013 по делу N А73-15798/2012 отменить.
Обязать муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах" (ИНН 2722062627, ОГРН 1072722004277) передать обществу с ограниченной ответственностью "Благолепие" (ИНН 2722113261, ОГРН 1122722004350) в тридцатидневный срок техническую документацию по жилому дому, расположенному по адресу: г. Хабаровск, ул. Костромская, 46б:
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- 5. Копию кадастрового плана (карты) земельного участка в масштабе 1: 1000-1: 2000 с жилым зданием и сооружениями, расположенными на нем, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, либо заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка;
- 6. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
- 7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 8. Копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма;
- 9. Проектную документацию (заверенную копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 10. Акты приемки жилого дома от строительной организации;
- 11. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- 12. Паспорта лифтового хозяйства;
- 13. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- 14. Сметы, описи, акты выполненных работ на текущий и капитальный ремонт;
- 15. Протоколы измерения сопротивления электросетей;
- 16. Протоколы измерения вентиляции;
- 17. Журналы заявок, письменные заявления, жалобы и предложения жителей, включая соответствующие журналы и книги учета по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 18. Копии договоров с подрядными и обслуживающими организациями;
- 19. Бухгалтерскую документацию, в частности, финансово-лицевые счета, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, сведения о начисленных и выставленных к оплате, собранных и израсходованных денежных средствах жителями МКД;
- 20. Сведения о задолженности перед ресурсоснабжающими организациями;
- 21. Сведения и материалы претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности собственников в МКД;
- 22. Базы данных по жителям данного дома;
- 23. Реестр установленных и введенных в эксплуатацию приборов учета;
- 24. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, в том числе: Решения общих собраний собственников МКД, касающиеся вопросов содержания и ремонта здания.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах" (ИНН 2722062627, ОГРН 1072722004277) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Благолепие" (ИНН 2722113261, ОГРН 1122722004350) 6 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2013 N 06АП-1530/2013 ПО ДЕЛУ N А73-15798/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. N 06АП-1530/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Благолепие": Лобанова Н.П., директора (протокол от 23.10.2012 N 2), Гущиной Т.Г., представителя по доверенности от 10.01.2013,
от муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах": представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благолепие"
на решение от 06.02.2013
по делу N А73-15798/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Сутуриным Б.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Благолепие"
к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах"
о понуждении к совершению действий - передаче технической документации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Благолепие" (ИНН 2722113261, ОГРН 1122722004350, далее - ООО "Благолепие") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах" (ИНН 2722062627, ОГРН 1072722004277, далее - МУП г. Хабаровска "УО МКД") с исковым заявлением об обязании передать техническую документацию по жилому дому, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Костромская, 46б:
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- 5. Копию кадастрового плана (карты) земельного участка в масштабе 1: 1000-1: 2000 с жилым зданием и сооружениями, расположенными на нем, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, либо заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка;
- 6. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
- 7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 8. Копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма;
- 9. Проектную документацию (заверенную копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 10. Акты приемки жилого дома от строительной организации;
- 11. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- 12. Паспорта лифтового хозяйства;
- 13. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- 14. Сметы, описи, акты выполненных работ на текущий и капитальный ремонт;
- 15. Протоколы измерения сопротивления электросетей;
- 16. Протоколы измерения вентиляции;
- 17. Журналы заявок, письменные заявления, жалобы и предложения жителей, включая соответствующие журналы и книги учета по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 18. Копии договоров с подрядными и обслуживающими организациями;
- 19. Бухгалтерскую документацию, в частности, финансово-лицевые счета, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, сведения о начисленных и выставленных к оплате, собранных и израсходованных денежных средствах жителями МКД;
- 20. Сведения о задолженности перед ресурсоснабжающими организациями;
- 21. Сведения и материалы претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности собственников в МКД;
- 22. Базы данных по жителям данного дома;
- 23. Реестр установленных и введенных в эксплуатацию приборов учета;
- 24. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, в том числе: Решения общих собраний собственников МКД, касающиеся вопросов содержания и ремонта здания.
Решением от 06.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Благолепие", не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 06.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав в обоснование на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Заявитель апелляционной жалобы, ссылаясь на положения статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) полагает, что собственники помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, выбрать иную управляющую организацию; пункт 8.3 договора управления МКД от 30.07.2010 N 55/У необоснованно лишает собственников помещений в МКД данного права; при одностороннем расторжении собственниками договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ); спорный договор заключен по результатам открытого конкурса, выбор компании должен был осуществляться ежегодно; ответчик неоднократно извещался о выборе собственниками помещений МКД новой управляющей компании, направлялись протокол, бланки решений, договоры.
В судебном заседании представители ООО "Благолепие" доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение от 06.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель МУП г. Хабаровска "УО МКД", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба истца в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие ответчика.
Как следует из материалов дела, между собственниками жилых помещений (приложение N 1а к договору, л.д. 30) в лице согласно списку (приложение N 1б, л.д. 30, обратная сторона), представляющими жилые помещения гражданам по договору социального найма или договору найма, и собственниками нежилых помещений или их владельцами по иным законным основаниям в лице согласно списку (приложение N 1в, л.д. 31), расположенных в МКД N 46б по ул. Костромская в г. Хабаровске, и МУП г. Хабаровска "УО МКД" 30.07.2010 заключен договор управления МКД N 55/У (л.д. 25-29).
В соответствии с разделом 2 названной сделки управляющая организация в течение срока действия договора обязалась за плату выполнять услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД, организации доставки коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организацией по внутридомовым сетям до потребителя, а собственники помещений в МКД - оплачивать услуги управляющей организации.
В разделе 4 договора установлены цена и порядок расчетов.
Договор заключен сроком на 5 лет, до 01.08.2015, начало действия договора с 01.08.2010 (пункт 8.1).
Согласно пунктам 8.3, 8.4 вышеуказанной сделки договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения собственниками помещений управляющей организации за два месяца до даты расторжения: по письменному соглашению сторон; при ликвидации управляющей организации как юридического лица либо в случаях ограничения в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке его уставной правоспособности, что повлечет для этой стороны невозможность выполнения обязательств по договору; на основании решения суда. В случае расторжения договора управляющая организация за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной управляющей организации, руководящему органу объединения собственников, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом.
Общим собранием собственников помещений МКД по адресу: ул. Костромская, д. 46б, проведенным в форме заочного голосования большинством количеством голосов принято решение о расторжении с 01.09.2012 договора управления МКД от 30.07.2010 N 55/У с МУП г. Хабаровска "УО МКД", а также о выборе новой управляющей организации - ООО "Благолепие" (протокол решения от 05.09.2012 - л.д. 14-16).
Истец неоднократно извещал ответчика о выборе собственниками помещений МКД новой управляющей компании и требовал передать техническую документацию, направляя протокол решения общего собрания собственников МКД, копии бланков голосования (письма, л.д. 17-22).
МУП г. Хабаровска "УО МКД" данные письма оставило без ответа и удовлетворения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Благолепие" в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей истца, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных указанным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В силу статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом (статья 161 названного Кодекса).
На основании частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
При одностороннем расторжении договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме наделены в силу закона правом на односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом, и на общем собрании, проведенном с 20.08.2012 по 30.08.2012, принято решение о выборе иной управляющей организации, следовательно, договор от 30.07.2010 N 55/У считается прекращенным с 01.09.2012.
В настоящем споре решение собственников, оформленное протоколом от 05.09.2012, в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным, в материалы дела не представлено доказательств обжалования указанного решения кем-либо из собственников и результаты рассмотрения такого спора.
При таких обстоятельствах, с учетом правовой конструкции договора управления, основным смыслом которого является регламентация отношений сторон договора в связи с оказанием услуг и выполнением работ, связанных с управлением многоквартирным домом, односторонний отказ от такого договора не противоречит положениям статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) не противоречит положениям ЖК РФ, ГК РФ и условиям договора от 30.07.2010 N 55/У.
В связи с чем ссылки ответчика на несоблюдение порядка расторжения вышеназванного договора управления МКД апелляционной инстанцией отклоняются как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права.
Необходимо отметить, что в силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Нормы ЖК РФ, в том числе о заключении и расторжении договора управления, регламентирующие отношения сторон договора управления многоквартирным домом, указывают на приоритетный порядок защиты жилищных прав и интересов граждан.
Частью 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, названному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме.
На основании вышеизложенного требования ООО "Благолепие" являются законными и обоснованными.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции основания для отклонения исковых требований отсутствовали.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов истца и установления всех юридически значимых обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы.
В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права апелляционная жалоба ООО "Благолепие" подлежит удовлетворению, а решение от 06.02.2013 в соответствии с частью 2 статьи 270 АПК РФ - отмене.
Следует отметить, что передача ответчиком вышеперечисленной технической документации истцу должна быть произведена в соответчики с частью 10 статьи 162 ЖК РФ в тридцатидневный срок со дня изготовления настоящего постановления в полном объеме (часть 2 статьи 176, статья 271 ПРК РФ).
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.02.2013 по делу N А73-15798/2012 отменить.
Обязать муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах" (ИНН 2722062627, ОГРН 1072722004277) передать обществу с ограниченной ответственностью "Благолепие" (ИНН 2722113261, ОГРН 1122722004350) в тридцатидневный срок техническую документацию по жилому дому, расположенному по адресу: г. Хабаровск, ул. Костромская, 46б:
- 1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- 2. Документы (акты) о приемке результатов работ;
- 3. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 4. Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- 5. Копию кадастрового плана (карты) земельного участка в масштабе 1: 1000-1: 2000 с жилым зданием и сооружениями, расположенными на нем, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, либо заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка;
- 6. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
- 7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- 8. Копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма;
- 9. Проектную документацию (заверенную копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
- 10. Акты приемки жилого дома от строительной организации;
- 11. Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- 12. Паспорта лифтового хозяйства;
- 13. Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- 14. Сметы, описи, акты выполненных работ на текущий и капитальный ремонт;
- 15. Протоколы измерения сопротивления электросетей;
- 16. Протоколы измерения вентиляции;
- 17. Журналы заявок, письменные заявления, жалобы и предложения жителей, включая соответствующие журналы и книги учета по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг;
- 18. Копии договоров с подрядными и обслуживающими организациями;
- 19. Бухгалтерскую документацию, в частности, финансово-лицевые счета, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, сведения о начисленных и выставленных к оплате, собранных и израсходованных денежных средствах жителями МКД;
- 20. Сведения о задолженности перед ресурсоснабжающими организациями;
- 21. Сведения и материалы претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности собственников в МКД;
- 22. Базы данных по жителям данного дома;
- 23. Реестр установленных и введенных в эксплуатацию приборов учета;
- 24. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, в том числе: Решения общих собраний собственников МКД, касающиеся вопросов содержания и ремонта здания.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управляющая организация по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах" (ИНН 2722062627, ОГРН 1072722004277) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Благолепие" (ИНН 2722113261, ОГРН 1122722004350) 6 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)