Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей О.Ю. Ефимовой, М.В. Соловьевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Войцешко И.С.
при участии:
от заявителей: представитель по доверенности от 21.08.2013 N 61АА2229035 (выдана на срок до 31.12.2013) Кирьянова Е.В. удостоверение N 5250.
от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 28.12.2012 N 243 Матвеева Т.А. паспорт.
от третьего лица: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2013 г. по делу N А53-3409/2013
по заявлению открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" и индивидуального предпринимателя Саркисян Гаянэ Залибековны
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
о признании незаконным отказы в государственной регистрации права собственности права об обязании осуществить государственную регистрацию права,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
установил:
открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - общество) и индивидуальный предприниматель Саркисян Гаянэ Залибековна (далее - предприниматель) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконными отказа в государственной регистрации прав N 42/150/2012-257 и N 42/150/2012-258 на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).
Решением суда от 15.07.13 обществу и предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявители, в нарушение положений статей 199, 200 АПК РФ, не обосновали как несоответствие закону или иному правовому акту отказа Таганрогского отдела управления доли на земельный участок, так и нарушение указанными отказали регистрации права доли на земельный участок гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество и предприниматель подали в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просят решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована незаконностью оспариваемых отказов, поскольку с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.2005 г.) земельный участок под домом стал объектом общей собственности собственников помещений. Возникновение у заявителей права общей долевой собственности на земельный участок произошло в силу закона, поскольку с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.05 г.) земельный участок под жилым домом стал объектом общей собственности собственников помещений, вне зависимости от дальнейшей трансформации статуса помещений в данном доме из жилых в нежилые.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, о месте, дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится без его участия.
В судебном заседании представители общества и предпринимателя настаивали на отмене решения суда первой инстанции, сославшись на приведенные в апелляционной жалобе доводы.
Представитель управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на законность оспариваемых в деле отказов и решения суда.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является собственником магазина N 174, общей площадью 76,1 кв. м, литер Л, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Дзержинского, 1/ ул. Фрунзе, 100 и магазина N 168, общей площадью 272,85 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100.
Предпринимателю принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества: магазин, литер Б, 1 этаж, комната 5, литер б5, 1 этаж, комнаты 1-4, площадью 60,5 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1; нежилое помещение - магазин, литер Б, 1 этаж, комнаты 1-5, литер Б1 1 этаж, комнаты 1-6, литер б3, 1 этаж, комната 1, литер п/Б, комната 1, литер п/б3, комната 1, общей площадью 236,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1; магазин, общей площадью 72,9 кв. м, номера на поэтажном плане 14,1,2,3, этаж 1, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Дзержинского, 1/ ул. Фрунзе, 100.
Принадлежащие предпринимателю магазины появились в результате реконструкции и перевода в нежилые помещения жилых квартир в коммунальных квартирах по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Общество и предприниматель обратились в Таганрогский отдел управления с совместным заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Таганрогский отдел управления сообщением от 20.12.2012 N 42/150/2012-257 отказал обществу в государственной регистрации 349/718 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1, и сообщением N 42/150/2012-258 от 20.12.2012 отказал предпринимателю в государственной регистрации 369/718 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1. Отказы мотивированы тем, что для собственников нежилых зданий законодательством не предусмотрен механизм автоматического безвозмездного приобретения права собственности после формирования земельного участка, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 189-ФЗ), представленные обществом и предпринимателем правоустанавливающие документы не свидетельствуют о наличии у них прав на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Полагая, что указанные отказы не соответствуют нормам действующего законодательства, а также нарушают их права и законные интересы заявителей в предпринимательской сфере, общество и предприниматель обжаловали из в арбитражный суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности оспариваемых отказов управления в государственной регистрации.
При принятии решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Заявители в обоснование требований указывают на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона, поскольку с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.05 г.) земельный участок под домом стал объектом общей собственности собственников помещений.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из системного толкования приведенных выше положений АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные в порядке гл. 24 АПК РФ требования о признании оспариваемых отказов незаконными подлежат удовлетворению только в том случае, если суд установит, что у заявителей наличествует право, подлежащее защите.
Земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1 был поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.2004, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 28.07.2011. Разрешенное использование земельного участка было установлено для эксплуатации магазина и смешанной жилой застройки. При этом согласно кадастровому паспорту от 02.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1, разрешенное использование земельного участка - для размещения магазинов.
Заявителями были поданы заявления в регистрирующий орган на регистрацию права долевой собственности в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", со ссылкой на то, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013 возникло у них в силу данных актов.
В период времени с 2000 года по 2009 года предпринимателем проводились действия по реконструкции и переводу жилых помещений в многоквартирном жилом доме в нежилые помещения.
Согласно сведений КУИ г. Таганрога по данным УЖКХ г. Таганрога, на земельном участке площадью 1 195 кв. м находится многоквартирный жилой дом.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что фактически в настоящее время на спорном земельном участке находятся строения с нежилыми помещениями. Указанное сторонами не оспаривается.
Заявители являются собственниками объектов недвижимого имущества (нежилые помещения), расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Согласно п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме - п. 2 ст. 16 ЖК РФ.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме - п. 5 ст. 16 ЖК РФ.
Положения ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ являют собой исключение из общего правила п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, возникает у собственников помещений до регистрации этого права в реестре, независимо от такой регистрации, с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет) либо с даты образования земельного участка как объекта прав. В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По правилам ч. 2 ст. 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основе системного толкования приведенных выше норм права суд первой инстанции сформулировал правильный вывод о том, что для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие ЖК РФ. Если не сформирован - с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями пунктов 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 так же правомерно сослался на то, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором указанный дом расположен, поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.
Вместе с тем, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке жилой дом отсутствует. Строения и помещения в них являются нежилыми.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пункт 2 статьи 23 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок сформирован для эксплуатации магазина и смешанной жилой застройки. В 2012 году произведено изменение вида разрешенного использования - для размещения магазинов.
Суд первой инстанции так же правомерно признал обоснованным утверждение управления относительно отсутствия доказательств формирования земельного участка непосредственно под жилым домом как основание недоказанности требований заявителей.
При этом суд первой инстанции обоснованно учел следующие обстоятельства.
При рассмотрении спора заявителями не доказано, что поставленный на кадастровый учет в 2004 году земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003008:13 (ранее земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:03008:0002 и 61:58:03008:0009 предыдущие) был сформирован изначально непосредственно для строительства либо эксплуатации жилого дома по адресу г. Таганрог, ул. Дзержинского, 1/ Фрунзе, 100.
В рассматриваемом деле так же невозможно достоверно и однозначно установить указанный факт также ввиду того, что предпринимателем на протяжении с 2000 по 2009 год производились действия по перепланировке, возведению дополнительных коммерческих объектов на испрашиваемом заявителями земельном участке, что не может рассматриваться как для эксплуатации непосредственно жилого дома. Тем самым не подтвержден факт формирования земельного участка непосредственно для эксплуатации и обслуживания жилого многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.
Кроме того, согласно постановления администрации г. Таганрога от 28.11.2003 N 5518 следует проведение строительных работ и пристройки Саркисян Г.З к жилому помещению 5 и строительство гаража в домовладении, что в совокупности с иными документами также подтверждает возведения на земельной участке строений, не входящих в состав общего имущества. То есть на земельной участке имеются иные объекты недвижимого имущества, юридически не имеющие статуса общего имущества жилого дома.
Так самым факт наличия либо отсутствия первой регистрации прав лица на помещение в спорном жилом доме не влияет на вывод суда об отсутствии факта возникновения права общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом у заявителей.
То есть земельный участок не был сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет как необходимым для эксплуатации жилого многоквартирного дома. Поскольку формирование и проведение государственного кадастрового учета земельных участков не осуществлено, то переход права собственности на него не произошло.
Как следует из статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно статье 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, жилой дом является самостоятельным объектом жилищных прав (статья 15 ЖК РФ).
После перевода жилых помещений в нежилые изменился правовой статус строения, в отношении которого не подлежат применению льготный порядок закрепления земельного участка за правообладателями таких нежилых помещений. Для собственников нежилых зданий не предусмотрено механизма автоматического безвозмездного приобретения права собственности после формирования соответствующего земельного участка, как это предусмотрено статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Доказательств регистрации за заявителя права общей долевой собственности не представлено. Наличие самостоятельно зарегистрированных прав у предпринимателя и общества на строения и помещения расположенные на спорном земельном участке также подтверждает отсутствие правовых оснований для регистрации долевой собственности на земельный участок.
Таким образом, у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для регистрации заявленных прав в отношении спорного объекта в Едином государственном реестре прав.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно признал необоснованными доводы заявителей о незаконности действий заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации прав на недвижимость.
Факт отказа администрации в предоставлении спорного земельного участка по заявлениям собственников объектов недвижимого имущества не свидетельствует о незаконности действий регистрирующего органа.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявители, в нарушение положений статей 199, 200 АПК РФ, не обосновали как несоответствие закону или иному правовому акту отказа Таганрогского отдела управления по регистрации доли на земельный участок, так и нарушение указанными отказали регистрации права доли на земельный участок гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителей.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правомерно отказал обществу и предпринимателю в удовлетворении заявления.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции. Апелляционная жалоба общества и предпринимателя на решение суда отклоняются.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на общество и предпринимателя относятся судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб. по 50% на каждого, в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возвращению 500 руб., излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению (50% от 1000 рублей), и предпринимателю из федерального бюджета подлежит возвращению 950 руб. излишне уплаченной госпошлины по (50% от 100 рублей).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить ОАО "Железнодорожная торговая компания", ИНН 7708639622, из федерального бюджета 500 (пятьсот) рублей, излишне уплаченных за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 9395 от 24.07.2013 г.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Саркисян Гаянэ Залибековне из федерального бюджета 950 (девятьсот пятьдесят) рублей, излишне уплаченных за подачу апелляционной жалобы по платежной квитанции согласно чек-ордеру от 20.08.2013 г., сертификат чека 76618333.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2013 N 15АП-14289/2013 ПО ДЕЛУ N А53-3409/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. N 15АП-14289/2013
Дело N А53-3409/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей О.Ю. Ефимовой, М.В. Соловьевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Войцешко И.С.
при участии:
от заявителей: представитель по доверенности от 21.08.2013 N 61АА2229035 (выдана на срок до 31.12.2013) Кирьянова Е.В. удостоверение N 5250.
от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 28.12.2012 N 243 Матвеева Т.А. паспорт.
от третьего лица: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2013 г. по делу N А53-3409/2013
по заявлению открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" и индивидуального предпринимателя Саркисян Гаянэ Залибековны
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
о признании незаконным отказы в государственной регистрации права собственности права об обязании осуществить государственную регистрацию права,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
установил:
открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - общество) и индивидуальный предприниматель Саркисян Гаянэ Залибековна (далее - предприниматель) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконными отказа в государственной регистрации прав N 42/150/2012-257 и N 42/150/2012-258 на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).
Решением суда от 15.07.13 обществу и предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявители, в нарушение положений статей 199, 200 АПК РФ, не обосновали как несоответствие закону или иному правовому акту отказа Таганрогского отдела управления доли на земельный участок, так и нарушение указанными отказали регистрации права доли на земельный участок гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество и предприниматель подали в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просят решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована незаконностью оспариваемых отказов, поскольку с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.2005 г.) земельный участок под домом стал объектом общей собственности собственников помещений. Возникновение у заявителей права общей долевой собственности на земельный участок произошло в силу закона, поскольку с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.05 г.) земельный участок под жилым домом стал объектом общей собственности собственников помещений, вне зависимости от дальнейшей трансформации статуса помещений в данном доме из жилых в нежилые.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, о месте, дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится без его участия.
В судебном заседании представители общества и предпринимателя настаивали на отмене решения суда первой инстанции, сославшись на приведенные в апелляционной жалобе доводы.
Представитель управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на законность оспариваемых в деле отказов и решения суда.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является собственником магазина N 174, общей площадью 76,1 кв. м, литер Л, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Дзержинского, 1/ ул. Фрунзе, 100 и магазина N 168, общей площадью 272,85 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100.
Предпринимателю принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества: магазин, литер Б, 1 этаж, комната 5, литер б5, 1 этаж, комнаты 1-4, площадью 60,5 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1; нежилое помещение - магазин, литер Б, 1 этаж, комнаты 1-5, литер Б1 1 этаж, комнаты 1-6, литер б3, 1 этаж, комната 1, литер п/Б, комната 1, литер п/б3, комната 1, общей площадью 236,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1; магазин, общей площадью 72,9 кв. м, номера на поэтажном плане 14,1,2,3, этаж 1, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Дзержинского, 1/ ул. Фрунзе, 100.
Принадлежащие предпринимателю магазины появились в результате реконструкции и перевода в нежилые помещения жилых квартир в коммунальных квартирах по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Общество и предприниматель обратились в Таганрогский отдел управления с совместным заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Таганрогский отдел управления сообщением от 20.12.2012 N 42/150/2012-257 отказал обществу в государственной регистрации 349/718 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1, и сообщением N 42/150/2012-258 от 20.12.2012 отказал предпринимателю в государственной регистрации 369/718 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1. Отказы мотивированы тем, что для собственников нежилых зданий законодательством не предусмотрен механизм автоматического безвозмездного приобретения права собственности после формирования земельного участка, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 189-ФЗ), представленные обществом и предпринимателем правоустанавливающие документы не свидетельствуют о наличии у них прав на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Полагая, что указанные отказы не соответствуют нормам действующего законодательства, а также нарушают их права и законные интересы заявителей в предпринимательской сфере, общество и предприниматель обжаловали из в арбитражный суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности оспариваемых отказов управления в государственной регистрации.
При принятии решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Заявители в обоснование требований указывают на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона, поскольку с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.05 г.) земельный участок под домом стал объектом общей собственности собственников помещений.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из системного толкования приведенных выше положений АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные в порядке гл. 24 АПК РФ требования о признании оспариваемых отказов незаконными подлежат удовлетворению только в том случае, если суд установит, что у заявителей наличествует право, подлежащее защите.
Земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1 был поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.2004, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 28.07.2011. Разрешенное использование земельного участка было установлено для эксплуатации магазина и смешанной жилой застройки. При этом согласно кадастровому паспорту от 02.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:58:03008:0013, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1, разрешенное использование земельного участка - для размещения магазинов.
Заявителями были поданы заявления в регистрирующий орган на регистрацию права долевой собственности в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", со ссылкой на то, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03008:0013 возникло у них в силу данных актов.
В период времени с 2000 года по 2009 года предпринимателем проводились действия по реконструкции и переводу жилых помещений в многоквартирном жилом доме в нежилые помещения.
Согласно сведений КУИ г. Таганрога по данным УЖКХ г. Таганрога, на земельном участке площадью 1 195 кв. м находится многоквартирный жилой дом.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что фактически в настоящее время на спорном земельном участке находятся строения с нежилыми помещениями. Указанное сторонами не оспаривается.
Заявители являются собственниками объектов недвижимого имущества (нежилые помещения), расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Фрунзе, 100/ ул. Дзержинского, 1.
Согласно п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме - п. 2 ст. 16 ЖК РФ.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме - п. 5 ст. 16 ЖК РФ.
Положения ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ являют собой исключение из общего правила п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, возникает у собственников помещений до регистрации этого права в реестре, независимо от такой регистрации, с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет) либо с даты образования земельного участка как объекта прав. В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По правилам ч. 2 ст. 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основе системного толкования приведенных выше норм права суд первой инстанции сформулировал правильный вывод о том, что для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие ЖК РФ. Если не сформирован - с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями пунктов 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 так же правомерно сослался на то, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором указанный дом расположен, поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.
Вместе с тем, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке жилой дом отсутствует. Строения и помещения в них являются нежилыми.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пункт 2 статьи 23 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок сформирован для эксплуатации магазина и смешанной жилой застройки. В 2012 году произведено изменение вида разрешенного использования - для размещения магазинов.
Суд первой инстанции так же правомерно признал обоснованным утверждение управления относительно отсутствия доказательств формирования земельного участка непосредственно под жилым домом как основание недоказанности требований заявителей.
При этом суд первой инстанции обоснованно учел следующие обстоятельства.
При рассмотрении спора заявителями не доказано, что поставленный на кадастровый учет в 2004 году земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003008:13 (ранее земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:03008:0002 и 61:58:03008:0009 предыдущие) был сформирован изначально непосредственно для строительства либо эксплуатации жилого дома по адресу г. Таганрог, ул. Дзержинского, 1/ Фрунзе, 100.
В рассматриваемом деле так же невозможно достоверно и однозначно установить указанный факт также ввиду того, что предпринимателем на протяжении с 2000 по 2009 год производились действия по перепланировке, возведению дополнительных коммерческих объектов на испрашиваемом заявителями земельном участке, что не может рассматриваться как для эксплуатации непосредственно жилого дома. Тем самым не подтвержден факт формирования земельного участка непосредственно для эксплуатации и обслуживания жилого многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.
Кроме того, согласно постановления администрации г. Таганрога от 28.11.2003 N 5518 следует проведение строительных работ и пристройки Саркисян Г.З к жилому помещению 5 и строительство гаража в домовладении, что в совокупности с иными документами также подтверждает возведения на земельной участке строений, не входящих в состав общего имущества. То есть на земельной участке имеются иные объекты недвижимого имущества, юридически не имеющие статуса общего имущества жилого дома.
Так самым факт наличия либо отсутствия первой регистрации прав лица на помещение в спорном жилом доме не влияет на вывод суда об отсутствии факта возникновения права общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом у заявителей.
То есть земельный участок не был сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет как необходимым для эксплуатации жилого многоквартирного дома. Поскольку формирование и проведение государственного кадастрового учета земельных участков не осуществлено, то переход права собственности на него не произошло.
Как следует из статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно статье 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, жилой дом является самостоятельным объектом жилищных прав (статья 15 ЖК РФ).
После перевода жилых помещений в нежилые изменился правовой статус строения, в отношении которого не подлежат применению льготный порядок закрепления земельного участка за правообладателями таких нежилых помещений. Для собственников нежилых зданий не предусмотрено механизма автоматического безвозмездного приобретения права собственности после формирования соответствующего земельного участка, как это предусмотрено статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Доказательств регистрации за заявителя права общей долевой собственности не представлено. Наличие самостоятельно зарегистрированных прав у предпринимателя и общества на строения и помещения расположенные на спорном земельном участке также подтверждает отсутствие правовых оснований для регистрации долевой собственности на земельный участок.
Таким образом, у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для регистрации заявленных прав в отношении спорного объекта в Едином государственном реестре прав.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно признал необоснованными доводы заявителей о незаконности действий заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации прав на недвижимость.
Факт отказа администрации в предоставлении спорного земельного участка по заявлениям собственников объектов недвижимого имущества не свидетельствует о незаконности действий регистрирующего органа.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявители, в нарушение положений статей 199, 200 АПК РФ, не обосновали как несоответствие закону или иному правовому акту отказа Таганрогского отдела управления по регистрации доли на земельный участок, так и нарушение указанными отказали регистрации права доли на земельный участок гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителей.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правомерно отказал обществу и предпринимателю в удовлетворении заявления.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции. Апелляционная жалоба общества и предпринимателя на решение суда отклоняются.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на общество и предпринимателя относятся судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб. по 50% на каждого, в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возвращению 500 руб., излишне уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению (50% от 1000 рублей), и предпринимателю из федерального бюджета подлежит возвращению 950 руб. излишне уплаченной госпошлины по (50% от 100 рублей).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить ОАО "Железнодорожная торговая компания", ИНН 7708639622, из федерального бюджета 500 (пятьсот) рублей, излишне уплаченных за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 9395 от 24.07.2013 г.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Саркисян Гаянэ Залибековне из федерального бюджета 950 (девятьсот пятьдесят) рублей, излишне уплаченных за подачу апелляционной жалобы по платежной квитанции согласно чек-ордеру от 20.08.2013 г., сертификат чека 76618333.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)