Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: директор Лындина Н.П., представитель Кудаев А.А., доверенность от 18.08.2008 г.; от ответчика Землянский С.В., доверенность от 01.06.2007 г., ордер N 280 от 10.12.2008 г.; от третьего лица ЖСК "Буденовский" Иванов Д.С., доверенность от 15.08.2008 г.; Администрация г. Ростова-на-Дону представителя не направила, извещена
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Панда-Д"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Юг"
при участии третьих лиц Администрации г. Ростова-на-Дону, ЖСК "Буденовский"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 октября 2008 г. по делу N А53-10622/2008-С2-28 (судья Соколова Т.Б.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Панта-Д"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Юг"
при участии третьих лиц Администрации г. Ростова-на-Дону, ЖСК "Буденовский"
о взыскании убытков в сумме 40 458 000 руб. - стоимости 660 кв. м жилой площади
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Панда-Д" (далее общество "Панда-Д") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Юг" (далее общество "Спектр-Юг") с иском об обязании ответчика предоставить в собственность истца 660 кв. м жилой площади инвестиционной стоимостью 10 358 987, 66 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Ростова-на-Дону, ЖСК "Буденовский".
В обоснование исковых требований истец ссылается на инвестиционный контракт от 27 мая 2005 г. N 9889 и на дополнительное соглашение N 4 к инвестиционному контракту от 10 мая 2007 г. N 4. Указывает на то, что реализация инвестиционного контракта невозможна, поскольку ответчиком до настоящего времени не выполнена обязанность по оформлению права пользования земельным участком. Оформление права пользования земельным участком на период строительства являлось основной обязанностью ответчика по инвестиционному контракту. Впоследствии истец изменил исковые требования, просил взыскать с ответчика убытки в размере 40 458 000 рублей, сослался на положения ст. 398 ГК РФ, а также на информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". Полагает, если обязательство по передаче квартир не может быть исполнено в натуре, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой истцу для покупки аналогичных квартир. Сумма рассчитана исходя из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры (стройвариант) кирпично-монолитного дома в районе проспекта Буденовского - ул. Нансена, согласно отчету N 34/08 об оценке (т. 1, л.д. 214, 247).
В отзыве на иск ответчик просил в иске отказать, полагает, что никаких обязательств по предоставлению в собственность ООО "Панда-Д" 660 кв. м жилой площади у ответчика нет, договор аренды не был заключен обществом "Спект-Юг" по причине отсутствия достаточного финансирования истцом проектных работ (т. 1, л.д. 54).
Решением арбитражного суда от 10 октября 2008 г. суд в удовлетворении исковых требований отказал. Решение суда мотивировано указанием на следующие обстоятельства: в части, касающейся условий о соединении вкладов для строительства жилых домов и распределения полученной прибыли, заключенный сторонами инвестиционный контракт отвечает признакам договора простого товарищества. Существенным условием такого договора является условие о вкладе, между тем из содержания инвестиционного контракта следует, что это условие согласовано не было, поскольку из содержания инвестиционного контракта не представляется возможным установить, какой именно земельный участок подлежит передаче в качестве вклада ООО "Спектр-Юг".
Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Панда-Д" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает, что условие о вкладе ответчика было сторонами согласовано, вкладом ответчика должно было явиться право пользования земельным участком. Обязанность передать истцу 660 кв. м жилой площади возникла у ответчика не как следствие реализации инвестиционного проекта, а как ответственность за неисполнение своих обязанностей по инвестиционному контракту. Реализация инвестиционного контракта на сегодняшний день не представляется возможной по вине ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы. На вопрос суда о правовой судьбе контракта пояснил, что контракт не расторгнут, но в настоящий момент уже не может быть реализован, истцу не интересен. На вопрос суда о наличии соинвесторов пояснил суду, что в качестве соинвестора был привлечен ЖСК "Буденовский".
Ответчик просил в удовлетворении жалобы отказать, пояснил суду, что срок предварительного согласования истек, договор аренды не может быть заключен в связи с тем, что для этого необходимо принять участие в торгах, условия торгов неприемлемы по цене. Также пояснил, что инвестиционный контракт сторонами не выполнялся, платежи осуществлялись ответчику по иным договорам, которые выполнены, денежные средства, необходимые для освоения участка, подключения к коммуникациям истцом предоставлены не были.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между обществом "Спектр-Юг" (ответчиком) и Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" был заключен инвестиционный контракт по застройке многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения в части квартала в границах ул. Нансена, 106,108,110 (лит. А.Б.В) от 27 мая 2005 г. N 9889.
По условиям инвестиционного контракта от 27 мая 2005 г. вкладом ответчика являлось право пользования земельным участком на период строительства; вкладом Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" - финансирование проекта. Базовое соотношение раздела имущества между сторонами по итогам реализации контракта устанавливалось в пропорции 20% для ответчика и 80% для его контрагента. Стороны предусмотрели возможность привлечения соинвесторов.
Соглашением N 1 от 15 ноября 2005 г. права Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" по инвестиционному контракту переданы обществу "Панда-Д" (т. 1, л.д. 14).
Правовая квалификация инвестиционного контракта приводит к выводу, что данный договор не отвечает признакам строительного подряда. Видообразующим признаком строительного подряда является предоставление заказчиком подрядчику для строительства земельного участка (п. 1 ст. 747 ГК РФ).
Инвестиционный контракт отвечает признакам договора о совместной деятельности (простого товарищества).
Данный договор предусматривает общую цель сторон - реализация инвестиционного контракта по строительству многоэтажного жилого дома; наличие общей цели и отсутствие в договоре согласованных взаимонаправленных целей сторон отвечают критериям простого товарищества.
Договор предусматривает соединение вкладов. Суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому условие о вкладе ответчика согласовано не было, поскольку из содержания инвестиционного контракта не представляется возможным установить, какой именно земельный участок подлежит передаче в качестве вклада ООО "Спектр-Юг".
Между тем вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. То есть, вклад в общее дело возможен, в том числе, в виде предоставляемых участием конкретного субъекта в общем деле преимуществ, не имеющих прямой стоимостной оценки.
По сути, вкладом, подлежащим внесению ответчиком в общее дело, являлись правовые возможности ответчика относительно земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома. Такой вклад в общее дело с позиции правового регулирования простого товарищества допустим. Причем материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора ответчик соответствующими правовыми возможностями обладал, поскольку ему был согласован акт выбора земельного участка для размещения жилого дома, предварительно согласовано место размещения объекта.
Таким образом, заключенный сторонами договор соответствует видообразующим признакам простого товарищества: общецелевая направленность, соединение вкладов для совместных действий по достижению общей цели, деятельность без образования юридического лица.
Общецелевой характер договора простого товарищества предопределяет существенные его отличия от договоров с взаимонаправленными целями сторон по вопросу о применимых способах защиты товарищей от неисправности друг друга.
В случае, если один из товарищей несет затраты, направленные на достижение общей цели, такие затраты являются его вкладом в общее дело, а не общими расходами, подлежащими взысканию с ответчика.
Правообладателями полученного результата в этом случае являются оба товарища, при этом истец может воспользоваться нормой п. 2 ст. 1042 ГК РФ, согласно которой вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.
Данная норма позволяет товарищу, за счет вкладов которого в основном достигнут результат, потребовать распределения долей в готовом результате в соответствии с фактическими затратами.
Ссылка истца на положения ст. 398 ГК РФ не может быть принята, поскольку применение положений данной статьи требует констатации наличия у ответчика обязательства передать в собственность истца индивидуально-определенную вещь.
Основание возникновения такого обязательства ответчика перед истцом материалы дела обнаружить не позволяют.
Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы, согласно которому обязанность передать истцу 660 кв. м жилой площади возникла у ответчика как ответственность за неисполнение своих обязанностей по инвестиционному контракту.
Согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное субъективное право подлежит защите способом, предусмотренным в законе.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности (взыскание убытков, неустойки, процентов согласно ст. 395 ГК РФ, оставление задатка и его уплата в двойной сумме).
Сопоставление требований истца с данными мерами ответственности показывает, что истец пытается взыскать с ответчика убытки в виде неполученной прибыли. Между тем такое требование противоречит общецелевому характеру заключенного договора. Подобное требование противоречит и положениям п. 10.2 дополнительного соглашения от 10 мая 2007 г., на которые ссылается истец.
Согласно п. 10.2 дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 10 мая 2007 г. "Сторона-1 обязуется, в случае невыполнения своих обязательств в рамках данного инвестиционного контракта, возместить Стороне-2 вложенные инвестиции в реализацию данного инвестиционного контракта, в виде предоставления соответствующего количества жилой площади, согласно предварительного распределительного акта, исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м на дату принятия денег от соинвесторов Стороной-2".
Возмещение инвестиций предполагает предварительную констатацию осуществление инвестором соответствующих вложений, а также невыполнение своих обязательств контрагентом.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы, согласно которому невозможность реализации права на предоставление земельного участка обусловлена исключительно действиями (бездействием) ответчика.
К материалам дела приобщено постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 19.08.2004 г. N 1383 "О предварительном согласовании ООО "Спектр-Юг" места размещения многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения в части квартала в границах ул. Нансена, 106,108,110 (лит. А, Б, В) с выделением первой очереди строительства". Данным постановлением утвержден Акт N 46/10533 от 01.06.2004 г. выбора земельного участка по ул. Нансена (т. 1, л.д. 19,20).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Для того, чтобы реализовать правовую возможность, возникающую в связи с принятием решения о предварительном согласовании объекта, необходимо выполнить условия предоставления земельного участка. Так, постановление мэра от 19.08.2004 г. содержит указание на необходимость выполнения работ по землеустройству, необходимость разработки эскизного проекта застройки части квартала, получения архитектурно-планировочного задания, технических условий, иных исходных данных для проектирования объекта, отражение в проектно-сметной документации затрат на строительство инженерных коммуникаций и сооружений, необходимых для обеспечения жилого комплекса, в соответствии с техническими условиями служб города.
Инвестирование всех предпроектных, проектных работ, обеспечение получения всех необходимых заключений и согласований от заинтересованных районных служб, в том числе по концепции застройки и по проектной документации возложено контрактом на истца (п. 3.2, п. 5.2.1 контракта).
Между тем истцом не представлено в материалы дела документов, из которых следовал бы отказ ответчика от обращения к администрации города за предоставлением земельного участка в аренду при наличии всех необходимых к тому предпосылок.
Приобщенные к материалам дела платежные поручения подтверждают совершение правопредшественником истца Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" и истцом платежей по договорам, направленным на выполнение проектных и изыскательских работ.
К материалам дела приобщены договоры на выполнение проектных и изыскательских работ, сметы, акты сдачи-приемки проектных работ (т. 1, л.д. 72, 73, 76,125, 129, 130 и далее). Участие на стороне проектировщика в этих договорах ответчика по делу не влияет на их характеристики как самостоятельных юридических фактов, отличных от инвестиционного контракта, из которых возникли обособленные правоотношения сторон. В случае недостижения результата по данным договорам или его ненадлежащего качества истец не лишен права обратиться к ответчику с иском на основании данных договоров.
Кроме того, к материалам дела приобщено решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 января 2008 г., из которого следует, что право на реализацию инвестиционного контракта N 9889 от 27 мая 2005 г. было включено в акт описи и ареста судебным приставом-исполнителем по сводному исполнительному производству о взыскании с Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" в пользу физических и юридических лиц 1 130 509 919, 42 рублей. Арест был наложен 17.10.2006 г. и снят только указанным решением суда в связи с выявленной уступкой прав по контракту истцу (т. 1, л.д. 96).
Из обстоятельств дела следует, что стороны инвестиционного контракта не смогли воспользоваться правовыми возможностями, предоставляемыми предварительным согласованием ответчику места размещения объекта.
Истец же требует от ответчика возмещение ему стоимости недостигнутого результата, тем самым пытается возложить весь риск от недостижения общей цели договора на одну из сторон, что противоречит правовой природе общецелевой сделки.
Согласно ст. 1046 ГК РФ соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих убытков или расходов, ничтожно.
Апелляционный суд полагает ошибочной ссылку истца на информационное письмо ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами не участие в строительстве".
Во-первых, в пунктах 9 и 10 данного письма констатировано возникновение у ответчика обязанности по передаче истцу квартир, из фабулы дел следует, что речь в них идет о взаимодействии сторон, имеющих взаимонаправленные цели (денежные средства против квартир), что характерно для отношения инвесторов и соинвесторов.
Во-вторых, из примера пункта 9 видно, что речь идет о ситуации, в которой квартиры в построенном доме не могут быть переданы в силу заселения всех квартир жильцами на условиях, исключающих изъятие квартир у граждан. В такой ситуации взыскание денежного эквивалента было бы единственным возможным способом защиты в том числе и для договора простого товарищества (посредством применения по аналогии закона нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Привлекая соинвестора, истец должен был действовать с необходимой степенью разумности и осмотрительности, учитывать отсутствие окончательного закрепления земельного участка для целей строительства, проектной документации, разрешения для строительство, т.е. всего набора административных предпосылок, необходимых для создания нового объекта недвижимости.
Основания для возложения на ответчика по делу последствий неосмотрительных действий истца по привлечению денежных средств соинвестора, компенсации коммерческого риска истца за счет ответчика, у суда отсутствуют.
Несогласие суда апелляционной инстанции с выводом суда первой инстанции о том, что условие о вкладе ответчика согласовано не было, не влечет отмену судебного акта, поскольку данный вывод суда первой инстанции не повлек принятия неверного судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 октября 2008 г. по делу N А53-10622/2008-С2-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2008 N 15АП-7424/2008 ПО ДЕЛУ N А53-10622/2008-С2-28
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2008 г. N 15АП-7424/2008
Дело N А53-10622/2008-С2-28
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: директор Лындина Н.П., представитель Кудаев А.А., доверенность от 18.08.2008 г.; от ответчика Землянский С.В., доверенность от 01.06.2007 г., ордер N 280 от 10.12.2008 г.; от третьего лица ЖСК "Буденовский" Иванов Д.С., доверенность от 15.08.2008 г.; Администрация г. Ростова-на-Дону представителя не направила, извещена
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Панда-Д"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Юг"
при участии третьих лиц Администрации г. Ростова-на-Дону, ЖСК "Буденовский"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 октября 2008 г. по делу N А53-10622/2008-С2-28 (судья Соколова Т.Б.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Панта-Д"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Юг"
при участии третьих лиц Администрации г. Ростова-на-Дону, ЖСК "Буденовский"
о взыскании убытков в сумме 40 458 000 руб. - стоимости 660 кв. м жилой площади
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Панда-Д" (далее общество "Панда-Д") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Юг" (далее общество "Спектр-Юг") с иском об обязании ответчика предоставить в собственность истца 660 кв. м жилой площади инвестиционной стоимостью 10 358 987, 66 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Ростова-на-Дону, ЖСК "Буденовский".
В обоснование исковых требований истец ссылается на инвестиционный контракт от 27 мая 2005 г. N 9889 и на дополнительное соглашение N 4 к инвестиционному контракту от 10 мая 2007 г. N 4. Указывает на то, что реализация инвестиционного контракта невозможна, поскольку ответчиком до настоящего времени не выполнена обязанность по оформлению права пользования земельным участком. Оформление права пользования земельным участком на период строительства являлось основной обязанностью ответчика по инвестиционному контракту. Впоследствии истец изменил исковые требования, просил взыскать с ответчика убытки в размере 40 458 000 рублей, сослался на положения ст. 398 ГК РФ, а также на информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". Полагает, если обязательство по передаче квартир не может быть исполнено в натуре, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой истцу для покупки аналогичных квартир. Сумма рассчитана исходя из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры (стройвариант) кирпично-монолитного дома в районе проспекта Буденовского - ул. Нансена, согласно отчету N 34/08 об оценке (т. 1, л.д. 214, 247).
В отзыве на иск ответчик просил в иске отказать, полагает, что никаких обязательств по предоставлению в собственность ООО "Панда-Д" 660 кв. м жилой площади у ответчика нет, договор аренды не был заключен обществом "Спект-Юг" по причине отсутствия достаточного финансирования истцом проектных работ (т. 1, л.д. 54).
Решением арбитражного суда от 10 октября 2008 г. суд в удовлетворении исковых требований отказал. Решение суда мотивировано указанием на следующие обстоятельства: в части, касающейся условий о соединении вкладов для строительства жилых домов и распределения полученной прибыли, заключенный сторонами инвестиционный контракт отвечает признакам договора простого товарищества. Существенным условием такого договора является условие о вкладе, между тем из содержания инвестиционного контракта следует, что это условие согласовано не было, поскольку из содержания инвестиционного контракта не представляется возможным установить, какой именно земельный участок подлежит передаче в качестве вклада ООО "Спектр-Юг".
Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Панда-Д" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает, что условие о вкладе ответчика было сторонами согласовано, вкладом ответчика должно было явиться право пользования земельным участком. Обязанность передать истцу 660 кв. м жилой площади возникла у ответчика не как следствие реализации инвестиционного проекта, а как ответственность за неисполнение своих обязанностей по инвестиционному контракту. Реализация инвестиционного контракта на сегодняшний день не представляется возможной по вине ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы. На вопрос суда о правовой судьбе контракта пояснил, что контракт не расторгнут, но в настоящий момент уже не может быть реализован, истцу не интересен. На вопрос суда о наличии соинвесторов пояснил суду, что в качестве соинвестора был привлечен ЖСК "Буденовский".
Ответчик просил в удовлетворении жалобы отказать, пояснил суду, что срок предварительного согласования истек, договор аренды не может быть заключен в связи с тем, что для этого необходимо принять участие в торгах, условия торгов неприемлемы по цене. Также пояснил, что инвестиционный контракт сторонами не выполнялся, платежи осуществлялись ответчику по иным договорам, которые выполнены, денежные средства, необходимые для освоения участка, подключения к коммуникациям истцом предоставлены не были.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между обществом "Спектр-Юг" (ответчиком) и Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" был заключен инвестиционный контракт по застройке многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения в части квартала в границах ул. Нансена, 106,108,110 (лит. А.Б.В) от 27 мая 2005 г. N 9889.
По условиям инвестиционного контракта от 27 мая 2005 г. вкладом ответчика являлось право пользования земельным участком на период строительства; вкладом Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" - финансирование проекта. Базовое соотношение раздела имущества между сторонами по итогам реализации контракта устанавливалось в пропорции 20% для ответчика и 80% для его контрагента. Стороны предусмотрели возможность привлечения соинвесторов.
Соглашением N 1 от 15 ноября 2005 г. права Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" по инвестиционному контракту переданы обществу "Панда-Д" (т. 1, л.д. 14).
Правовая квалификация инвестиционного контракта приводит к выводу, что данный договор не отвечает признакам строительного подряда. Видообразующим признаком строительного подряда является предоставление заказчиком подрядчику для строительства земельного участка (п. 1 ст. 747 ГК РФ).
Инвестиционный контракт отвечает признакам договора о совместной деятельности (простого товарищества).
Данный договор предусматривает общую цель сторон - реализация инвестиционного контракта по строительству многоэтажного жилого дома; наличие общей цели и отсутствие в договоре согласованных взаимонаправленных целей сторон отвечают критериям простого товарищества.
Договор предусматривает соединение вкладов. Суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому условие о вкладе ответчика согласовано не было, поскольку из содержания инвестиционного контракта не представляется возможным установить, какой именно земельный участок подлежит передаче в качестве вклада ООО "Спектр-Юг".
Между тем вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. То есть, вклад в общее дело возможен, в том числе, в виде предоставляемых участием конкретного субъекта в общем деле преимуществ, не имеющих прямой стоимостной оценки.
По сути, вкладом, подлежащим внесению ответчиком в общее дело, являлись правовые возможности ответчика относительно земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома. Такой вклад в общее дело с позиции правового регулирования простого товарищества допустим. Причем материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора ответчик соответствующими правовыми возможностями обладал, поскольку ему был согласован акт выбора земельного участка для размещения жилого дома, предварительно согласовано место размещения объекта.
Таким образом, заключенный сторонами договор соответствует видообразующим признакам простого товарищества: общецелевая направленность, соединение вкладов для совместных действий по достижению общей цели, деятельность без образования юридического лица.
Общецелевой характер договора простого товарищества предопределяет существенные его отличия от договоров с взаимонаправленными целями сторон по вопросу о применимых способах защиты товарищей от неисправности друг друга.
В случае, если один из товарищей несет затраты, направленные на достижение общей цели, такие затраты являются его вкладом в общее дело, а не общими расходами, подлежащими взысканию с ответчика.
Правообладателями полученного результата в этом случае являются оба товарища, при этом истец может воспользоваться нормой п. 2 ст. 1042 ГК РФ, согласно которой вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.
Данная норма позволяет товарищу, за счет вкладов которого в основном достигнут результат, потребовать распределения долей в готовом результате в соответствии с фактическими затратами.
Ссылка истца на положения ст. 398 ГК РФ не может быть принята, поскольку применение положений данной статьи требует констатации наличия у ответчика обязательства передать в собственность истца индивидуально-определенную вещь.
Основание возникновения такого обязательства ответчика перед истцом материалы дела обнаружить не позволяют.
Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы, согласно которому обязанность передать истцу 660 кв. м жилой площади возникла у ответчика как ответственность за неисполнение своих обязанностей по инвестиционному контракту.
Согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное субъективное право подлежит защите способом, предусмотренным в законе.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности (взыскание убытков, неустойки, процентов согласно ст. 395 ГК РФ, оставление задатка и его уплата в двойной сумме).
Сопоставление требований истца с данными мерами ответственности показывает, что истец пытается взыскать с ответчика убытки в виде неполученной прибыли. Между тем такое требование противоречит общецелевому характеру заключенного договора. Подобное требование противоречит и положениям п. 10.2 дополнительного соглашения от 10 мая 2007 г., на которые ссылается истец.
Согласно п. 10.2 дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 10 мая 2007 г. "Сторона-1 обязуется, в случае невыполнения своих обязательств в рамках данного инвестиционного контракта, возместить Стороне-2 вложенные инвестиции в реализацию данного инвестиционного контракта, в виде предоставления соответствующего количества жилой площади, согласно предварительного распределительного акта, исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м на дату принятия денег от соинвесторов Стороной-2".
Возмещение инвестиций предполагает предварительную констатацию осуществление инвестором соответствующих вложений, а также невыполнение своих обязательств контрагентом.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы, согласно которому невозможность реализации права на предоставление земельного участка обусловлена исключительно действиями (бездействием) ответчика.
К материалам дела приобщено постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 19.08.2004 г. N 1383 "О предварительном согласовании ООО "Спектр-Юг" места размещения многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения в части квартала в границах ул. Нансена, 106,108,110 (лит. А, Б, В) с выделением первой очереди строительства". Данным постановлением утвержден Акт N 46/10533 от 01.06.2004 г. выбора земельного участка по ул. Нансена (т. 1, л.д. 19,20).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Для того, чтобы реализовать правовую возможность, возникающую в связи с принятием решения о предварительном согласовании объекта, необходимо выполнить условия предоставления земельного участка. Так, постановление мэра от 19.08.2004 г. содержит указание на необходимость выполнения работ по землеустройству, необходимость разработки эскизного проекта застройки части квартала, получения архитектурно-планировочного задания, технических условий, иных исходных данных для проектирования объекта, отражение в проектно-сметной документации затрат на строительство инженерных коммуникаций и сооружений, необходимых для обеспечения жилого комплекса, в соответствии с техническими условиями служб города.
Инвестирование всех предпроектных, проектных работ, обеспечение получения всех необходимых заключений и согласований от заинтересованных районных служб, в том числе по концепции застройки и по проектной документации возложено контрактом на истца (п. 3.2, п. 5.2.1 контракта).
Между тем истцом не представлено в материалы дела документов, из которых следовал бы отказ ответчика от обращения к администрации города за предоставлением земельного участка в аренду при наличии всех необходимых к тому предпосылок.
Приобщенные к материалам дела платежные поручения подтверждают совершение правопредшественником истца Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" и истцом платежей по договорам, направленным на выполнение проектных и изыскательских работ.
К материалам дела приобщены договоры на выполнение проектных и изыскательских работ, сметы, акты сдачи-приемки проектных работ (т. 1, л.д. 72, 73, 76,125, 129, 130 и далее). Участие на стороне проектировщика в этих договорах ответчика по делу не влияет на их характеристики как самостоятельных юридических фактов, отличных от инвестиционного контракта, из которых возникли обособленные правоотношения сторон. В случае недостижения результата по данным договорам или его ненадлежащего качества истец не лишен права обратиться к ответчику с иском на основании данных договоров.
Кроме того, к материалам дела приобщено решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 января 2008 г., из которого следует, что право на реализацию инвестиционного контракта N 9889 от 27 мая 2005 г. было включено в акт описи и ареста судебным приставом-исполнителем по сводному исполнительному производству о взыскании с Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" в пользу физических и юридических лиц 1 130 509 919, 42 рублей. Арест был наложен 17.10.2006 г. и снят только указанным решением суда в связи с выявленной уступкой прав по контракту истцу (т. 1, л.д. 96).
Из обстоятельств дела следует, что стороны инвестиционного контракта не смогли воспользоваться правовыми возможностями, предоставляемыми предварительным согласованием ответчику места размещения объекта.
Истец же требует от ответчика возмещение ему стоимости недостигнутого результата, тем самым пытается возложить весь риск от недостижения общей цели договора на одну из сторон, что противоречит правовой природе общецелевой сделки.
Согласно ст. 1046 ГК РФ соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих убытков или расходов, ничтожно.
Апелляционный суд полагает ошибочной ссылку истца на информационное письмо ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами не участие в строительстве".
Во-первых, в пунктах 9 и 10 данного письма констатировано возникновение у ответчика обязанности по передаче истцу квартир, из фабулы дел следует, что речь в них идет о взаимодействии сторон, имеющих взаимонаправленные цели (денежные средства против квартир), что характерно для отношения инвесторов и соинвесторов.
Во-вторых, из примера пункта 9 видно, что речь идет о ситуации, в которой квартиры в построенном доме не могут быть переданы в силу заселения всех квартир жильцами на условиях, исключающих изъятие квартир у граждан. В такой ситуации взыскание денежного эквивалента было бы единственным возможным способом защиты в том числе и для договора простого товарищества (посредством применения по аналогии закона нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Привлекая соинвестора, истец должен был действовать с необходимой степенью разумности и осмотрительности, учитывать отсутствие окончательного закрепления земельного участка для целей строительства, проектной документации, разрешения для строительство, т.е. всего набора административных предпосылок, необходимых для создания нового объекта недвижимости.
Основания для возложения на ответчика по делу последствий неосмотрительных действий истца по привлечению денежных средств соинвестора, компенсации коммерческого риска истца за счет ответчика, у суда отсутствуют.
Несогласие суда апелляционной инстанции с выводом суда первой инстанции о том, что условие о вкладе ответчика согласовано не было, не влечет отмену судебного акта, поскольку данный вывод суда первой инстанции не повлек принятия неверного судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 октября 2008 г. по делу N А53-10622/2008-С2-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)