Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой В.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 (судья Фуртуна Н.К.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 (судьи Нагишева О.Б., Киреева О.Ю., Терехина И.И.) по делу N А27-20893/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Регион" (630099, г. Новосибирск, ул. Семьи Шамшиных, 30, ИНН 5406690499, ОГРН 1115476141725) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (652050, Кемеровская область, г. Юрга, пр. Победы, 13-417, ИНН 4230005770, ОГРН 1024202002296) о применении последствий недействительности сделки.
Другие лица, участвующие в деле: Главное финансовое Управление Кемеровской области в лице Финансового управления города Юрги.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион", общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги (далее - КУМИ г. Юрги, комитет) о применении последствий недействительности ничтожных сделок:
- - договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1387 от 03.07.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 128 575 рублей 12 копеек;
- - договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1350 от 26.03.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 115 632 рублей 32 копеек.
Исковые требования со ссылкой на статьи 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ), статьи 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в силу норм Жилищного кодекса РФ принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента проведения государственного кадастрового учета, следовательно, у комитета отсутствовало право передачи в аренду указанных земельных участков, договоры являются недействительными, получение по ним арендных платежей безосновательно.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013, исковые требования удовлетворены полностью.
КУМИ г. Юрги обратился в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об отказе в иске.
По его мнению, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что земельные участки, расположенные под зданиями по ул. Ленинградская, 46 и пр. Победы, 16, могут быть предоставлены только на праве аренды (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Комитет отмечает, что изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Со ссылкой на статью 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ КУМИ г. Юрги полагает, что право собственности на спорный земельный участок у истца не возникло, поскольку им не был соблюден общий (заявительный) порядок оформления земельно-правовых отношений.
По мнению заявителя, поскольку истец не вносил платежи за земельный участок под объектами недвижимости в виде земельного налога, он обязан вносит платежи в виде арендной платы за землю, иначе общество без надлежащих на то оснований сбережет денежные средства, подлежащие оплате за фактическое пользование землей.
Комитет полагает, что судами при разрешении спора ошибочно не принята во внимание норма статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации и взыскано 100% перечисленных денежных средств, чем на КУМИ г. Юрги возложена дополнительная материальная (имущественная) ответственность, законом необоснованная.
Заявитель считает, что государственная пошлина взыскана с него в нарушение пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
КУМИ г. Юрги отмечает, что суд первой инстанции и апелляционный суд в нарушение пунктов 3 и 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не привели мотивов, по которым не применили законы и иные нормативные акты, на которые ссылался комитет.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Регион" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между комитетом (арендодатель) и ОАО "Аптеки Кузбасса" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) N 1350 от 26.03.2008 (далее - договор N 1350).
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1350 комитет сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:0053 общей площадью 1467,51 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, пр. Победы, д. 16, цель использования: жилой дом с расположенными в нем нежилыми помещениями. Площадь доли земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 63,28 кв. м.
Срок действия договора N 1350 установлен с 01.03.2008 по 25.02.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 23.03.2007 (пункт 1.2).
Согласно пункту 3.1 договора N 1350 за указанный в пункте 1.1 договора земельный участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 26 973 рублей 10 копеек в год. Арендная плата исчисляется с 23.03.2007.
Соглашением N 1 о присоединении к договору N 1350 стороны пришли к соглашению о присоединении арендатора общества с ограниченной ответственностью "АльянсРегионЛизинг" к договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:0053 площадью 1 467,51 кв. м, категория земель - земли поселений, находящегося по пр. Победы, 16 г. Юрги Кемеровской области. Основанием для присоединения к договору послужило принадлежащее арендатору на праве собственности нежилое помещение площадью 589,50 кв. м, находящееся в здании, расположенном на земельном участке.
В соответствии с пунктами 8.1, 8.1.1 и 8.2 соглашения N 1 арендная плата рассчитывается для аптеки (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 234,46 кв. м), размер арендной платы составляет 99 938 рублей 58 копеек в год на основании постановления главы города N 1470 от 20.11.2006 (арендная плата исчисляется с 07.09.2007); с 01.01.2008 сумма арендной платы составит 112 430 рублей 90 копеек в год на основании постановления главы города N 1470 от 20.11.2006 и постановления коллегии администрации Кемеровской области N 37 от 19.08.2008 (оплата за аренду производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет).
В последующем между комитетом (арендодатель) и ООО "АльянсРегионЛизинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) от 03.07.2008 N 1387 (далее - договор N 1387).
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1387 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:0060 общей площадью 2025,86 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, д. 46, цель использования: 5-ти этажный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением.
Согласно пункту 1.2 договора N 1387 срок его действия установлен с 01.06.2008 по 25.05.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 07.09.2007.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 1387 арендная плата рассчитывается для аптеки (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 251, 62 кв. м). Размер арендной платы составляет 108 636 рублей 94 копейки в год. Арендная плата исчисляется с 07.09.2007.
С 01.08.2008 сумма арендной платы составит 122 216 рублей 55 копеек в год (пункт 3.1.1 договора N 1387).
На основании пункта 3.2 договора N 1387 оплата за аренду производится ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала.
Как следует из представленных в материалы дела сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:53 площадью 1467,51 кв. м, расположенный по адресу: г. Юрга, пр. Победы, д. 16, имеющий разрешенное использование "под жилую застройку многоэтажную", сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.04.2004; земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:60 площадью 2025,86 кв. м, расположенный по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, д. 46, имеющий разрешенное использование "под жилую застройку многоэтажную", сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27.05.2004.
В результате реорганизации ООО "АльянсРегионЛизинг" в форме выделения на основании актов N 10 и N 11 приема-передачи недвижимого имущества (к разделительному балансу ООО "АльянсРегионЛизинг") от 18.11.2011 зарегистрировано право собственности за ООО "Регион" на аптеку общей площадью 375,60 кв. м по ул. Ленинградская, 46 г. Юрги Кемеровской области, и часть аптеки общей площадью 589,50 кв. м по пр. Победы, 16 г. Юрги Кемеровской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2012.
Указывая, что договоры N 1350 и N 1387 являются недействительными (ничтожными) и в силу статьи 168 ГК РФ не порождающими правовых последствий, поскольку земельные участки сданы ответчиком в аренду без установленных на то законом оснований, ООО "Регион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Исходя из положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
На основании пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Частью 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связанны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Получение арендных платежей лицом, не обладающим титулом собственника либо законного владельца, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), в соответствии со статьей 1102 ГК РФ влечет обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, следовательно, перешли бесплатно в общую долевую собственность всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона и к моменту заключения договоров N 1350 и N 1387 26.03.2008 и 03.07.2008 соответственно, комитет, представляющий интересы муниципального образования, не имел полномочий по распоряжению земельными участками в связи с их нахождением в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имел права на передачу участков в аренду, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, придя к выводам, что договоры N 1387 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку оформлены в нарушение правил статьи 608 РФ, соответственно, полученные КУМИ г. Юрги по ничтожным сделкам денежные средства по договору N 1387 в сумме 128 575 рублей 12 копеек и по договору N 1350 в сумме 115 632 рубля 32 копейки, подлежат возврату ООО "Регион" на основании положений статей 167, 1102, 1003 ГК РФ.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 по делу N А27-20893/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2013 ПО ДЕЛУ N А27-20893/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. по делу N А27-20893/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой В.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 (судья Фуртуна Н.К.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 (судьи Нагишева О.Б., Киреева О.Ю., Терехина И.И.) по делу N А27-20893/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Регион" (630099, г. Новосибирск, ул. Семьи Шамшиных, 30, ИНН 5406690499, ОГРН 1115476141725) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (652050, Кемеровская область, г. Юрга, пр. Победы, 13-417, ИНН 4230005770, ОГРН 1024202002296) о применении последствий недействительности сделки.
Другие лица, участвующие в деле: Главное финансовое Управление Кемеровской области в лице Финансового управления города Юрги.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион", общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги (далее - КУМИ г. Юрги, комитет) о применении последствий недействительности ничтожных сделок:
- - договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1387 от 03.07.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 128 575 рублей 12 копеек;
- - договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1350 от 26.03.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 115 632 рублей 32 копеек.
Исковые требования со ссылкой на статьи 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ), статьи 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в силу норм Жилищного кодекса РФ принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента проведения государственного кадастрового учета, следовательно, у комитета отсутствовало право передачи в аренду указанных земельных участков, договоры являются недействительными, получение по ним арендных платежей безосновательно.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013, исковые требования удовлетворены полностью.
КУМИ г. Юрги обратился в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об отказе в иске.
По его мнению, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что земельные участки, расположенные под зданиями по ул. Ленинградская, 46 и пр. Победы, 16, могут быть предоставлены только на праве аренды (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Комитет отмечает, что изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Со ссылкой на статью 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ КУМИ г. Юрги полагает, что право собственности на спорный земельный участок у истца не возникло, поскольку им не был соблюден общий (заявительный) порядок оформления земельно-правовых отношений.
По мнению заявителя, поскольку истец не вносил платежи за земельный участок под объектами недвижимости в виде земельного налога, он обязан вносит платежи в виде арендной платы за землю, иначе общество без надлежащих на то оснований сбережет денежные средства, подлежащие оплате за фактическое пользование землей.
Комитет полагает, что судами при разрешении спора ошибочно не принята во внимание норма статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации и взыскано 100% перечисленных денежных средств, чем на КУМИ г. Юрги возложена дополнительная материальная (имущественная) ответственность, законом необоснованная.
Заявитель считает, что государственная пошлина взыскана с него в нарушение пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
КУМИ г. Юрги отмечает, что суд первой инстанции и апелляционный суд в нарушение пунктов 3 и 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не привели мотивов, по которым не применили законы и иные нормативные акты, на которые ссылался комитет.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Регион" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между комитетом (арендодатель) и ОАО "Аптеки Кузбасса" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) N 1350 от 26.03.2008 (далее - договор N 1350).
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1350 комитет сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:0053 общей площадью 1467,51 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, пр. Победы, д. 16, цель использования: жилой дом с расположенными в нем нежилыми помещениями. Площадь доли земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 63,28 кв. м.
Срок действия договора N 1350 установлен с 01.03.2008 по 25.02.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 23.03.2007 (пункт 1.2).
Согласно пункту 3.1 договора N 1350 за указанный в пункте 1.1 договора земельный участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 26 973 рублей 10 копеек в год. Арендная плата исчисляется с 23.03.2007.
Соглашением N 1 о присоединении к договору N 1350 стороны пришли к соглашению о присоединении арендатора общества с ограниченной ответственностью "АльянсРегионЛизинг" к договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:0053 площадью 1 467,51 кв. м, категория земель - земли поселений, находящегося по пр. Победы, 16 г. Юрги Кемеровской области. Основанием для присоединения к договору послужило принадлежащее арендатору на праве собственности нежилое помещение площадью 589,50 кв. м, находящееся в здании, расположенном на земельном участке.
В соответствии с пунктами 8.1, 8.1.1 и 8.2 соглашения N 1 арендная плата рассчитывается для аптеки (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 234,46 кв. м), размер арендной платы составляет 99 938 рублей 58 копеек в год на основании постановления главы города N 1470 от 20.11.2006 (арендная плата исчисляется с 07.09.2007); с 01.01.2008 сумма арендной платы составит 112 430 рублей 90 копеек в год на основании постановления главы города N 1470 от 20.11.2006 и постановления коллегии администрации Кемеровской области N 37 от 19.08.2008 (оплата за аренду производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет).
В последующем между комитетом (арендодатель) и ООО "АльянсРегионЛизинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) от 03.07.2008 N 1387 (далее - договор N 1387).
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1387 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:0060 общей площадью 2025,86 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, д. 46, цель использования: 5-ти этажный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением.
Согласно пункту 1.2 договора N 1387 срок его действия установлен с 01.06.2008 по 25.05.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 07.09.2007.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 1387 арендная плата рассчитывается для аптеки (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 251, 62 кв. м). Размер арендной платы составляет 108 636 рублей 94 копейки в год. Арендная плата исчисляется с 07.09.2007.
С 01.08.2008 сумма арендной платы составит 122 216 рублей 55 копеек в год (пункт 3.1.1 договора N 1387).
На основании пункта 3.2 договора N 1387 оплата за аренду производится ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала.
Как следует из представленных в материалы дела сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:53 площадью 1467,51 кв. м, расположенный по адресу: г. Юрга, пр. Победы, д. 16, имеющий разрешенное использование "под жилую застройку многоэтажную", сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.04.2004; земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:60 площадью 2025,86 кв. м, расположенный по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, д. 46, имеющий разрешенное использование "под жилую застройку многоэтажную", сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27.05.2004.
В результате реорганизации ООО "АльянсРегионЛизинг" в форме выделения на основании актов N 10 и N 11 приема-передачи недвижимого имущества (к разделительному балансу ООО "АльянсРегионЛизинг") от 18.11.2011 зарегистрировано право собственности за ООО "Регион" на аптеку общей площадью 375,60 кв. м по ул. Ленинградская, 46 г. Юрги Кемеровской области, и часть аптеки общей площадью 589,50 кв. м по пр. Победы, 16 г. Юрги Кемеровской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2012.
Указывая, что договоры N 1350 и N 1387 являются недействительными (ничтожными) и в силу статьи 168 ГК РФ не порождающими правовых последствий, поскольку земельные участки сданы ответчиком в аренду без установленных на то законом оснований, ООО "Регион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Исходя из положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
На основании пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Частью 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связанны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Получение арендных платежей лицом, не обладающим титулом собственника либо законного владельца, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), в соответствии со статьей 1102 ГК РФ влечет обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, следовательно, перешли бесплатно в общую долевую собственность всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона и к моменту заключения договоров N 1350 и N 1387 26.03.2008 и 03.07.2008 соответственно, комитет, представляющий интересы муниципального образования, не имел полномочий по распоряжению земельными участками в связи с их нахождением в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имел права на передачу участков в аренду, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, придя к выводам, что договоры N 1387 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку оформлены в нарушение правил статьи 608 РФ, соответственно, полученные КУМИ г. Юрги по ничтожным сделкам денежные средства по договору N 1387 в сумме 128 575 рублей 12 копеек и по договору N 1350 в сумме 115 632 рубля 32 копейки, подлежат возврату ООО "Регион" на основании положений статей 167, 1102, 1003 ГК РФ.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 по делу N А27-20893/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)